原告：姜備戰(zhàn)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市橋西區(qū)。委托代理人：王世鑫，河北乾驥律師事務(wù)所律師。委托代理人：郄超鵬，河北乾驥律師事務(wù)所律師。被告：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市裕華區(qū)。委托代理人：陳國(guó)江，河北得正律師事務(wù)所律師。委托代理人：嚴(yán)文杰，河北得正律師事務(wù)所律師。被告：河北凱華匯瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市長(zhǎng)安區(qū)中山東路658號(hào)。法定代表人：錢(qián)萬(wàn)紅，總經(jīng)理。

原告姜備戰(zhàn)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法許可對(duì)石家莊市恒泰德鈺名邸一層112號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告就其與被告凱華匯瑞公司借款合同糾紛一案依據(jù)（2015）裕民特字第00004號(hào)民事裁定書(shū)向石家莊市裕華區(qū)人民法院申請(qǐng)了對(duì)抵押物位于石家莊市恒泰德鈺名邸一層112號(hào)房產(chǎn)的拍賣(mài)。在拍賣(mài)過(guò)程中，被告袁某某提出執(zhí)行異議，稱拍賣(mài)的上述房產(chǎn)由其購(gòu)買(mǎi)并支付了全部房款且實(shí)際占有，要求停止拍賣(mài)。石家莊市裕華區(qū)人民法院作出（2016）冀0108執(zhí)異42號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定中止對(duì)上述抵押房產(chǎn)的執(zhí)行。原告對(duì)該執(zhí)行裁定書(shū)不服，提起訴訟。被告袁某某辯稱，一、答辯人已全額付款并實(shí)際占有，凱華匯瑞公司再為原告提供抵押擔(dān)保有違誠(chéng)實(shí)信用原則。答辯人于2008年8月13日與凱華匯瑞公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并于當(dāng)日付清全部購(gòu)房款79000元。由于該商鋪為現(xiàn)房，凱華匯瑞公司當(dāng)日即交付答辯人占有并使用。答辯人于2009年將商鋪出租于他人使用至今，該事實(shí)清楚，證據(jù)充分，未辦理產(chǎn)權(quán)登記不影響答辯人購(gòu)房目的實(shí)現(xiàn)。買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，登記是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。在答辯人已付清錢(qián)款且已交付使用的情況下，答辯人已履行全部合同義務(wù)，凱華匯瑞公司應(yīng)及時(shí)為答辯人辦理產(chǎn)權(quán)登記，而不應(yīng)再進(jìn)行抵押給其他人用于融資。二、原告就本案訴爭(zhēng)房屋取得的抵押權(quán)無(wú)效。答辯人已于2008年8月13日與凱華匯瑞公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并已實(shí)際占有該房產(chǎn)。凱華匯瑞公司明知房產(chǎn)已出售卻仍然與原告簽訂抵押合同，該房產(chǎn)出售、出租的現(xiàn)狀一經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看即可明了，而原告未進(jìn)行任何形式的核實(shí)考證，二者明顯屬于惡意串通行為，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，原告所取得抵押權(quán)無(wú)效。三、答辯人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利優(yōu)先于原告的抵押權(quán)。原告抵押權(quán)不能對(duì)抗答辯人的購(gòu)房權(quán)利。最高人民法院歷次司法解釋及民事審判座談會(huì)議紀(jì)要對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題的處理原則，均是賦予房屋買(mǎi)受人優(yōu)先權(quán)，在購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利與工程款優(yōu)先權(quán)、債權(quán)人抵押權(quán)相沖突時(shí)，優(yōu)先保護(hù)已付全款或大部分房款的買(mǎi)受人權(quán)利，故答辯人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利優(yōu)先于原告的抵押權(quán)。綜上所述，裕華區(qū)人民法院（2016）冀0108執(zhí)異42號(hào)執(zhí)行裁定裁決結(jié)果正確，不應(yīng)當(dāng)對(duì)石家莊市恒泰德鈺名邸商鋪一層112房產(chǎn)的執(zhí)行。請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，保護(hù)合法買(mǎi)受人的權(quán)利。