上訴人（原審原告）：天門康源畜牧有限公司，住所地湖北省天門市漁薪鎮(zhèn)灰市村。
法定代表人：嚴(yán)艷群，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳利芳，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞?wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：肖大學(xué)，男，1965年3月8日出生，漢族，個(gè)體養(yǎng)殖戶，住湖北省天門市。
委托訴訟代理人：羅孝平，湖北鷹之歌律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原告被告）：何禮平，男，1951年4月18日出生，漢族，住湖北省天門市。
被上訴人（原告被告）：胡元清，男，1949年8月30日出生，漢族，住湖北省天門市。
被上訴人（原告被告）：陳元生，男，1955年1月10日出生，漢族，住湖北省天門市。

上訴人天門康源畜牧有限公司（以下簡(jiǎn)稱康源公司）與被上訴人肖大學(xué)、何禮平、胡元清、陳元生（以下簡(jiǎn)稱肖大學(xué)等四人）排除妨害糾紛一案，前由湖北省天門市人民法院于2014年11月10日作出（2014）鄂天門民初字第00046號(hào)民事判決。宣判后，康源公司不服，向本院提起上訴。本院于2015年7月22日作出（2015）鄂漢江中民一終字第00041號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回湖北省天門市人民法院重審。該院重審后，于2016年8月27日作出（2015）鄂天門民初字第01408號(hào)民事判決?？翟垂救圆环俅蜗虮驹禾崞鹕显V。本院于2016年11月23日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人康源公司的委托訴訟代理人吳利芳，被上訴人肖大學(xué)及其委托訴訟代理人羅孝平，被上訴人陳元生到庭參加訴訟。被上訴人何禮平、胡元清經(jīng)本院傳票傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
康源公司的上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判支持康源公司的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、康源公司通過(guò)競(jìng)買取得灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并于2010年6月24日辦理國(guó)有土地使用證。2011年1月11日，康源公司將灰市養(yǎng)豬場(chǎng)內(nèi)的25間房屋辦理房屋所有權(quán)證。至此，康源公司對(duì)灰市養(yǎng)豬場(chǎng)享有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。肖大學(xué)系灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的租賃人。2013年10月30日，康源公司向肖大學(xué)發(fā)出通知，要求其在收到通知七日內(nèi)辦理繼續(xù)租賃手續(xù)，否則視為自動(dòng)解除租賃關(guān)系，并在一個(gè)月內(nèi)搬離經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，騰退房屋，交還康源公司。遭拒后，康源公司向一審法院提起訴訟。一審法院在肖大學(xué)等四人沒(méi)有證據(jù)排除康源公司對(duì)訟爭(zhēng)土地和房屋享有物權(quán)的情況下，判決駁回康源公司的訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。二、本案案由為排除妨害糾紛，應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條的規(guī)定，一審法院適用該法第十七條、第三十三條錯(cuò)誤。三、肖大學(xué)辯稱訟爭(zhēng)土地和房屋系其與案外人彭勇剛合伙購(gòu)買，屬另一法律關(guān)系，應(yīng)由肖大學(xué)另行主張權(quán)利。
二審查明：2010年1月12日，嚴(yán)艷群以康源公司的名義與天門市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
