原告(反訴被告)太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人徐建平。
　　委托代理人吳昊、陸旭霞，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司，住所地上海市城橋鎮(zhèn)運糧小區(qū)。
　　法定代表人李娟。
　　委托代理人胡菁、胡卡瞰，上海胡菁律師事務(wù)所律師。
　　第三人上海市普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)新楊村民委員會，住所地上海市。
　　負(fù)責(zé)人王熖。
　　第三人上海新府工貿(mào)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人王熖。
　　第三人上海新楊實業(yè)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人王熖。
　　上述第三人共同委托代理人汪偉敏、陳靚瑩，上海市朝華律師事務(wù)所律師。
　　第三人上海市普陀區(qū)綠化和市容管理局，住所地上海市。
　　負(fù)責(zé)人劉古亮。
　　委托代理人朱宇暉、張曉輝，上海博和律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司訴被告(反訴原告)上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司、第三人上海市普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)新楊村民委員會(以下簡稱新楊村委會)、上海新府工貿(mào)有限公司(以下簡稱新府工貿(mào))、上海新楊實業(yè)有限公司(以下簡稱新楊實業(yè))、上海市普陀區(qū)綠化和市容管理局(以下簡稱區(qū)綠化市容局)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年11月27日依法作出一審判決，判決后，原告(反訴被告)太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司不服判決提起上訴，上海市第二中級人民法院于2018年3月29日出具民事裁定書，將案件發(fā)回本院重審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司的委托代理人吳昊、陸旭霞，被告(反訴原告)上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司的委托代理人胡菁、胡卡瞰，第三人新楊村委會、新府工貿(mào)、新楊實業(yè)的共同委托代理人汪偉敏、陳靚瑩，第三人區(qū)綠化市容局的委托代理人朱宇暉、張曉輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司訴稱，1993年，案外人上海紡織機(jī)械專件廠與第三人新楊村委會、新楊實業(yè)簽訂《土地使用合同書》，合同約定將新楊村三隊、地號為新楊村137宗、用地面積為18574平方米的土地轉(zhuǎn)讓給上海紡織機(jī)械專件廠建廠使用，使用期限為70年。同年4月，上海紡織機(jī)械專件廠就上述地塊取得《集體土地建設(shè)用地使用證》。1994年，上海紡織機(jī)械專件廠變更企業(yè)名稱為上海紡織機(jī)械專件總廠。1999年11月，公安部門核準(zhǔn)上述地塊臨時門牌號為南大路XXX號。
　　2001年4月，上海紡織機(jī)械專件總廠與上海良紡紡織機(jī)械專件有限公司(以下簡稱良紡機(jī)械)簽訂《轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)場地協(xié)議書》，約定上海紡織機(jī)械專件總廠將南大路XXX號生產(chǎn)場地，包括18574平方米土地建設(shè)使用權(quán)及其上各類房屋和設(shè)施，無償轉(zhuǎn)讓給良紡機(jī)械使用20年。同年6月，公安部門將臨時門牌號南大路XXX號變更為上海紡織機(jī)械專件總廠使用的門牌號為紅柳路XXX號，良紡機(jī)械使用的門牌號為紅柳路XXX號。
　　2014年11月28日，良紡機(jī)械(甲方、出租方)與被告(乙方、承租方)簽訂《租賃合同》，合同約定由被告承租位于本市紅柳路XXX號(其中面積為4092平方米)的房屋(以下簡稱系爭房屋)，租賃期限自2014年12月11日起至2020年7月31日止，首期年租金計人民幣102.3萬元(以下幣種均為人民幣)，每三年遞增5%。合同補(bǔ)充條款約定，如租賃期內(nèi)因市政或規(guī)劃拆遷，租賃合同自甲方將拆遷通知送達(dá)乙方之日解除，乙方應(yīng)在合同解除之日起兩個月內(nèi)按合同約定返還系爭房屋。合同簽訂后，良紡機(jī)械按約履行了全部合同義務(wù)。
