原告：姜某某，現(xiàn)住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人：周榮，黑龍江陳山律師事務(wù)所律師。
被告：克東縣廣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省克東縣克東鎮(zhèn)春和社區(qū)。
法定代表人：劉萬(wàn)才，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張偉東，黑龍江光澤律師事務(wù)所律師。
被告：克東縣鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省克東縣克東鎮(zhèn)春和社區(qū)。
法定代表人：楊春宇，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜宜軍，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
被告：楊春宇，現(xiàn)住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人：杜宜軍，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。

原告姜某某與被告克東縣廣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“廣某公司”）、克東縣鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“鑫晟公司”）、楊春宇房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2018年1月15日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告姜某某及其委托訴訟代理人周榮、被告廣某公司的委托訴訟代理人張偉東、被告鑫晟公司和被告楊春宇的共同委托訴訟代理人杜宜軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
姜某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、姜某某與廣某公司、鑫晟公司、楊春宇簽訂“拆遷住宅房屋安置多層住宅樓房協(xié)議書(shū)”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“拆遷安置協(xié)議”)有效，廣某公司、鑫晟公司、楊春宇立即交付x號(hào)樓x商服樓；2、返還已付購(gòu)房款205,632.75元及利息61，689.82元、賠償損失411,265.50元；3、交付樓前的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由廣某公司、鑫晟公司、楊春宇負(fù)擔(dān)。訴訟中，姜某某變更第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中賠償損失金額為205,632.75元，追加鑫晟公司為本案被告，要求廣某公司、鑫晟公司、楊春宇承擔(dān)共同責(zé)任。事實(shí)和理由：2013年6月1日姜某某與廣某公司、楊春宇簽訂“拆遷安置協(xié)議”一份，協(xié)議約定：“姜某某以其所有的克東縣春和街營(yíng)業(yè)性房屋323.23平方米原地回遷商服181平方米，余下142.23平方米，其中以35平方米回遷80.5平方米3樓住宅樓一套，余下面積107.23平方米及附屬物各項(xiàng)設(shè)施共計(jì)補(bǔ)償人民幣630,000.00元，姜某某保證房產(chǎn)為營(yíng)業(yè)性房屋，回遷的x樓住宅樓與x商服對(duì)著，姜某某將盡快搬家，房屋無(wú)任何問(wèn)題，如有產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題廣某公司、楊春宇不履行協(xié)議規(guī)定，姜某某已收到補(bǔ)償款630,000.00元等”。合同簽訂后姜某某交付房屋，但廣某公司、鑫晟公司、楊春宇至今未向姜某某交付x號(hào)樓x商服樓和80.5平方米x樓住宅樓，雙方因此發(fā)生糾紛，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人”。第7條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第8條的規(guī)定處理”。第8條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還己付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”?，F(xiàn)廣某公司、鑫晟公司、楊春宇將回遷的房屋出賣(mài)給第三人，商服樓面積誤差多出36平方米，故起訴至人民法院，請(qǐng)求支持姜某某的訴訟請(qǐng)求。
廣某公司辯稱(chēng)：廣某公司不是本案的被告，克東縣溫馨家園小區(qū)1、2、3號(hào)樓是楊春宇掛靠廣某公司建設(shè)的，而本案爭(zhēng)議的6號(hào)樓是鑫晟公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的。
