上訴人（原審被告）：姜方志，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市龍灣區(qū)。
上訴人（原審被告）：章某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市龍灣區(qū)。
上訴人（原審被告）：邱崇者，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
上訴人（原審被告）：陳賢月，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
上訴人（原審被告）：鄒建勇，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省永嘉縣人，住浙江省永嘉縣。
上訴人（原審被告）：陳玲芬，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市鹿城區(qū)。
上述被上訴人共同委托代理人：羅杰，湖北光程律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解、代收法律文書等。
被上訴人（原審原告）：張有寶，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省樂清市人，住浙江省樂清市。
被上訴人（原審原告）：呂邦富（又名呂邦夫），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省樂清市人，住浙江省。
上述兩被上訴人共同委托代理人：周吉林，湖北誠信聯(lián)合律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解、代收法律文書等。
被上訴人（原審被告）：潘敏捷，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市鹿城區(qū)。
被上訴人（原審被告）：陳保華，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。
被上訴人（原審被告）：陶艷紅，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市甌海區(qū)。
被上訴人（原審第三人）：李克月，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市鹿城區(qū)。
被上訴人（原審第三人）：王秀珠，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，浙江省溫州市人，住浙江省溫州市鹿城區(qū)。

上訴人姜方志、章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬為與被上訴人張有寶、呂邦富、潘敏捷、陳保華、陶艷紅、李克月、王秀珠租賃合同糾紛一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第00589號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月18日立案后，依法組成由審判員楊靜擔(dān)任審判長，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2015年9月10日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人姜方志、章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬的委托代理人羅杰；被上訴人張有寶、呂邦富的委托代理人周吉林到庭參加訴訟。被上訴人潘敏捷、陳保華、陶艷紅、李克月、王秀珠經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，自2012年8月份起至2013年9月1日期間，姜方志與張有寶、呂邦富就位于麻城市××街××城文化大樓××樓商鋪整體租賃事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成如下口頭協(xié)議：姜方志同意將前述商鋪中自己有權(quán)出租的3、7、9、15、16、17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、32、33、35、37、38、39、41、42、43、45、47、48號商鋪?zhàn)赓U給張有寶、呂邦富開辦商場從事服裝經(jīng)營；因姜方志對前述鼓樓城文化大樓一樓中2、6號商鋪（屬于李克月、王秀珠所有）沒有出租權(quán)利，所以由姜方志負(fù)責(zé)與李克月、王秀珠進(jìn)行協(xié)商一并出租事項(xiàng)，如不能達(dá)到一并整體租賃目的，姜方志承諾將自己有權(quán)出租的商鋪與2、6號商鋪隔斷租賃給張有寶、呂邦富；張有寶、呂邦富應(yīng)在書面租賃合同簽訂前，向姜方志交納保證金二十萬元（張有寶、呂邦富已于2013年3月18日支付）。2013年9月2日，張有寶、呂邦富作為乙方與作為甲方的姜方志簽訂房屋租賃合同，合同約定：租賃房屋位置為：麻城市新建街31號鼓樓城文化大樓31間門面，門面組成為：3號、7號、9號、15號、16號、17號、18號、19號、20號、21號、22號、23號、25號、26號、27號、28號、29號、30號、31號、32號、33號、35號、37號、38號、39號、41號、42號、43號、45號、47號、48號。