案外人：姜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。委托訴訟代理人：郝敬榮，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖鵬，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。申請(qǐng)執(zhí)行人：周銳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。被執(zhí)行人：高思政，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

案外人姜某某稱，1.請(qǐng)求撤銷塔河縣人民法院（2017）黑2722執(zhí)135號(hào)執(zhí)行裁定；2.請(qǐng)求立即解除對(duì)位于密山市密山鎮(zhèn)學(xué)府名居二區(qū)1號(hào)樓1層32號(hào)車庫的查封、拍賣等執(zhí)行措施。事實(shí)和理由：2013年1月24日，案外人從密山市金玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：金玉公司）購買涉案房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，案外人交納了全部購房款及各項(xiàng)費(fèi)用，金玉公司也將房屋交付給了案外人。案外人從接收涉案房屋后始終占有、使用、管理該房屋，并交納各年的物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。案外人認(rèn)為，案外人與金玉公司簽訂的房屋買賣合同有效，對(duì)雙方產(chǎn)生約束力，涉案房屋實(shí)際所有人是案外人，案外人享有涉案房屋的相關(guān)權(quán)利也應(yīng)受到保護(hù)。為此案外人根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，特提出執(zhí)行異議，望貴院依法撤銷執(zhí)行裁定，解除查封。被執(zhí)行人高思政稱，案外人提出的異議不能成立，理由是：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。案外人提出異議成立的前提至少滿足兩個(gè)條件：1.簽訂了合法有效的買賣合同；2.支付了房屋價(jià)款。關(guān)鍵在于案外人是否滿足以上兩個(gè)條件，答案是否定的。一、所有案外人提交的均是《認(rèn)購協(xié)議》，不是司法解釋第二十八條第一項(xiàng)合法有效的書面買賣合同。從案外人向法院遞交的證據(jù)材料看，查封47套房產(chǎn)，案外人提交的證據(jù)都是認(rèn)購協(xié)議而非合法有效的房屋買賣合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及相關(guān)規(guī)定“認(rèn)購書”是具有意向書性質(zhì)的法律文件，屬于預(yù)約，而非本約，不屬于正式的房屋買賣合同；二、案外人提交的《認(rèn)購協(xié)議》是虛假、偽造的。理由有兩點(diǎn)：一是，涉案的47份認(rèn)購協(xié)議有三種不同的公章，如果算上財(cái)物專用章代替公章的話則不下四、五種（這是肉眼識(shí)別、尚未鑒定，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止），眾所周知，一個(gè)公司只能有一套公章、財(cái)務(wù)專用章、和名章。認(rèn)購協(xié)議中有尾號(hào)編號(hào)為2188的公章、有尾號(hào)編號(hào)為2189的公章、還有沒有編號(hào)的公章，如何來認(rèn)定是真實(shí)的。比如：（2017）黑2722執(zhí)異13號(hào)，楊春生公章編號(hào)2189。（2017）黑2722執(zhí)異9號(hào)，商喜森公章無編號(hào)。（2017）黑2722執(zhí)異19號(hào)，高海玲公章編號(hào)2188。財(cái)務(wù)專用章也同樣如此，不再一一列舉。二是，高思政手里有真章。尾號(hào)編號(hào)為2099公章及尾號(hào)編號(hào)為1628的財(cái)務(wù)專用章。說高思政的公章和財(cái)務(wù)章是真實(shí)理由是：侯繼平（金玉公司法定代表人）2013年10月15日簽署的《移交密山市金玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的印章協(xié)議書》，明確即日起將公司公章和財(cái)務(wù)專用章交給高思政保管，既然高思政手里持有的章是真實(shí)，那么案外人提交的都是假公章和財(cái)務(wù)專用章。所以可以認(rèn)定案外人提交的合同是假的；三、案外人不可能在高思政取得抵賬房屋合同前，與金玉公司簽訂認(rèn)購合同。理由是：侯繼平2013年10月15日簽署的《移交密山市金玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的印章協(xié)議書》中注明：附學(xué)府名居未銷售明細(xì)表一份。并注明之后所有銷售都經(jīng)高思政蓋章配合。而且在2014年9月5日，侯繼平給高思政承諾將剩余房產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)登登記在高思政名下。既然是之后銷售經(jīng)高思政的手，且登記在高思政名下，怎么可能出現(xiàn)銷售。所以案外人提出所謂的銷售必然是假的，根本就不存在；四、案外人提交的收據(jù)也不能證實(shí)支付了房屋價(jià)款。案外人提交不是轉(zhuǎn)賬憑條，收據(jù)財(cái)務(wù)章各異，也無法證實(shí)支付了房屋的價(jià)款。綜上所述，法院依法查封高思政合同名下的房產(chǎn)，是經(jīng)侯繼平書面同意，并經(jīng)密山市房地局依法登記確認(rèn)。并不存在案外人所提出的在高思政網(wǎng)登合同之前出售涉案房屋的行為，侯繼平2013年10月15日出具的未銷售房屋明細(xì)，并將公章和財(cái)務(wù)章交與高思政，那么登記在高思政名下的房屋必然是侯繼平?jīng)]有對(duì)外銷售的。故此，案外人提出的異議不能成立，懇請(qǐng)人民法院依法予以駁回。本院查明，姜某某于2013年1月24日購買了學(xué)府名居二區(qū)1號(hào)樓1層32號(hào)車庫。本院認(rèn)為，案外人姜某某雖然交納了全部購房款，且占有、使用、管理涉案房屋，但其與密山市金玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未簽訂書面商品買賣合同。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，裁定如下：
在本院執(zhí)行周銳與高思政民間借貸糾紛一案中，案外人姜某某對(duì)本院查封被執(zhí)行人高思政在密山市密山鎮(zhèn)學(xué)府名居二區(qū)1號(hào)樓1層32號(hào)車庫的裁定不服，向本院提出書面異議。本院2017年12月25日作出（2017）黑2722執(zhí)異3號(hào)民事裁定，姜某某不服該裁定，向大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議，大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院于2018年1月25日作出(2018)黑27執(zhí)復(fù)17號(hào)裁定，發(fā)回重審，本院依法另行組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

駁回姜某某的異議請(qǐng)求。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自本裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

審判長　　姜智彪
審判員　　孫　勤
審判員　　李新生

書記員：陳悅