被告凱華匯瑞公司未到庭參加訴訟。經(jīng)審理查明，2008年8月13日，被告凱華匯瑞公司（出賣(mài)人）與被告袁某某（買(mǎi)受人）簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（編號(hào)：GF-2000-0171），約定買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人位于恒泰德鈺名邸一層底商112號(hào)房，建筑面積9.61平方米，每平方米8220.6元，總金額79000元，付款方式為一次性付款，買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一次性向出賣(mài)人支付所購(gòu)商品房房款。第十六條約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按照買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的0.1%向買(mǎi)受人支付違約金的方式處理。為證明已將本案爭(zhēng)議商鋪的房款全部交清，被告袁某某提交了以下證據(jù)：1、編號(hào)為0007231的收款收據(jù)一張，顯示2008年8月13日袁某某以現(xiàn)金的方式交納底商款79000元定金，加蓋了被告凱華匯瑞公司的財(cái)務(wù)專用章；2、被告凱華匯瑞公司于2016年8月12日出具的證明一份，證明袁某某購(gòu)買(mǎi)其上述房產(chǎn)并于2008年8月13日以現(xiàn)金方式一次性交清79000元房款。同時(shí)證明“購(gòu)買(mǎi)底商當(dāng)日交于袁某某使用至今”。為證明已經(jīng)實(shí)際占有、使用爭(zhēng)議房產(chǎn)，被告袁某某提交了《租賃合同書(shū)》兩份、營(yíng)業(yè)執(zhí)照一份、董飛超的身份證復(fù)印件一份，用于證明其將坐落在石家莊裕華區(qū)恒泰德鈺名邸一層底商112號(hào)商鋪出租給董飛超用于經(jīng)營(yíng)裕華豪東煙酒店，租賃期自2011年11月8日起，至2022年10月8日。被告袁某某還提交了河北金管家物業(yè)服務(wù)有限公司于2016年10月20日出具的《證明》，寫(xiě)明“董飛超為恒泰德鈺名邸A座112號(hào)商鋪?zhàn)鈶簦?009年8月1日租賃后向我公司繳納物業(yè)費(fèi)至今”。2014年4月28日，案外人韓雪平與被告凱華匯瑞公司簽訂了合同號(hào)為FHTZ-2014-JK011號(hào)的《抵押擔(dān)保借款合同》，借款金額3000萬(wàn)元，約定以被告凱華匯瑞公司坐落于裕華區(qū)恒泰德鈺名邸石房權(quán)證第××號(hào)房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，抵押范圍：一層102-105、107、111-115，三層304-305，四層401-405，五層501-505，并辦理了抵押登記。2014年9月12日，原告姜備戰(zhàn)與韓雪平在石家莊市房管局簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，韓雪平將其上述3000萬(wàn)元債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給姜備戰(zhàn)，并于2014年9月18日辦理了抵押登記證書(shū)（他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：石房他證裕字第××號(hào)）。2015年4月23日，石家莊市裕華區(qū)人民法院作出（2015）裕民特字第00004號(hào)民事裁定書(shū)，裁定準(zhǔn)予對(duì)凱華匯瑞公司名下位于石家莊市裕華區(qū)恒泰德鈺名邸一層102-105、107、111-115，三層304-305，四層401-405，五層501-505抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)，姜備戰(zhàn)對(duì)所得價(jià)款在借款本金3000萬(wàn)元范圍內(nèi)優(yōu)先受償。該裁定生效后，姜備戰(zhàn)申請(qǐng)執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中，被告袁某某提出執(zhí)行異議，石家莊市裕華區(qū)人民法院作出（2016）冀0108執(zhí)異42號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定中止對(duì)石家莊市恒泰德鈺名邸一層112號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。庭審后，被告凱華匯瑞公司的法定代表人錢(qián)萬(wàn)紅于2017年9月28日到法院配合調(diào)查，說(shuō)明情況。2017年9月28日,被告凱華匯瑞公司向本院提交了一份《商鋪銷(xiāo)售情況說(shuō)明》，對(duì)袁某某已交納購(gòu)房全款79000元的事實(shí)予以認(rèn)可。2017年10月26日，被告凱華匯瑞公司向本院提交了一份《商鋪情況補(bǔ)充說(shuō)明》，寫(xiě)明：一、涉案商鋪屬于石房權(quán)證裕字第××號(hào)《房屋所有權(quán)》項(xiàng)下的部分房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2012年8月24日。