湖北新苑置業(yè)有限公司
李立?。ê狈ㄖ锹蓭熓聞?wù)所）
覃修剛
姚某某
李華（湖北新天律師事務(wù)所）
吳鵬（湖北新天律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告、反訴被告）湖北新苑置業(yè)有限公司，住所地荊門市東寶區(qū)泉口路2號(hào)。
法定代表人張緒堯，總經(jīng)理。
委托代理人李立俊，湖北法之星律師事務(wù)所律師，一般代理。
上訴人（原審被告、反訴原告）覃修剛，無業(yè)。
上訴人（原審被告、反訴原告）姚某某，荊門市東寶區(qū)泉口街辦工作人員，系覃修剛之妻。
以上二
上訴人
委托代理人李華，湖北新天律師事務(wù)所律師，一般代理。
以上二
上訴人
委托代理人吳鵬，湖北新天律師事務(wù)所律師，一般代理。
上訴人湖北新苑置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新苑置業(yè)公司）、上訴人覃修剛、姚某某因民間借貸糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均不服湖北省荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00473號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。
本院于2016年4月13日受理后，依法組成合議庭，于2016年5月12日公開開庭審理了本案。
上訴人新苑置業(yè)公司的委托代理人李立俊，上訴人覃修剛、姚某某及二上訴人的委托代理人李華、吳鵬到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，本案無爭(zhēng)議的事實(shí)為，新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某之間因?yàn)榉课莶疬w一事，新苑置業(yè)公司于2010年5月7日通過張昌榮賬戶向姚某某轉(zhuǎn)款40萬元。
對(duì)于有爭(zhēng)議的事實(shí)，原審法院根據(jù)采信的證據(jù)，并結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，確認(rèn)本案以下事實(shí):2008年，新苑置業(yè)公司因開發(fā)荊門國(guó)際科技電子城項(xiàng)目，分別與荊門市飼料廠家屬區(qū)65戶住戶（包括覃修剛、姚某某）簽訂拆遷還建協(xié)議。
新苑置業(yè)公司（甲方）與覃修剛（乙方）于2008年12月14日簽訂《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》，協(xié)議約定:1、甲方依照乙方原房產(chǎn)證上核實(shí)的建筑面積按1:1.2比例還建，超出面積部分按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交房款；2、新房交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝；3、搬遷費(fèi)用按每戶3000元標(biāo)準(zhǔn)包干，搬遷過渡費(fèi)為600元／月；4、工程竣工時(shí)間為規(guī)劃部門放線動(dòng)工之日起24個(gè)月內(nèi)，若遇連雨天或遇不可抗拒的自然災(zāi)害時(shí)，工期順延。
2010年5月18日，新苑置業(yè)公司（甲方）與覃修剛、姚某某（乙方）簽訂《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》，約定:1、還建房屋的建筑面積為94.188平方米；2、過渡期間如超過24個(gè)月甲方不能如期交房，甲方應(yīng)按每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付過渡安置費(fèi)至交新房鑰匙止；3、乙方房產(chǎn)價(jià)值40萬元，甲方借支30萬元給乙方，借支款在約定的24個(gè)月之內(nèi)不付利息，如果甲方開發(fā)失敗，房屋不能在24個(gè)月內(nèi)還建，借支款轉(zhuǎn)化為過渡安置賠付款并扣除延期過渡安置費(fèi)，甲方如期交房后，乙方即退還借支款30萬元；4、甲方還建房屋應(yīng)在本協(xié)議簽訂后放紅線24個(gè)月之內(nèi)交付給乙方使用，遲延一日，每日按房款總額40萬元的1‰支付違約金（若遇雨雪天氣情況，工期順延）；5、如甲方違約不能如期交房，不能按時(shí)交給乙方還建房的產(chǎn)權(quán)證書或未開發(fā)成功，甲方應(yīng)向乙方支付違約金10萬元。
2011年2月17日，國(guó)際科技電子城放線動(dòng)工。
2012年7月4日，新苑置業(yè)公司與覃修剛簽訂《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》，約定還建覃修剛、姚某某荊門國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓17樓17014房，該房屋面積為120.81平方米，雙方確定超面積房款為117886.40元。
2014年3月31日，新苑置業(yè)公司組織對(duì)還建戶交房，但與覃修剛、姚某某之間因?yàn)榻杩罴俺娣e房款的結(jié)算問題未解決，未能交房。
2014年5月5日，覃修剛、姚某某撬門占有該房屋，占有時(shí)該房屋為毛坯房。
本院認(rèn)為，新苑置業(yè)公司與覃修剛簽訂的《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》、與覃修剛、姚某某簽訂的《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。