　　2015年7月20日，第三人區(qū)綠化市容局出具《關(guān)于征收上海良紡紡織機(jī)械專件有限公司土地的函》，明確紅柳路XXX號位于普陀區(qū)生態(tài)專項建設(shè)工程建設(shè)范圍內(nèi)，將進(jìn)入土地征收程序。良紡機(jī)械依據(jù)租賃合同約定，當(dāng)月即向被告發(fā)出《通知函》，明確告知被告租賃合同自函件送達(dá)之日起解除，同時要求被告按合同約定的期限返還租賃房屋，并結(jié)算相關(guān)費用。然而被告接函后未按合同約定返還系爭房屋并履行其他合同義務(wù)，被告的行為屬違約，現(xiàn)原告作為原良紡機(jī)械債權(quán)債務(wù)的承繼者提起本案訴訟，請求判令：1、確認(rèn)良紡機(jī)械與被告簽訂的《租賃合同》于2015年7月30日解除；2、被告自2015年8月1日起按每日4092元的標(biāo)準(zhǔn)支某至2016年10月24日的占有使用費XXXXXXX元；3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
　　被告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司辯稱，第一，2015年2月工程隊進(jìn)場施工，同年6月，原告向被告口頭表示系爭房屋可能要拆遷，要求工程暫緩進(jìn)行，之后被告的施工進(jìn)度放緩，工程處于怠工狀態(tài)。裝修工程基本完成后，原告卻以廠房要被拆遷為由，不讓被告進(jìn)場使用，原告自2015年7月即派人看管房屋外圍，阻止被告方的人員進(jìn)入租賃場地。然原告至今未向被告出示任何政府部門的相關(guān)文件，被通知拆遷后，被告始終沒有得到任何方面關(guān)于進(jìn)行現(xiàn)場評估、參與以及調(diào)查等等通知，也沒有被要求提供補(bǔ)償材料。第二，被告進(jìn)行的裝修包括鋼架構(gòu)加層等等，施工面積達(dá)7000多平方米，而非僅僅是拆除原裝修，但在相關(guān)評估中，鋼架構(gòu)部分沒有被納入評估范圍。第三，系爭房屋被拆除前，原告和第三人均未通知被告，故被告不清楚房屋何時被拆除、現(xiàn)場的裝修以及滯留材料如何被原告處置等情況。綜上，被告同意《租賃合同》于2015年7月30日解除，但不同意其他訴訟請求。
　　反訴原告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司訴稱，2014年11月28日，雙方簽訂了《租賃合同》，反訴被告向反訴原告出租紅柳路XXX號廠房內(nèi)租賃面積為4092平方米的房屋，房屋用途為物流配送。合同簽訂后，反訴原告隨即投資對系爭房屋進(jìn)行裝修施工，并按約定支某了一年租金102.3萬元和保證金17萬元。在裝修施工過程中，反訴原告與物流倉儲客戶洽談合同，并根據(jù)客戶要求對廠房改建裝修施工。2015年6月，裝修基本竣工，反訴原告與客戶也簽訂了倉儲保管合同，并收取了一年的倉儲保管費。此后卻收到了反訴被告要求解除《租賃合同》的書面通知，該通知中稱廠房要拆遷，但在反訴原告要求其提供政府有關(guān)部門的文件時，反訴被告非但未提供，還將房屋封閉，不讓反訴原告和物流倉儲客戶進(jìn)入使用，致反訴原告對外簽訂的合同無法履行。反訴原告與反訴被告交涉，要求賠償無法經(jīng)營的損失，反訴被告置之不理。反訴原告認(rèn)為雙方的合同合法有效，反訴被告在收取租金后，以一紙函件擅自不讓反訴原告使用廠房，使反訴原告的租賃目的無法實現(xiàn)，造成反訴原告巨大的經(jīng)濟(jì)損失，故提起反訴，請求判令：1、反訴被告向反訴原告返還租金102.3萬元和保證金17萬元；2、反訴被告向反訴原告賠償裝修工程費、設(shè)計費損失350萬元以及反訴原告賠償給案外人的違約金120萬元，以上合計損失470萬元；3、反訴被告向反訴原告賠償停工停產(chǎn)損失235萬元(計算方式：按評估總價除以總面積計算出每平方米補(bǔ)償單價為5752元，乘以反訴原告承租總面積4092平方米，再以10%計算)。