2001年12月3日，胡元清、李金花與原天門市青山畜禽公司簽訂的租賃合同約定：合同期滿或終止后十日內(nèi)，胡元清、李金花應(yīng)搬出屬于自己的財(cái)產(chǎn)；十日后，灰市養(yǎng)豬場(chǎng)內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)歸原天門市青山畜禽公司。2011年1月1日，肖大學(xué)等四人簽訂的灰市養(yǎng)豬場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議約定：承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)發(fā)生的場(chǎng)租，房屋設(shè)備維修，有關(guān)證件的年檢、換證和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，以及承包期內(nèi)發(fā)生的一切費(fèi)用均由承包人肖大學(xué)自理；承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，承包人肖大學(xué)不得處理豬場(chǎng)的固定資產(chǎn)以及設(shè)施設(shè)備等，要保證豬場(chǎng)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備在交還時(shí)完好無(wú)損。
2010年4月2日，康源公司為訟爭(zhēng)土地向天門市財(cái)政局繳納國(guó)有土地出讓金480萬(wàn)元。訟爭(zhēng)土地總面積為55300.10平方米，地上附屬的25棟房屋的總建筑面積為13906.71平方米。
2013年10月30日，康源公司通過(guò)郵政快遞向肖大學(xué)郵寄限期騰退通知一份，郵件號(hào)碼為：1079404839703。通知主要內(nèi)容為：“肖大學(xué)：……截止2013年4月30日，你承租我公司房屋的租賃期限屆滿。現(xiàn)正式通知你若需繼續(xù)租賃，應(yīng)在收到此通知七日內(nèi)盡快與我公司聯(lián)系，辦理相關(guān)手續(xù)。否則，將視為自動(dòng)解除租賃關(guān)系，并在一個(gè)月內(nèi)搬離現(xiàn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、騰退房屋，將場(chǎng)地及房屋交付給我公司。如有其他異議，請(qǐng)給予明確的書面回復(fù)?！毙ご髮W(xué)于2013年11月2日收到該郵件。
2013年12月23日，康源公司委托湖北天門鑫盛資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)訟爭(zhēng)土地和房屋進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。2013年12月31日，湖北天門鑫盛資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所作出鄂天鑫資評(píng)報(bào)字【2013】第046號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。評(píng)估結(jié)論為：在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，截止評(píng)估基準(zhǔn)日2013年5月1日，康源公司的資產(chǎn)為795萬(wàn)元，年租金在32萬(wàn)元左右（取整）。
二審?fù)徠陂g，合議庭詢問(wèn)肖大學(xué)，其與彭勇剛是如何約定合伙購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)，肖大學(xué)陳述：“當(dāng)時(shí)我們約定的是，我出資100萬(wàn)，只占股40%，彭勇剛占股45%，另外兩個(gè)人占股共計(jì)15%，一個(gè)準(zhǔn)備搞技術(shù)的，占股5%，另外是一個(gè)干部，占股10%，另外兩個(gè)人時(shí)間長(zhǎng)了我都記不清了。后來(lái)彭勇剛又找其他人作中間人跟我談養(yǎng)豬場(chǎng)的相關(guān)事宜，因價(jià)格沒(méi)有談合適，協(xié)商沒(méi)有達(dá)成?！?/p>

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！?006年12月3日，胡元清、李金花與天門市糧食局所屬的原天門市青山畜禽公司簽訂的租賃合同到期后，胡元清、李金花、肖大學(xué)、何禮平和陳元生繼續(xù)合伙經(jīng)營(yíng)灰市養(yǎng)豬場(chǎng)，未再續(xù)簽合同，雙方轉(zhuǎn)為不定期租賃關(guān)系。期間，李金花退出，將股份轉(zhuǎn)讓給彭勇剛，彭勇剛又將股份轉(zhuǎn)讓給肖大學(xué)。2010年2月彭勇剛退伙后，天門市糧食局與肖大學(xué)等四人形成不定期租賃關(guān)系。2010年6月24日和2011年1月11日，康源公司在分別為灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的土地和房屋辦理國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，成為灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。至此，康源公司與肖大學(xué)等四人形成不定期租賃關(guān)系。