本案新苑置業(yè)公司起訴要求覃修剛、姚某某償還借款，一審立案案由為民間借貸糾紛，雖然新苑置業(yè)公司向覃修剛、姚某某支付借支款是基于雙方簽訂的房屋拆遷還建協(xié)議，但新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某之間就該協(xié)議中約定的內(nèi)容即支付借支款形成的是民間借貸關(guān)系，故本案本訴的案由應(yīng)為民間借貸糾紛。
覃修剛、姚某某以其與新苑置業(yè)公司簽訂了拆遷還建協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，反訴要求新苑置業(yè)公司支付違約金、簡(jiǎn)裝費(fèi)、搬遷過渡費(fèi)等事項(xiàng)，反訴的法律關(guān)系為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，反訴案由應(yīng)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。
新苑置業(yè)公司關(guān)于本訴與反訴不是同一法律事實(shí)及法律關(guān)系，一審判決案由定性錯(cuò)誤，一審法院不應(yīng)受理反訴的上訴理由，因一審法院已經(jīng)對(duì)新苑置業(yè)公司的本訴作出了審理，未列出本訴案由，雖有不妥，但因該行為并未影響新苑置業(yè)公司的本訴利益，且為避免訴累，對(duì)其該項(xiàng)上訴理由，本院予以部分采納，故本案案由為民間借貸糾紛及房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為，一、覃修剛、姚某某應(yīng)該退還的借款數(shù)額是多少；二、延期交房的違約金如何計(jì)算；三、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)該支付簡(jiǎn)裝費(fèi)15000元；四、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)未辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的違約金5萬元；五、新苑置業(yè)公司應(yīng)否為覃修剛、姚某某辦理入住手續(xù)。
一、關(guān)于覃修剛、姚某某應(yīng)該退還的借款數(shù)額。
新苑置業(yè)公司要求覃修剛、姚某某退還借款，須證明其與覃修剛、姚某某之間存在借款關(guān)系、約定了借款事項(xiàng)、為履行該借款合同已實(shí)際向借款人交付了借款合同約定的款項(xiàng)。
本案中，新苑置業(yè)公司于2010年5月7日向姚某某轉(zhuǎn)款40萬元，新苑置業(yè)公司又于2010年5月18日與覃修剛、姚某某簽訂的《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第三條約定，新苑置業(yè)公司借支30萬元給覃修剛、姚某某，……如期交房后，覃修剛、姚某某即退還借支款30萬元。
那么新苑置業(yè)公司在明知已實(shí)際轉(zhuǎn)款40萬元后，又在拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議中明確寫明其向覃修剛、姚某某的借支款數(shù)額為30萬元，且退還的數(shù)額也明確為30萬元。
以上事實(shí)說明，新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某之間達(dá)成的借款合同中的借款數(shù)額應(yīng)為30萬元，在交房后，覃修剛、姚某某應(yīng)退還的借款數(shù)額亦應(yīng)為30萬元。
故覃修剛、姚某某上訴認(rèn)為實(shí)際借支金額為30萬元、只需退還30萬元的上訴理由成立，本院予以采納。
至于新苑置業(yè)公司向覃修剛、姚某某轉(zhuǎn)款40萬元中的另外10萬元，因新苑置業(yè)公司所舉證據(jù)并不能證實(shí)該10萬元系履行雙方達(dá)成的拆遷還建協(xié)議中的借款合同內(nèi)容，故對(duì)新苑置業(yè)公司要求覃修剛、姚某某退還該10萬元借支款的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
覃修剛、姚某某上訴認(rèn)為該40萬元中有10萬元為拆遷補(bǔ)償款的理由，也無充分證據(jù)證實(shí)，本院對(duì)該10萬元在本案中不作處理，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。
二、延期交房的違約金如何計(jì)算。
1、關(guān)于293天雨雪天氣是否致工期順延的問題。
新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某簽訂的《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，甲方還建房屋應(yīng)在本協(xié)議簽訂后放紅線24個(gè)月之內(nèi)交付給乙方使用，延遲一日，每日按房款總額40萬元的1‰支付違約金給乙方（若遇雨雪天氣情況，工期順延）。
一審?fù)徶旭迍?、姚某某?duì)新苑置業(yè)公司所舉荊門市公眾氣象服務(wù)中心出具的“2011年2月28日至2014年3月31日日降水量”質(zhì)證意見為:天氣表不能證明工程順延293天，只能證明293天有雨雪天氣存在。
