大慶銀億物業(yè)管理有限公司
魏洪雷（黑龍江鏡豐律師事務(wù)所）
吳某某
王慶峰（黑龍江軒言律師事務(wù)所）
灑連志（黑龍江軒言律師事務(wù)所）

原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)紅旗村（開發(fā)小區(qū)路西20號(hào)）。
法定代表人屠賽利，董事長。
委托代理人魏洪雷，黑龍江鏡豐律師事務(wù)所律師。
被告吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人王慶峰，黑龍江軒言律師事務(wù)所律師。
委托代理人灑連志，黑龍江軒言律師事務(wù)所律師。
原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀億物業(yè)公司）與被告吳某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年10月22日立案受理。依法由代理審判員張宏偉適用簡(jiǎn)易程序，于2014年11月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告銀億物業(yè)公司委托代理人魏洪雷，被告吳某某及其委托代理人王慶峰、灑連志到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告銀億物業(yè)公司訴稱:原告購買銀億陽光城XXX室房屋，面積為132.12平方米，并于2009年12月14日收房，但2011年至2013年三年未繳納物業(yè)費(fèi)，合計(jì)欠費(fèi)9643.43元。根據(jù)合同約定，按日千分之五違約金，共計(jì)41490.83元，原告多次上門催繳被告拒不給付，并于2014年6月向其發(fā)律師函，但被告一直拒絕繳費(fèi)，故訴至法院，要求被告給付物業(yè)費(fèi)及違約金共計(jì)41490.83元。
被告吳某某辯稱:2011年至2013年期間原、被告間不存物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告沒有為被告提供物業(yè)服務(wù)，我方不知道是哪個(gè)物業(yè)在我的小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，該物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量極低，管網(wǎng)不維修，園林不綠化，垃圾不清掃，私搭亂建，物業(yè)不作為，且銀億陽光物業(yè)沒有經(jīng)全體業(yè)主同意來提供物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)銀億小區(qū)大部分正在重新選舉業(yè)主委員會(huì)，找到物業(yè)辦要求取締大慶銀億物業(yè)管理有限公司非法強(qiáng)行服務(wù)的行為，我方申請(qǐng)法院中止對(duì)本案的審理，待業(yè)主大會(huì)重新選舉或確定業(yè)主委員會(huì)后再重新恢復(fù)審理。
為證實(shí)自己的主張，原告銀億物業(yè)公司向本院提交證據(jù)如下:
1、商品房交房通知單、銀億陽光城業(yè)主入住資料簽收表復(fù)印件各一份（與原本核對(duì)無誤），證明證明被告于2009年12月14日收房，房號(hào)為XXX室，面積為132.12平方米。
2、國內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)一份，證明起訴前原告曾向被告郵寄過催費(fèi)通知單，并由被告簽收。經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為不是其簽字，沒有收到。本院需結(jié)合其他證據(jù)對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
3、收費(fèi)許可證復(fù)印件三份（并提交2014年的收費(fèi)許可證原件核對(duì)，核對(duì)后退回），證明原告對(duì)被告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)大慶市物價(jià)局核準(zhǔn)，2011年至今都具有收費(fèi)資質(zhì)，依標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。經(jīng)質(zhì)證，被告無異議。本院對(duì)上述證據(jù)予以采信。
4、2011年至2013年物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件三份（與原本核對(duì)無誤），證明2011年至2012年被告居住小區(qū)高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每平米24.0324元，2013年調(diào)整為24.9324元，原、被告之間存在合法有效的物業(yè)合同；在合同中第二十條約定，如被告欠繳物業(yè)費(fèi)應(yīng)按日千分之五向我方支付違約金。經(jīng)質(zhì)證，被告主張并不知道業(yè)主委員會(huì)是如何選舉出來的，也從未見過業(yè)主委員會(huì)的成員，故對(duì)合同的真實(shí)性有異議，按物業(yè)管理規(guī)定選舉物業(yè)公司應(yīng)該按法定程序，對(duì)選舉程序存在異議，合同第三章第六條中有約定，主要用于以下開支，其中第二、三、四、五項(xiàng)均未履行，且違約金過高，合同中違約責(zé)任第十九條約定，如果原告提供的服務(wù)達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)賠償給業(yè)主造成的損失，合同是原告提供的格式條款，每年都一樣，有很多霸王條款。本院認(rèn)為結(jié)合收費(fèi)許可證可以認(rèn)定被告所在銀億陽光城是由原告提供物業(yè)服務(wù)，故本院對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)定。