抵押情況為：1、2011年4月27日至2014年4月26日抵押給任哲；2、2014年4月28日至2014年11月15日抵押給韓雪平；3、2014年9月12日姜備戰(zhàn)因受讓韓雪平的債權(quán)獲得抵押權(quán)。二、2008年銷(xiāo)售112號(hào)商鋪時(shí)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。銷(xiāo)售其他四套商鋪時(shí)，已經(jīng)抵押給任哲。當(dāng)時(shí)未將房產(chǎn)抵押情況告知購(gòu)房人。任哲的抵押權(quán)2014年4月26日解除，4月28日在辦理韓雪平的抵押手續(xù)時(shí)，誤將已銷(xiāo)售的商鋪一并做了抵押登記。后來(lái)發(fā)現(xiàn)后公司向韓雪平通報(bào)了上述情況，但未辦理解除抵押手續(xù)。姜備戰(zhàn)受讓債權(quán)時(shí)，也了解了該五套商鋪已銷(xiāo)售的情況。被告凱華匯瑞公司同時(shí)提交了涉案房屋的房產(chǎn)證及設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要、《抵押擔(dān)保借款合同》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》予以證明。對(duì)被告凱華匯瑞公司提交的說(shuō)明及證據(jù)，原告姜備戰(zhàn)認(rèn)為：一、對(duì)《商鋪銷(xiāo)售情況說(shuō)明》不予認(rèn)可，認(rèn)為被告凱華匯瑞公司出具的證據(jù)已不具備證據(jù)的真實(shí)性和合法性的最基本條件，亦不能當(dāng)然證明袁某某即是涉案房產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利人，不應(yīng)以其享有的債權(quán)來(lái)對(duì)抗原告的物權(quán)。二、對(duì)凱華匯瑞公司提交的房產(chǎn)證及設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要、《抵押擔(dān)保借款合同》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》原告無(wú)異議，認(rèn)為能夠證明原告取得的抵押權(quán)系合法有效的抵押權(quán)。三、對(duì)《商鋪情況補(bǔ)充說(shuō)明》中第一項(xiàng)內(nèi)容沒(méi)有異議，認(rèn)為能夠說(shuō)明原告取得的他項(xiàng)權(quán)是合法的。對(duì)第二項(xiàng)內(nèi)容中關(guān)于原告受讓債權(quán)時(shí)了解該五套商鋪已經(jīng)銷(xiāo)售的說(shuō)明不是事實(shí)，原告對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)銷(xiāo)售并不知情，首先原告的他項(xiàng)權(quán)利系經(jīng)過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓而來(lái)，在原告辦理抵押登記時(shí)涉案房產(chǎn)上本身就存在抵押權(quán)，且凱華匯瑞公司也對(duì)原告承諾涉案房產(chǎn)沒(méi)有出售；其次，涉案房產(chǎn)在給原告辦理完抵押登記之后還存在第二次抵押登記，也可以說(shuō)明涉案房產(chǎn)沒(méi)有出售。對(duì)被告凱華匯瑞公司提交的說(shuō)明及證據(jù)，被告袁某某無(wú)異議，認(rèn)為與其提供的材料及庭審中的主張一致。綜合原被告的證據(jù)及質(zhì)證意見(jiàn)查明，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)即石家莊市恒泰德鈺名邸一層112號(hào)商鋪被告袁某某已于2008年8月13日交納完全部房款并實(shí)際占有使用至今。按照購(gòu)房協(xié)議約定被告凱華匯瑞公司應(yīng)當(dāng)在商鋪交付使用后90個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。對(duì)未能按約定辦理商鋪過(guò)戶手續(xù)的事實(shí)，被告凱華匯瑞公司承認(rèn)其存在過(guò)錯(cuò)。另查明，涉案商鋪在2010年4月28日抵押給債權(quán)人任哲，2014年4月28日任哲的抵押權(quán)解除后被告凱華匯瑞公司又將商鋪抵押給韓雪平，至2014年9月12日原告姜備戰(zhàn)受讓了韓雪平的債權(quán)及抵押權(quán)，被告凱華匯瑞公司又將該商鋪抵押給姜備戰(zhàn)并于2014年9月18日為其辦理了他項(xiàng)權(quán)證?？梢?jiàn)，被告凱華匯瑞公司早在2008年已將商鋪出售并交付給袁某某占有、使用，卻仍將已銷(xiāo)售的商鋪設(shè)定抵押，可以認(rèn)定被告凱華匯瑞公司違背了誠(chéng)信原則，亦違反了法律規(guī)定，具有過(guò)錯(cuò)。