原告(案外人):姜某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,退休工人,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
委托訴訟代理人:高學(xué)銀,系黑龍江維安律師事務(wù)所律師。
被告(申請(qǐng)執(zhí)行人):蘇志明,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,干部,住五大連池市。
委托訴訟代理人:王保平,系五大連池市龍鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。
被告(被執(zhí)行人):王某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個(gè)體,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
被告(被執(zhí)行人):高景麗,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個(gè)體,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
第三人(被執(zhí)行人):劉士杰,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,干部,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
第三人(被執(zhí)行人):姜哲峰,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個(gè)體,住五大連池風(fēng)景區(qū)。
委托訴訟代理人:吳?。ń芊迤拮樱?,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無(wú)職業(yè),住五大連池風(fēng)景區(qū)。
原告姜某與被告蘇志明、被告王某某、被告高景麗、第三人劉士杰、第三人姜哲峰案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案,本院于2018年7月9日立案后,依法適用普通程序,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告姜某委托訴訟代理人高學(xué)銀、被告蘇志明及其委托訴訟代理人王保平、第三人劉士杰、第三人姜哲峰委托訴訟代理人吳健到庭參加訴訟,被告王某某、被告高景麗經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
姜某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.確認(rèn)姜某與姜哲峰夫妻于2016年11月6日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,能夠排除(2018)黑1182執(zhí)10號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)的執(zhí)行。2.撤銷(xiāo)(2018)黑1182執(zhí)異19號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。事實(shí)與理由:2015年4月10日,姜哲峰因做生意缺少資金,向姜某借款10萬(wàn)元,利率1.5分,約定2015年12月30日前還清,并用姜哲峰所有的位于五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(hào)面積88平方米的磚木結(jié)構(gòu)平房(涉案房屋)做了抵押,并且辦理了抵押登記。期滿后姜哲峰未還款,經(jīng)協(xié)商,姜哲峰將該房以11萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給姜某,2016年11月6日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,次日解除抵押。辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí),五大連池風(fēng)景區(qū)成立不動(dòng)產(chǎn)登記局,停止辦理業(yè)務(wù),致使房屋轉(zhuǎn)移登記不能辦理。2017年3月15日,姜哲峰將該房及所屬的100平方米倉(cāng)房一并交給姜某使用。2018年4月2日法院下達(dá)執(zhí)行裁定拍賣(mài)該房,姜某提起執(zhí)行異議。
蘇志明辯稱,本案涉及的房產(chǎn)不是姜某所有。姜某是被執(zhí)行人姜哲峰的姑姑,姜哲峰為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),讓姜某配合偽造房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。法院于2017年8月30日下達(dá)(2017)黑1182執(zhí)211號(hào)執(zhí)行裁定書(shū),對(duì)該房屋進(jìn)行查封,時(shí)至2018年5月7日下達(dá)的(2018)黑1182執(zhí)10號(hào)執(zhí)行裁定書(shū),間隔8個(gè)月之久姜某都未提出異議,之后才提起訴訟。該房屋一直在姜哲峰名下。另外經(jīng)查2015年4月10日至2016年11月7日間,該房產(chǎn)沒(méi)有辦理任何被查封和他項(xiàng)權(quán)轉(zhuǎn)移事宜。請(qǐng)求駁回姜某的訴訟請(qǐng)求。
