原告姜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。
委托代理人張家泳，湖北思普潤律師事務所律師（代理權限：一般授權）。
被告鄂州市群英房地產開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市官柳南路南側8號。
法定代表人何細橋，該公司經理。

原告姜某某訴被告鄂州市群英房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱群英房地產公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告姜某某的委托代理人張家泳，被告群英房地產公司的法定代表人何細橋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告姜某某訴稱，原、被告于2012年10月6日簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，由被告拆遷原告位于鄂城區(qū)明塘路58號四棟四單元402,建筑面積為92.69㎡的房屋。約定被告保證拆遷戶在30個月內回遷，如逾期6個月之內房屋租按8元/月/㎡標準的基礎上加付20%，超過36個月不能回遷的，被告依法應承擔違約責任。原告在簽訂合同之日即將上述房屋的土地使用權證交付給被告并領取搬遷費，被告拆除原告房屋的門窗等物件，但至今未拆遷房屋。現(xiàn)原告訴至法院，要求：1、確認原、被告之間簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效；2、被告賠償原告房租33,813.32元（暫計算至2016年5月25日，此后據實計算）及門窗等各項損失20,000元，以上共計人民幣53,813.32元；3、被告向原告返還房屋土地使用權等證件；4、本案訴訟費用由被告承擔。
被告群英房地產公司辯稱，簽訂合同是有依據的，否則公司不會投入大量金錢簽訂合同，政府沒有下文允許或不允許我公司開發(fā)涉案房地產，如果市行管局下文，工程不由我公司做了，我們愿意跟住戶解決問題。
原告姜某某為支持其訴請，向法院提交如下證據：
證據一，身份證復印件。擬證明原告的身份情況。
證據二，房屋拆遷補償安置協(xié)議書一份。擬證明原、被告之間的房屋拆遷安置關系、房屋租金損失。
證據三，房產證。擬證明拆遷房屋為原告所有。
證據四，憑證。擬證明原告土地證被被告收走。
被告群英房地產公司在舉證期限內未提交任何證據。
經庭審質證，被告群英房地產公司對原告提供的證據均無異議，

本院認為，原告提供的證據真實合法，本院依法予以采信。
根據以上有效證據及當事人當庭陳述，本案事實確認如下：
2012年10月6日，原告姜某某與被告群英房地產公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，合同約定由被告拆除原告姜某某位于本市鄂城區(qū)××單元××西戶的房屋及附屬物,面積91.25㎡,搬遷補助費1000.00元，拆遷面積按1:1.5的方式給予安置，被告在90%以上的拆遷戶搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內回遷，如逾期6個月之內房租按8元/月/㎡標準的基礎上加付20%，超過36個月不能回遷的，被告依法應承擔違約責任；合同還就其他事項作出約定。合同簽訂后，被告支付原告搬遷費、6個月的過渡費等費用，原告搬離上述房屋并將該房產的土地使用證交付被告，被告開具憑證一份?，F(xiàn)因被告遲遲未對涉案房屋進行拆建引起糾紛。
本院認為，房屋拆遷需要辦理拆遷項目的批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件、房屋拆遷許可證等相關審批手續(xù)，直至本案庭審結束，被告群英房地產公司未提供上述相關手續(xù)，故原告要求確認其與被告簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效，依法予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，被告群英房地產公司對導致本案合同無效的后果應負全部責任，并對原告因此造成的損失承擔相應賠償，該損失包括原告遷出涉案房屋的費用、遷出房屋至今的房租、房屋被損害部分的賠償等。對于原告遷出房屋的費用，因被告在簽訂合同之時已履行支付義務，故該部分的費用不再作出處理；對于房租損失，可比照涉案合同約定的“被告在90%以上的拆遷戶搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內回遷，如逾期6個月之內房租按8.00元/月/㎡標準的基礎上加付20%”計算，因原告未提供證據證實90%的拆遷戶搬遷完畢的具體時間，亦未證實拆遷戶是否已達到90%，故房租損失應按8.00元/月/㎡標準計算，原告要求逾期后加付20%計算的請求，不予支持，扣減被告已支付的6個月房租費用，即房租損失應為32850.00元（45個月×8.00元/月/㎡×91.25㎡，算至2016年12月止），原告超出該部分的請求，依法不予支持。關于原告要求被告賠償門窗等損失20,000.00元，因其未提供有效證據證實，依法亦不予支持。對于原告要求被告返還房屋土地使用權證的請求，因涉案合同無效，被告應履行返還義務，故該項請求依法予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第一款第（四）、（七）項，《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、原告姜某某與被告群英房地產公司于2012年10月6日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效。
二、被告群英房地產公司于本判決生效之日起十五日內支付原告姜某某房租32850.00元；返還原告姜某某所有的位于鄂城區(qū)明塘路58號4棟1單元4層西戶房屋的土地使用權證。
三、駁回原告姜某某的其他訴訟請求。
本案案件受理費1245.00元，由原告姜某某負擔300.00元，被告群英房地產公負擔945.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交。在上訴期滿后的次日起七日內仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經常居住地在本市的當事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復印件送交本院。外埠當事人交費可通過轉賬或匯款，收款單位：湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號：17×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為：0711-3357122。

審判長 ：李婷
審判員 ：胡小玲
審判員 ：周小娟

書記員： ：曾凡政