姚某
陳某
姚某、陳某的
覃可斌（湖北施州律師事務(wù)所）
易德（湖北施州律師事務(wù)所）
恩施市公安局
趙耀（湖北施州律師事務(wù)所）
楊世云（湖北施州律師事務(wù)所）
關(guān)某某
譚某某
關(guān)某某、譚某某的
唐北平
魯功南

原告姚某。
原告陳某。系原告姚某之妻。
原告姚某、陳某的
委托代理人（特別授權(quán)）覃可斌、易德（實習），湖北施州律師事務(wù)所律師。
原告恩施市公安局，住所地:湖北省恩施市施州大道。
法定代理人范榮。
委托代理人（特別授權(quán)）趙耀、楊世云，湖北施州律師事務(wù)所律師。
被告關(guān)某某。
被告譚某某，居民。
被告關(guān)某某、譚某某的
委托代理人（一般授權(quán)）唐北平、魯功南。
原告姚某、陳某訴被告關(guān)某某、譚某某（以下簡稱二被告）確認合同無效糾紛一案，本院于2014年1月27日受理后，依法由審判員陳勇軍獨任審判，于2014年4月23日公開開庭進行了審理。審理中，二被告申請追加恩施市公安局為原告，經(jīng)審查，本院依法追加恩施市公安局公安局為原告參加訴訟，并于2014年4月29日第二次公開開庭進行了審理。經(jīng)原告姚某、陳某申請，二被告同意，本案延長調(diào)解期限一個月。原告姚某、陳某的的委托代理人覃可斌、原告恩施市公安局的委托代理人趙耀、被告關(guān)某某、譚某某及其委托代理人唐北平、到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已終結(jié)。

本院認為，因恩施市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導小組辦公室出具的證明所證明的內(nèi)容與二被告認可的房屋產(chǎn)權(quán)證所登載的事項能夠相互印證，原告恩施市公安局對該證據(jù)無異議，該證據(jù)來源合法，客觀真實，具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。二被告對其他證據(jù)的真實性未提出異議，原告恩施市公安局亦無異議，對原告姚某、陳某提交的其他證據(jù)，本院予以采信。
原告恩施市公安局訴稱，因恩施市城市建設(shè)需要，對我單位原交通警察大隊所在地進行拆遷，在清理單位住房中，發(fā)現(xiàn)我單位職工姚某將單位尚有40℅產(chǎn)權(quán)的房改房賣與了被告關(guān)某某、譚某某。經(jīng)公安局會議討論決定，我單位對該賣房行為不予認可。請求人民法院確認房屋買賣協(xié)議無效。
原告恩施市公安局為支持其主張，向本院提交了如下證據(jù):
《證明》一份，證明訴爭房屋所涉土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地。
對原告恩施市公安局提交的證據(jù)，原告姚某、陳某及二被告均無異議。
本院認為，原告恩施市公安局提交的證據(jù)來源合法，客觀真實，具有關(guān)聯(lián)性，原告姚某、陳某及二被告亦無異議，本院予以采信。
二被告辯稱，1、訴爭房屋二原告已出售交付使用近十年，被告關(guān)某某已支付了價款，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條（善意取得）的規(guī)定，應屬善意取得。2、根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證的記載，恩施市公安局是共有權(quán)人，有40℅產(chǎn)權(quán)，事實上原告姚某、陳某補足了房款取得了100℅的產(chǎn)權(quán)，只是未辦理變更登記，原告姚某、陳某享有處分權(quán)；恩施市公安局知道原告姚某將訴爭房屋賣給了被告關(guān)某某，至今未提出異議和主張權(quán)利，能夠充分證明原告有處分權(quán)?，F(xiàn)原告起訴的真正目的是因訴爭房屋由于國家建設(shè)需要拆遷而升值，在利益的驅(qū)使下，違背信用原則，要求索回房屋，人民法院不應保護。3、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱買賣合同司法解釋）第三條 ?（無權(quán)處分合同有效）的規(guī)定，原告的訴訟請求及理由不能成立。4、不能依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》（以下簡稱國有土地司法解釋）第十一條的規(guī)定判定該合同無效，該司法解釋是2005年7月施行，遵循新法優(yōu)于舊法的原則，應適用《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，遵循特別法優(yōu)于一般法的原則，亦要求適用買賣合同司法解釋第三條。如果人民法院判定合同無效，則要求原告在原址給我賠償148余平方的住房一套。
二被告為支持其主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、2007年5月29日恩施市房地產(chǎn)管理局出具的證明（復印件）一份，證明原告姚某、陳某提交的由恩施市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導小組辦公室出具的證明（即證據(jù)一）是虛假的。
證據(jù)二、2007年6月1日恩施市公安局交通警察大隊證明（復印件）一份，證明原告姚某、陳某已將房屋退回了恩施市公安局，現(xiàn)訴爭房屋與原告姚某、陳某無關(guān)。
證據(jù)三、陳某出具的收據(jù)（復印件）一份，證明二被告已經(jīng)支付了房屋價款，取得了房屋的所有權(quán)。
