.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省樂亭縣人民法院民事判決書（2017）冀0225民初3124號原告（反訴被告）：天津智梵房地產經紀有限公司。法定代表人：王明智，任總經理。委托訴訟代理人：文力男，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司法務經理。委托訴訟代理人：宋穎，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司銷售經理。被告（反訴原告）：唐某龍某房地產開發(fā)有限公司。法定代表人：程鵬，執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：許廷林，河北中宜律師事務所律師。原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司與被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司委托訴訟代理人文力男、宋穎與被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司委托訴訟代理人許廷林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原告天津智梵房地產經紀有限公司訴稱：2015年3月1日,原告與被告樂亭縣龍某房地產開發(fā)有限公司(后名稱變更為:唐某龍某房地產開發(fā)有限公司)簽訂了《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》(下稱:《代理合同》),其中約定:1、被告委托原告負責被告開發(fā)的位于唐某市樂亭縣”玉龍某”項目的前期策劃及全程銷售代理工作；2、被告委托原告全程銷售代理涉案項目中全部商鋪、住宅、車庫、儲藏室等物業(yè),最終委托銷售面積以《商品房預售許可證》批準面積為準；3、涉案項目商鋪全程銷售代理費按《商品房買賣合同》簽約金額1.2%提取,涉案項目除商鋪以外的物業(yè)(住宅、車庫、儲藏室等)全程銷售代理費按《商品房買賣合同》簽約金額1.5%提取,被告自行銷售的物業(yè)不得超過委托原告全程銷售代理總套數(shù)的2%,原告收取服務費為全額銷售代理費的50%；4、涉案項目正式開盤銷售后,被告按月結算原告銷售代理費。在購房者在被告簽訂《商品房買賣合同》并支付定金,即視為原告銷售代理成功,并計入銷售目標考核業(yè)績;5、在被告收到購房者支付的首付款后,(原則上商業(yè)貸款首付款不低于合同總額的30%,公積金貸款首付不低于合同總額的20%,但同時應滿足貸款銀行和公司對首付款的要求),即可進行銷售代理費的解鎖,其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算；6、如購房者違約，則原告退還被告已支付的銷售代理費(以下期付款中扣除),若原告再次銷售成功,則被告按正常情況支付銷售代理費；7、被告如延期支付費用超過15個工作日,被告應按應付款額每日萬分之三向原告支付違約金。原告經過努力,截止到2017年8月17日止,雙方簽訂的《代理合同》及《補充協(xié)議》可以看出,被告同意原告繼續(xù)履行《代理合同》,其也認可應當支付原告6,027,330元的代理費,那么針對被告違約的行為就應當按照《代理合同》支付違約金。至此,為保護原告的合法權益,只能向法院提起訴訟,要求：1、判令被告支付代理費暫計:6,027,330元,判令被告支付原告違約金:136,817元,共計:6,164,147元。2、判令被告承擔本案訴訟費。原告變更訴訟請求為：1、要求法院判令繼續(xù)履行雙方簽訂銷售代理合同；2、被告龍某公司支付銷售代理費5351258元；3、被告支付逾期付款違約金合計304298元，暫時計算至2017年12月20日，以被告實際支付時止；4、被告負擔原告為實現(xiàn)債權，申請財產保全，向擔保公司繳納的擔保費18500元；5、本案的訴訟費、保全費由被告承擔。被告唐某龍某房地產開發(fā)有限公司辯稱：一、人民法院應判決解除答辯人與被答辯人2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》(下稱該合同),理由如下：(一)根據(jù)該合同第二部分全程銷售代理五、甲方(指答辯人,下同)的責任和權利”(九)若乙方(指被答辯人,下同)違約或連續(xù)兩期不能按時完成本項目的全程銷售代理工作,甲方有權單方面終止合同?！钡募s定和《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定,結合本案的實際情況,被答辯人不僅嚴重違約而且連續(xù)兩期不能按時完成本項目的全程銷售代理工作,答辯人已經提起反訴,請求人民法院解除答辯人與被答辯人2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》,人民法院應當支持。(二)被答辯人自2017年5月3日起以實際行為表明其不履行雙方約定的銷售代理義務,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(二)項的規(guī)定,答辯人要求解除答辯人與被答辯人2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》,人民法院應當支持。二、被答辯人要求答辯人支付銷售代理費5137791元,人民法院不應支持:雖然答辯人與被答辯人按照該合同第二部分全程銷售代理四、全程銷售代理收費標準及支付方式(一)和(二)的約定對2017年8月24日以前的銷售代理費進行了初步結算,但是被答辯人并沒有舉證證明該合同第二部分全程銷售代理四、全程銷售代理收費標準及支付方式(三)3、中約定的銷售代理費的調整系數(shù),而答辯人在反訴中已經證明被答辯人2017年3月-6月的銷售代理費的調整系數(shù)僅為80%，所以被答辯人所主張的2017年8月24日以前初步結算的銷售代理費應按80%的調整系數(shù)進行調整,然后雙方再正式結算。被答辯人所主張的2017年8月24日以后的銷售代理費因為沒有證據(jù)支持,人民法院應當直接駁回。三、被答辯人要求答辯人支付逾期付款違約金209685元,人民法院應當駁回:如前所述,因為答辯人與被答辯人之間至今尚未進行最終的銷售代理費的結算,最終數(shù)額尚未確定,逾期付款違約金也就無從談起,人民法院應當駁回。四、被答辯人要求答辯人支付訴訟擔保費18500元,人民法院應當駁回:該項費用純屬被答辯人擅自進行的行為,與答辯人無關,不應由答辯人承擔;被答辯人要求答辯人支付訴訟擔保費沒有法律依據(jù)。五、訴訟費、保全費如何承擔由人民法院根據(jù)案件的具體情況直接判決,不屬于獨立的訴訟請求。綜上所述,請求人民法院依法判決。反訴原告唐某龍某房地產開發(fā)有限公司訴稱：反訴被告訴反訴原告商品房委托代理銷售合同糾紛一案,人民法院已經立案。根據(jù)雙方2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》第二部分全程銷售代理五、甲方(指反訴原告,下同)的責任和權利”(九)若乙方(指反訴被告,下同)違約或連續(xù)兩期不能按時完成本項目的全程銷售代理工作,甲方有權單方面終止合同。”的約定和《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定,結合本案的實際情況,反訴被告不僅嚴重違約而且連續(xù)兩期不能按時完成本項目的全程銷售代理工作,反訴原告請求解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》,人民法院應當支持。反訴被告自2017年5月3日起以實際行為表明其不履行雙方約定的銷售代理義務,反訴原告要求解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第(二)項的規(guī)定,人民法院應當支持。因為反訴被告不僅嚴重違約、連續(xù)兩期不能按時完成本項目的全程銷售代理工作,且自2017年5月3日起以實際行為表明其不履行雙方約定的銷售代理義務,致使反訴原告商品房銷售停滯、資金緊張造成反訴原告不得不高息借貸,反訴被告的行為給反訴原告造成實際損失400萬元。