　　反訴被告太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司辯稱，第一，反訴被告要退還的租金、保證金應(yīng)當(dāng)先沖抵反訴被告在本訴中主張的使用費，如有結(jié)余愿意返還。第二，反訴被告不同意反訴訴請第二項、第三項。首先，反訴原告租賃系爭房屋的用途是倉儲，主要的裝修工程是拆除房屋內(nèi)其不需要的混凝土鋼結(jié)構(gòu)，而不需要添附新的構(gòu)筑物，同時，反訴原告也未正式使用，對其裝修投入不認(rèn)可。其次，2015年6、7月，反訴被告多次發(fā)函給反訴原告要求其停止裝修并搬離，在此情況下，反訴原告仍然與案外人簽訂協(xié)議，是自行擴(kuò)大損失。同時，在反訴原告對外簽訂的合同中，也有因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行的，不需要補(bǔ)償損失的約定，故在反訴被告通知其要拆遷后，反訴原告完全可以不履行合同。此外，反訴原告與上述案外兩家企業(yè)都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，可能有其他經(jīng)濟(jì)往來，故補(bǔ)償款可能并非因本案產(chǎn)生。最后，根據(jù)《租賃合同》約定，遇政府拆遷、征用，租賃雙方互不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，且根據(jù)合同約定，反訴原告在免租期半年內(nèi)必須要提交審計報告作為賠償依據(jù)，反訴原告至今未提供，可以視為其放棄補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。綜上，反訴原告對其提出的損失、違約金未進(jìn)行充分舉證，反訴被告不同意進(jìn)行賠償。第三，若《租賃合同》最終被認(rèn)定無效，那么反訴原告本身也存在過錯，根據(jù)評估報告的結(jié)論，依據(jù)面積分?jǐn)?，反訴原告僅有權(quán)主張四分之一的補(bǔ)償款約107萬元。
　　第三人新楊村委會、新府工貿(mào)、新楊實業(yè)述稱，系爭土地為集體所有，屬村委會，之后轉(zhuǎn)讓給了上海紡織機(jī)械專件廠，使用期限70年。在轉(zhuǎn)讓時，并沒有拆遷的消息。正式拆遷時，由第三人區(qū)綠化市容局直接通知原告。原告于2016年10月24日之后將場地交還本第三人，交還時租戶尚未全部清退，土地上的房屋還在，本第三人不清楚房屋是誰的，2017年，本第三人受原告委托將房屋拆除，并將場地交給第三人區(qū)綠化市容局。本第三人對正反訴的訴請不發(fā)表意見，由法院依法裁決。
　　第三人區(qū)綠化市容局述稱，原告于2017年3月2日將系爭場地交付給本第三人，但本第三人不清楚原告何時收回系爭場地。本第三人對正反訴的訴請不發(fā)表意見。
　　經(jīng)審理查明，1993年，上海紡織機(jī)械專件廠(1994年變更企業(yè)名稱為上海紡織機(jī)械專件總廠)(甲方)與第三人新楊村委會、新楊實業(yè)(乙方)簽訂《土地使用合同書》，約定乙方將未列入市區(qū)城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的新楊村三隊地號為新楊村137宗【詳見嘉基建(93)字第04478號集體土地建設(shè)用地使用證】共18574平方米用地面積，以每畝8萬元價格，共計222.7萬元有償轉(zhuǎn)讓給甲方建廠使用，使用期限為70年，從1994年至2064年底為止；合同對其他內(nèi)容也做了約定。同年4月6日，上海紡織機(jī)械專件總廠就上述地塊取得《集體土地建設(shè)用地使用證》。1999年11月，公安部門核準(zhǔn)上述地塊臨時門牌號為南大路XXX號。
　　2001年4月，上海紡織機(jī)械專件總廠(乙方)與良紡機(jī)械(甲方)簽訂《轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)場地協(xié)議書》，約定乙方將南大路XXX號生產(chǎn)場地(包括18574平方米土地建設(shè)使用權(quán)及其上各類房屋和供電供水設(shè)施)無償轉(zhuǎn)讓給甲方使用20年。2001年6月，臨時門牌號南大路XXX號經(jīng)核準(zhǔn)變更為：上海紡織機(jī)械專件總廠的門牌號為紅柳路XXX號，良紡機(jī)械的門牌號為紅柳路XXX號。
　　2014年11月28日，良紡機(jī)械(出租人、甲方)與被告(承租人、乙方)簽訂《租賃合同》，約定由被告承租系爭房屋(范圍包括廠區(qū)南面1740平方米、生產(chǎn)大樓三樓2352平方米,合計4092平方米)，租賃標(biāo)的物權(quán)利憑證編號：嘉基建(93)字第04478號，雙方確認(rèn)簽署本合同前，甲方已將租賃標(biāo)的物權(quán)利憑證記載信息告知乙方，并在合同中進(jìn)行表述，乙方應(yīng)當(dāng)對租賃標(biāo)的物權(quán)利憑證記載的信息以及租賃標(biāo)的物現(xiàn)狀進(jìn)行核實和實地查看，充分了解租賃標(biāo)的物狀況；乙方將租賃標(biāo)的物用于物流配送用途；租賃期限自2014年12月11日起至2020年7月31日