本院認(rèn)為，《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》是房屋拆遷還建協(xié)議，并非建設(shè)工程施工合同，無需考慮因天氣原因?qū)е聼o法施工而產(chǎn)生的工期延誤的因素。
該協(xié)議第四條明確約定了遇雨雪天氣時(shí)工期順延，此系雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成的一致意見，本著尊重當(dāng)事人的意思自治的原則，該293天雨雪天氣應(yīng)工期順延。
故本院對(duì)新苑置業(yè)公司認(rèn)為該293天雨雪天氣應(yīng)工期順延的上訴理由，予以采信。
2、關(guān)于延期交房的起算時(shí)間。
《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，甲方還建房屋應(yīng)在本協(xié)議簽訂后放紅線24個(gè)月之內(nèi)交付給乙方。
放紅線時(shí)間為2011年2月17日，按照合同約定，應(yīng)于24個(gè)月之內(nèi)即于2013年2月16日前交付房屋，即延期交房的起算時(shí)間應(yīng)為2013年2月17日，一審法院對(duì)此時(shí)間的認(rèn)定正確。
覃修剛、姚某某認(rèn)為應(yīng)自2012年5月19日起算的上訴理由，與合同約定不符，不予支持。
3、關(guān)于延期交房的截止時(shí)間。
新苑置業(yè)公司與覃修剛于2012年7月4日簽訂《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》時(shí)，手寫“此協(xié)議為樓層房號(hào)確認(rèn)書，具體房屋款項(xiàng)未結(jié)算，按原還建所有協(xié)議，甲方向乙方交付新房時(shí)，乙方必須按還建協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議約定向甲方結(jié)清所有款項(xiàng)（包括房款、借款）”。
該約定表明，新苑置業(yè)公司在交付房屋時(shí)，覃修剛、姚某某應(yīng)同時(shí)將超面積房款及借款向新苑置業(yè)公司結(jié)清。
從一審認(rèn)定的事實(shí)、二審?fù)忞p方當(dāng)事人的陳述及證人當(dāng)庭陳述中，可以確認(rèn)2014年3月31日新苑置業(yè)公司組織對(duì)還建戶交房時(shí)，與覃修剛、姚某某之間因借款及超面積房款的結(jié)算問題沒有解決，未能交房。
即覃修剛、姚某某未按《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》約定的事項(xiàng)履行其交付超面積房款及借款的義務(wù)，此系覃修剛、姚某某不愿收房，而非新苑置業(yè)公司不履行交房義務(wù)，因此，新苑置業(yè)公司履行其交房義務(wù)的時(shí)間應(yīng)確定為2014年3月31日。
覃修剛、姚某某因沒有履行向新苑置業(yè)公司交付超面積房款及借款的義務(wù)而未能在通知的時(shí)間內(nèi)收房，那么，新苑置業(yè)公司作為開發(fā)商，在將荊門國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓17樓17014房房屋轉(zhuǎn)移交付給覃修剛、姚某某之前仍然對(duì)該房屋享有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，覃修剛、姚某某未經(jīng)新苑置業(yè)公司同意，于2014年5月5日撬門進(jìn)入還建房屋的行為不符合法律規(guī)定。
一審法院將二人撬門占有該房屋的時(shí)間認(rèn)定為交房時(shí)間，這不僅助長(zhǎng)了這種不當(dāng)行為，也不利于構(gòu)建良好法治環(huán)境，該認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。
因雙方當(dāng)事人對(duì)一審法院酌定的按月利率2%計(jì)算違約金無異議，本院予以確認(rèn)。
遲延交房期間自2013年2月17日至2014年3月31日408天，扣除293天雨雪天氣，計(jì)115天，新苑置業(yè)公司遲延交房應(yīng)支付違約金30666.67元（400000元×2%×115天÷30）。
三、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)該支付簡(jiǎn)裝費(fèi)15000元。
《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》第三條約定新房交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝。
新苑置業(yè)公司于2014年3月31日通知交房時(shí)，該房屋為毛坯房，尚未完全達(dá)到合同約定的交付條件。
在新房交易中，為了避免二次裝修產(chǎn)生的浪費(fèi)，按照交房的一般操作慣例，合同雙方可協(xié)商進(jìn)行簡(jiǎn)裝或直接將簡(jiǎn)裝費(fèi)用抵扣未付房款。
本案中，雖然覃修剛、姚某某采取撬門的方式強(qiáng)行占有房屋不符合法律規(guī)定，但新苑置業(yè)公司確未按合同約定完成其簡(jiǎn)裝義務(wù)，則覃修剛、姚某某要求新苑置業(yè)公司支付簡(jiǎn)裝費(fèi)用，符合合同約定，應(yīng)予支持。
故新苑置業(yè)公司認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)15000元簡(jiǎn)裝費(fèi)的上訴理由不能成立，本院不予采信。
