原告姜某，女，漢族，1962年11月出生，住湖北省十堰市鄖陽區(qū)。
委托代理人盧孔亮，湖北平長律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代收法律文書等特別授權(quán)。
被告十堰彪炳置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市江蘇路3號。
法定代表人柯昌舉，該公司董事長。
委托代理人鄭家，湖北鄖陽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人郭勇輝，湖北博理律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告湖北匯星置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)深圳街。
法定代表人錢明誠，該公司董事長。
委托代理人龐美剛，十堰市張灣區(qū)東風(fēng)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解、簽收法律文書等特別授權(quán)。
第三人十堰市港航管理局。住所地：湖北省十堰市香港街38號。
法定代表人方士釗，該局局長。
委托代理人龔中強，該局法規(guī)科科長。代理權(quán)限：一般代理。

原告姜某訴被告十堰彪炳置業(yè)有限公司（下稱彪炳置業(yè)公司）、被告湖北匯星置業(yè)有限公司（下稱匯星置業(yè)公司）、第三人十堰市港航管理局（下稱港航局）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員王建濤擔(dān)任審判長，審判員張京鄖、代理審判員朱敏敏參加的合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告姜某及其委托代理人盧孔亮，被告彪炳置業(yè)公司的委托代理人鄭家、郭勇輝，被告匯星置業(yè)公司的委托代理人龐美剛，第三人港航局的委托代理人龔中強到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2014年3月8日，彪炳置業(yè)公司作為甲方與作為乙方的匯星置業(yè)公司簽訂《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。該協(xié)議約定：彪炳置業(yè)公司將江蘇路市政拆遷原址新建還建房二期（C3-C5）項目轉(zhuǎn)讓給匯星置業(yè)公司，雙方繼續(xù)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，甲方保障項目合法進(jìn)行（取得土地，項目各項審批建設(shè)手續(xù)），并承擔(dān)因甲方原因違法或違規(guī)建設(shè)所導(dǎo)致的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，合作方式是以甲方名義進(jìn)行開發(fā)、銷售，但經(jīng)營管理權(quán)、決策權(quán)、財產(chǎn)支配權(quán)全部由乙方享有，甲方予以協(xié)助；乙方支付項目轉(zhuǎn)讓費用6000萬元，另分配給甲方一層臨街商鋪1500平方米（從消防通道向3、4、5號樓整體推移計算）、住宅1000平方米、3個車位（辦證稅費由甲方承擔(dān)），該權(quán)益由柯昌舉及其指定的人接手；除前述甲方的分配數(shù)額外，本項目建設(shè)的全部房產(chǎn)及實現(xiàn)的全部收益均歸乙方所有；前述6000萬元分3期支付，本協(xié)議簽訂5日內(nèi)乙方向甲方轉(zhuǎn)款1500萬元，2014年4月10日前支付第二筆1000萬元，2014年6月10日前支付剩余款項；甲方已向施工方收取的1000萬元保證金由乙方按施工合同的約定返還施工方，已開挖的基坑和做好的四周防護(hù)工程款由甲方承擔(dān)；乙方接管后本項目新發(fā)生的債務(wù)由乙方承擔(dān)，接管前的債務(wù)由甲方承擔(dān)等。雙方還約定，乙方使用項目融資的范圍僅限于乙方按本協(xié)議約定應(yīng)取得的權(quán)益，銷售回款及融資必須優(yōu)先用于本項目建設(shè)，剩余部分乙方可以收回相應(yīng)的投資款；本合同自雙方簽字蓋章之日起乙方第一筆款支付后生效。
上述合同簽訂后，彪炳置業(yè)公司向匯星置業(yè)公司的法定代表人錢明誠出具《委托書》?！段袝份d明：代理事項是融資、銷售，代理權(quán)限注明“僅限于江蘇路市政拆遷原址新建還建房項目的融資、銷售（特別提示：融資銷售款必須轉(zhuǎn)入委托人的指定賬號，委托時間在2014年3月31日前有效）”。
2014年3月17日，匯星置業(yè)公司與作為團(tuán)體出借人代表的港航局簽訂《借款抵還商品房合同書》。約定：港航局在7日內(nèi)向匯星置業(yè)公司出借2600萬元，作為港航局獲得匯星置業(yè)公司抵還商品房的定金，匯星置業(yè)公司抵還給港航局商品房約150套，每套面積約80-120平方米，每平方米均價4460元（含暖氣、熱水、燃?xì)獾冉涌谫M），地下車位約50個，每個車位16萬元，抵還住房和車位不受市場價調(diào)整影響，實行不變價；交房時間為本合同簽訂之日起510天（包括不可預(yù)見因素），匯星置業(yè)公司交房后，除按照國家商品房銷售規(guī)定預(yù)留保修金等外，其余房款全部付清等。
同日，匯星置業(yè)公司作為甲方與作為乙方的姜某簽訂《借款抵還商品房合同書》。約定：乙方在7日內(nèi)向甲方出借20萬元，如需車位1個另出借10萬元；甲方抵還給乙方的商品房為彪炳盛世廣場5號樓11層5-D房型，建筑面積約124.5平方米，最終以辦理的商品房預(yù)售登記面積為準(zhǔn)，每平方米4580元（含暖氣、熱水、燃?xì)獾冉涌谫M），地下車位每個16萬元，抵還住房和車位不受市場價調(diào)整影響，實行不變價；項目建設(shè)至取得商品房預(yù)售許可證并為乙方辦理商品房預(yù)售登記證及辦理商品房預(yù)告登記30日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方交齊剩余房款，如乙方愿意貸款的可采取按揭貸款籌款；交房時間（以領(lǐng)取住房鑰匙為準(zhǔn)）為本合同簽訂之日起510天（約17個月）內(nèi)，本項目竣工備案證辦理到位后12個月內(nèi)甲方向乙方交付房屋產(chǎn)權(quán)證（土地證、房產(chǎn)證），發(fā)生的相關(guān)稅費按規(guī)定各自承擔(dān)；甲方在本項目具備預(yù)售條件后，按照搬遷戶—乙方—對外銷售的順序通知乙方看房，出借人應(yīng)是港航局內(nèi)部職工；甲方不能按期交房，按約定還房面積的總價日萬分之三支付違約金，超期90天以上，乙方有權(quán)終止合同；甲方單方解除合同或房屋驗收合格具備交房條件30日內(nèi)拒不交房的，應(yīng)在逾期7日內(nèi)退還乙方已交房款并按已交房款的1倍支付違約金；乙方不能按時支付房款，甲方有權(quán)拒絕交房；甲方對乙方支付的房款（借款）安全負(fù)責(zé)，實行專款專用，不得挪為他用，否則造成乙方損失和不良后果，甲方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和負(fù)責(zé)矛盾消化處理；甲方和其他第三人的債務(wù)糾紛不得損害乙方的權(quán)益和交房時間，否則承擔(dān)相關(guān)責(zé)任等。
