原告：姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：袁海華，上海儒君律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：朱靜，董事長。
　　委托訴訟代理人：寇占敏，女。
　　委托訴訟代理人：楊偉，男。
　　原告姚某、陳某某與被告上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年3月4日立案后，依法適用簡易程序，于2019年4月12日進(jìn)行了證據(jù)交換，并于2019年5月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某某及兩原告共同委托訴訟代理人袁海華，被告上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司委托訴訟代理人寇占敏到庭參加訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人同意并經(jīng)院長批準(zhǔn)繼續(xù)適用簡易程序延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告姚某、陳某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付兩原告因未交付沿岸慢跑道的違約金(自交房之日2018年7月30日起至沿岸慢跑道實(shí)際交付使用之日止，按每日200元的標(biāo)準(zhǔn))；若被告不交付沿岸慢跑道，則判令被告還需支付兩原告房價(jià)款2%的違約金，即8,114,660×2%=162,293.20元；2、判令被告支付兩原告因宣傳樓盤至佘某地鐵站距離與實(shí)際不符的違約金，按房價(jià)款的2%計(jì)算，即8,114,660×2%=162,293.20元。事實(shí)和理由：兩原告系夫妻關(guān)系，看到被告對上坤樾山項(xiàng)目的宣傳廣告以后，與被告于2017年7月23日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定被告將其開發(fā)的坐落于本市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)洞塔路XXX弄XXX號XXX-XXX層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出售給兩原告，房屋建筑面積151.74平方米，房屋總價(jià)款為8,114,660元。被告于2018年7月30日將系爭房屋交付兩原告，但兩原告拿房后發(fā)現(xiàn)前往佘某地鐵站遠(yuǎn)不止800米，小區(qū)內(nèi)也沒有沿岸慢跑道。兩原告多次與被告溝通此事，但未果，兩原告認(rèn)為被告的違約行為導(dǎo)致其居住環(huán)境改變、生活品質(zhì)下降、房屋價(jià)值貶值，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故兩原告為維護(hù)自身合法權(quán)益起訴至法院。
　　被告上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司辯稱：首先，兩原告以規(guī)劃紅線外的事項(xiàng)提起本案合同之訴，主體不適格；其次，上坤樾山項(xiàng)目宣傳資料載明的道路交叉口處距佘某地鐵站確實(shí)為800米左右；對項(xiàng)目與地鐵站距離、慢跑道建設(shè)的宣傳廣告均不構(gòu)成要約，被告明確以最終交付為準(zhǔn)，合同亦未說明項(xiàng)目與地鐵站的距離、慢跑道的建設(shè)與系爭房屋的單價(jià)有關(guān)，宣傳廣告不屬于合同內(nèi)容，即便項(xiàng)目與地鐵的距離、慢跑道的交付與宣傳廣告存在差異，被告也不存在違約；再次，由于市政施工、項(xiàng)目施工等原因，可能暫時(shí)給原告通行、使用帶來不便，但兩原告據(jù)此主張被告違約，于理不合，于法無據(jù)。綜上，兩原告主張的兩項(xiàng)訴訟請求均不在合同約定范圍內(nèi)，請求法院駁回兩原告全部訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明：被告系位于本市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)洞塔路728弄商品房項(xiàng)目(以下簡稱“涉案項(xiàng)目”)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
　　2017年7月23日，兩原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定乙方向甲方購買系爭房屋，房屋規(guī)劃用途為居住，暫測建筑面積為151.74平方米，單價(jià)為53,477.40元/平方米，房屋總價(jià)為8,114,660元。雙方約定甲方定于2018年7月30日前將系爭房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十九條約定，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起90天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的5%……乙方以上述條款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)至2%向甲方主張違約金。合同《補(bǔ)充條款一》第五條約定，……7.乙方在簽署本合同之前，已經(jīng)在該房屋現(xiàn)場考察，并確認(rèn)該房屋現(xiàn)狀即為交付標(biāo)準(zhǔn)，乙方對此無異議；……。合同《補(bǔ)充條款一》第十二條約定，關(guān)于銷售廣告、宣傳資料、示范單位、樣板房、銷售員口頭介紹的效力：1.雙方的權(quán)利義務(wù)以合同及其附件和本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)；2.甲方此前在書面的銷售廣告和宣傳資料、模型中對該項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明，如與雙方簽署的合同相沖突的，以雙方簽署的合同為準(zhǔn)。甲方在上述場合已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)或交易條件以及最終交付標(biāo)準(zhǔn)有待雙方簽訂合同時(shí)進(jìn)行具體約定的，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束；3.甲方在銷售廣告、模型和宣傳資料中對本小區(qū)開發(fā)規(guī)劃范圍之外的環(huán)境、公共配套設(shè)施、道路交通等公示及其它說明、示范等僅供乙方參考之用，不作為合同內(nèi)容，雙方不受其約束；4.甲方銷售人員或代理公司銷售人員在房屋銷售過程中作出的介紹、說明或承諾未經(jīng)甲方書面蓋章確認(rèn)，不視為甲方的意思表示，不受法律約束；5.示范單位、樣板房僅供乙方參考之用，不屬于甲方的交付標(biāo)準(zhǔn)或交付條件，不構(gòu)成合同的內(nèi)容，雙方不受其約束；6.因比例和表現(xiàn)方法所限等因素，銷售廣告、宣傳資料、模型等未標(biāo)明的內(nèi)容并不代表實(shí)際建造的房屋或者小區(qū)范圍沒有根據(jù)規(guī)劃或者設(shè)計(jì)要求存在相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備或配套建筑物、構(gòu)筑物，乙方對此予以充分理解；7.若在本合同之外，乙方認(rèn)為有對其購房目的或房價(jià)具有重大影響的事項(xiàng)，須進(jìn)行書面確認(rèn)，未予以確認(rèn)的，不構(gòu)成合同內(nèi)容，對甲方無約束力。該合同還對其他商品房預(yù)售事宜進(jìn)行了約定。
