原告(案外人):姜某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,退休工人,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
委托訴訟代理人:高學(xué)銀,系黑龍江維安律師事務(wù)所律師。
被告(申請執(zhí)行人):蘇志明,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,干部,住五大連池市。
委托訴訟代理人:王保平,系五大連池市龍鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。
被告(被執(zhí)行人):王某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個體,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
被告(被執(zhí)行人):高景麗,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個體,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
第三人(被執(zhí)行人):劉士杰,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,干部,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
第三人(被執(zhí)行人):姜哲峰,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個體,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
委托訴訟代理人:吳?。ń芊迤拮樱?,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無職業(yè),住五大連池風(fēng)景區(qū)。
原告姜某與被告蘇志明、被告王某某、被告高景麗、第三人劉士杰、第三人姜哲峰案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案,本院于2018年7月9日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進行了審理。原告姜某委托訴訟代理人高學(xué)銀、被告蘇志明及其委托訴訟代理人王保平、第三人劉士杰、第三人姜哲峰委托訴訟代理人吳健到庭參加訴訟,被告王某某、被告高景麗經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
姜某向本院提出訴訟請求:1.確認姜某與姜哲峰夫妻于2016年11月6日簽訂的房屋買賣合同有效,能夠排除(2018)黑1182執(zhí)10號執(zhí)行裁定書的執(zhí)行。2.撤銷(2018)黑1182執(zhí)異19號執(zhí)行裁定書。事實與理由:2015年4月10日,姜哲峰因做生意缺少資金,向姜某借款10萬元,利率1.5分,約定2015年12月30日前還清,并用姜哲峰所有的位于五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號面積88平方米的磚木結(jié)構(gòu)平房(涉案房屋)做了抵押,并且辦理了抵押登記。期滿后姜哲峰未還款,經(jīng)協(xié)商,姜哲峰將該房以11萬元的價格賣給姜某,2016年11月6日簽訂房屋買賣合同,次日解除抵押。辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時,五大連池風(fēng)景區(qū)成立不動產(chǎn)登記局,停止辦理業(yè)務(wù),致使房屋轉(zhuǎn)移登記不能辦理。2017年3月15日,姜哲峰將該房及所屬的100平方米倉房一并交給姜某使用。2018年4月2日法院下達執(zhí)行裁定拍賣該房,姜某提起執(zhí)行異議。
