姜某某
吳永東（湖北勝和律師事務(wù)所）
杜某某
嚴(yán)濤（湖北棗陽(yáng)中興法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告、反訴原告）姜某某，男。
委托代理人吳永東，湖北勝和律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理:和解、代收法律文書等。
被上訴人（原審原告、反訴被告）杜某某，男。
委托代理人嚴(yán)濤，棗陽(yáng)市中興法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，調(diào)解等。
上訴人姜某某因與被上訴人杜某某租賃合同糾紛一案，不服棗陽(yáng)市〔2010〕棗民初字第1442號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院2010年12月21日受理后，依法組成合議庭，于2011年1月17日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人姜某某的委托代理人吳永東，被上訴人杜某某及其委托代理人嚴(yán)濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:杜某某自2008年11月18日起承租棗陽(yáng)市公安局的“亢龍大酒店”，從事餐飲經(jīng)營(yíng)。2009年1月1日，杜某某與棗陽(yáng)市公安局簽訂《房屋租賃合同》，約定棗陽(yáng)市公安局將位于棗陽(yáng)市民主路30號(hào)的原刑警樓出租給杜某某用于經(jīng)營(yíng)酒店，租期3年。在杜某某承租前，其承租房屋的一樓三間門面已由姜某某承租從事電腦數(shù)碼經(jīng)營(yíng)。后經(jīng)杜某某、姜某某雙方協(xié)商，姜某某原租賃房屋由姜某某繼續(xù)租用，姜某某每年向杜某某支付租金10000元。其后姜某某支付了第一年租金（自2008年11月18日至2009年11月18日）。2010年5月16日，姜某某退租，并向杜某某返還了租賃房屋，尚欠2009年11月19日至2010年5月16日期間的租金未付。
本院認(rèn)為:上訴人姜某某與被上訴人杜某某對(duì)租賃標(biāo)的物、租金等事項(xiàng)進(jìn)行了口頭約定，雙方形成不定期租賃合同關(guān)系。上訴人姜某某應(yīng)當(dāng)依照約定履行支付租金義務(wù)。被上訴人杜某某與房屋所有權(quán)人棗陽(yáng)市公安局簽訂房屋租賃協(xié)議之前，上訴人姜某某已實(shí)際占有、使用被上訴人杜某某所承租的部分房屋直至退租。在此期間，棗陽(yáng)市公安局對(duì)該轉(zhuǎn)租行為未向承租人杜某某提出異議，且棗陽(yáng)市公安局是否向杜某某主張合同權(quán)利，并不影響本案租賃合同效力。上訴人姜某某和被上訴人杜某某作為本案租賃合同的當(dāng)事人，是本案適格的原告、被告。原審法院立案受理本案訴訟，程序合法。上訴人姜某某不能提供證據(jù)證明自己全面履行了合同義務(wù)，付清了全部租金，原審法院根據(jù)查明的事實(shí)，判決上訴人姜某某履行支付租金義務(wù)，事實(shí)清楚，適用法律正確。故上訴人姜某某提出原審法院立案受理錯(cuò)誤，認(rèn)定其為本案訴訟主體不當(dāng)，認(rèn)定其拖欠租金事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤等上訴理由，因缺乏證據(jù)證明和法律依據(jù)均不能成立，本院均不予采納。上訴人姜某某還提出其要求被上訴人杜某某賠償其10000元的反訴請(qǐng)求應(yīng)予支持的上訴請(qǐng)求。由于上訴人姜某某裝修租賃房屋的行為發(fā)生在被上訴人杜某某承租之前，與被上訴人杜某某租賃房屋經(jīng)營(yíng)行為無(wú)關(guān)，上訴人姜某某主張的10000元裝修損失也無(wú)相關(guān)證據(jù)印證，原審判決駁回其反訴請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。其提出一審判決駁回反訴請(qǐng)求錯(cuò)誤的上訴理由亦不能成立。綜上，上訴人姜某某的全部上訴理由和要求改判的上訴請(qǐng)求均不能成立。原審判決審判程序合法，證據(jù)充分，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果妥當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)75元，由上訴人姜某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:上訴人姜某某與被上訴人杜某某對(duì)租賃標(biāo)的物、租金等事項(xiàng)進(jìn)行了口頭約定，雙方形成不定期租賃合同關(guān)系。上訴人姜某某應(yīng)當(dāng)依照約定履行支付租金義務(wù)。被上訴人杜某某與房屋所有權(quán)人棗陽(yáng)市公安局簽訂房屋租賃協(xié)議之前，上訴人姜某某已實(shí)際占有、使用被上訴人杜某某所承租的部分房屋直至退租。在此期間，棗陽(yáng)市公安局對(duì)該轉(zhuǎn)租行為未向承租人杜某某提出異議，且棗陽(yáng)市公安局是否向杜某某主張合同權(quán)利，并不影響本案租賃合同效力。上訴人姜某某和被上訴人杜某某作為本案租賃合同的當(dāng)事人，是本案適格的原告、被告。原審法院立案受理本案訴訟，程序合法。上訴人姜某某不能提供證據(jù)證明自己全面履行了合同義務(wù)，付清了全部租金，原審法院根據(jù)查明的事實(shí)，判決上訴人姜某某履行支付租金義務(wù)，事實(shí)清楚，適用法律正確。故上訴人姜某某提出原審法院立案受理錯(cuò)誤，認(rèn)定其為本案訴訟主體不當(dāng)，認(rèn)定其拖欠租金事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤等上訴理由，因缺乏證據(jù)證明和法律依據(jù)均不能成立，本院均不予采納。上訴人姜某某還提出其要求被上訴人杜某某賠償其10000元的反訴請(qǐng)求應(yīng)予支持的上訴請(qǐng)求。由于上訴人姜某某裝修租賃房屋的行為發(fā)生在被上訴人杜某某承租之前，與被上訴人杜某某租賃房屋經(jīng)營(yíng)行為無(wú)關(guān)，上訴人姜某某主張的10000元裝修損失也無(wú)相關(guān)證據(jù)印證，原審判決駁回其反訴請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。其提出一審判決駁回反訴請(qǐng)求錯(cuò)誤的上訴理由亦不能成立。綜上，上訴人姜某某的全部上訴理由和要求改判的上訴請(qǐng)求均不能成立。原審判決審判程序合法，證據(jù)充分，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果妥當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)75元，由上訴人姜某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：邢軍
審判員：馮慧敏
審判員：郭元清

書記員：龔曉萍