四、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)未辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的違約金5萬元。
《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第九條約定，如甲方違約不能如期交房，不能按時(shí)交給乙方還建房的產(chǎn)權(quán)證書或未開發(fā)成功，甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方違約應(yīng)向乙方支付違約金10萬元。
現(xiàn)新苑置業(yè)公司未按期交房，也未按時(shí)辦理房產(chǎn)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院考慮到已由新苑置業(yè)公司承擔(dān)了延期交房的違約責(zé)任后屬于重復(fù)約定，酌定新苑置業(yè)公司承擔(dān)5萬元違約金并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。
新苑置業(yè)公司認(rèn)為系因覃修剛、姚某某未交納超面積房款、其有權(quán)不予交房不予辦證、不應(yīng)產(chǎn)生違約金的上訴理由，與合同約定不符，本院不予采信。
覃修剛、姚某某認(rèn)為應(yīng)按10萬元支付違約金的上訴理由，因?qū)僦貜?fù)約定，本院不予采信。
覃修剛、姚某某在一審反訴時(shí)要求新苑置業(yè)公司支付的違約金為592400元，其中延期交房492400元，未按時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書10萬元。
故新苑置業(yè)公司認(rèn)為覃修剛、姚某某反訴未主張5萬元違約金、一審法院超裁的上訴理由，與事實(shí)不符，本院不予采信。
五、新苑置業(yè)公司應(yīng)否為覃修剛、姚某某辦理入住手續(xù)。
在本院二審?fù)徶校迍?、姚某某認(rèn)為辦理入住手續(xù)是指新苑置業(yè)公司向其交付對(duì)講機(jī)、電梯牌、住房鑰匙，并辦理入住證明。
新苑置業(yè)公司認(rèn)為按照合同約定，只要覃修剛、姚某某交納了超面積房款，新苑置業(yè)公司一定及時(shí)辦理入住手續(xù)，包括向物業(yè)管理公司發(fā)通知，準(zhǔn)許辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司向覃修剛、姚某某交付鑰匙和大門門禁卡，將水電開通；覃修剛、姚某某已經(jīng)撬門入住，鑰匙水電都已開通，事實(shí)上完成了入住。
本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對(duì)《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》第八條“結(jié)清雙方超、欠面積的房款，然后發(fā)放新房鑰匙”及《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》的手寫部分“甲方向乙方交付新房時(shí)，乙方必須按還建協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議約定向甲方結(jié)清所有款項(xiàng)（包括房款、借款）”的約定，明確了雙方當(dāng)事人在交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，即新苑置業(yè)公司交付竣工驗(yàn)收合格房屋，覃修剛、姚某某交納超面積房款及歸還借款。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條 ?對(duì)同時(shí)履行抗辯權(quán)作出了規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。
一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。
一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。
”當(dāng)覃修剛、姚某某未交納超面積房款及歸還借款時(shí)，新苑置業(yè)公司可同時(shí)履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕辦理覃修剛、姚某某房屋交付及入住手續(xù)。
故新苑置業(yè)公司認(rèn)為覃修剛、姚某某未交納超面積房款、其不應(yīng)辦理入住手續(xù)的上訴理由成立，本院予以采納。
一審法院認(rèn)為系新苑置業(yè)公司怠于行使權(quán)利導(dǎo)致未能處理超面積房款、新苑置業(yè)公司應(yīng)為覃修剛、姚某某辦理入住手續(xù)的認(rèn)定，與雙方當(dāng)事人的合同約定不符，且與法律規(guī)定相悖，應(yīng)予糾正。
雖然覃修剛、姚某某已撬門進(jìn)入房屋，開通了水電，在事實(shí)上已完成了入住，但其行為不符合法律規(guī)定，故本院對(duì)其在未完全履行自己的義務(wù)之前，要求新苑置業(yè)公司辦理入住手續(xù)的反訴請(qǐng)求，不予支持。
另外，經(jīng)查閱一審卷宗，一審法院詢問新苑置業(yè)公司就超面積房款是否在本案中主張權(quán)利，新苑置業(yè)公司表示不在本案中主張，故新苑置業(yè)公司認(rèn)為一審受理反訴存在程序錯(cuò)誤導(dǎo)致其無法主張超面積房款的上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人新苑置業(yè)公司關(guān)于案由、延期交房時(shí)間及辦理入住手續(xù)的上訴理由成立，本院予以采納，其他上訴理由不能成立，本院不予支持。