王某某、高景麗未答辯。
劉士杰辯稱,姜哲峰把房子抵押給姜某了。后來(lái)去五大連池風(fēng)景區(qū)因?yàn)橐闪⒉粍?dòng)產(chǎn)局,沒(méi)辦下來(lái)過(guò)戶手續(xù)。這個(gè)房子在劉士杰等擔(dān)保之前已經(jīng)賣(mài)給姜某了,與欠蘇志明的事情無(wú)關(guān)了。
姜哲峰辯稱,姜哲峰欠姜某10萬(wàn)元,后來(lái)沒(méi)還上,將8-××號(hào)房權(quán)證抵押給姜某了,2016年11月6日就把房子賣(mài)給姜某了,第二年春天將房屋交給姜某,去房產(chǎn)過(guò)戶時(shí),要成立不動(dòng)產(chǎn)局,辦不了業(yè)務(wù),因此過(guò)戶沒(méi)有辦理。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證。
姜某提供以下證據(jù):1.2016年11月6日姜某與姜哲峰及其愛(ài)人吳健簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件和五房權(quán)證五區(qū)第8-××號(hào)房屋所有權(quán)證復(fù)印件各1份。證明姜哲峰沒(méi)有按時(shí)還錢(qián),經(jīng)協(xié)商,用登記在自己名下的、位于五××風(fēng)景區(qū)××委、面積為88平方米的五房權(quán)證五區(qū)地8-××號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給姜某,用其抵頂購(gòu)房款,同時(shí)還有趙士忠和龐某作為中間人予以證明,說(shuō)明該房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方真實(shí)意思表示,合法有效。蘇志明異議稱,房屋買(mǎi)賣(mài)信息是虛假的、不是真實(shí)的,因姜某與姜哲峰系姑侄關(guān)系,房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)買(mǎi)賣(mài),而是以房抵債,姜哲峰在姜某處借款10萬(wàn)元用該房屋做抵押,是蘇志明在前,蘇志明的擔(dān)保時(shí)間是2015年1月31日,姜某和姜哲峰的借款時(shí)間是2016年11月6日。對(duì)于房權(quán)證的真實(shí)性無(wú)異議,但該房權(quán)證沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶手續(xù),現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)還屬于姜哲峰所有。姜某說(shuō)在2016年11月6日簽訂協(xié)議后未辦理過(guò)戶手續(xù),停辦業(yè)務(wù),據(jù)了解停辦時(shí)間是2017年3-10月份,這段時(shí)間其完全有時(shí)間辦理過(guò)戶手續(xù)。劉士杰、姜哲峰沒(méi)有異議。2.中間人趙士忠和龐某的證言及二人身份證復(fù)印件,證明2016年11月6日雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,二人在場(chǎng)。證實(shí)買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)性。蘇志明稱證人應(yīng)出庭作證,證言不能作為定案依據(jù)。劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。3.2018年4月28日五大連池市風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處出具的證明1份,證明2016年11月6日姜某與姜哲峰及其愛(ài)人吳健簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)的,雙方到風(fēng)景區(qū)辦理了抵押登記,雖然紙質(zhì)的抵押登記檔案丟失,但電子檔案還有,確認(rèn)在2016年11月7日辦理的解除抵押登記。蘇志明異議稱,關(guān)于該證明,沒(méi)有出具人、經(jīng)手人的簽名,不能作為定案依據(jù),該證據(jù)說(shuō)明經(jīng)過(guò)查電子檔案已經(jīng)于2016年11月7日解除抵押了,2016年11月6日之前有過(guò)抵押,但并不是姜某的。劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。4.2017年5月1日姜某與承租人伊亞忠簽訂的房屋租賃合同和承租人的身份證復(fù)印件1份,證明姜某將自己購(gòu)買(mǎi)的房屋于2017年5月1日出租給伊亞忠,說(shuō)明姜某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后實(shí)際占有并使用該房屋。蘇志明稱不清楚,蘇志明有證據(jù)證實(shí)該房屋姜某未實(shí)際占有。劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。5.姜哲峰與李向軍、李薇薇的錄音。證明需要辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)候,2016年11月7日辦理了解除抵押登記,因這期間風(fēng)景區(qū)要成立不動(dòng)產(chǎn)局,導(dǎo)致近一年時(shí)間停止辦理房屋所有權(quán)登記,并非本人原因?qū)е碌?。