鑫晟公司辯稱(chēng)：一、姜某某與鑫晟公司簽訂的“拆遷安置協(xié)議”未生效，理由如下：1、“拆遷安置協(xié)議”使用的文本及適用的法律依據(jù)已經(jīng)失效，不屬于依法成立的合同，該協(xié)議未生效，非依法成立的合同不具有法律效力，對(duì)雙方當(dāng)事人不具有約束力。2、廣某公司與鑫晟公司不是拆遷人，不具備協(xié)議的主體資格，簽訂協(xié)議的行為屬于無(wú)效行為。本案中，“拆遷安置協(xié)議”簽訂的時(shí)間為2013年6月1日，根據(jù)生效的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、關(guān)于《黑龍江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)范化工作規(guī)程》的通知（黑建房[2013]30號(hào)）、《齊齊哈爾市中心城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》、《克東縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)規(guī)定的要求，房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是克東縣人民政府而不是二開(kāi)發(fā)公司，二開(kāi)發(fā)公司無(wú)權(quán)做為拆遷人與姜某某簽訂拆遷安置協(xié)議，即使是受委托的經(jīng)辦單位，也只能在拆遷承辦人處加蓋印章。3、即使二開(kāi)發(fā)公司具備拆遷人的資格，拆遷安置協(xié)議也屬于未生效協(xié)議。根據(jù)拆遷安置協(xié)議第13條“甲乙及拆遷承辦單位蓋章后生效”的約定，本協(xié)議需要甲乙方及拆遷承辦單位蓋章后方能生效，而本協(xié)議拆遷承辦單位并未加蓋印章，故依據(jù)《合同法》第45條“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效”的規(guī)定，該協(xié)議未生效，因此該協(xié)議對(duì)廣某公司、鑫晟公司、楊春宇不具有約束力，對(duì)該協(xié)議約定的內(nèi)容無(wú)履行義務(wù)，鑫晟公司無(wú)須向姜某某交付溫馨家園小區(qū)6號(hào)樓1-2層商服樓及3樓住宅。二、姜某某訴諸返還購(gòu)房款及利息并賠償損失的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。理由如下：1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《解釋》”)不適用本案?！督忉尅匪Q(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定；而拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是拆遷人和被拆遷人簽訂的，采取的是回遷方式補(bǔ)償，不是商品房，不能當(dāng)做商品房出售，本案只能適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定，而不能適用《解釋》的相關(guān)規(guī)定。2、《解釋》第7條是關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)被拆遷人享有的物權(quán)優(yōu)先效力的規(guī)定，不適用本案，本案中，鑫晟公司即沒(méi)有將涉案房屋賣(mài)給第三人，姜某某也沒(méi)有要求履行交付3樓住宅樓，更沒(méi)有提出解除該拆遷安置協(xié)議，因此在姜某某能夠取得3樓住宅樓的情況下，不能依據(jù)《解釋》第8條的規(guī)定向鑫晟公司提出賠償要求，故本案沒(méi)有出現(xiàn)該條規(guī)定的情形，不應(yīng)當(dāng)適用該條的規(guī)定。三、姜某某應(yīng)當(dāng)依法、依規(guī)補(bǔ)足差價(jià)款。“拆遷安置協(xié)議”簽訂時(shí)，鑫晟公司還未取得建設(shè)規(guī)劃許可證、施工圖紙等施工許可，雙方對(duì)回遷安置房屋只是預(yù)測(cè)，沒(méi)有進(jìn)行任何評(píng)估審計(jì)，故回遷房屋存在誤差在所難免，根據(jù)xxxx年xx月xx日出生效的《克東縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（克東政發(fā)(2011)4號(hào)）第3條規(guī)定：“被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的用途為商服用房的，被征收房屋建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分按被征收房屋重置價(jià)格與新安置房屋本體工程造價(jià)結(jié)算差價(jià)”?！洱R齊哈爾市中心城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第49條規(guī)定：“非住宅房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)分情形，按下列規(guī)定收取差價(jià)款，（一）被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的用途為商服用房的，被征收房屋建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分按被征收房屋重置價(jià)格與新安置房屋本體工程造價(jià)結(jié)算差價(jià)”；同時(shí)根據(jù)克東縣2011-2017年的各小區(qū)拆遷安置補(bǔ)償方案中可以看出，對(duì)非住宅的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人是要依規(guī)定補(bǔ)足差價(jià)款的。四、姜某某第三項(xiàng)訴請(qǐng)與拆遷安置協(xié)議無(wú)關(guān)，不應(yīng)在此案中一并審理，應(yīng)另行訴訟。綜上，姜某某訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，沒(méi)有證據(jù)支持，應(yīng)當(dāng)依法駁回其訴請(qǐng)。