止，雙方同意于2014年12月5日按租賃標(biāo)的物和附屬設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀辦理交接手續(xù)；自2014年12月11日至2015年6月10日為裝修免租期；租金每日每平方米建筑面積(廠區(qū)南面為0.8元、生產(chǎn)大樓三樓0.6元)，年租金計102.3萬元；租賃保證金17萬元；合同補(bǔ)充條款約定，租賃標(biāo)的物包括原成品庫廠房，建筑面積1740平方米，生產(chǎn)大樓三樓，建筑面積2352平方米；租賃期內(nèi)因市政或規(guī)劃拆遷的，租賃合同在甲方將拆遷通知送達(dá)乙方之日解除，乙方應(yīng)在合同解除之日起兩個月內(nèi)按合同要求返還租賃標(biāo)的物，租金支某至租賃標(biāo)的物返還之日止，逾期按主合同約定每日每平方米建筑面積1元支某占用費；租賃期內(nèi)，因市政或規(guī)劃拆遷的，甲方對乙方在免租期內(nèi)添附的固定建筑物初始投資總額÷合同租賃期限(年)×剩余租賃期限(年)，拆遷當(dāng)年不計算在剩余租賃期限內(nèi)；固定裝飾物及固定建筑物初始投資總額僅為乙方在裝修免租期內(nèi)的固定裝飾物及固定建筑物投資總額，不包括免租期屆滿后對固定裝飾物及固定建筑物的投資，免租期屆滿后對固定裝飾物及固定建筑的投資不予補(bǔ)償；乙方應(yīng)當(dāng)在合同約定的裝修免租期屆滿半年內(nèi)，向甲方提供有資質(zhì)的審計單位出具的固定裝飾物及固定建筑物審計報告，經(jīng)甲方審定后確認(rèn)為固定裝飾物及固定建筑物初始投資總額；若乙方在規(guī)定時間內(nèi)未向甲方提供審計單位出具的固定裝飾物及固定建筑物審計報告，則乙方放棄補(bǔ)償；2014年12月11日至2020年7月31日租賃期內(nèi)，因市政或規(guī)劃拆遷的，乙方無條件服從市政、規(guī)劃拆遷和甲方調(diào)整要求，甲方無需承擔(dān)任何違約、賠償責(zé)任及對乙方的固定裝飾物及固定建筑物承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任。
　　合同簽訂前后，被告向良紡機(jī)械支某租金102.3萬元及保證金17萬元。2015年3月，被告委托的施工隊進(jìn)場施工。
　　2015年6月3日，第三人區(qū)綠化市容局向良紡機(jī)械發(fā)出《通知》，告知根據(jù)規(guī)劃，良紡機(jī)械被列入拆遷范圍，要求做好搬遷安置工作。同年6月11日，良紡機(jī)械函告被告，稱接到第三人區(qū)綠化市容局通知，公司所屬紅柳路XXX號地塊已列入高速公路綠化規(guī)劃帶，可能作為征用地塊，預(yù)計于2015年年底前完成征用工作，要求被告暫停目前項目二次裝修工程，以免增加不必要的損失。善后事宜，本公司將與被告洽商。同年7月15日，良紡機(jī)械再次函告，內(nèi)容與前次函告基本一致。同年7月20日，第三人區(qū)綠化市容局向上海電氣(集團(tuán))總公司送達(dá)《關(guān)于征收上海良紡紡織機(jī)械專件有限公司土地的函》，函告良紡機(jī)械租賃的房屋位于普陀區(qū)生態(tài)專項建設(shè)工程建設(shè)范圍內(nèi)，將進(jìn)入土地征收程序。良紡機(jī)械依合同約定，當(dāng)月向被告發(fā)出《通知函》，明確告知被告《租賃合同》自函件送達(dá)之日起解除，同時要求被告按合同約定的期限返還系爭房屋。
　　2015年8月，被告函復(fù)良紡機(jī)械，稱出租人因拆遷而要求終止租賃合同，造成承租人巨大損失，要求賠付各類損失1785萬元[其中施工設(shè)計費15萬元(已支某)、施工單位總改建費250萬元(已支某125萬元)、合作方已簽訂的8年合同、每年需補(bǔ)償各方合計140萬元(8年合計1120萬元)、本公司管理及財務(wù)成本400萬元]。
　　2016年3月，上海電氣(集團(tuán))總公司批復(fù)同意太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司(原告)吸收合并良紡機(jī)械，對良紡機(jī)械進(jìn)行公司注銷，原告承諾承擔(dān)良紡機(jī)械所有的債權(quán)債務(wù)。
　　2016年6月30日，良紡機(jī)械訴至法院。同年8月17日，良紡機(jī)械被注銷登記。2017年2月，太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司以其承繼原良紡機(jī)械的權(quán)利義務(wù)為由要求作為原告參與訴訟，本院予以準(zhǔn)許。審理中，被告提出反訴，請求判決如其反訴訴請。