對二被告提交的證據(jù)，原告姚某、陳某、原告恩施市公安局均認為，證據(jù)一、二無原件予以核對，不符合證據(jù)規(guī)則，不予認可；對證據(jù)三的真實性無異議，但不能達到證明合同有效的證明目的。
本院認為，二被告提交的證據(jù)一、二，出具時間為2007年，與本案沒有關(guān)聯(lián)，且原告不予認可，本院不予采信。對證據(jù)三，原告認可，本院予以采信。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，結(jié)合雙方當事人陳述，本院認定以下案件事實:
原告姚某、陳某于1992年3月30日結(jié)婚，1994年在其單位即恩施市公安局進行的住房制度改革中，購取得其單位位于恩施市黃泥路22號2棟7號一套房屋（即訴爭房屋）的60℅的產(chǎn)權(quán)，恩施市公安局享有40℅的產(chǎn)權(quán)。1994年12月23日原告姚某、陳某取得訴爭房屋的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，該證記載:房屋坐落黃泥路22號2幢07號4層，面積58.1529㎡，所有權(quán)人姚某，所有權(quán)性質(zhì)共有，共有人市公安局，共有份額40℅。
2005年7月8日，原告姚某、陳某將訴爭房屋以7萬元的價格轉(zhuǎn)讓給被告關(guān)某某。并向其交付了房屋及《房屋所有權(quán)證》。2010年9月25日，被告關(guān)某某又將訴爭房屋以15的價格萬元轉(zhuǎn)讓給了被告譚某某，被告關(guān)某某亦向被告譚某某交付了《房屋所有權(quán)證》，被告譚某某在訴爭房屋居住至今。
2013年，因恩施市市政建設(shè)需要對訴爭房屋進行拆遷，原告姚某、陳某向被告關(guān)某某表示該買賣行為無效，應返還各自所得，遭被告關(guān)某某拒絕，致原告姚某、陳某訴至本院，請求判令前述訴訟請求。
另查明，訴爭房屋的土地所有權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，《土地使用證》尚未辦理。
本院認為，根據(jù)庭審，雙方爭議的焦點即是房屋買賣合同的效力。被告主張本案系因房屋買賣產(chǎn)生的糾紛，應當適用物權(quán)法和買賣合同司法解釋的規(guī)定，認定合同有效，而不應當適用國有土地司法解釋。對此，本院作如下評述:
在我國，對房地產(chǎn)交易實行的是“地隨房走、房隨地走，房地不分”的政策（《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條），在房屋交易中，必然涉及房屋所涉土地的交易。本案中，訴爭房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為（《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條）；劃撥土地使用權(quán)即是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)（《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條）。根據(jù)我國《土地管理法》（第五十四條、第五十五條）、《城市房地產(chǎn)管理法》（第四十條）、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（第四十四條、第四十五條）等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)受到一定限制，即需要通過行政審批并交納相應土地出讓金或者土地收益。否則，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當認定合同有效?！惫剩鶕?jù)《合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，關(guān)于訴爭房屋而進行的買賣合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定均為無效。
對于二被告主張的法律適用問題，是針對買賣標的物合法即法律、行政法規(guī)允許進行市場流通的前提下，才能成立。也即在法律、行政法規(guī)規(guī)定對某物禁止市流通的情形下，不能構(gòu)成善意取得或者無權(quán)處分合同有效。故，二被告的辯稱理由不能成立。
根據(jù)《合同法》第五十八條關(guān)于合同無效或被撤銷的法律后果的規(guī)定，二被告應當向原告姚某、陳某返還訴爭房屋，原告姚某、陳某應當向二被告返還房屋價款和因房屋升值所獲得的利益。因二被告經(jīng)本院釋明未要求對訴爭房屋的市場價值進行司法鑒定，即現(xiàn)無證據(jù)證明訴爭房屋的價值，而二被告要求按148余平方返還房屋（利益），沒有事實根據(jù)，故對該請求，本院不予支持。權(quán)利人可待市場價值或可獲得利益確定后，另行主張權(quán)利。因訴爭房屋現(xiàn)由被告譚某某占有，該房屋的《房屋所有權(quán)證》亦由其持有，故原告姚某、陳某要求被告譚某某返還訴爭房屋及《房屋所有權(quán)證》的理由正當，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于房屋買賣時間即房屋買賣合同成立時間的確定，因買賣雙方在進行房屋交易過程中，均未訂立書面房屋買賣合同，故均以出賣人收取房屋價款的時間為交易時間，即為合同成立時間。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告姚某、陳某與被告關(guān)某某之間于2005年7月8日成立的房屋買賣合同無效。