上訴人覃修剛、姚某某關(guān)于實(shí)際借款金額為30萬元的上訴理由成立，本院予以采納，其他上訴理由不能成立，本院不予支持。
原判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百零六條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）、（三）項(xiàng)、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00473號(hào)民事判決；
二、覃修剛、姚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北新苑置業(yè)有限公司返還借款300000元；
三、湖北新苑置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向覃修剛、姚某某支付延期交房違約金30666.67元，未辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證違約金50000元，簡(jiǎn)裝費(fèi)15000元，搬遷費(fèi)及搬遷過渡費(fèi)40400元，共計(jì)136066.67元；
四、駁回湖北新苑置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回覃修剛、姚某某的其他反訴請(qǐng)求。
負(fù)有金錢給付義務(wù)的一方當(dāng)事人如未按本判決書指定的期間給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)7300，減半收取3650元，由覃修剛、姚某某負(fù)擔(dān)2750元，湖北新苑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)900元；反訴案件受理費(fèi)5229元（已減半），由湖北新苑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1070元，覃修剛、姚某某負(fù)擔(dān)4159元。
二審案件受理費(fèi)9303元（其中湖北新苑置業(yè)有限公司預(yù)交4653元，覃修剛、姚某某預(yù)交4650元），由覃修剛、姚某某負(fù)擔(dān)7242元，湖北新苑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2061元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，新苑置業(yè)公司與覃修剛簽訂的《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》、與覃修剛、姚某某簽訂的《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。
本案新苑置業(yè)公司起訴要求覃修剛、姚某某償還借款，一審立案案由為民間借貸糾紛，雖然新苑置業(yè)公司向覃修剛、姚某某支付借支款是基于雙方簽訂的房屋拆遷還建協(xié)議，但新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某之間就該協(xié)議中約定的內(nèi)容即支付借支款形成的是民間借貸關(guān)系，故本案本訴的案由應(yīng)為民間借貸糾紛。
覃修剛、姚某某以其與新苑置業(yè)公司簽訂了拆遷還建協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，反訴要求新苑置業(yè)公司支付違約金、簡(jiǎn)裝費(fèi)、搬遷過渡費(fèi)等事項(xiàng)，反訴的法律關(guān)系為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，反訴案由應(yīng)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。
新苑置業(yè)公司關(guān)于本訴與反訴不是同一法律事實(shí)及法律關(guān)系，一審判決案由定性錯(cuò)誤，一審法院不應(yīng)受理反訴的上訴理由，因一審法院已經(jīng)對(duì)新苑置業(yè)公司的本訴作出了審理，未列出本訴案由，雖有不妥，但因該行為并未影響新苑置業(yè)公司的本訴利益，且為避免訴累，對(duì)其該項(xiàng)上訴理由，本院予以部分采納，故本案案由為民間借貸糾紛及房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為，一、覃修剛、姚某某應(yīng)該退還的借款數(shù)額是多少；二、延期交房的違約金如何計(jì)算；三、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)該支付簡(jiǎn)裝費(fèi)15000元；四、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)未辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的違約金5萬元；五、新苑置業(yè)公司應(yīng)否為覃修剛、姚某某辦理入住手續(xù)。
一、關(guān)于覃修剛、姚某某應(yīng)該退還的借款數(shù)額。