　　另查明，2015年7月31日，太平洋機(jī)電(集團(tuán))有限公司委托上海八達(dá)國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司對上海市紅柳路XXX號廠區(qū)范圍內(nèi)所涉及的集體土地使用權(quán)、房屋、裝潢及改建工程、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施、綠化等進(jìn)行價值評估。2016年5月15日，估價公司出具報告，評估結(jié)果為：總價值8843.93萬元(其中集體土地房地產(chǎn)7170萬元、裝潢及改建工程90萬元、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施1381.93萬元、綠化202萬元)。
　　2015年8月20日，第三人區(qū)綠化市容局和太平洋機(jī)電(集團(tuán))有限公司共同委托上海八達(dá)國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司對上海市紅柳路XXX號廠區(qū)征用范圍內(nèi)所涉及的集體土地使用權(quán)、房屋、裝潢及改建工程、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施、綠化等進(jìn)行價值評估。2016年9月20日出具的報告顯示，評估結(jié)果為：總價值9932.93萬元(其中集體土地使用權(quán)6286萬元、房屋3052萬元、裝潢及改建工程85萬元、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施367.93萬元、綠化142萬元)。
　　又查明，2016年8月15日，第三人區(qū)綠化市容局(甲方、拆遷方)、原告(乙方、被拆遷方)和第三人新府工貿(mào)(丙方)簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，該協(xié)議約定，為實施普陀區(qū)生態(tài)專項建設(shè)工程，經(jīng)上海市人民政府【滬府土(2007)310號】文件批準(zhǔn)，普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)紅柳路西側(cè)，真南路與滬嘉高速之間范圍內(nèi)土地上的房產(chǎn)由甲方進(jìn)行拆遷?，F(xiàn)根據(jù)普陀區(qū)住房保障和房屋管理局核發(fā)的拆遷許可證【滬普房拆許字(2008)第1號】，原告所使用的土地及房產(chǎn)被列為該項目的拆遷范圍，甲乙雙方就相關(guān)拆遷補(bǔ)償事宜達(dá)成如下一致意見；拆遷范圍是上海市紅柳路XXX號地塊，土地面積為18574平方米，自行建造的房產(chǎn)，建筑面積17266平方米；補(bǔ)償費用部分約定：本次拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償，上述范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償費及所涉及的內(nèi)容為乙方被拆遷范圍交房所需的一切費用，包括但不限于：房地產(chǎn)的補(bǔ)償費、房屋裝修費、不可恢復(fù)設(shè)備的補(bǔ)償費、停工損失費、可搬遷設(shè)備和生活辦公用品的搬場費及安裝費、以及因拆遷導(dǎo)致的或有經(jīng)營損失等。甲乙雙方經(jīng)商定，所拆遷乙方紅柳路XXX號(原新楊村三隊)地塊的補(bǔ)償費總計為1.1億元；土地交付：乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂生效后且收到甲方的第一期協(xié)議款后30日內(nèi)完成所涉的紅柳路XXX號拆遷范圍內(nèi)撤離、搬遷工作，通知甲方驗收。甲方應(yīng)在收到乙方通知書之日起5日內(nèi)，對土地及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行驗收，查驗后雙方簽訂《房地產(chǎn)移交協(xié)議書》；拆遷補(bǔ)償費由甲方指定丙方支某。甲方分三期支某拆遷補(bǔ)償費，本協(xié)議生效之日起15個工作日內(nèi)甲方向乙方支某3000萬元；在乙方移交該地塊后30日內(nèi)，支某2000萬元；2017年6月30日前，支某6000萬元。
　　2016年10月24日，第三人新府工貿(mào)(甲方、接管方)與原告(乙方、移交方)簽訂《房地產(chǎn)移交協(xié)議書》，該協(xié)議書中約定：2016年10月24日乙方按現(xiàn)狀向甲方移交上述房地產(chǎn)，移交范圍為《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》中所約定的范圍，甲方無異議接受。