商鋪總面積為1057.45平方米；租賃期限從2013年10月8日至2018年10月7日止，前三年年租金均為708000元，后兩年租金778800元，如按以上時(shí)間不付租金，就算違約，每日按年租金的20%由乙方付給甲方；乙方在租賃期限內(nèi)按有關(guān)單位規(guī)定自行交納水電、工商、稅收、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、租賃稅等費(fèi)用。甲方概不負(fù)責(zé)。經(jīng)營裝修費(fèi)用乙方自理，不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)。在本租賃合同開始和終止時(shí)自行裝修、固定裝修全部一律不可拆走，不可破壞固定裝修（影響房屋整體結(jié)構(gòu)）如破壞固定裝修押金不可退，在租賃合同終止時(shí)，甲方概不負(fù)責(zé)乙方裝修費(fèi)用；甲方在租賃期內(nèi)出售的房屋，無論房屋出售給任何他人，乙方與甲方的租賃時(shí)間、租金不變；租賃期滿，甲方需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)，但租金另行協(xié)商；乙方除租金外，另行交付水電費(fèi)保證金15000.00元和裝修保證金30000.00元；在本租賃期限內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方不得私自轉(zhuǎn)租，否則甲方有權(quán)終止協(xié)議，收回房屋，但余租金不退。由乙方負(fù)責(zé)一切損失責(zé)任，如特殊情況，乙方需要轉(zhuǎn)租，需征得甲方同意達(dá)成書面協(xié)商，方可轉(zhuǎn)租；租賃合同到期前，如甲方不繼續(xù)出租，應(yīng)提前三個月向乙方快件書面方式送達(dá)，如乙方不繼續(xù)承租應(yīng)提前三個月向甲方用快件書面方式表達(dá)，如雙方不提前三個月用快件書面方式送達(dá)，就算違約，應(yīng)支付租房違約金，如乙方違約應(yīng)付三個月租金給甲方，如甲方違約付三個月租金給乙方；未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)商方式，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力；合同簽訂后，張有寶、呂邦富按合同約定付清了第一年的租金708000.00元（含此前交納的定金200000.00元）和水電費(fèi)保證金15000.00元、裝修保證金30000.00元；姜方志因與前期承租人租賃訴訟事項(xiàng)未予了結(jié)，直至2014年1月2日才向張有寶、呂邦富交付承租商鋪，并用木板、油布將涉案租賃房屋與李克月、王秀珠所有的2、6號商鋪予以臨時(shí)隔斷。2014年春節(jié)前，張有寶、呂邦富在備貨后擬砌墻隔斷并裝修店鋪時(shí)，王秀珠、李克月以張有寶、呂邦富承租門面房的套外部分為與其共用為由，不準(zhǔn)其砌墻隔斷裝修，張有寶、呂邦富向姜方志反映情況并要求排除妨礙，姜方志于2014年2月9日，通過中間人
陳保華與李克月、王秀珠的代理人金國新（系王秀珠的丈夫）進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成由姜方志每年向李克月、王秀珠補(bǔ)償十五萬的口頭協(xié)議，后因姜方志變卦而未果，致使張有寶、呂邦富在春節(jié)黃金經(jīng)營期間無法正常經(jīng)營。2014年春節(jié)后，張有寶、呂邦富再次準(zhǔn)備對承租使用面積進(jìn)行整體裝修時(shí)，李克月、王秀珠向張有寶發(fā)出書面通知書再次陳述前述理由并阻止張有寶、呂邦富裝修，張有寶、呂邦富要求姜方志予以處理，姜方志不再理睬，并要求張有寶、呂邦富與李克月、王秀珠自行處理共有爭議，因爭議不能得到處理，致使張有寶、呂邦富承租的全部商鋪的使用陷入停止?fàn)顟B(tài)，遂釀成糾紛。
另查明：截至涉案租賃合同簽訂時(shí)，涉案租賃商鋪中：9、15號商鋪屬被告潘敏捷所有，登記面積（含套內(nèi)套外，以下相同）為33.75+38.29=72.04平方米；26號商鋪屬邱崇者、陳賢月共有，登記面積為29.50平方米；16、17號商鋪屬鄒建勇、陳玲芬共有，登記面積為28.94+31.36=60.30平方米；18號商鋪屬陳保華、陶艷紅共有，登記面積為：33.80平方米；3、7、19、20、21、22、23、25、27、28、29、30、31、32、33、35、37、38、39、41、42、43、45、47、48號商鋪屬姜方志、章某某共有，登記面積130.34+36.87+194.89+170.38+36.87+40.17+40.17+23.43+23.63+29.31+102.29=828.35平方米，以上商鋪登記面積合計(jì)為1023.99平方米。上述商鋪的買賣合同均約定：房屋僅作商業(yè)使用，買受人使用期間不得擅自改變該房屋的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途；買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公共房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。姜方志于2014年1月2日、2014年2月20日、2014年1月1日、2014年2月1日分別與潘敏捷、邱崇者、鄒建勇、陳保華簽訂委托代理書，分別約定在2014年1月2日至2019年1月2日期間，由姜方志代為出租潘敏捷、邱崇者、鄒建勇、陳保華所有的涉案商鋪，具體委托權(quán)限如下：代為尋找承租人、代為擬定租賃合同、洽談承租價(jià)格、簽訂租賃合同、代收租金、代為委托律師、代為履行出租人義務(wù)、代為分配租金等。在訴訟過程中，除潘敏捷、陳保華、陶艷紅提出委托代理書系倒簽日期外，章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬對姜方志的委托代理租賃行為均未提出異議。姜方志收取第一年租金后，向潘敏捷支付了部分租金20000.00元、向邱崇者支付了部分租金8000.00元、向鄒建勇支付了部分租金17000.00元、向陳保華支付了部分租金10000.00元。