新苑置業(yè)公司要求覃修剛、姚某某退還借款，須證明其與覃修剛、姚某某之間存在借款關(guān)系、約定了借款事項(xiàng)、為履行該借款合同已實(shí)際向借款人交付了借款合同約定的款項(xiàng)。
本案中，新苑置業(yè)公司于2010年5月7日向姚某某轉(zhuǎn)款40萬元，新苑置業(yè)公司又于2010年5月18日與覃修剛、姚某某簽訂的《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第三條約定，新苑置業(yè)公司借支30萬元給覃修剛、姚某某，……如期交房后，覃修剛、姚某某即退還借支款30萬元。
那么新苑置業(yè)公司在明知已實(shí)際轉(zhuǎn)款40萬元后，又在拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議中明確寫明其向覃修剛、姚某某的借支款數(shù)額為30萬元，且退還的數(shù)額也明確為30萬元。
以上事實(shí)說明，新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某之間達(dá)成的借款合同中的借款數(shù)額應(yīng)為30萬元，在交房后，覃修剛、姚某某應(yīng)退還的借款數(shù)額亦應(yīng)為30萬元。
故覃修剛、姚某某上訴認(rèn)為實(shí)際借支金額為30萬元、只需退還30萬元的上訴理由成立，本院予以采納。
至于新苑置業(yè)公司向覃修剛、姚某某轉(zhuǎn)款40萬元中的另外10萬元，因新苑置業(yè)公司所舉證據(jù)并不能證實(shí)該10萬元系履行雙方達(dá)成的拆遷還建協(xié)議中的借款合同內(nèi)容，故對(duì)新苑置業(yè)公司要求覃修剛、姚某某退還該10萬元借支款的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
覃修剛、姚某某上訴認(rèn)為該40萬元中有10萬元為拆遷補(bǔ)償款的理由，也無充分證據(jù)證實(shí)，本院對(duì)該10萬元在本案中不作處理，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。
二、延期交房的違約金如何計(jì)算。
1、關(guān)于293天雨雪天氣是否致工期順延的問題。
新苑置業(yè)公司與覃修剛、姚某某簽訂的《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，甲方還建房屋應(yīng)在本協(xié)議簽訂后放紅線24個(gè)月之內(nèi)交付給乙方使用，延遲一日，每日按房款總額40萬元的1‰支付違約金給乙方（若遇雨雪天氣情況，工期順延）。
一審?fù)徶旭迍?、姚某某?duì)新苑置業(yè)公司所舉荊門市公眾氣象服務(wù)中心出具的“2011年2月28日至2014年3月31日日降水量”質(zhì)證意見為:天氣表不能證明工程順延293天，只能證明293天有雨雪天氣存在。
本院認(rèn)為，《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》是房屋拆遷還建協(xié)議，并非建設(shè)工程施工合同，無需考慮因天氣原因?qū)е聼o法施工而產(chǎn)生的工期延誤的因素。
該協(xié)議第四條明確約定了遇雨雪天氣時(shí)工期順延，此系雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成的一致意見，本著尊重當(dāng)事人的意思自治的原則，該293天雨雪天氣應(yīng)工期順延。
故本院對(duì)新苑置業(yè)公司認(rèn)為該293天雨雪天氣應(yīng)工期順延的上訴理由，予以采信。
2、關(guān)于延期交房的起算時(shí)間。
《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，甲方還建房屋應(yīng)在本協(xié)議簽訂后放紅線24個(gè)月之內(nèi)交付給乙方。
放紅線時(shí)間為2011年2月17日，按照合同約定，應(yīng)于24個(gè)月之內(nèi)即于2013年2月16日前交付房屋，即延期交房的起算時(shí)間應(yīng)為2013年2月17日，一審法院對(duì)此時(shí)間的認(rèn)定正確。
覃修剛、姚某某認(rèn)為應(yīng)自2012年5月19日起算的上訴理由，與合同約定不符，不予支持。
3、關(guān)于延期交房的截止時(shí)間。
新苑置業(yè)公司與覃修剛于2012年7月4日簽訂《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》時(shí)，手寫“此協(xié)議為樓層房號(hào)確認(rèn)書，具體房屋款項(xiàng)未結(jié)算，按原還建所有協(xié)議，甲方向乙方交付新房時(shí)，乙方必須按還建協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議約定向甲方結(jié)清所有款項(xiàng)（包括房款、借款）”。
該約定表明，新苑置業(yè)公司在交付房屋時(shí)，覃修剛、姚某某應(yīng)同時(shí)將超面積房款及借款向新苑置業(yè)公司結(jié)清。
從一審認(rèn)定的事實(shí)、二審?fù)忞p方當(dāng)事人的陳述及證人當(dāng)庭陳述中，可以確認(rèn)2014年3月31日新苑置業(yè)公司組織對(duì)還建戶交房時(shí)，與覃修剛、姚某某之間因借款及超面積房款的結(jié)算問題沒有解決，未能交房。
