大慶銀億物業(yè)管理有限公司
魏洪雷（黑龍江鏡豐律師事務所）
吳某某
王慶峰（黑龍江軒言律師事務所）
灑連志（黑龍江軒言律師事務所）

原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)紅旗村（開發(fā)小區(qū)路西20號）。
法定代表人屠賽利，董事長。
委托代理人魏洪雷，黑龍江鏡豐律師事務所律師。
被告吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人王慶峰，黑龍江軒言律師事務所律師。
委托代理人灑連志，黑龍江軒言律師事務所律師。
原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司（以下簡稱銀億物業(yè)公司）與被告吳某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年10月22日立案受理。依法由代理審判員張宏偉適用簡易程序，于2014年11月25日公開開庭進行了審理。原告銀億物業(yè)公司委托代理人魏洪雷，被告吳某某及其委托代理人王慶峰、灑連志到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告銀億物業(yè)公司訴稱:原告購買銀億陽光城XXX室房屋，面積為132.12平方米，并于2009年12月14日收房，但2011年至2013年三年未繳納物業(yè)費，合計欠費9643.43元。根據(jù)合同約定，按日千分之五違約金，共計41490.83元，原告多次上門催繳被告拒不給付，并于2014年6月向其發(fā)律師函，但被告一直拒絕繳費，故訴至法院，要求被告給付物業(yè)費及違約金共計41490.83元。
被告吳某某辯稱:2011年至2013年期間原、被告間不存物業(yè)管理服務關系，原告沒有為被告提供物業(yè)服務，我方不知道是哪個物業(yè)在我的小區(qū)進行服務，該物業(yè)公司服務質量極低，管網不維修，園林不綠化，垃圾不清掃，私搭亂建，物業(yè)不作為，且銀億陽光物業(yè)沒有經全體業(yè)主同意來提供物業(yè)服務，現(xiàn)銀億小區(qū)大部分正在重新選舉業(yè)主委員會，找到物業(yè)辦要求取締大慶銀億物業(yè)管理有限公司非法強行服務的行為，我方申請法院中止對本案的審理，待業(yè)主大會重新選舉或確定業(yè)主委員會后再重新恢復審理。
為證實自己的主張，原告銀億物業(yè)公司向本院提交證據(jù)如下:
1、商品房交房通知單、銀億陽光城業(yè)主入住資料簽收表復印件各一份（與原本核對無誤），證明證明被告于2009年12月14日收房，房號為XXX室，面積為132.12平方米。
2、國內掛號信函收據(jù)一份，證明起訴前原告曾向被告郵寄過催費通知單，并由被告簽收。經質證，被告認為不是其簽字，沒有收到。本院需結合其他證據(jù)對該證據(jù)予以認定。
3、收費許可證復印件三份（并提交2014年的收費許可證原件核對，核對后退回），證明原告對被告的收費標準是經大慶市物價局核準，2011年至今都具有收費資質，依標準收費。經質證，被告無異議。本院對上述證據(jù)予以采信。
4、2011年至2013年物業(yè)服務合同復印件三份（與原本核對無誤），證明2011年至2012年被告居住小區(qū)高層物業(yè)服務費為每平米24.0324元，2013年調整為24.9324元，原、被告之間存在合法有效的物業(yè)合同；在合同中第二十條約定，如被告欠繳物業(yè)費應按日千分之五向我方支付違約金。經質證，被告主張并不知道業(yè)主委員會是如何選舉出來的，也從未見過業(yè)主委員會的成員，故對合同的真實性有異議，按物業(yè)管理規(guī)定選舉物業(yè)公司應該按法定程序，對選舉程序存在異議，合同第三章第六條中有約定，主要用于以下開支，其中第二、三、四、五項均未履行，且違約金過高，合同中違約責任第十九條約定，如果原告提供的服務達不到質量標準，應當賠償給業(yè)主造成的損失，合同是原告提供的格式條款，每年都一樣，有很多霸王條款。本院認為結合收費許可證可以認定被告所在銀億陽光城是由原告提供物業(yè)服務，故本院對上述證據(jù)真實性予以認定。
5、征繳物業(yè)費通知復印件三份，證明每年在征費的時候，我方都多次向被告發(fā)出征繳通知，從2011年開始至2013共計發(fā)出征繳通知三份。經質證，被告表示沒見過。本院需結合其他證據(jù)對該證據(jù)予以認定。
為證實自己的主張，被告吳某某向本院提交證據(jù)如下:
1、照片23張及視頻光盤一張，證明垃圾沒有清掃堆積成山，雜物隨地擺放，裝修物品沒有進行清理，沒有綠化，草坪中有大坑，室內樓梯間公共部位堆積垃圾，物業(yè)允許業(yè)主將一樓窗戶改成門存在安全隱患，物業(yè)私自占用公共部分值班室改成儲物間，居民養(yǎng)狗的太多，車庫沒有棚頂，銀億物業(yè)是大慶最差的物業(yè)。經質證，原告認為垃圾清運是每24小時一次，在每天早上清一次，不能證明沒有清運垃圾，關于樓房進行經營，并非物業(yè)允許，經調查他們都有合法的營業(yè)執(zhí)照，如被告認為經營行為損害了其利益，被告應提起行政訴訟，撤銷其營業(yè)執(zhí)照，改結構也并非我方允許，我方也向城管部門反映過此情況，根據(jù)相關規(guī)定物業(yè)對此類行為只有規(guī)勸權利，沒有訴權，如業(yè)主認為各別業(yè)主私改構對其造成損害，可以提起訴訟，關于其他業(yè)主養(yǎng)寵物的問題被告可通過業(yè)主委員會定立規(guī)定規(guī)范業(yè)主，以上均不是被告拒交或少交物業(yè)費的理由，本次起訴為物業(yè)服務合同中的住宅物業(yè)費，與車庫服務費無任何關系，原告向被告進行收費是與業(yè)主委員會建立的合同，收費的標準經業(yè)主委員會認可并經大慶市物價局核準，如被告認為原告的收費標準過高，可以向大慶市物價局申請變更也可以征集業(yè)主簽名達到法定人數(shù)召開業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會與原告進行協(xié)商，以上情況均不是被告拒交物業(yè)費的理由。本院對上述證據(jù)的真實性予以認定。
2、依原告申請，證人李達出庭作證。證明小區(qū)物業(yè)管理存在很多問題。證人陳述物業(yè)服務不到位，衛(wèi)生不能及時清理，小區(qū)內車輛停放影響出行，有部分業(yè)主改變房屋結構影響安全，門鎖壞了也不能及時維修，安全不能得到保障。經質證，原告認為其也起訴證人索要物業(yè)費，對證人證言真實性有異議，證人與本案存在利害關系；證人在2013年3月后很少回小區(qū)，故他所描述的小區(qū)現(xiàn)狀與居住頻率不相符。本院認為證人系住在銀億A區(qū)，與被告住所有一定距離，其也陳述2013年3月后很少回銀億陽光城居住，故本院對其證人證言不予采信。
本院經開庭審理，對證據(jù)的質證、認證，確認本案的法律事實如下:
被告吳某某系位于大慶市讓胡路區(qū)銀億陽光城XXX室房屋所有權人，該房屋建筑面積為132.12平方米，被告辦理該房屋入住手續(xù)時間為2009年12月14日。2011年3月5日、2012年3月5日、2013年9月5日，被告所在小區(qū)業(yè)主委員會即大慶市讓胡路區(qū)銀億陽光城業(yè)主委員會與原告銀億物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，約定原告為銀億陽光城提供物業(yè)服務，2011年至2012年每平方米24.0324元，2013年調整為每平24.9324元，物業(yè)服務交費時間為每年6-7月，未能按時足額繳納物業(yè)費的，拖欠部分應按日千分之五標準支付違約金，合同期限均是一年。被告自2011年至2013年未交納物業(yè)服務費9643.43元及違約金31847.40元，共計41490.83元。
另查，原告為銀億陽光城業(yè)主提供物業(yè)服務收費標準已經大慶市物價局核準。
庭審中，被告向法庭提交其于2014年11月19日下行在銀億陽光城小區(qū)所拍攝的照片及視頻，并主張2011年至今小區(qū)物業(yè)服務一直存在各種問題。
本院認為:原告具有物業(yè)服務資質及收費許可，原告為被告提供了服務，被告應當按照規(guī)定履行交費義務，原告要求被告給付物業(yè)費9643.43元的訴訟請求，有事實及法律依據(jù)，本院予以支持。雖然被告辯稱原告服務質量極低，存在管網不維修，園林不綠化，垃圾不清掃，私搭亂建等問題，但被告所舉證據(jù)僅能證明其拍攝時間即2014年11月19日的小區(qū)環(huán)境，無法證明2011年至2013年原告所提供的物業(yè)服務存在瑕疵，故本院對被告的主張不予支持。關于原告主張的自所涉各年度次年1月1日至2014年10月30日計算違約金，該期間并未超過物業(yè)服務合同所約定的計算期間，對此本院予以確認，但原告主張按日千分之五標準計算違約金，所得數(shù)額已數(shù)倍于訴請的物業(yè)費，考慮被告未支付物業(yè)費原告所受損失情況，本院酌情對于原告訴請違約金依上述計算期間，按中國人民銀行同期貸款基準利率130%予以計算，具體數(shù)額為1404.64元［（560.14元＋356.82元＋163.53元）＊130%］，對超出部分本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告吳某某向原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務費9643.43元及違約金1404.64元，共計11048.07元。上述款項于本判決生效后五日內一次性付清。
如果未按本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣837元減半收取418.50元由原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司負擔307元，被告吳某某負擔111.50元。郵寄送達費22元由被告吳某某承擔。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