反訴原告根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》和最高人民法院的相關規(guī)定向人民法院提出：1、解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》；2、判令反訴被告賠償反訴原告損失400萬元；3、反訴被告承擔本案的訴訟費用。反訴被告天津智梵房地產經紀有限公司辯稱：按照原被告簽訂的合同，第二部分第二條委托期限為本合同簽訂之日起至本項目交付使用后一個月止，雙方能在合同履行中，因為項目尚未交付，而且原告沒有任何違約行為。被告在反訴狀中引合同法九十四條第二項，根據(jù)民訴法第六十四條及民訴法司法解釋九十條、九十一條，當事人對于自己的主張事實應當提供證據(jù)加以證明。既然被告稱原告在2017年5月3日不再履行合同義務，就應當提供證據(jù)加以證明，但被告所有的證據(jù)都沒有證明反訴狀中主張的事實，實際上雙方的合同也一直在履行，原告也根本沒有在2017年5月3日起不再履行合同，因為從原告提供的證據(jù)2上可以看出在2017年8月29日，被告還在給原告確認2017年5、6、7、8月銷售代理了多少套房產，以及應當向原告結算多少代理費。因此被告的反訴所依據(jù)的事實與實際情況完全不符，請求法院駁回被告的反訴。經審理查明，2015年3月1日，原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司作為乙方與被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司作為甲方簽訂《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》，以下簡稱《代理合同》。截止到2017年12月20日，被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司共計欠原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司代理費5111258元、違約金295874元(詳見表1、2)。《代理合同》第二部分四、（二）2、銷售代理費付款時間：銷售代理費每月結算一次。在每月的30日，雙方結算當月的銷售款額，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結算單后5日內，甲方向乙方支付應付銷售代理費。乙方同時提供等額發(fā)票。《代理合同》第四部分六、甲方應如期按本合同規(guī)定的方式及時間付款。若甲方延期支付費用超過15個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之三支付違約金。雙方協(xié)商不成，原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司訴至法院，請求：1、要求法院判令繼續(xù)履行雙方簽訂銷售代理合同；2、被告龍某公司支付銷售代理費5351258元；3、被告支付逾期付款違約金合計304298元，暫時計算至2017年12月20日，以被告實際支付時止；4、被告負擔原告為實現(xiàn)債權，申請財產保全，向擔保公司繳納的擔保費18500元；5、本案的訴訟費、保全費由被告承擔。被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司向法院提起反訴，要求依法判令：1、解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》；2、判令反訴被告賠償反訴原告損失400萬元；3、反訴被告承擔本案的訴訟費用。另查明，原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司為被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司銷售樓房實際時間為截止到2017年12月11日。本院認為，原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司為被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司銷售樓房，原被告雙方均應按合同約定享有權利、履行義務?，F(xiàn)原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司按合同約定履行義務后，被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司未按合同約定給付原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司代理費。原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司要求被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司支付原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司代理費、違約金的訴訟請求本院予以支持。因原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司已于2017年12月11日實際停止為被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司代理銷售樓房，原被告雙方已無法繼續(xù)履行銷售代理合同，原被告雙方簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》應予解除。被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司提交的證據(jù)不能證實原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司給被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司造成400萬元損失，被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司要求反訴被告賠償反訴原告損失400萬元的反訴訴訟請求本院不予支持。經調解無效，故依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四（五）條、第一百零七條、第一百一十四條、第四百零五條之規(guī)定，判決如下：一、被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起3日內給付原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司代理費人民幣5111258元【原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司提供等額發(fā)票】、違約金人民幣295874元，自2017年12月21日起至代理費付清時止，被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司每日按應付代理費數(shù)額萬分之三給付原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司違約金。二、解除原被告2015年3月1日簽訂的《房地產項目前期策劃及全程銷售代理合同》。三、駁回原告（反訴被告）天津智梵房地產經紀有限公司其他訴訟請求。四、駁回被告（反訴原告）唐某龍某房地產開發(fā)有限公司其他反訴訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費54940元，財產保全費5000元，原告（反訴被告）負擔5290元，被告（反訴原告）負擔54650元，被告（反訴原告）負擔部分于本判決生效后3日內交付樂亭縣人民法院；反訴案件受理費19400元由被告（反訴原告）負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐某市中級人民法院。審判長王保中人民陪審員張志杰人民陪審員聶存田二○一八年二月二十三日書記員賈義勇