即覃修剛、姚某某未按《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》約定的事項(xiàng)履行其交付超面積房款及借款的義務(wù)，此系覃修剛、姚某某不愿收房，而非新苑置業(yè)公司不履行交房義務(wù)，因此，新苑置業(yè)公司履行其交房義務(wù)的時(shí)間應(yīng)確定為2014年3月31日。
覃修剛、姚某某因沒有履行向新苑置業(yè)公司交付超面積房款及借款的義務(wù)而未能在通知的時(shí)間內(nèi)收房，那么，新苑置業(yè)公司作為開發(fā)商，在將荊門國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓17樓17014房房屋轉(zhuǎn)移交付給覃修剛、姚某某之前仍然對(duì)該房屋享有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，覃修剛、姚某某未經(jīng)新苑置業(yè)公司同意，于2014年5月5日撬門進(jìn)入還建房屋的行為不符合法律規(guī)定。
一審法院將二人撬門占有該房屋的時(shí)間認(rèn)定為交房時(shí)間，這不僅助長(zhǎng)了這種不當(dāng)行為，也不利于構(gòu)建良好法治環(huán)境，該認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。
因雙方當(dāng)事人對(duì)一審法院酌定的按月利率2%計(jì)算違約金無異議，本院予以確認(rèn)。
遲延交房期間自2013年2月17日至2014年3月31日408天，扣除293天雨雪天氣，計(jì)115天，新苑置業(yè)公司遲延交房應(yīng)支付違約金30666.67元（400000元×2%×115天÷30）。
三、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)該支付簡(jiǎn)裝費(fèi)15000元。
《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》第三條約定新房交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝。
新苑置業(yè)公司于2014年3月31日通知交房時(shí)，該房屋為毛坯房，尚未完全達(dá)到合同約定的交付條件。
在新房交易中，為了避免二次裝修產(chǎn)生的浪費(fèi)，按照交房的一般操作慣例，合同雙方可協(xié)商進(jìn)行簡(jiǎn)裝或直接將簡(jiǎn)裝費(fèi)用抵扣未付房款。
本案中，雖然覃修剛、姚某某采取撬門的方式強(qiáng)行占有房屋不符合法律規(guī)定，但新苑置業(yè)公司確未按合同約定完成其簡(jiǎn)裝義務(wù)，則覃修剛、姚某某要求新苑置業(yè)公司支付簡(jiǎn)裝費(fèi)用，符合合同約定，應(yīng)予支持。
故新苑置業(yè)公司認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)15000元簡(jiǎn)裝費(fèi)的上訴理由不能成立，本院不予采信。
四、新苑置業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)未辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的違約金5萬元。
《原飼料廠3號(hào)住宅樓拆遷還建補(bǔ)充協(xié)議》第九條約定，如甲方違約不能如期交房，不能按時(shí)交給乙方還建房的產(chǎn)權(quán)證書或未開發(fā)成功，甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方違約應(yīng)向乙方支付違約金10萬元。
現(xiàn)新苑置業(yè)公司未按期交房，也未按時(shí)辦理房產(chǎn)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院考慮到已由新苑置業(yè)公司承擔(dān)了延期交房的違約責(zé)任后屬于重復(fù)約定，酌定新苑置業(yè)公司承擔(dān)5萬元違約金并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。
新苑置業(yè)公司認(rèn)為系因覃修剛、姚某某未交納超面積房款、其有權(quán)不予交房不予辦證、不應(yīng)產(chǎn)生違約金的上訴理由，與合同約定不符，本院不予采信。
覃修剛、姚某某認(rèn)為應(yīng)按10萬元支付違約金的上訴理由，因?qū)僦貜?fù)約定，本院不予采信。
覃修剛、姚某某在一審反訴時(shí)要求新苑置業(yè)公司支付的違約金為592400元，其中延期交房492400元，未按時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書10萬元。
故新苑置業(yè)公司認(rèn)為覃修剛、姚某某反訴未主張5萬元違約金、一審法院超裁的上訴理由，與事實(shí)不符，本院不予采信。
五、新苑置業(yè)公司應(yīng)否為覃修剛、姚某某辦理入住手續(xù)。
在本院二審?fù)徶校迍?、姚某某認(rèn)為辦理入住手續(xù)是指新苑置業(yè)公司向其交付對(duì)講機(jī)、電梯牌、住房鑰匙，并辦理入住證明。
新苑置業(yè)公司認(rèn)為按照合同約定，只要覃修剛、姚某某交納了超面積房款，新苑置業(yè)公司一定及時(shí)辦理入住手續(xù)，包括向物業(yè)管理公司發(fā)通知，準(zhǔn)許辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司向覃修剛、姚某某交付鑰匙和大門門禁卡，將水電開通；覃修剛、姚某某已經(jīng)撬門入住，鑰匙水電都已開通，事實(shí)上完成了入住。