二、被告關(guān)某某與被告譚某某之間于2010年9月25日成立的房屋買賣合同無效。
三、被告譚某某于本判決生效之日向原告姚某、陳某返還位于恩施市黃泥路22號2棟7號房屋及該房屋《房屋所有權(quán)證》（恩市房改字第03167號）。
如果未按本判決指定的期間履行非金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當支付遲延履行金。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費100元，減半交納50元，由被告關(guān)某某、譚某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，因恩施市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導小組辦公室出具的證明所證明的內(nèi)容與二被告認可的房屋產(chǎn)權(quán)證所登載的事項能夠相互印證，原告恩施市公安局對該證據(jù)無異議，該證據(jù)來源合法，客觀真實，具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。二被告對其他證據(jù)的真實性未提出異議，原告恩施市公安局亦無異議，對原告姚某、陳某提交的其他證據(jù)，本院予以采信。
原告恩施市公安局訴稱，因恩施市城市建設(shè)需要，對我單位原交通警察大隊所在地進行拆遷，在清理單位住房中，發(fā)現(xiàn)我單位職工姚某將單位尚有40℅產(chǎn)權(quán)的房改房賣與了被告關(guān)某某、譚某某。經(jīng)公安局會議討論決定，我單位對該賣房行為不予認可。請求人民法院確認房屋買賣協(xié)議無效。
原告恩施市公安局為支持其主張，向本院提交了如下證據(jù):
《證明》一份，證明訴爭房屋所涉土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地。
對原告恩施市公安局提交的證據(jù)，原告姚某、陳某及二被告均無異議。
本院認為，原告恩施市公安局提交的證據(jù)來源合法，客觀真實，具有關(guān)聯(lián)性，原告姚某、陳某及二被告亦無異議，本院予以采信。
二被告辯稱，1、訴爭房屋二原告已出售交付使用近十年，被告關(guān)某某已支付了價款，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條（善意取得）的規(guī)定，應屬善意取得。2、根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證的記載，恩施市公安局是共有權(quán)人，有40℅產(chǎn)權(quán)，事實上原告姚某、陳某補足了房款取得了100℅的產(chǎn)權(quán)，只是未辦理變更登記，原告姚某、陳某享有處分權(quán)；恩施市公安局知道原告姚某將訴爭房屋賣給了被告關(guān)某某，至今未提出異議和主張權(quán)利，能夠充分證明原告有處分權(quán)。現(xiàn)原告起訴的真正目的是因訴爭房屋由于國家建設(shè)需要拆遷而升值，在利益的驅(qū)使下，違背信用原則，要求索回房屋，人民法院不應保護。3、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱買賣合同司法解釋）第三條 ?（無權(quán)處分合同有效）的規(guī)定，原告的訴訟請求及理由不能成立。4、不能依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》（以下簡稱國有土地司法解釋）第十一條的規(guī)定判定該合同無效，該司法解釋是2005年7月施行，遵循新法優(yōu)于舊法的原則，應適用《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，遵循特別法優(yōu)于一般法的原則，亦要求適用買賣合同司法解釋第三條。如果人民法院判定合同無效，則要求原告在原址給我賠償148余平方的住房一套。
二被告為支持其主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、2007年5月29日恩施市房地產(chǎn)管理局出具的證明（復印件）一份，證明原告姚某、陳某提交的由恩施市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導小組辦公室出具的證明（即證據(jù)一）是虛假的。
證據(jù)二、2007年6月1日恩施市公安局交通警察大隊證明（復印件）一份，證明原告姚某、陳某已將房屋退回了恩施市公安局，現(xiàn)訴爭房屋與原告姚某、陳某無關(guān)。
證據(jù)三、陳某出具的收據(jù)（復印件）一份，證明二被告已經(jīng)支付了房屋價款，取得了房屋的所有權(quán)。
對二被告提交的證據(jù)，原告姚某、陳某、原告恩施市公安局均認為，證據(jù)一、二無原件予以核對，不符合證據(jù)規(guī)則，不予認可；對證據(jù)三的真實性無異議，但不能達到證明合同有效的證明目的。
本院認為，二被告提交的證據(jù)一、二，出具時間為2007年，與本案沒有關(guān)聯(lián)，且原告不予認可，本院不予采信。對證據(jù)三，原告認可，本院予以采信。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，結(jié)合雙方當事人陳述，本院認定以下案件事實:
原告姚某、陳某于1992年3月30日結(jié)婚，1994年在其單位即恩施市公安局進行的住房制度改革中，購取得其單位位于恩施市黃泥路22號2棟7號一套房屋（即訴爭房屋）的60℅的產(chǎn)權(quán)，恩施市公安局享有40℅的產(chǎn)權(quán)。1994年12月23日原告姚某、陳某取得訴爭房屋的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，該證記載:房屋坐落黃泥路22號2幢07號4層，面積58.1529㎡，所有權(quán)人姚某，所有權(quán)性質(zhì)共有，共有人市公安局，共有份額40℅。
2005年7月8日，原告姚某、陳某將訴爭房屋以7萬元的價格轉(zhuǎn)讓給被告關(guān)某某。并向其交付了房屋及《房屋所有權(quán)證》。2010年9月25日，被告關(guān)某某又將訴爭房屋以15的價格萬元轉(zhuǎn)讓給了被告譚某某，被告關(guān)某某亦向被告譚某某交付了《房屋所有權(quán)證》，被告譚某某在訴爭房屋居住至今。
2013年，因恩施市市政建設(shè)需要對訴爭房屋進行拆遷，原告姚某、陳某向被告關(guān)某某表示該買賣行為無效，應返還各自所得，遭被告關(guān)某某拒絕，致原告姚某、陳某訴至本院，請求判令前述訴訟請求。
另查明，訴爭房屋的土地所有權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，《土地使用證》尚未辦理。
本院認為，根據(jù)庭審，雙方爭議的焦點即是房屋買賣合同的效力。被告主張本案系因房屋買賣產(chǎn)生的糾紛，應當適用物權(quán)法和買賣合同司法解釋的規(guī)定，認定合同有效，而不應當適用國有土地司法解釋。對此，本院作如下評述:
在我國，對房地產(chǎn)交易實行的是“地隨房走、房隨地走，房地不分”的政策（《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條），在房屋交易中，必然涉及房屋所涉土地的交易。本案中，訴爭房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為（《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條）；劃撥土地使用權(quán)即是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)（《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條）。根據(jù)我國《土地管理法》（第五十四條、第五十五條）、《城市房地產(chǎn)管理法》（第四十條）、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（第四十四條、第四十五條）等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)受到一定限制，即需要通過行政審批并交納相應土地出讓金或者土地收益。否則，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當認定合同有效?！惫剩鶕?jù)《合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，關(guān)于訴爭房屋而進行的買賣合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定均為無效。
對于二被告主張的法律適用問題，是針對買賣標的物合法即法律、行政法規(guī)允許進行市場流通的前提下，才能成立。也即在法律、行政法規(guī)規(guī)定對某物禁止市流通的情形下，不能構(gòu)成善意取得或者無權(quán)處分合同有效。故，二被告的辯稱理由不能成立。
根據(jù)《合同法》第五十八條關(guān)于合同無效或被撤銷的法律后果的規(guī)定，二被告應當向原告姚某、陳某返還訴爭房屋，原告姚某、陳某應當向二被告返還房屋價款和因房屋升值所獲得的利益。因二被告經(jīng)本院釋明未要求對訴爭房屋的市場價值進行司法鑒定，即現(xiàn)無證據(jù)證明訴爭房屋的價值，而二被告要求按148余平方返還房屋（利益），沒有事實根據(jù)，故對該請求，本院不予支持。權(quán)利人可待市場價值或可獲得利益確定后，另行主張權(quán)利。因訴爭房屋現(xiàn)由被告譚某某占有，該房屋的《房屋所有權(quán)證》亦由其持有，故原告姚某、陳某要求被告譚某某返還訴爭房屋及《房屋所有權(quán)證》的理由正當，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于房屋買賣時間即房屋買賣合同成立時間的確定，因買賣雙方在進行房屋交易過程中，均未訂立書面房屋買賣合同，故均以出賣人收取房屋價款的時間為交易時間，即為合同成立時間。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告姚某、陳某與被告關(guān)某某之間于2005年7月8日成立的房屋買賣合同無效。
二、被告關(guān)某某與被告譚某某之間于2010年9月25日成立的房屋買賣合同無效。
三、被告譚某某于本判決生效之日向原告姚某、陳某返還位于恩施市黃泥路22號2棟7號房屋及該房屋《房屋所有權(quán)證》（恩市房改字第03167號）。
如果未按本判決指定的期間履行非金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當支付遲延履行金。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費100元，減半交納50元，由被告關(guān)某某、譚某某負擔。

審判長：陳勇軍

書記員：石婭玲