5、征繳物業(yè)費(fèi)通知復(fù)印件三份，證明每年在征費(fèi)的時(shí)候，我方都多次向被告發(fā)出征繳通知，從2011年開始至2013共計(jì)發(fā)出征繳通知三份。經(jīng)質(zhì)證，被告表示沒見過。本院需結(jié)合其他證據(jù)對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
為證實(shí)自己的主張，被告吳某某向本院提交證據(jù)如下:
1、照片23張及視頻光盤一張，證明垃圾沒有清掃堆積成山，雜物隨地?cái)[放，裝修物品沒有進(jìn)行清理，沒有綠化，草坪中有大坑，室內(nèi)樓梯間公共部位堆積垃圾，物業(yè)允許業(yè)主將一樓窗戶改成門存在安全隱患，物業(yè)私自占用公共部分值班室改成儲(chǔ)物間，居民養(yǎng)狗的太多，車庫沒有棚頂，銀億物業(yè)是大慶最差的物業(yè)。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為垃圾清運(yùn)是每24小時(shí)一次，在每天早上清一次，不能證明沒有清運(yùn)垃圾，關(guān)于樓房進(jìn)行經(jīng)營，并非物業(yè)允許，經(jīng)調(diào)查他們都有合法的營業(yè)執(zhí)照，如被告認(rèn)為經(jīng)營行為損害了其利益，被告應(yīng)提起行政訴訟，撤銷其營業(yè)執(zhí)照，改結(jié)構(gòu)也并非我方允許，我方也向城管部門反映過此情況，根據(jù)相關(guān)規(guī)定物業(yè)對(duì)此類行為只有規(guī)勸權(quán)利，沒有訴權(quán)，如業(yè)主認(rèn)為各別業(yè)主私改構(gòu)對(duì)其造成損害，可以提起訴訟，關(guān)于其他業(yè)主養(yǎng)寵物的問題被告可通過業(yè)主委員會(huì)定立規(guī)定規(guī)范業(yè)主，以上均不是被告拒交或少交物業(yè)費(fèi)的理由，本次起訴為物業(yè)服務(wù)合同中的住宅物業(yè)費(fèi)，與車庫服務(wù)費(fèi)無任何關(guān)系，原告向被告進(jìn)行收費(fèi)是與業(yè)主委員會(huì)建立的合同，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可并經(jīng)大慶市物價(jià)局核準(zhǔn)，如被告認(rèn)為原告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，可以向大慶市物價(jià)局申請(qǐng)變更也可以征集業(yè)主簽名達(dá)到法定人數(shù)召開業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)主委員會(huì)與原告進(jìn)行協(xié)商，以上情況均不是被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由。本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。
2、依原告申請(qǐng)，證人李達(dá)出庭作證。證明小區(qū)物業(yè)管理存在很多問題。證人陳述物業(yè)服務(wù)不到位，衛(wèi)生不能及時(shí)清理，小區(qū)內(nèi)車輛停放影響出行，有部分業(yè)主改變房屋結(jié)構(gòu)影響安全，門鎖壞了也不能及時(shí)維修，安全不能得到保障。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為其也起訴證人索要物業(yè)費(fèi)，對(duì)證人證言真實(shí)性有異議，證人與本案存在利害關(guān)系；證人在2013年3月后很少回小區(qū)，故他所描述的小區(qū)現(xiàn)狀與居住頻率不相符。本院認(rèn)為證人系住在銀億A區(qū)，與被告住所有一定距離，其也陳述2013年3月后很少回銀億陽光城居住，故本院對(duì)其證人證言不予采信。
本院經(jīng)開庭審理，對(duì)證據(jù)的質(zhì)證、認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下:
被告吳某某系位于大慶市讓胡路區(qū)銀億陽光城XXX室房屋所有權(quán)人，該房屋建筑面積為132.12平方米，被告辦理該房屋入住手續(xù)時(shí)間為2009年12月14日。2011年3月5日、2012年3月5日、2013年9月5日，被告所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)即大慶市讓胡路區(qū)銀億陽光城業(yè)主委員會(huì)與原告銀億物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定原告為銀億陽光城提供物業(yè)服務(wù)，2011年至2012年每平方米24.0324元，2013年調(diào)整為每平24.9324元，物業(yè)服務(wù)交費(fèi)時(shí)間為每年6-7月，未能按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)的，拖欠部分應(yīng)按日千分之五標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，合同期限均是一年。被告自2011年至2013年未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)9643.43元及違約金31847.40元，共計(jì)41490.83元。