楊春宇辯稱(chēng)，楊春宇是鑫晟公司的法定代表人，在與姜某某簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)履行的是職務(wù)行為，不是個(gè)人行為，其行為應(yīng)由鑫晟公司承擔(dān)，故楊春宇不具備本案的主體資格，應(yīng)依法駁回對(duì)楊春宇的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：一、2000年起楊春宇以廣某公司的名義開(kāi)發(fā)建設(shè)克東縣溫馨家園小區(qū)x號(hào)樓，2014年鑫晟公司開(kāi)發(fā)建設(shè)克東縣溫馨家園小區(qū)x號(hào)樓；二、2013年6月1日鑫晟公司與姜某某簽訂“拆遷安置協(xié)議”一份，約定“甲方為鑫晟公司，乙方為姜某某，甲方在溫馨家園地段實(shí)施房屋拆遷，須拆除乙方房屋，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：1、乙方的房屋坐落在春和社區(qū)，結(jié)構(gòu)為磚木，建筑面積為323.23平方米，產(chǎn)權(quán)證載明的用途為營(yíng)業(yè)，實(shí)際用途為營(yíng)業(yè)；2、經(jīng)雙方協(xié)商后同意回遷商服181平方米，余下142.23平方米，其中35平方米回遷住宅房屋面積為80.5平方米的3樓住宅1套(與回遷的1-2層商服上下對(duì)著)，余下面積107.23平方米及附屬物各項(xiàng)設(shè)施共補(bǔ)償人民幣630,000.00元；3、乙方盡快搬家，將房屋交還甲方，乙方收到補(bǔ)償款630,000.00元”，協(xié)議落款處甲方有楊春宇簽名和加蓋名章，并加蓋廣某公司溫馨家園項(xiàng)目部公章，乙方有姜某某簽字。三、2013年6月1日楊春宇的弟弟楊春光給姜某某出具“協(xié)議”一份，內(nèi)容為：“小賣(mài)店暫時(shí)保留，等到新樓落成遷入后拆除小賣(mài)店”。雙方在合同中約定拆遷的房屋位于克東縣××家園小區(qū)××樓北側(cè)，為臨街商服，小賣(mài)店為其中一小部分，現(xiàn)仍然在營(yíng)業(yè)中，其余房屋已空閑，因雙方發(fā)生爭(zhēng)議至今未拆除。四、雙方約定回遷的1-2商服樓建成后的建筑面積為217平方米，比約定的增加36平方米，約定回遷的3樓住宅樓位于x號(hào)樓x單元x室，現(xiàn)未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，鑫晟公司已裝修并出租使用。
以上事實(shí)，有雙方簽訂的“拆遷安置協(xié)議”、楊春光出具的“協(xié)議”、克東縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的證明及雙方當(dāng)事人的陳述為證，依法予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，鑫晟公司與姜某某簽訂的“拆遷安置協(xié)議”是雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商自愿訂立的，是雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該協(xié)議成立并合法有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除，故對(duì)鑫晟公司主張“拆遷安置協(xié)議”使用的文本及適用的法律依據(jù)已經(jīng)失效、二開(kāi)發(fā)公司不是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w、無(wú)權(quán)做為拆遷人與姜某某簽訂拆遷安置協(xié)議而導(dǎo)致該協(xié)議未生效的抗辯理由依法不予采納。
關(guān)于姜某某要求鑫晟公司交付協(xié)議中約定回遷1-2商服樓的訴訟請(qǐng)求，雙方簽訂的“拆遷安置協(xié)議”中對(duì)此有明確的約定，現(xiàn)回遷的樓房已竣工，故姜某某要求鑫晟公司交付回遷商服樓的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持?，F(xiàn)該商服樓實(shí)際面積比“拆遷安置協(xié)議”約定的增加了36平方米，根據(jù)公平原則，姜某某應(yīng)當(dāng)按照樓房建造成本價(jià)格向鑫晟公司補(bǔ)交樓款，參照齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、齊齊哈爾市物價(jià)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布2011年中心城區(qū)商服用房重置價(jià)格的通知》，新建商服用房的建安成本價(jià)為每平方米1,853.00元，再綜合考慮開(kāi)發(fā)公司在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)應(yīng)繳納的稅款等因素，每平方米補(bǔ)交樓款3,200.00元為宜，經(jīng)計(jì)算，姜某某應(yīng)補(bǔ)交樓款115,200.00元。