蘇志明辯稱,本案涉及的房產(chǎn)不是姜某所有。姜某是被執(zhí)行人姜哲峰的姑姑,姜哲峰為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn),讓姜某配合偽造房屋買賣事宜。法院于2017年8月30日下達(2017)黑1182執(zhí)211號執(zhí)行裁定書,對該房屋進行查封,時至2018年5月7日下達的(2018)黑1182執(zhí)10號執(zhí)行裁定書,間隔8個月之久姜某都未提出異議,之后才提起訴訟。該房屋一直在姜哲峰名下。另外經(jīng)查2015年4月10日至2016年11月7日間,該房產(chǎn)沒有辦理任何被查封和他項權(quán)轉(zhuǎn)移事宜。請求駁回姜某的訴訟請求。
王某某、高景麗未答辯。
劉士杰辯稱,姜哲峰把房子抵押給姜某了。后來去五大連池風(fēng)景區(qū)因為要成立不動產(chǎn)局,沒辦下來過戶手續(xù)。這個房子在劉士杰等擔(dān)保之前已經(jīng)賣給姜某了,與欠蘇志明的事情無關(guān)了。
姜哲峰辯稱,姜哲峰欠姜某10萬元,后來沒還上,將8-××號房權(quán)證抵押給姜某了,2016年11月6日就把房子賣給姜某了,第二年春天將房屋交給姜某,去房產(chǎn)過戶時,要成立不動產(chǎn)局,辦不了業(yè)務(wù),因此過戶沒有辦理。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進行質(zhì)證。
姜某提供以下證據(jù):1.2016年11月6日姜某與姜哲峰及其愛人吳健簽訂的房屋買賣合同原件和五房權(quán)證五區(qū)第8-××號房屋所有權(quán)證復(fù)印件各1份。證明姜哲峰沒有按時還錢,經(jīng)協(xié)商,用登記在自己名下的、位于五××風(fēng)景區(qū)××委、面積為88平方米的五房權(quán)證五區(qū)地8-××號房屋轉(zhuǎn)讓給姜某,用其抵頂購房款,同時還有趙士忠和龐某作為中間人予以證明,說明該房屋買賣是雙方真實意思表示,合法有效。蘇志明異議稱,房屋買賣信息是虛假的、不是真實的,因姜某與姜哲峰系姑侄關(guān)系,房屋買賣合同并非真實買賣,而是以房抵債,姜哲峰在姜某處借款10萬元用該房屋做抵押,是蘇志明在前,蘇志明的擔(dān)保時間是2015年1月31日,姜某和姜哲峰的借款時間是2016年11月6日。對于房權(quán)證的真實性無異議,但該房權(quán)證沒有辦理房屋過戶手續(xù),現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)還屬于姜哲峰所有。姜某說在2016年11月6日簽訂協(xié)議后未辦理過戶手續(xù),停辦業(yè)務(wù),據(jù)了解停辦時間是2017年3-10月份,這段時間其完全有時間辦理過戶手續(xù)。劉士杰、姜哲峰沒有異議。2.中間人趙士忠和龐某的證言及二人身份證復(fù)印件,證明2016年11月6日雙方簽訂買賣合同,二人在場。證實買賣合同真實性。蘇志明稱證人應(yīng)出庭作證,證言不能作為定案依據(jù)。劉士杰、姜哲峰無異議。3.2018年4月28日五大連池市風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處出具的證明1份,證明2016年11月6日姜某與姜哲峰及其愛人吳健簽訂的房屋買賣合同是真實的,雙方到風(fēng)景區(qū)辦理了抵押登記,雖然紙質(zhì)的抵押登記檔案丟失,但電子檔案還有,確認在2016年11月7日辦理的解除抵押登記。蘇志明異議稱,關(guān)于該證明,沒有出具人、經(jīng)手人的簽名,不能作為定案依據(jù),該證據(jù)說明經(jīng)過查電子檔案已經(jīng)于2016年11月7日解除抵押了,2016年11月6日之前有過抵押,但并不是姜某的。劉士杰、姜哲峰無異議。4.2017年5月1日姜某與承租人伊亞忠簽訂的房屋租賃合同和承租人的身份證復(fù)印件1份,證明姜某將自己購買的房屋于2017年5月1日出租給伊亞忠,說明姜某簽訂房屋買賣合同后實際占有并使用該房屋。蘇志明稱不清楚,蘇志明有證據(jù)證實該房屋姜某未實際占有。劉士杰、姜哲峰無異議。5.姜哲峰與李向軍、李薇薇的錄音。證明需要辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時候,2016年11月7日辦理了解除抵押登記,因這期間風(fēng)景區(qū)要成立不動產(chǎn)局,導(dǎo)致近一年時間停止辦理房屋所有權(quán)登記,并非本人原因?qū)е碌?。蘇志明稱錄音形成時間體現(xiàn)不出來,是否是工作人員真實錄音不清楚,不能作為定案依據(jù),因為在姜哲峰受益下才形成的證據(jù)。2016年11月6日到2017年3月份,這段時間也可以辦理房屋過戶手續(xù)。買賣行為是虛假的。劉士杰、姜哲峰無異議。6.證人龐某證實,2016年11月份,姜某和姜哲峰簽訂買賣合同,龐某是中間人,當(dāng)時在場的有一個姓趙的,好像叫趙士忠,也是中間人。蘇志明稱證人所述不屬實,因為當(dāng)時有五個人在場,證人證言為虛假證言。劉士杰、姜哲峰無異議。