另查，原告為銀億陽光城業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大慶市物價(jià)局核準(zhǔn)。
庭審中，被告向法庭提交其于2014年11月19日下行在銀億陽光城小區(qū)所拍攝的照片及視頻，并主張2011年至今小區(qū)物業(yè)服務(wù)一直存在各種問題。
本院認(rèn)為:原告具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)及收費(fèi)許可，原告為被告提供了服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行交費(fèi)義務(wù)，原告要求被告給付物業(yè)費(fèi)9643.43元的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。雖然被告辯稱原告服務(wù)質(zhì)量極低，存在管網(wǎng)不維修，園林不綠化，垃圾不清掃，私搭亂建等問題，但被告所舉證據(jù)僅能證明其拍攝時(shí)間即2014年11月19日的小區(qū)環(huán)境，無法證明2011年至2013年原告所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故本院對(duì)被告的主張不予支持。關(guān)于原告主張的自所涉各年度次年1月1日至2014年10月30日計(jì)算違約金，該期間并未超過物業(yè)服務(wù)合同所約定的計(jì)算期間，對(duì)此本院予以確認(rèn)，但原告主張按日千分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，所得數(shù)額已數(shù)倍于訴請(qǐng)的物業(yè)費(fèi)，考慮被告未支付物業(yè)費(fèi)原告所受損失情況，本院酌情對(duì)于原告訴請(qǐng)違約金依上述計(jì)算期間，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率130%予以計(jì)算，具體數(shù)額為1404.64元［（560.14元＋356.82元＋163.53元）＊130%］，對(duì)超出部分本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告吳某某向原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)9643.43元及違約金1404.64元，共計(jì)11048.07元。上述款項(xiàng)于本判決生效后五日內(nèi)一次性付清。
如果未按本判決指定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣837元減半收取418.50元由原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)307元，被告吳某某負(fù)擔(dān)111.50元。郵寄送達(dá)費(fèi)22元由被告吳某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)及收費(fèi)許可，原告為被告提供了服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行交費(fèi)義務(wù)，原告要求被告給付物業(yè)費(fèi)9643.43元的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。雖然被告辯稱原告服務(wù)質(zhì)量極低，存在管網(wǎng)不維修，園林不綠化，垃圾不清掃，私搭亂建等問題，但被告所舉證據(jù)僅能證明其拍攝時(shí)間即2014年11月19日的小區(qū)環(huán)境，無法證明2011年至2013年原告所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故本院對(duì)被告的主張不予支持。關(guān)于原告主張的自所涉各年度次年1月1日至2014年10月30日計(jì)算違約金，該期間并未超過物業(yè)服務(wù)合同所約定的計(jì)算期間，對(duì)此本院予以確認(rèn)，但原告主張按日千分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，所得數(shù)額已數(shù)倍于訴請(qǐng)的物業(yè)費(fèi)，考慮被告未支付物業(yè)費(fèi)原告所受損失情況，本院酌情對(duì)于原告訴請(qǐng)違約金依上述計(jì)算期間，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率130%予以計(jì)算，具體數(shù)額為1404.64元［（560.14元＋356.82元＋163.53元）＊130%］，對(duì)超出部分本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告吳某某向原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)9643.43元及違約金1404.64元，共計(jì)11048.07元。上述款項(xiàng)于本判決生效后五日內(nèi)一次性付清。
如果未按本判決指定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣837元減半收取418.50元由原告大慶銀億物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)307元，被告吳某某負(fù)擔(dān)111.50元。郵寄送達(dá)費(fèi)22元由被告吳某某承擔(dān)。

審判長：張宏偉

書記員：陳永麗