2014年3月18日，姜某向匯星置業(yè)公司支付20萬元。匯星置業(yè)公司于2014年3月24日、5月23日、6月25日、7月4日分四次共向彪炳置業(yè)公司支付1140萬元。
現(xiàn)因彪炳置業(yè)公司不認(rèn)可匯星置業(yè)公司與姜某簽訂的《借款抵還商品房合同書》，且項目進(jìn)展較慢，未能達(dá)到交房條件，姜某向本院起訴，引起訴訟。
2015年9月，房管部門向彪炳置業(yè)公司核發(fā)了江蘇路市政拆遷還建項目5棟綜合樓的預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為：在匯星置業(yè)公司與姜某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，匯星置業(yè)公司的義務(wù)是將約定房屋交付姜某，而不是將款項歸還給姜某，該情形證明涉案合同不屬于借款合同；合同約定了交付標(biāo)的物是特定房屋，還有房屋價格、交房時間等房屋買賣合同應(yīng)具備的條款，從約定的內(nèi)容看，買賣關(guān)系的成立無須再簽訂新的合同，該情形證明涉案合同不屬于房屋認(rèn)購、意向等合同；因此，雙方簽訂的《借款抵還商品房合同書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
匯星置業(yè)公司與姜某簽訂《借款抵還商品房合同書》的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為匯星置業(yè)公司履行彪炳置業(yè)公司委托事務(wù)的行為，合同中關(guān)于匯星置業(yè)公司的義務(wù)應(yīng)由彪炳置業(yè)公司承擔(dān)。理由如下：1、從事商品房銷售的主體應(yīng)當(dāng)是具備相應(yīng)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，錢明誠個人不具備銷售房地產(chǎn)的資格，作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的彪炳置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不會將銷售房地產(chǎn)的事務(wù)委托給不具備資格的主體；2、錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人，匯星置業(yè)公司具備銷售房地產(chǎn)的資格，在現(xiàn)實生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時有發(fā)生，彪炳置業(yè)公司可能本意是委托匯星置業(yè)公司融資、銷售，而出具的委托書上表述的受托人則是錢明誠；3、雙方簽訂的《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定了匯星置業(yè)公司以彪炳置業(yè)公司名義銷售房地產(chǎn)，在項目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)的情況下，雙方為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向匯星置業(yè)公司出具委托書以便于匯星置業(yè)公司銷售房地產(chǎn)，因此，向匯星置業(yè)公司出具委托書實際是彪炳置業(yè)公司履行《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容之一。匯星置業(yè)公司雖然是以自己名義與姜某簽訂的合同，但姜某在簽訂合同時已經(jīng)知道委托人和受托人之間的代理關(guān)系，該合同直接約束彪炳置業(yè)公司和姜某。
彪炳置業(yè)公司在2015年9月取得商品房預(yù)售許可，此時是在姜某起訴以前。根據(jù)法律規(guī)定，匯星置業(yè)公司與姜某簽訂《借款抵還商品房合同書》可以認(rèn)定有效。根據(jù)合同約定的履行順序，首先是姜某交付20萬元（不含車位）；二是彪炳置業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證并為姜某辦理商品房預(yù)售登記證及辦理商品房預(yù)告登記；三是姜某交齊剩余房款；四是彪炳置業(yè)公司交付房屋；然后是辦理產(chǎn)權(quán)登記等。由此可見，交付房屋在付清房款之后，在姜某未付清房款前，彪炳置業(yè)公司有權(quán)拒絕交房。因此，姜某在未付清房款的情況下要求彪炳置業(yè)公司交付房屋的訴訟請求不應(yīng)支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第六十七條、并參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北匯星置業(yè)有限公司受被告十堰彪炳置業(yè)有限公司委托與原告姜某于2014年3月17日簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效。
二、駁回原告姜某的其他訴訟請求。
案件受理費用100元，由被告十堰彪炳置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。戶名：湖北省十堰市中級人民法院；開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號：17×××01。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復(fù)印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　王建濤 審　判　員　　張京鄖 代理審判員　　朱敏敏

書記員：彭苗