關(guān)于原告姜備戰(zhàn)在房產(chǎn)抵押過(guò)程中對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)出售的事實(shí)是否知情的問(wèn)題，姜備戰(zhàn)稱不知情并提交了以下證據(jù)：1、2015年4月23日雙方在裕華區(qū)人民法院做的調(diào)查筆錄一份，對(duì)法院提出的“抵押物上還有沒(méi)有設(shè)定其他權(quán)利”的詢問(wèn)，被告凱華匯瑞公司在筆錄中表示沒(méi)有；2、《產(chǎn)權(quán)登記表》一份，證明涉案房產(chǎn)建成于2010年2月1日，取得房產(chǎn)證時(shí)間為2012年8月29日，登記產(chǎn)權(quán)人為本案被告凱華匯瑞公司，證明涉案房產(chǎn)早在2012年就具備了辦理房產(chǎn)證的條件，是被告袁某某怠于行使權(quán)利導(dǎo)致本案的發(fā)生，其自身存在過(guò)錯(cuò)。被告凱華匯瑞公司則稱姜備戰(zhàn)知情，在其發(fā)現(xiàn)抵押登記有誤后通報(bào)給了原債權(quán)人韓雪平，姜備戰(zhàn)受讓債權(quán)時(shí)也了解該情況。本院認(rèn)為，對(duì)已經(jīng)銷(xiāo)售并交付使用的商鋪繼續(xù)設(shè)定抵押，被告凱華匯瑞公司存在主觀故意和客觀上的過(guò)錯(cuò)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。原告姜備戰(zhàn)作為債權(quán)人在其對(duì)外投資的過(guò)程中亦未盡到必要的注意義務(wù)。涉案商鋪早在2008年8月既已出售并實(shí)際占有使用，在2014年9月設(shè)定抵押時(shí)作為抵押權(quán)人其應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案商鋪實(shí)際查看。本案中姜備戰(zhàn)未能提交證據(jù)證明其盡到了必要的注意義務(wù)。
原告姜備戰(zhàn)與被告袁某某、河北凱華匯瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱華匯瑞公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2016年11月16日作出（2016）冀0108民初3488號(hào)民事判決書(shū)。被告袁某某不服該判決，向河北省石家莊市中級(jí)人民法院提起上訴。河北省石家莊市中級(jí)人民法院于2017年6月7日作出（2017）冀01民終6035號(hào)裁定，發(fā)回重審。本院依法另行組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告姜備戰(zhàn)及其委托代理人王世鑫，被告袁某某及其委托代理人陳國(guó)江、嚴(yán)文杰到庭參加了訴訟，被告凱華匯瑞公司經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上所述，本院認(rèn)為，爭(zhēng)議商鋪在2008年8月13日袁某某交付完全部房款并實(shí)際占有使用后，對(duì)該商鋪已經(jīng)享有實(shí)際的權(quán)益，未完善的僅是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。而本案中因被告凱華匯瑞公司違反誠(chéng)實(shí)信用原則，將已經(jīng)在先出售的商鋪進(jìn)行抵押，致使商鋪未能按照合同約定過(guò)戶，損害了買(mǎi)受人袁某某的合法權(quán)益。此種情況下，被告凱華匯瑞公司只是名義上的所有權(quán)人，事實(shí)上形成了涉案商鋪的登記權(quán)屬與實(shí)際權(quán)屬不一致的情形，應(yīng)認(rèn)定為該房屋為有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十四條第四項(xiàng)的規(guī)定，有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押。被告凱華匯瑞公司將已經(jīng)出售的房屋抵押給原告違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，且原告未舉證證明其盡到一個(gè)善意抵押權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，因此原告與凱華匯瑞公司之間的抵押行為而無(wú)效，原告據(jù)此向本院提出的許可對(duì)石家莊市恒泰德鈺名邸一層112號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十四條第四項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條第四項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告姜備戰(zhàn)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，由原告姜備戰(zhàn)負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。并于七日內(nèi)到河北銀行各營(yíng)業(yè)廳交納上訴費(fèi)，收款單位名稱：河北省石家莊市中級(jí)人民法院；開(kāi)戶銀行：河北銀行華興支行；銀行賬戶：62×××47。逾期不繳納，視為放棄上訴。

審判長(zhǎng)　　安建軍
審判員　　高利軍
審判員　　張巧蓮

書(shū)記員：吳紅燁