對(duì)于不定期租賃關(guān)系，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?？翟垂居?013年10月30日向肖大學(xué)通過(guò)郵政快遞發(fā)出限期騰退通知，該郵件由天門市郵政局漁薪支局于2013年11月2日妥投。肖大學(xué)未提交其沒(méi)有收到該郵件的反駁證據(jù)，故本院認(rèn)定2013年11月2日為肖大學(xué)收到通知的時(shí)間。肖大學(xué)作為灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的實(shí)際承包人，康源公司向肖大學(xué)發(fā)出通知可視為向肖大學(xué)等四人履行通知義務(wù)。肖大學(xué)等四人在通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，未與康源公司辦理繼續(xù)租賃手續(xù)，雙方之間的不定期租賃關(guān)系解除。根據(jù)2001年12月3日胡元清、李金花與原天門市青山畜禽公司簽訂的租賃合同的約定，合同期滿或終止后十日內(nèi)，承租人應(yīng)搬出灰市養(yǎng)豬場(chǎng)?，F(xiàn)康源公司限期租賃關(guān)系終止后一個(gè)月內(nèi)搬離灰市養(yǎng)豬場(chǎng)，已給予肖大學(xué)等四人更為充足的時(shí)間。肖大學(xué)等四人未在限定時(shí)間內(nèi)搬離，康源公司有權(quán)要求肖大學(xué)等四人搬離并返還訟爭(zhēng)土地和房屋，并支付未及時(shí)返還訟爭(zhēng)土地和房屋的使用費(fèi)。由于2015年12月31日承包經(jīng)營(yíng)期滿后，何禮平、胡元清和陳元生退出經(jīng)營(yíng)，由肖大學(xué)獨(dú)自經(jīng)營(yíng)至今，且肖大學(xué)等四人在承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議中明確約定，承包期間發(fā)生的場(chǎng)租等一切費(fèi)用均由肖大學(xué)承擔(dān)，故何禮平、胡元清和陳元生毋需承擔(dān)返還訟爭(zhēng)土地和房屋及支付逾期使用費(fèi)的義務(wù)，該義務(wù)由肖大學(xué)一人承擔(dān)。康源公司提交的湖北天門鑫盛資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所于2013年12月31日作出的評(píng)估報(bào)告，肖大學(xué)等四人未提出反駁證據(jù)，可以確認(rèn)其證明力并作為本案定案依據(jù)。根據(jù)該評(píng)估報(bào)告，在對(duì)訟爭(zhēng)土地和房屋進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況下，康源公司的年租金約為32萬(wàn)元?？翟垂局鲝垍⒄赵撛u(píng)估報(bào)告，由肖大學(xué)按每月2.5萬(wàn)元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付逾期使用費(fèi)，應(yīng)予以支持。康源公司未舉證證明雙方之間的租賃期限于2013年4月30日屆滿，故本院對(duì)康源公司請(qǐng)求以2013年5月1日作為逾期使用費(fèi)的起算時(shí)間不予支持。因康源公司給予肖大學(xué)接到通知后七日內(nèi)協(xié)商辦理繼續(xù)租賃手續(xù)的時(shí)間以及租賃關(guān)系解除后一個(gè)月內(nèi)搬離訟爭(zhēng)土地和房屋的期限，故本院確定本案逾期使用費(fèi)的起算時(shí)間以2013年12月10日為宜。
本案中，肖大學(xué)辯稱灰市養(yǎng)豬場(chǎng)為其與彭勇剛合伙購(gòu)買取得，并提供灰市村民委員會(huì)出具的證明、何某出具的書面證詞、胡某和孫某的書面證詞及當(dāng)庭證言予以佐證。對(duì)此，本院認(rèn)為，灰市村民委員會(huì)證明的是康源公司在灰市村沒(méi)有辦公場(chǎng)所和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，并不能證明肖大學(xué)和彭勇剛合伙購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的事實(shí)。從何某出具的證明來(lái)看，2010年彭勇剛?cè)栽诙啻握倚ご髮W(xué)協(xié)商，欲購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)，肖大學(xué)要求何某、胡元清夫婦參與，何某、胡元清夫婦未答應(yīng)，故何某的證詞僅能證明彭勇剛和肖大學(xué)為購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)進(jìn)行協(xié)商的事情，也不能證明二人已達(dá)成合伙購(gòu)買協(xié)議的事實(shí)。證人胡某證明的是，青山養(yǎng)豬場(chǎng)和灰市養(yǎng)豬場(chǎng)原均系天門市糧食局下屬的養(yǎng)豬場(chǎng)，2009年8月中旬，彭勇剛找到胡某是為協(xié)商購(gòu)買青山養(yǎng)豬場(chǎng)事宜。盡管在胡某的證明中談到彭勇剛與胡某會(huì)面時(shí)說(shuō)，“我已經(jīng)和肖大學(xué)合伙把灰市養(yǎng)豬場(chǎng)買下來(lái)了，我們兩個(gè)負(fù)責(zé)能賺一筆大錢，正在運(yùn)作?！