蘇志明稱錄音形成時(shí)間體現(xiàn)不出來(lái),是否是工作人員真實(shí)錄音不清楚,不能作為定案依據(jù),因?yàn)樵诮芊迨芤嫦虏判纬傻淖C據(jù)。2016年11月6日到2017年3月份,這段時(shí)間也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)行為是虛假的。劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。6.證人龐某證實(shí),2016年11月份,姜某和姜哲峰簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,龐某是中間人,當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的有一個(gè)姓趙的,好像叫趙士忠,也是中間人。蘇志明稱證人所述不屬實(shí),因?yàn)楫?dāng)時(shí)有五個(gè)人在場(chǎng),證人證言為虛假證言。劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。
蘇志明提交以下證據(jù):1.五大連池市人民法院(2016)黑1182民初2536號(hào)民事判決書(shū)及蘇志明在該案件中提供的擔(dān)保協(xié)議書(shū)1份,證實(shí)劉士杰、姜哲峰對(duì)王某某欠蘇志明債務(wù)承擔(dān)一般保證責(zé)任。姜某稱對(duì)判決書(shū)的真實(shí)性沒(méi)有異議,但是該案判決生效時(shí)間是在雙方買(mǎi)賣(mài)合同之后,對(duì)擔(dān)保協(xié)議書(shū)的真實(shí)性有異議,因?yàn)?015年1月31日注明的這個(gè)房屋并不存在。且注明字跡并不是姜哲峰本人標(biāo)注,與本案無(wú)關(guān)。劉士杰稱對(duì)判決書(shū)沒(méi)有異議,對(duì)擔(dān)保協(xié)議書(shū)有異議,擔(dān)保協(xié)議書(shū)下面的手寫(xiě)字跡是后填上去的。簽字是劉士杰簽的,但當(dāng)時(shí)擔(dān)保并沒(méi)拿東西,就說(shuō)簽字就行。姜哲峰與劉士杰質(zhì)證意見(jiàn)一致。2.五大連池市風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處出具的姜哲峰他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件,2012年3月27日及2014年5月19日,說(shuō)明在房產(chǎn)部門(mén)做了他項(xiàng)權(quán)證的,房產(chǎn)部門(mén)都有存檔,姜某應(yīng)提供相應(yīng)他項(xiàng)權(quán)證存根,姜某出具的房產(chǎn)證明不屬實(shí),不能作為定案依據(jù)。姜某稱真實(shí)性無(wú)異議,但這兩份證據(jù)都是發(fā)生在與姜某抵押登記之前,而姜某抵押是從借款時(shí)間開(kāi)始到2016年11月7日,李薇薇和李向軍錄音均說(shuō)明與該房屋抵押的紙質(zhì)檔案搬家時(shí)候丟失,但是電腦有記錄。劉士杰稱真實(shí)性不清楚。姜哲峰稱這是在抵押給姜某之前的事,是真實(shí)的。3.(2017)黑1182民初211號(hào)民事裁定書(shū),證明法院對(duì)該房屋進(jìn)行了查封。姜某稱真實(shí)性無(wú)異議,其發(fā)生在姜某與姜哲峰買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之后,與本案無(wú)關(guān)。劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。4.小視頻7份,證明該房屋仍是姜哲峰在居住。姜某稱對(duì)視頻的真實(shí)性無(wú)異議,但是對(duì)視頻中說(shuō)房子空著,有時(shí)候夏天回去住,說(shuō)是姓姜的回去,不能證明房子是姜哲峰的,而且2017年時(shí)候姜某已經(jīng)租給療養(yǎng)員住了一夏天,姜哲峰家在畜牧樓住,與爭(zhēng)議房屋不遠(yuǎn)。劉士杰稱該事情不清楚,姜哲峰在畜牧局樓租房。姜哲峰稱這房子由姜某管理,姜哲峰在畜牧樓租房住四年了。劉士杰稱沒(méi)有異議,不清楚。姜哲峰稱沒(méi)有異議。
王某某、高景麗、劉士杰未提供證據(jù)。
五大連池市人民法院調(diào)取伊亞忠的筆錄,主要證實(shí),2017年5月1日至2017年10月1日期間,因伊亞忠有皮膚病和胃病在五大連池風(fēng)景區(qū)療養(yǎng),伊亞忠從姜某處租房(風(fēng)景區(qū)八委、88平方米),租金3,000元,另交押金500元。蘇志明、劉士杰、姜哲峰無(wú)異議。五大連池市人民法院調(diào)查五大連池風(fēng)景區(qū)不動(dòng)產(chǎn)處登記中心工作人員蔡美微、風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)工作人員李薇薇、李向軍的筆錄,姜某與蘇志明無(wú)異議。五大連池市人民法院調(diào)取五大連池市風(fēng)景區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心姜哲峰房屋抵押給他人檔案材料,姜某無(wú)異議,蘇志明稱雖然這么說(shuō),但是沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門(mén)實(shí)際辦理,沒(méi)有履行合法手續(xù)。