　　審理中，原告為證明其主張另提供如下證據(jù)：
　　1.涉案項(xiàng)目的宣傳廣告、樓書廣告、微信公眾號上傳的視頻資料、第一財(cái)經(jīng)頻道《第一地產(chǎn)》播放的視頻資料各一份，用以證明被告的銷售廣告對涉案項(xiàng)目與地鐵站的距離以及相關(guān)公共配套設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，故應(yīng)視為要約；被告對宣傳廣告、樓書廣告的真實(shí)性和合法性無異議，但不認(rèn)可該證據(jù)的證明目的，認(rèn)為被告并未違約；被告對上述兩份視頻資料的真實(shí)性不予確認(rèn)，并認(rèn)為廣告非要約，該證據(jù)無法證明被告存在違約行為；
　　2.咕咚APP騎行截圖一份，用以證明涉案項(xiàng)目實(shí)際距離佘某地鐵站3.52公里，與被告廣告要約中載明的800米相差甚遠(yuǎn)，被告已構(gòu)成違約；被告對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。
　　審理中，被告為證明其主張另提供如下證據(jù)：
　　1.竣工圖一份，用以證明原告訴稱的涉案項(xiàng)目與地鐵站距離、5公里慢跑道均屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外的內(nèi)容；原告對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性均不予認(rèn)可，并認(rèn)為即便不在規(guī)劃范圍內(nèi)也不能免除被告的違約責(zé)任，且屬于虛假宣傳；
　　2.導(dǎo)航APP截圖及涉案項(xiàng)目現(xiàn)場照片一份，用以證明涉案項(xiàng)目銷售中心(位于本市松江區(qū)嘉松南路、塘磚路交叉口)距佘某地鐵站南約800米；原告對該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，并對其證明目的有異議，認(rèn)為被告是混淆概念，與地鐵站的距離應(yīng)理解為涉案項(xiàng)目與地鐵站的距離，而非售樓中心；
　　3.項(xiàng)目平面圖一份，用以證明涉案項(xiàng)目水岸分布，慢跑道在規(guī)劃紅線外，以及該跑道系環(huán)繞系爭房屋所在小區(qū)及相鄰小區(qū)；原告對該證據(jù)的真實(shí)性和合法性均不予認(rèn)可；
　　4.慢跑道照片一份，用以證明被告對慢跑道施工情況；原告對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為被告所拍攝的跑道并非涉案項(xiàng)目的。
　　審理中，原告確認(rèn)被告已于2018年7月30日向原告交付系爭房屋。
　　以上事實(shí)，有《上海市商品房預(yù)售合同》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)之一，被告未能按約交付涉案項(xiàng)目公共配套設(shè)施慢跑道(即系爭房屋小區(qū)附近沿岸慢跑道)，兩原告是否有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任？就上述爭議焦點(diǎn)，本院已出具(2018)滬0117民初3616號民事裁定書，在此不再贅述。
　　本案爭議焦點(diǎn)之二，被告對涉案項(xiàng)目的宣傳廣告是否構(gòu)成要約？
　　對此，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，開發(fā)商就其銷售房屋所作的宣傳廣告應(yīng)視為要約必須具備三個要件：一是開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；二是所作的說明和允諾具體確定；三是對合同的訂立及房價(jià)的確定有重大影響。本案中，雖然涉案項(xiàng)目宣傳廣告上有“項(xiàng)目地址嘉松南路塘磚路交叉口(佘某站約南800米)”的表述，但同時(shí)備注了廣告內(nèi)容僅供參考或識別之用，不構(gòu)成合同內(nèi)容，具體內(nèi)容以合同內(nèi)容及政府最終審批為準(zhǔn)。從雙方所簽合同的內(nèi)容看，涉案項(xiàng)目與佘某地鐵站的距離并未有明確約定，相反，在《補(bǔ)充條款一》第五條第7款中明確約定，“乙方在簽署本合同之前，已經(jīng)在該房屋現(xiàn)場考察，并確認(rèn)該房屋現(xiàn)狀即為交付標(biāo)準(zhǔn)，乙方對此無異議”。在《補(bǔ)充條款一》第十二條中也明確約定，雙方的權(quán)利義務(wù)以合同及其附件和本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，銷售廣告、宣傳資料、示范單位、樣板房、銷售員口頭介紹等不作為合同內(nèi)容的約定。此外，涉案項(xiàng)目所在位置是一個客觀存在的事實(shí)，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，800米與3.52公里亦非可能忽略或能足夠引起誤解的距離差，兩原告在簽訂合同前便已知曉涉案項(xiàng)目所在位置。
　　綜上所述，本院認(rèn)為，被告就涉案項(xiàng)目與地鐵站距離所作的宣傳廣告并不構(gòu)成要約，原告認(rèn)為上述宣傳廣告對涉案項(xiàng)目情況所作的說明和允諾具體確定，缺乏依據(jù)，本院不予采信。由于被告就涉案項(xiàng)目與地鐵站距離所作的宣傳廣告并不構(gòu)成要約，且未載入商品房預(yù)售合同，不屬于合同內(nèi)容，即使涉案項(xiàng)目至佘某地鐵站的距離與宣傳廣告有所差異，被告也并未違反合同約定，故兩原告的第2項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第三條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告姚某、陳某某因宣傳資料宣傳的樓盤至佘某地鐵站距離與實(shí)際不符，要求被告上海佘某鄉(xiāng)村俱樂部有限公司支付違約金的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)6,784元，減半收取3,392元，由原告姚某、陳某某負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：楊亦珺