　　2016年10月30日，上海市黃浦區(qū)公證處出具(2016)滬黃證經(jīng)字第17761號公證書，該公證證明經(jīng)原告申請，公證員至紅柳路XXX號，對系爭廠區(qū)南面樓房、生產(chǎn)大樓三樓及廠區(qū)東面樓房的外部環(huán)境、內(nèi)部裝修情況進(jìn)行攝像、拍照。
　　再查明，2002年7月31日，上海市普陀區(qū)規(guī)劃土地管理局向建設(shè)單位(良紡機(jī)械)發(fā)放滬普建(2002)0204號《上海市建設(shè)工程規(guī)劃許可證(執(zhí)照)》，載明下列建筑工程經(jīng)審核同意，發(fā)放本證：成品倉庫(建筑面積859.87平方米)和輔料倉庫(建筑面積859.87平方米)。
　　反訴查明事實同本訴。
　　就反訴訴請，反訴原告提供其主張的相關(guān)費用的證據(jù)，1、2015年3月1日，其與上海鑫鵬建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂《建設(shè)施工合同》，施工范圍包括拆除三層原有停車及混凝土梁、隔墻、更換門窗、鋼結(jié)構(gòu)隔層及內(nèi)裝飾、防水、設(shè)計費，造價為350萬元。同時提供了對方出具的收到工程款的收據(jù)，分別為2015年3月2日收到工程款70萬元、2015年5月11日收到工程款105萬元、2015年10月9日收到工程款140萬元，共計315萬元；2、2015年5月11日，反訴原告與良紡機(jī)械以及上海鑫鵬建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂《物業(yè)二次裝修安全責(zé)任協(xié)議書》；3、2015年4月10日，反訴原告與上海璠璽商貿(mào)有限公司簽訂《倉儲保管合同》，約定履行期限自2015年6月1日至2021年5月31日，倉儲服務(wù)期內(nèi)，若遇國家及上級政府征地拆遷，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，合同自行解除。合同簽訂后，反訴原告收取上海璠璽商貿(mào)有限公司出具的支票一張，金額為XXXXXXX元，用途為租金。同日，反訴原告向上海璠璽商貿(mào)有限公司出具了收到上述款項的收據(jù)。后反訴原告于2016年12月19日向上海璠璽商貿(mào)有限公司轉(zhuǎn)賬支某60萬元，并備注為補(bǔ)償款；4、2015年4月25日，反訴原告與上海展穎實業(yè)發(fā)展有限公司簽訂《倉儲保管合同》，約定履行期限自2015年8月1日至2020年7月31日，倉儲服務(wù)期內(nèi)，若遇國家及上級政府征地拆遷，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，合同自行解除。合同簽訂后，反訴原告于2015年7月25日向上海展穎實業(yè)發(fā)展有限公司出具收到租金XXXXXXX元的收據(jù)。后反訴原告于2016年12月19日向上海展穎實業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)賬支某60萬元，并備注為補(bǔ)償款。
　　案件審理中，原告補(bǔ)充意見如下：第一，原告在2015年6月3日收到第三人區(qū)綠化市容局正式發(fā)拆遷通知前對拆遷一事并不知情。在原告通知被告停止裝修工程后，雙方發(fā)生了沖突并報警，之后原告加派人手看管現(xiàn)場。第二，原告出租給被告的是房屋，有建造手續(xù)的是面積859.87平方米的成品倉庫和859.87平方米的輔料倉庫，其余部分沒有建造手續(xù)，包括生產(chǎn)大樓的三層房屋。第三，原告最終將房屋交還給了第三人新楊村委會、新府工貿(mào)、新楊實業(yè)。原告與第三人區(qū)綠化市容局沒有接觸，不清楚第三人之間如何交接。第四，如果因房屋沒有產(chǎn)證或建造手續(xù)而被法院認(rèn)定合同無效，那么被告對無效的結(jié)果也存在責(zé)任，原告堅持訴訟請求。
