原告：姜宗祎，身份號(hào)碼230103196301031631，男，1963年1月3日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)第二巴陵街20號(hào)。
委托訴訟代理人：尤志雯，黑龍江龍洋律師事務(wù)所律師。
被告:黑龍江銀泰置地有限公司，代碼912301025838056193，住所地哈爾濱市道里區(qū)通江街27號(hào)。
法定代表人：鄭勇強(qiáng)，總裁。
委托訴訟代理人：鄭麗娜，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。

原告姜宗祎與被告黑龍江銀泰置地有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年3月7日立案后，依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告姜宗祎的委托訴訟代理人尤志雯、被告黑龍江銀泰置地有限公司的委托訴訟代理人鄭麗娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提起訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告支付遲延交付房屋違約金46，499.22元；2、判令被告返還多收取的采暖費(fèi)2082元、物業(yè)費(fèi)2407元、電梯費(fèi)1505元；3、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2014年5月19日，原、被告簽訂了四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于哈爾濱市道里區(qū)群力第一大道、規(guī)劃路、群力第二大道、麗江路圍合區(qū)域第E棟E單元1301、1302、2102、2302號(hào)房產(chǎn)，并于當(dāng)日交付全部購(gòu)房款，共計(jì)1845207元。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條約定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2015年10月20日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！钡诰艞l約定：“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列方式處理：（1）逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的2%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。”
2015年10月19日，被告短信通知原告于2015年10月31日辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)，但原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋不具備法定的交付條件，拒絕進(jìn)戶(hù)。后原告與被告多次協(xié)商，被告均無(wú)答復(fù)。另外，被告在滿(mǎn)足交付條件后并未通知原告辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)，原告為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，于2016年2月24日辦理了進(jìn)戶(hù)手續(xù)，并按照被告內(nèi)部要求繳納了物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、采暖費(fèi)。原告認(rèn)為被告遲延交付房屋已構(gòu)成違約，不通知原告辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)導(dǎo)致了損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，原、被告應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條約定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2015年10月20日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。”但被告通知原告辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)、交付房屋時(shí)，涉案房屋尚未取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》，不具備交付條件。直至2015年12月18日，被告取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)，涉案房屋才具備交付條件。被告未按合同約定如期向買(mǎi)受人交付具備交付條件的房屋構(gòu)成違約，原告要求被告支付遲延交付房屋違約金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
根據(jù)合同第九條約定：“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列方式處理：（1）逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的2%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金?！北景钢?，原告于2016年2月24日辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)，但被告于2015年12月18日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)，涉案房屋即具備交付使用條件，故被告遲延交付房屋的違約金的計(jì)算日期為2015年10月21日至2015年12月18日，共計(jì)58日。被告應(yīng)按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條第（1）款規(guī)定向原告支付遲延交付房屋的違約金，即房屋總價(jià)款1845207元×萬(wàn)分之一×58日。
原告辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)后，按照被告要求繳納了物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)及采暖費(fèi)。根據(jù)原告所舉示的繳納物業(yè)費(fèi)票據(jù)，被告收取其物業(yè)費(fèi)為分段收取，即2015年11月1日至2015年12月31日和2016年1月1日至2016年11月1日，而涉案房屋于2015年12月18日才具備交付使用條件，故原告主張被告退還多繳納的物業(yè)費(fèi)的主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告收取原告2015年11月1日至2015年12月31日（共計(jì)60日）的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1273.14元，即每日21.22元，涉案房屋于2015年12月18日才具備交付使用條件，故原告繳納物業(yè)費(fèi)應(yīng)從2015年12月18日開(kāi)始計(jì)算，因此，被告應(yīng)將原告繳納的2015年11月1日至2015年12月18日（共計(jì)47日）的物業(yè)費(fèi)997.34元（47日×21.22元/日）退還給原告。
根據(jù)原告所舉示的繳納電梯費(fèi)的票據(jù)，被告收取其電梯費(fèi)為分段收取，即2015年11月1日至2015年12月31日和2016年1月1日至2016年11月1日，而涉案房屋于2015年12月18日才具備交付使用條件，故原告主張被告退還多繳納的電梯費(fèi)的主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告收取原告2015年11月1日至2015年12月31日（共計(jì)60日）的電梯費(fèi)共計(jì)796元，即每日13.27元，而涉案房屋于2015年12月18日才具備交付使用條件，故原告繳納電梯費(fèi)應(yīng)從2015年12月18日開(kāi)始計(jì)算，因此，被告應(yīng)將原告繳納的2015年11月1日至2015年12月18日（共計(jì)47日）的電梯費(fèi)623.69元（47日×13.27元/日）退還給原告。
根據(jù)原告開(kāi)庭的陳述，其繳納的采暖費(fèi)應(yīng)為5759元，而被告給予減免，實(shí)際共收取4159元。采暖期為2015年10月20日至2016年4月20日，而涉案房屋于2015年12月18日才具備交付使用條件，故原告主張被告退還多繳納的采暖費(fèi)的主張，符合法律規(guī)定，本院予以支持。按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)收取原告2015年10月20日至2016年4月20日（共計(jì)183日）的采暖費(fèi)共計(jì)5759元，即每日31.47元，而涉案房屋于2015年12月18日才具備交付使用條件，故原告繳納采暖費(fèi)應(yīng)從2015年12月18日開(kāi)始計(jì)算，因此，被告應(yīng)將原告繳納的2015年10月21日至2015年12月18日（共計(jì)58日）的電梯費(fèi)采暖費(fèi)1825.26元（58日×31.47元/日）退還給原告，而被告在實(shí)際收取采暖費(fèi)時(shí)對(duì)原告予以減免，共收取原告采暖費(fèi)4259元，減免1600元。綜上，被告應(yīng)退還原告多繳納的采暖費(fèi)225.26元（1825.26元-1600元）。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，被告黑龍江銀泰置地有限公司給付原告姜宗祎遲延交付房屋違約金10702.2元；
二、本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，被告黑龍江銀泰置地有限公司給付原告姜宗祎物業(yè)費(fèi)997.34元；
三、本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，被告黑龍江銀泰置地有限公司給付原告姜宗祎電梯費(fèi)623.69元；
四、本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，被告黑龍江銀泰置地有限公司給付原告姜宗祎采暖費(fèi)225.26元；
五、駁回原告姜宗祎的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)963元，由原告姜宗祎負(fù)擔(dān)849.29元，被告黑龍江銀泰置地有限公司負(fù)擔(dān)113.71元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　李松青 人民陪審員　　吳宇思 人民陪審員　　張　巖

書(shū)記員：王悅