本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對(duì)《荊門國(guó)際科技電子城關(guān)于拆遷改建的協(xié)議書》第八條“結(jié)清雙方超、欠面積的房款，然后發(fā)放新房鑰匙”及《飼料廠拆遷戶還建房確認(rèn)書》的手寫部分“甲方向乙方交付新房時(shí)，乙方必須按還建協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議約定向甲方結(jié)清所有款項(xiàng)（包括房款、借款）”的約定，明確了雙方當(dāng)事人在交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，即新苑置業(yè)公司交付竣工驗(yàn)收合格房屋，覃修剛、姚某某交納超面積房款及歸還借款。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條 ?對(duì)同時(shí)履行抗辯權(quán)作出了規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。
一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。
一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。
”當(dāng)覃修剛、姚某某未交納超面積房款及歸還借款時(shí)，新苑置業(yè)公司可同時(shí)履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕辦理覃修剛、姚某某房屋交付及入住手續(xù)。
故新苑置業(yè)公司認(rèn)為覃修剛、姚某某未交納超面積房款、其不應(yīng)辦理入住手續(xù)的上訴理由成立，本院予以采納。
一審法院認(rèn)為系新苑置業(yè)公司怠于行使權(quán)利導(dǎo)致未能處理超面積房款、新苑置業(yè)公司應(yīng)為覃修剛、姚某某辦理入住手續(xù)的認(rèn)定，與雙方當(dāng)事人的合同約定不符，且與法律規(guī)定相悖，應(yīng)予糾正。
雖然覃修剛、姚某某已撬門進(jìn)入房屋，開通了水電，在事實(shí)上已完成了入住，但其行為不符合法律規(guī)定，故本院對(duì)其在未完全履行自己的義務(wù)之前，要求新苑置業(yè)公司辦理入住手續(xù)的反訴請(qǐng)求，不予支持。
另外，經(jīng)查閱一審卷宗，一審法院詢問新苑置業(yè)公司就超面積房款是否在本案中主張權(quán)利，新苑置業(yè)公司表示不在本案中主張，故新苑置業(yè)公司認(rèn)為一審受理反訴存在程序錯(cuò)誤導(dǎo)致其無法主張超面積房款的上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人新苑置業(yè)公司關(guān)于案由、延期交房時(shí)間及辦理入住手續(xù)的上訴理由成立，本院予以采納，其他上訴理由不能成立，本院不予支持。
上訴人覃修剛、姚某某關(guān)于實(shí)際借款金額為30萬元的上訴理由成立，本院予以采納，其他上訴理由不能成立，本院不予支持。
原判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百零六條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）、（三）項(xiàng)、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00473號(hào)民事判決；
二、覃修剛、姚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北新苑置業(yè)有限公司返還借款300000元；
三、湖北新苑置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向覃修剛、姚某某支付延期交房違約金30666.67元，未辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證違約金50000元，簡(jiǎn)裝費(fèi)15000元，搬遷費(fèi)及搬遷過渡費(fèi)40400元，共計(jì)136066.67元；
四、駁回湖北新苑置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回覃修剛、姚某某的其他反訴請(qǐng)求。
負(fù)有金錢給付義務(wù)的一方當(dāng)事人如未按本判決書指定的期間給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)7300，減半收取3650元，由覃修剛、姚某某負(fù)擔(dān)2750元，湖北新苑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)900元；反訴案件受理費(fèi)5229元（已減半），由湖北新苑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1070元，覃修剛、姚某某負(fù)擔(dān)4159元。
二審案件受理費(fèi)9303元（其中湖北新苑置業(yè)有限公司預(yù)交4653元，覃修剛、姚某某預(yù)交4650元），由覃修剛、姚某某負(fù)擔(dān)7242元，湖北新苑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2061元。

審判長(zhǎng)：楊紅艷
審判員：羅艷紅
審判員：董菁菁

書記員：吳文倩