　　被告補(bǔ)充意見如下：第一，原告屬于國有企業(yè)，且系爭房屋存在已經(jīng)二三十年，故被告沒有理由懷疑房屋性質(zhì)。在被告詢問房屋產(chǎn)證時，原告答復(fù)產(chǎn)證由上級單位統(tǒng)一保管，被告作為承租人已經(jīng)盡到了注意義務(wù)。另外《租賃合同》上也明確了房屋權(quán)證狀況，故被告沒有過錯。如果合同被認(rèn)定為無效，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)。第二，被告認(rèn)為本次拆遷并不是正常合法的拆遷，原告提供的拆遷依據(jù)是市政府的310號文件，該文件僅僅是通知，不是拆遷的手續(xù)文件。系爭場地是集體土地，應(yīng)當(dāng)使用集體土地征收暫行規(guī)定，被告作為承租人，應(yīng)當(dāng)屬于安置對象，但整個拆遷過程中，沒有任何部門出面與被告協(xié)商過安置事宜，反訴主張的停產(chǎn)停業(yè)損失就是依據(jù)集體土地的征收規(guī)則來主張的。第三，反訴訴請第二項裝修工程費、設(shè)計費350萬元中有35萬元是質(zhì)保金，被告還未支某。第四，評估報告確認(rèn)的金額與最終第三人給到原告的拆遷補(bǔ)償差額就是考慮到了被告的裝修設(shè)計、停產(chǎn)停業(yè)以及人員清退費用，故原告應(yīng)當(dāng)對被告進(jìn)行補(bǔ)償。
　　本院認(rèn)為，因出租人企業(yè)體制改制，本案當(dāng)事各方對太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司是良紡機(jī)械的權(quán)利義務(wù)承繼者，并作為原告參與本案訴訟的事實，均不持異議，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于本訴，一、《租賃合同》的效力。根據(jù)庭審查明的事實，《租賃合同》涉及的系爭房屋中，僅有部分建筑即成品倉庫(建筑面積859.87平方米)和輔料倉庫(建筑面積859.87平方米)獲得《上海市建設(shè)工程規(guī)劃許可證(執(zhí)照)》，其余部分沒有權(quán)屬證明或合法建造手續(xù)，因此雙方就涉成品倉庫、輔料倉庫部分建立的租賃關(guān)系有效，涉其余面積部分建立的租賃關(guān)系無效。二、本訴的訴訟請求。1、基于前述對合同效力的認(rèn)定，就涉兩個倉庫的租賃關(guān)系而言，在系爭房屋已被拆遷、合同無法履行的情況下，原告根據(jù)合同約定行使解除權(quán)，符合法律規(guī)定，故對該部分房屋建立的租賃關(guān)系解除成立，解除日以租賃雙方于訴訟中確認(rèn)的2015年7月30日為準(zhǔn)。因就剩余面積建立的租賃關(guān)系系無效，故就該部分租賃關(guān)系不存在解除事宜，雙方權(quán)利義務(wù)的結(jié)算應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的無效后果處理。需要說明，關(guān)于租賃雙方對租賃關(guān)系解除、無效的責(zé)任認(rèn)定。本院認(rèn)為，雖然合同中有“被告對租賃物的現(xiàn)狀予以查看、確認(rèn)并按現(xiàn)狀交付的約定”，但該約定并不能免除法律規(guī)定的出租人對出租租賃物負(fù)有的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即租賃物的權(quán)利瑕疵。顯然，本案涉及的租賃物存在權(quán)利的瑕疵，故原告對合同的解除、無效承擔(dān)主要責(zé)任。而被告作為承租人，基于輕信，對租賃物的權(quán)屬狀況未盡全面的審查義務(wù)，其對合同的解除、無效應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任。2、關(guān)于原告要求被告支某自2015年8月1日起至2016年10月24日、按每日4092元的標(biāo)準(zhǔn)的占有使用費XXXXXXX元的訴訟請求。本院認(rèn)為，經(jīng)查，2015年6月，原告通知被告停止裝修，雙方發(fā)生沖突，且隨后原告派人看管系爭場地，故系爭房屋的實際控制權(quán)已經(jīng)在原告處，且從當(dāng)時的時間節(jié)點分析，被告沒有實際使用系爭房屋，故原告主張被告支某占有使用費，無事實與法律依據(jù)，本院不予支持。
　　就反訴而言，雖然《租賃合同》存在部分有效和部分無效，但基于系爭房屋已經(jīng)被拆除，《租賃合同》客觀上無法履行的事實，反訴原告要求反訴被告退還保證金的請求，本院予以支持。關(guān)于反訴原告要求反訴被告退還已付一年租金的訴訟請求。根據(jù)已查明的事實，雙方約定2015年6月10日之前為裝修免租期，反訴原告在接手系爭房屋后，經(jīng)反訴被告的同意對系爭房屋進(jìn)行了裝修，后系爭房屋由反訴被告掌控并因被拆遷而導(dǎo)致反訴原告無法占有使用，故對該訴請，本院可予支持。關(guān)于反訴原告要求反訴被告賠償裝修工程費、設(shè)計費損失350萬元的訴訟請求。首先，雖然雙方在《租賃合同》中對遇到市政拆遷時裝飾裝修費用的結(jié)算有過約定，但因為合同存在有效、無效的情形，適用約定條款的前提已經(jīng)發(fā)生變化，故雙方對此的結(jié)算宜參照實際狀況進(jìn)行。