關(guān)于姜某某要求返還已付購(gòu)房款205,632.75元及利息61，689.82元、賠償一倍損失205,632.75元的訴訟請(qǐng)求，因雙方約定回遷的三樓住宅樓已被鑫晟公司裝修并使用，姜某某請(qǐng)求補(bǔ)償房款的請(qǐng)求應(yīng)予支持，其請(qǐng)求的金額不超過(guò)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，故鑫晟公司應(yīng)給付姜某某房屋補(bǔ)償款205,632.75元。以上兩項(xiàng)相抵后，鑫晟公司應(yīng)給付姜某某房屋補(bǔ)償款90,432.75元。
關(guān)于姜某某主張利息和賠償損失的訴訟請(qǐng)求，雙方在簽訂“拆遷安置協(xié)議”后，楊春光又出具了“協(xié)議”一份，雖然鑫晟公司對(duì)該“協(xié)議”不予認(rèn)可，但楊春光是楊春宇的弟弟，也是與姜某某簽訂“拆遷安置協(xié)議”的甲方經(jīng)辦人，故楊春光的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，其出具的“協(xié)議”對(duì)鑫晟公司發(fā)生法律效力。“協(xié)議”載明“小賣(mài)店暫時(shí)保留，等到新樓落成遷入后拆除小賣(mài)店”，從內(nèi)容上看是雙方對(duì)“拆遷安置協(xié)議”的補(bǔ)充，是對(duì)小賣(mài)店這一部分被拆遷房屋交付時(shí)間的變更，但對(duì)小賣(mài)店以外的被拆遷房屋的拆除時(shí)間還應(yīng)當(dāng)以“拆遷安置協(xié)議”約定的時(shí)間為準(zhǔn)。鑫晟公司建成的1-2層商服面積比協(xié)議中約定的增加較多，是導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛的直接原因，姜某某未按約定允許鑫晟公司拆除小賣(mài)店以外的被拆遷房屋亦屬于違約行為，故雙方對(duì)“拆遷安置協(xié)議”未實(shí)際得以全部、及時(shí)履行均存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)姜某某該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于姜某某要求交付樓房前的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由鑫晟公司承擔(dān)的訴訟請(qǐng)求，熱力公司和物業(yè)公司是該項(xiàng)權(quán)利主張的主體，其尚未主張權(quán)利，本案中無(wú)法予以處理，待實(shí)際發(fā)生后另行解決。
關(guān)于姜某某請(qǐng)求廣某公司、楊春宇共同承擔(dān)責(zé)任的請(qǐng)求，雖然廣某公司不是6號(hào)樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，但在“拆遷安置協(xié)議”上加蓋了該公司的公章，公司對(duì)公章負(fù)有管理的職責(zé)，其行為亦有過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)與鑫晟公司承擔(dān)連帶責(zé)任。楊春宇不認(rèn)可其是6號(hào)樓的實(shí)際開(kāi)發(fā)人，姜某某對(duì)此亦未提供證據(jù)加以證明，故楊春宇不承擔(dān)責(zé)任。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、克東縣鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)將克東縣溫馨家園x號(hào)樓x號(hào)樓房(建筑面積為217平方米，x層商服)交付給姜某某；
二、克東縣鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)補(bǔ)償姜某某房款90,432.75元；
三、克東縣廣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、駁回姜某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7,468.98元，由克東縣鑫晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、克東縣廣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司連帶負(fù)擔(dān)993.37元，由姜某某負(fù)擔(dān)6,475.61元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 代世紅
審判員 呂巍
人民陪審員 朱麗冬

書(shū)記員： 孫亞楠