經(jīng)本院庭審質(zhì)證認(rèn)為,姜某提供的1號(hào)、2號(hào)證據(jù)與龐某證實(shí)的內(nèi)容相互佐證,本院予以采信,3號(hào)、5號(hào)證據(jù)與法院調(diào)查蔡美微、李薇薇、李向軍的筆錄相互佐證,本院予以采信,4號(hào)證據(jù)與法院調(diào)查的伊亞忠的筆錄相互佐證,本院予以采信。蘇志明提交的1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)證據(jù),具有真實(shí)性,本院予以采信。4號(hào)證據(jù),對(duì)其證明的問(wèn)題,因無(wú)其他證據(jù)佐證,本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:
蘇志明訴王某某、高景麗、劉士杰、姜哲峰、王君瑞債務(wù)糾紛一案,五大連池市人民法院于2016年12月8日作出(2016)黑1182民初2536號(hào)民事判決,王某某、高景麗于本判決生效后5日內(nèi)給付蘇志明借款530,000元、利息201,400元,劉士杰、姜哲峰、王君瑞對(duì)該債務(wù)承擔(dān)一般保證責(zé)任。判決生效后,蘇志明申請(qǐng)執(zhí)行,2017年8月30日五大連池市人民法院作出(2017)黑1182執(zhí)字第211號(hào)執(zhí)行裁定,即查封姜哲峰名下五區(qū)8-××號(hào)房屋。五大連池市人民法院于2018年4月2日作出(2018)黑1182執(zhí)10號(hào)執(zhí)行裁定,即拍賣(mài)被執(zhí)行人姜哲峰的五區(qū)8-××號(hào)房屋。案外人姜某于2018年5月7日向法院提出異議,認(rèn)為該房屋系姜某購(gòu)買(mǎi),法院不能執(zhí)行。2018年6月11日,法院作出(2018)黑1182執(zhí)異19號(hào)執(zhí)行裁定,駁回姜某異議請(qǐng)求。2018年7月9日,姜某向五大連池市人民法院提起案外人異議之訴。
另查明,2015年4月10日,姜哲峰因做生意從姜某處借款10萬(wàn)元,約定月利率1.5%,2015年12月30日本息還清。用登記在姜哲峰名下的位于五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(hào)建筑面積88平方米的房屋做為抵押,并辦理抵押登記手續(xù),2016年11月7日,該房解除抵押。2016年11月6日,因姜哲峰未還借款,姜某和姜哲峰、吳健夫妻簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,中間人趙士忠、龐某,姜哲峰將該房屋賣(mài)給姜某,價(jià)款11萬(wàn)元,并約定2017年3月15日前雙方到房產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)。2017年3月15日,姜哲峰將該房屋交給姜某占有使用。2017年5月1日至2017年10月1日,姜某將該房屋租賃給伊亞忠。2016年9月至2017年10月期間五大連池風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處因成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心,停止辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
本院認(rèn)為,被執(zhí)行人姜哲峰與案外人姜某于2016年11月6日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,即姜哲峰將其所有的五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(hào)房屋賣(mài)給姜某,有中間人龐某證實(shí)及房產(chǎn)部門(mén)該房抵押的事實(shí)佐證,申請(qǐng)執(zhí)行人蘇志明稱該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是虛假的未提供證據(jù)證實(shí),本院不予支持。故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示,合法有效。又該房屋姜某于2017年5月1日至2017年10月1日租賃給他人。而法院于2017年8月30日才將該房屋進(jìn)行查封,在其之前該房已經(jīng)被姜某購(gòu)買(mǎi)占有、使用。2016年9月至2017年10月期間,風(fēng)景區(qū)房產(chǎn)處停止辦理房屋過(guò)戶手續(xù),故買(mǎi)房人姜某不屬自身的原因未辦理過(guò)戶手續(xù)。
綜上所述,案外人姜某的主張,能夠排除對(duì)五××風(fēng)景區(qū)××委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(hào)(建筑面積88平方米)房屋的執(zhí)行。該訴訟請(qǐng)求,符合法律規(guī)定,本院依法予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定,判決如下:
不得執(zhí)行五大連池風(fēng)景區(qū)八委的五房權(quán)證五區(qū)字第8-××號(hào)(建筑面積88平方米)房屋。
案件受理費(fèi)2,500元,由蘇志明負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑河市中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng) 陳真義
審判員 李文華
人民陪審員 姜洪艷
書(shū)記員: 包靜茹
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