原審法院認(rèn)為，潘敏捷、陳保華對委托代理書的日期倒簽并收取部分租金的行為，應(yīng)視為對姜方志代為租賃商鋪的追認(rèn)，而章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬、陶艷紅對姜方志的代理租賃行為均未提出異議，故姜方志屬于有權(quán)代理，其代理行為產(chǎn)生的法律后果由被代理人承擔(dān)，故其與張有寶、呂邦富簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。張有寶、呂邦富及全部原審被告均應(yīng)受其約束，按約履行各自的義務(wù)。但姜方志作為涉案租賃房屋的所有權(quán)人之一和代理其他出租人簽訂租賃合同的受委托人，對涉案租賃房屋的使用性質(zhì)及物權(quán)限制情況應(yīng)當(dāng)是明知的，在此情況下，姜方志向張有寶、呂邦富作出可以與第三人所有的商鋪予以隔斷租賃的承諾，具有過錯。姜方志舉證辯稱其交付的租賃面積符合合同約定，理由是其向案外人徐順文單獨(dú)購買了鼓樓文化大樓西區(qū)一層12、13號商鋪的套外公用分?jǐn)偯娣e合計(jì)33.46平方米，因其不能提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明且其購房方式違反法律禁止性規(guī)定，對其辯稱事實(shí)不予采信。姜方志提出張有寶、呂邦富從簽訂合同到交還租賃房屋期間租金應(yīng)由張有寶、呂邦富自行承擔(dān)的意見，因姜方志遲延交付租賃房屋及交付面積與合同約定不符，且涉案合同履行過程中，第三人對隔斷行為主張權(quán)利時(shí)，雖然姜方志與第三人進(jìn)行了協(xié)商處理，但沒有實(shí)際排除妨礙，導(dǎo)致張有寶、呂邦富從簽訂合同到停用該租賃房屋，均不能獨(dú)立使用且不能實(shí)現(xiàn)合同目的。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的”，且張有寶、呂邦富與姜方志于2014年8月1日達(dá)成解除合同的合意，故對該辯稱意見不予采納；張有寶、呂邦富基于前述理由要求解除涉案租賃合同并要求姜方志退還租金和保證金的訴請，張有寶、呂邦富與姜方志之間實(shí)際交付房屋時(shí)間雖然在2014年1月2日，但自后為經(jīng)營需要裝修，由于姜方志與第三人協(xié)商不成，妨礙了張有寶、呂邦富的裝修，至張有寶、呂邦富起訴之日即3月28日和訴訟期間，姜方志一直未采取補(bǔ)救措施，且姜方志構(gòu)成根本性違約，造成張有寶、呂邦富不能經(jīng)營，期內(nèi)的所有損失，均應(yīng)由姜方志承擔(dān)。張有寶、呂邦富的訴請符合本案事實(shí)和法律規(guī)定，予以支持；租賃合同簽訂后，因姜方志的過錯，導(dǎo)致張有寶、呂邦富不能完整、獨(dú)立使用租用商鋪，造成經(jīng)濟(jì)損失屬客觀存在，但其沒有足夠證據(jù)證實(shí)其經(jīng)濟(jì)損失為五十萬元，其主張不予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條、第二百二十八條、第四百零二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條、第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》第八條第二、三項(xiàng)之規(guī)定，遂判決：一、解除張有寶、呂邦富與姜方志于2013年9月2日簽訂的租賃合同。二、姜方志、章某某于判決生效后三日內(nèi)向張有寶、呂邦富退還租金653000.00元、水電費(fèi)保證金15000.00元、裝修保證金30000.00元；潘敏捷于本判決生效后三日內(nèi)向張有寶、呂邦富退還租金20000.00元；邱崇者、陳賢月于判決生效后三日內(nèi)向張有寶、呂邦富退還租金8000.00元；鄒建勇、陳玲芬于判決生效后三日內(nèi)向張有寶、呂邦富退還租金17000.00元；陳保華、陶艷紅于判決生效后三日內(nèi)向張有寶、呂邦富退還租金10000.00元。三、李克月、王秀珠在本案中對張有寶、呂邦富不承擔(dān)民事責(zé)任。四、駁回張有寶、呂邦富的其他訴訟請求。
二審查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)。
另查明，張有寶、呂邦富自2014年1月2日接收租賃房屋后，在未進(jìn)行整體裝修的情況下，為處理前期購買的貨物而經(jīng)營至2014年5月下旬。張有寶、呂邦富于2014年3月31日向麻城市人民法院提起訴訟，請求人民法院依法責(zé)令姜方志排除妨礙，按照合同約定的面積完整獨(dú)立使用其出租的房屋，后于2014年4月25日變更訴訟