本院認為:原告具有物業(yè)服務資質及收費許可，原告為被告提供了服務，被告應當按照規(guī)定履行交費義務，原告要求被告給付物業(yè)費9643.43元的訴訟請求，有事實及法律依據(jù)，本院予以支持。雖然被告辯稱原告服務質量極低，存在管網不維修，園林不綠化，垃圾不清掃，私搭亂建等問題，但被告所舉證據(jù)僅能證明其拍攝時間即2014年11月19日的小區(qū)環(huán)境，無法證明2011年至2013年原告所提供的物業(yè)服務存在瑕疵，故本院對被告的主張不予支持。關于原告主張的自所涉各年度次年1月1日至2014年10月30日計算違約金，該期間并未超過物業(yè)服務合同所約定的計算期間，對此本院予以確認，但原告主張按日千分之五標準計算違約金，所得數(shù)額已數(shù)倍于訴請的物業(yè)費，考慮被告未支付物業(yè)費原告所受損失情況，本院酌情對于原告訴請違約金依上述計算期間，按中國人民銀行同期貸款基準利率130%予以計算，具體數(shù)額為1404.64元［（560.14元＋356.82元＋163.53元）＊130%］，對超出部分本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告吳某某向原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務費9643.43元及違約金1404.64元，共計11048.07元。上述款項于本判決生效后五日內一次性付清。
如果未按本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣837元減半收取418.50元由原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司負擔307元，被告吳某某負擔111.50元。郵寄送達費22元由被告吳某某承擔。

審判長：張宏偉

書記員：陳永麗