系爭房屋已經(jīng)被第三人拆除，反訴被告因拆遷獲得了補(bǔ)償款,其中包括房屋裝修費等補(bǔ)償費用，基于雙方確認(rèn)反訴原告存在裝修的事實以及存在設(shè)計產(chǎn)生費用的合理性，反訴被告應(yīng)當(dāng)對反訴原告的裝修、設(shè)計等投入進(jìn)行賠償。其次，關(guān)于賠償?shù)慕痤~。反訴被告于2015年6月11日函告反訴原告系爭地塊可能將作為征用地塊并要求反訴原告暫停裝修工程，以免增加不必要的損失。然反訴原告并未在此之后停止裝修，而其所稱的反訴被告在免租裝修期內(nèi)通知其暫緩施工的事實沒有證據(jù)證明，故反訴原告應(yīng)對其主張的損失中擴(kuò)大的部分自行承擔(dān)責(zé)任。另外，反訴原告就其提出的裝修、設(shè)計損失的金額除了提供315萬元的裝修款等收據(jù)外，未能進(jìn)一步提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證，證據(jù)尚不充分。綜上分析，鑒于雙方對于反訴原告對系爭房屋進(jìn)行了裝修改建這一事實不持異議，加之系爭房屋已被拆除，無法對反訴原告的裝修價值進(jìn)行司法評估，故本院綜合考慮上述事實、施工合同確認(rèn)的施工范圍、施工程度、反訴被告因房屋被拆遷獲得的補(bǔ)償款以及反訴原、被告存在的過錯責(zé)任等因素，對反訴被告應(yīng)當(dāng)賠償反訴原告的裝修、設(shè)計費損失進(jìn)行酌判。關(guān)于反訴原告要求反訴被告賠償其向案外人支某的違約金120萬元的訴訟請求。由于相關(guān)賠付違約金的證據(jù)并不充分，本院不予支持。關(guān)于反訴原告主張反訴被告向其賠償停產(chǎn)停工損失235萬元的訴訟請求。根據(jù)反訴被告與第三人簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，反訴被告作為出租方因系爭房屋被拆遷獲得的補(bǔ)償費用1.1億元中包含了停工損失費，然系爭房屋是由其出借給了反訴原告使用，結(jié)合相關(guān)政策，以及評估報告的評估范圍、金額，停工損失酌情給予實際使用人的反訴原告一部分，更符合公平合理的原則。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原上海良紡紡織機(jī)械專件有限公司與被告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司就上海市紅柳路XXX號建筑面積為4092平方米的房屋中的成品倉庫(建筑面積859.87平方米)、輔料倉庫(建筑面積859.87平方米)建立的租賃關(guān)系于2015年7月30日解除；就上海市紅柳路XXX號建筑面積為4092平方米的房屋中的其余面積的房屋建立的租賃關(guān)系無效；
　　二、對原告太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司其余的訴訟請求不予支持；
　　三、反訴被告太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還反訴原告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司租金、使用費人民幣102.3萬元，保證金人民幣17萬元；
　　四、反訴被告太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司裝修費、設(shè)計費損失人民幣250萬元；
　　五、反訴被告太平洋機(jī)電集團(tuán)上海紡織機(jī)械有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司停工停產(chǎn)損失人民幣200萬元；
　　六、對反訴原告上海萬福企業(yè)投資發(fā)展有限公司其余的訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支某延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本案保全費人民幣5000元，由原告(反訴被告)承擔(dān)。
　　本案本訴受理費人民幣21489.43元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　本案反訴受理費人民幣34750.5元，已減半收取，由反訴原告負(fù)擔(dān)人民幣10750.5元，反訴被告負(fù)擔(dān)人民幣24000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳文麗

書記員：王??飛