钡捎?009年12月7日天門市國(guó)土資源局才決定將灰市養(yǎng)豬場(chǎng)掛牌出讓，在此之前不可能存在肖大學(xué)、彭勇剛合伙將灰市養(yǎng)豬場(chǎng)買下的事實(shí)。證人孫某證明的是，2013年6月其受彭勇剛邀請(qǐng)進(jìn)行調(diào)解，彭勇剛欲將灰市養(yǎng)豬場(chǎng)以600萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給肖大學(xué)，肖大學(xué)認(rèn)為灰市養(yǎng)豬場(chǎng)是二人合伙購(gòu)買，對(duì)該價(jià)格不予接受，不歡而散的事情。對(duì)于二人是如何商定購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的事實(shí)，證人孫某也不能予以證明。
本案審理期間，胡元清本人未到庭參與訴訟。何禮平庭審中陳述，彭勇剛曾邀請(qǐng)其與肖大學(xué)一同購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)，但考慮相關(guān)情況后，其沒(méi)有參與，灰市養(yǎng)豬場(chǎng)為肖大學(xué)、彭勇剛合伙購(gòu)買。陳元生庭審中陳述，其知道肖大學(xué)與彭勇剛合伙購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)一事，灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，陳元生等人只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，所有權(quán)存在爭(zhēng)議。何禮平、陳元生雖述稱灰市養(yǎng)豬場(chǎng)為肖大學(xué)、彭勇剛合伙購(gòu)買，但對(duì)于二人是如何約定合伙購(gòu)買及如何合伙購(gòu)得灰市養(yǎng)豬場(chǎng)并不能作出具體陳述。
根據(jù)肖大學(xué)庭審中的陳述，肖大學(xué)與彭勇剛口頭約定，肖大學(xué)出資100萬(wàn)，占股40%，彭勇剛占股45%，另有兩個(gè)人各占股10%、5%。該約定只有肖大學(xué)的陳述，沒(méi)有其他證據(jù)佐證。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見（試行）》第50條規(guī)定：“當(dāng)事人之間沒(méi)有書面合伙協(xié)議，又未經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，但具備合法的其他條件，又有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明有口頭合伙協(xié)議的，人民法院可以認(rèn)定為合伙關(guān)系?！北景钢?，肖大學(xué)未與彭勇剛就合伙購(gòu)買并約定共有灰市養(yǎng)豬場(chǎng)達(dá)成書面協(xié)議，所舉證據(jù)也不能證明雙方之間存在口頭合伙協(xié)議，故對(duì)肖大學(xué)依據(jù)上述規(guī)定主張灰市養(yǎng)豬場(chǎng)系其與彭勇剛共同出資合伙購(gòu)得的辯稱意見不予采納。至于肖大學(xué)主張?jiān)趨f(xié)商購(gòu)買灰市養(yǎng)豬場(chǎng)的過(guò)程中，彭勇剛違背誠(chéng)實(shí)信用原則，使其產(chǎn)生信賴，實(shí)際出資120萬(wàn)元，卻被彭勇剛以康源公司的名義取得土地使用證和房屋所有權(quán)證，對(duì)此應(yīng)由肖大學(xué)另行主張解決。
綜上所述，康源公司的部分上訴請(qǐng)求成立，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條、第二百三十五條、第二百三十六條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省天門市人民法院（2015）鄂天門民初字第01408號(hào)民事判決；
二、肖大學(xué)于本判決生效之日起三十日內(nèi)搬離并返還天門康源畜牧有限公司坐落于湖北省天門市漁薪鎮(zhèn)灰市村使用權(quán)面積為55300.10平方米的土地和地上附屬的總建筑面積為13906.71平方米的25棟房屋；
三、肖大學(xué)于本判決生效之日起三十日內(nèi)支付天門康源畜牧有限公司自2013年12月10日起至返還上述土地和房屋之日止的使用費(fèi)（按每月2.5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
四、駁回天門康源畜牧有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)3300元，由天門康源畜牧有限公司負(fù)擔(dān)600元，肖大學(xué)負(fù)擔(dān)2700元。二審案件受理費(fèi)12800元，由天門康源畜牧有限公司負(fù)擔(dān)2800元，肖大學(xué)負(fù)擔(dān)10000元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　程身龍 審　判　員　　顏　鵬 代理審判員　　王　青

書記員：宋捷