請求，要求依法解除雙方簽訂的房屋租賃合同，姜方志返還已交付的租金及保證金753000元及實(shí)際占有期間的利息，并賠償經(jīng)營損失50萬元。麻城市人民法院依法追加章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬、潘敏捷、陳保華、陶艷紅、李克月、王秀珠為共同被告參與訴訟。2014年6月23日，姜方志同意接收張有寶、呂邦富退還的租賃房屋，并于2014年8月1日由其委托代理人羅杰接收該房屋的鑰匙。
麻城市人民法院作出（2014）鄂麻城民一初字第00589號民事判決后，潘敏捷、陳保華、陶艷紅、李克月、王秀珠在法定期限內(nèi)，未向本院提起上訴。潘敏捷將收取的租金2萬元，陳保華、陶艷紅將收取的租金1萬元交到麻城市人民法院，準(zhǔn)備用于履行原審判決中其應(yīng)返還租金的義務(wù)。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭議的焦點(diǎn)為：上訴人對合同是否構(gòu)成違約并是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
一、關(guān)于上訴人對合同是否違約的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十六條的規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！痹诒景钢校街咀鳛槌鲎馊擞辛x務(wù)按照約定交付房屋，并在租賃期間保持租賃物符合約定用途。姜方志與張有寶、呂邦富除簽訂的書面租賃合同中的約定外，姜方志是否向張有寶、呂邦富承諾為實(shí)現(xiàn)房屋整體租賃并獨(dú)立經(jīng)營，由其對第三人李克月、王秀珠所有的商鋪予以隔斷租賃。根據(jù)證人林某的證言和原審法院對金國新的調(diào)查筆錄中反映：1、姜方志與張有寶、呂邦富口頭協(xié)商租賃房屋時(shí)，姜方志承諾由其協(xié)調(diào)將其他人的門面一并整體出租，同時(shí)姜方志夫妻與張有寶、呂邦富、林某一起到呂邦富姐夫在浠水經(jīng)營的商場考察，準(zhǔn)備按照該商場的經(jīng)營模式經(jīng)營。2、張有寶、呂邦富租賃房屋后，姜方志暫時(shí)用油布及木板將李克月、王秀珠的門面隔斷，其還委托中間人陳建華與王秀珠的丈夫金國新協(xié)商，要求金國新隔斷經(jīng)營并愿意給其補(bǔ)償金，但未協(xié)商成功。結(jié)合本案查明的其他事實(shí)，張有寶、呂邦富是為達(dá)到對房屋整體租賃并獨(dú)立經(jīng)營進(jìn)行商場模式的經(jīng)營目的而與姜方志協(xié)商房屋承租事宜，姜方志為實(shí)現(xiàn)對房屋整體出租并能獨(dú)立經(jīng)營目的，與他人協(xié)商并取得了部分門面的代理租賃權(quán)，還將未取得代理租賃權(quán)的門面采取臨時(shí)隔斷措施。雙方均為實(shí)現(xiàn)對房屋整體租賃并獨(dú)立經(jīng)營的合意，而積極采取了一定的行為。由此認(rèn)定，姜方志為實(shí)現(xiàn)房屋整體租賃并獨(dú)立經(jīng)營目的，對張有寶、呂邦富承諾由其對第三人所有的商鋪予以隔斷。因姜方志未能積極履行出租人的責(zé)任，在交付及出租該房屋的期間均未實(shí)現(xiàn)讓張有寶、呂邦富達(dá)到形成整體裝修并獨(dú)立經(jīng)營的目的，違反了合同約定的主要義務(wù)，構(gòu)成違約。
二、關(guān)于上訴人是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。因本案在原審過程中，當(dāng)事人之間簽訂的租賃合同已實(shí)際解除，現(xiàn)張有寶、呂邦富要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。本案中的租賃合同是以房屋的使用、收益為目的的合同，出租方為履行合同而讓渡了房屋使用、收益的效益，承租方則支付對價(jià)租金來履行合同，因未能實(shí)現(xiàn)合同目的，承租方要求解除合同是非違約方的自我救濟(jì)權(quán)利，依法應(yīng)予保護(hù)，故姜方志、章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬、潘敏捷、陳保華、陶艷紅應(yīng)返還已收取的房屋租金，姜方志、章某某還應(yīng)返還已收取的水電費(fèi)、裝修保證金。張有寶、呂邦富雖實(shí)際使用租賃的房屋四個月，但其在接受租賃的房屋時(shí)已向姜方志主張要求其按承諾交付租賃房屋，在姜方志未履行的情況下，繼而要求解除合同并退還租賃房屋，因姜方志既未按承諾履行義務(wù)也未接受退還租賃房屋的情況下，張有寶、呂邦富基于為減少損失的目的而進(jìn)行使用，屬于對租賃房屋的瑕疵使用，房屋租金損失應(yīng)由出租方自行承擔(dān)。故上訴人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，上訴人姜方志、章某某、邱崇者、陳賢月、鄒建勇、陳玲芬的上訴理由均不能成立，本院依法不予支持。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10930元，由姜方志、章某某負(fù)擔(dān)10000元；邱崇者、陳賢月負(fù)擔(dān)300元；鄒建勇、陳玲芬負(fù)擔(dān)630元。
本判決為終審判決。

審判長　楊　靜 審判員　倪志勇 審判員　朱　衛(wèi)

書記員：劉延超