蘇志明提交以下證據(jù):1.五大連池市人民法院(2016)黑1182民初2536號民事判決書及蘇志明在該案件中提供的擔(dān)保協(xié)議書1份,證實劉士杰、姜哲峰對王某某欠蘇志明債務(wù)承擔(dān)一般保證責(zé)任。姜某稱對判決書的真實性沒有異議,但是該案判決生效時間是在雙方買賣合同之后,對擔(dān)保協(xié)議書的真實性有異議,因為2015年1月31日注明的這個房屋并不存在。且注明字跡并不是姜哲峰本人標(biāo)注,與本案無關(guān)。劉士杰稱對判決書沒有異議,對擔(dān)保協(xié)議書有異議,擔(dān)保協(xié)議書下面的手寫字跡是后填上去的。簽字是劉士杰簽的,但當(dāng)時擔(dān)保并沒拿東西,就說簽字就行。姜哲峰與劉士杰質(zhì)證意見一致。2.五大連池市風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處出具的姜哲峰他項權(quán)證復(fù)印件,2012年3月27日及2014年5月19日,說明在房產(chǎn)部門做了他項權(quán)證的,房產(chǎn)部門都有存檔,姜某應(yīng)提供相應(yīng)他項權(quán)證存根,姜某出具的房產(chǎn)證明不屬實,不能作為定案依據(jù)。姜某稱真實性無異議,但這兩份證據(jù)都是發(fā)生在與姜某抵押登記之前,而姜某抵押是從借款時間開始到2016年11月7日,李薇薇和李向軍錄音均說明與該房屋抵押的紙質(zhì)檔案搬家時候丟失,但是電腦有記錄。劉士杰稱真實性不清楚。姜哲峰稱這是在抵押給姜某之前的事,是真實的。3.(2017)黑1182民初211號民事裁定書,證明法院對該房屋進行了查封。姜某稱真實性無異議,其發(fā)生在姜某與姜哲峰買賣協(xié)議之后,與本案無關(guān)。劉士杰、姜哲峰無異議。4.小視頻7份,證明該房屋仍是姜哲峰在居住。姜某稱對視頻的真實性無異議,但是對視頻中說房子空著,有時候夏天回去住,說是姓姜的回去,不能證明房子是姜哲峰的,而且2017年時候姜某已經(jīng)租給療養(yǎng)員住了一夏天,姜哲峰家在畜牧樓住,與爭議房屋不遠。劉士杰稱該事情不清楚,姜哲峰在畜牧局樓租房。姜哲峰稱這房子由姜某管理,姜哲峰在畜牧樓租房住四年了。劉士杰稱沒有異議,不清楚。姜哲峰稱沒有異議。
王某某、高景麗、劉士杰未提供證據(jù)。
五大連池市人民法院調(diào)取伊亞忠的筆錄,主要證實,2017年5月1日至2017年10月1日期間,因伊亞忠有皮膚病和胃病在五大連池風(fēng)景區(qū)療養(yǎng),伊亞忠從姜某處租房(風(fēng)景區(qū)八委、88平方米),租金3,000元,另交押金500元。蘇志明、劉士杰、姜哲峰無異議。五大連池市人民法院調(diào)查五大連池風(fēng)景區(qū)不動產(chǎn)處登記中心工作人員蔡美微、風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)工作人員李薇薇、李向軍的筆錄,姜某與蘇志明無異議。五大連池市人民法院調(diào)取五大連池市風(fēng)景區(qū)不動產(chǎn)登記中心姜哲峰房屋抵押給他人檔案材料,姜某無異議,蘇志明稱雖然這么說,但是沒有經(jīng)過房產(chǎn)部門實際辦理,沒有履行合法手續(xù)。
經(jīng)本院庭審質(zhì)證認為,姜某提供的1號、2號證據(jù)與龐某證實的內(nèi)容相互佐證,本院予以采信,3號、5號證據(jù)與法院調(diào)查蔡美微、李薇薇、李向軍的筆錄相互佐證,本院予以采信,4號證據(jù)與法院調(diào)查的伊亞忠的筆錄相互佐證,本院予以采信。蘇志明提交的1號、2號、3號證據(jù),具有真實性,本院予以采信。4號證據(jù),對其證明的問題,因無其他證據(jù)佐證,本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述及經(jīng)審查確認的證據(jù),本院認定事實如下:
蘇志明訴王某某、高景麗、劉士杰、姜哲峰、王君瑞債務(wù)糾紛一案,五大連池市人民法院于2016年12月8日作出(2016)黑1182民初2536號民事判決,王某某、高景麗于本判決生效后5日內(nèi)給付蘇志明借款530,000元、利息201,400元,劉士杰、姜哲峰、王君瑞對該債務(wù)承擔(dān)一般保證責(zé)任。判決生效后,蘇志明申請執(zhí)行,2017年8月30日五大連池市人民法院作出(2017)黑1182執(zhí)字第211號執(zhí)行裁定,即查封姜哲峰名下五區(qū)8-××號房屋。五大連池市人民法院于2018年4月2日作出(2018)黑1182執(zhí)10號執(zhí)行裁定,即拍賣被執(zhí)行人姜哲峰的五區(qū)8-××號房屋。案外人姜某于2018年5月7日向法院提出異議,認為該房屋系姜某購買,法院不能執(zhí)行。2018年6月11日,法院作出(2018)黑1182執(zhí)異19號執(zhí)行裁定,駁回姜某異議請求。2018年7月9日,姜某向五大連池市人民法院提起案外人異議之訴。
另查明,2015年4月10日,姜哲峰因做生意從姜某處借款10萬元,約定月利率1.5%,2015年12月30日本息還清。用登記在姜哲峰名下的位于五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號建筑面積88平方米的房屋做為抵押,并辦理抵押登記手續(xù),2016年11月7日,該房解除抵押。2016年11月6日,因姜哲峰未還借款,姜某和姜哲峰、吳健夫妻簽訂房屋買賣合同,中間人趙士忠、龐某,姜哲峰將該房屋賣給姜某,價款11萬元,并約定2017年3月15日前雙方到房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)。2017年3月15日,姜哲峰將該房屋交給姜某占有使用。2017年5月1日至2017年10月1日,姜某將該房屋租賃給伊亞忠。2016年9月至2017年10月期間五大連池風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處因成立不動產(chǎn)登記中心,停止辦理房屋過戶手續(xù)。
本院認為,被執(zhí)行人姜哲峰與案外人姜某于2016年11月6日簽訂房屋買賣合同,即姜哲峰將其所有的五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號房屋賣給姜某,有中間人龐某證實及房產(chǎn)部門該房抵押的事實佐證,申請執(zhí)行人蘇志明稱該房屋買賣協(xié)議是虛假的未提供證據(jù)證實,本院不予支持。故該房屋買賣合同系雙方真實意思表示,合法有效。又該房屋姜某于2017年5月1日至2017年10月1日租賃給他人。而法院于2017年8月30日才將該房屋進行查封,在其之前該房已經(jīng)被姜某購買占有、使用。2016年9月至2017年10月期間,風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處停止辦理房屋過戶手續(xù),故買房人姜某不屬自身的原因未辦理過戶手續(xù)。
綜上所述,案外人姜某的主張,能夠排除對五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(建筑面積88平方米)房屋的執(zhí)行。該訴訟請求,符合法律規(guī)定,本院依法予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定,判決如下:
不得執(zhí)行五大連池風(fēng)景區(qū)八委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(建筑面積88平方米)房屋。
案件受理費2,500元,由蘇志明負擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑河市中級人民法院。
審判長 陳真義
審判員 李文華
人民陪審員 姜洪艷
書記員: 包靜茹
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