上訴人（原審被告）：大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司，住所地大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)五街西。
法定代表人：王喜林，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：賈麗芳，黑龍江鐵人律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：曲某某，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，無固定職業(yè)，住大慶市薩爾圖區(qū)。
委托訴訟代理人：許麗麗，黑龍江威德律師事務(wù)所律師。

上訴人大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司訴被上訴人曲某某房屋租賃合同糾紛一案，不服大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2017）黑0602民初3364號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開進行了審理，上訴人法定代表人王喜林、委托訴訟代理人賈麗芳、被上訴人委托訴訟代理人許麗麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司上訴請求：依法撤銷原判決，改判駁回被上訴人訴訟請求。事實與理由：一、一審法院未將上訴人與被上訴人約定的房屋維修義務(wù)在被上訴人一方予以認定系認定事實錯誤。（一）上訴人與被上訴人2009年8月13日簽訂的《大慶市金五市場有限責(zé)任公司經(jīng)營承包合同》第五條雙方權(quán)利義務(wù)中（二）乙方（被上訴人）權(quán)利義務(wù)第4項規(guī)定：“市場經(jīng)營承包期間，取暖費、物業(yè)費、水電費及資產(chǎn)相關(guān)維修費由乙方自行承擔(dān)”，這里的“資產(chǎn)”按照合同組成部分，即《金經(jīng)五市場資產(chǎn)整體移交確認書》內(nèi)容，被上訴人承包的資產(chǎn)第1項就是“市場房產(chǎn)一處，一層、二層，建筑面積3683．73平方米”，所以，資產(chǎn)維修包含房屋維修，雙方已約定為由被上訴人自行承擔(dān)。根據(jù)《合同法》第220條“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的修繕義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”的規(guī)定，金經(jīng)五市場房屋的維修義務(wù)在于被上訴人。雙方之所以這樣約定，是因當(dāng)時金經(jīng)五市場系上訴人投資200多萬元新裝修的市場，各項功能齊備，并配備有電梯，經(jīng)營環(huán)境比老東安市場要好得多，且正趕上老東安市場拆遷，而雙方合同約定的租金價格相對較低，租期又長，所以雙方特別約定，資產(chǎn)維修含房屋由被上訴人自行維修。事實上也是如此，被上訴人已經(jīng)自行維修了，上訴人從未承擔(dān)過任何責(zé)任。而一審法院沒有查清并認定當(dāng)事人合同約定的內(nèi)容，并錯誤地認定事實和適用法律，導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤。（二）一審認定上訴人沒有將房屋漏雨的問題告知被上訴人錯誤。首先，上訴人將房屋租賃給被上訴人時并沒有漏雨；其次，雙方合同雖然簽訂于2009年8月13日，但金經(jīng)五在8月月10日就已整體移交給被上訴人，而雙方談判此事則更早，而7、8月份正是我市的雨季，漏不漏雨一目了然；再次，關(guān)于被上訴人提供的上訴人法定代表人王喜林的錄音，既有被上訴人的誘導(dǎo)，也有王喜喜林的主管臆斷，畢竟雙方簽訂租賃合同時，王喜林沒在金經(jīng)五工作，其是合同簽訂三年后才到金經(jīng)五的，他對當(dāng)時的情況并不了解。二、一審法院將被上訴人賠償給張中庫的損失，直接轉(zhuǎn)移到上訴人身上，既沒有事實依據(jù)，也沒有法律依據(jù)。（一）被上訴人最終賠償給案外人張中庫多少錢一審沒有查明；（二）一審判決上訴人給付被上訴人的323453．68元如何構(gòu)成不清。其中，涉及房屋漏雨的賠償有多少、涉及不交取暖費的賠償有多少，有何依據(jù)均不清楚；（三）關(guān)于房屋漏雨問題，被上訴人與上訴人簽訂合同時，約定的維修責(zé)任在于被上訴人一方，而被上訴人與張中庫簽訂合同時，未約定房屋修繕責(zé)任由張中庫承擔(dān)，所以，被上訴人依法對張中庫承擔(dān)責(zé)任，不必然導(dǎo)致上訴人對被上訴人承擔(dān)責(zé)任，而恰恰是上訴人依約定不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。所以，一審法院將被上訴人對他人承擔(dān)的責(zé)任，直接轉(zhuǎn)移給上訴人與事實不符，且與法律規(guī)定相悖。（四）關(guān)于被上訴人不交取暖費的損失賠償與上訴人無關(guān)。根據(jù)雙方最初簽訂的合同，取暖費由被上訴人自行承擔(dān)，被上訴人有義務(wù)交納取暖費：第二，雙方的這一約定從未變更過；第三，雙方2011年11月2日簽訂的關(guān)于金經(jīng)五市場出賣的《合同書》不影響被上訴人交納取暖費，也沒有任何人與之約定其可以不交或少交取暖費因為誰買房子作為房主的上訴人都不能拖欠取暖費，并且關(guān)于上訴人房屋不能出賣給被上訴人造成的損失，雙方不但合同書中約定明確，而且事實上也已按合同給付完畢，故被上訴人及一審法院再以此為由要求上訴人賠償沒有事實依據(jù)。造成被上訴人因不交取暖費而給予他人的賠償完全是被上訴人一方的責(zé)任，與上訴人無關(guān)，一審法院的這一認定及判決錯誤。三、本案已過訴訟時效。關(guān)于于被上訴人與張中庫的爭議及給予的賠償，發(fā)生在2011年，到被上訴人起訴已經(jīng)6年時間，被上訴人從未找過上訴人。其2017年3月2日的錄音中所謂的多次找上訴人法定代表人王喜林是被上訴人自己說的，王喜林一直重復(fù)，漏雨與我們無關(guān)。
被上訴人辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持，理由：一、依據(jù)雙方合同約定，涉案的租賃房屋其維修責(zé)任在于被上訴人，而瑕疵擔(dān)保責(zé)任則屬于上訴人的法定義務(wù)。被上訴人認為，即使雙方已經(jīng)對房屋的維修義務(wù)進行了約定，但是，上訴人在交付房屋時并未告知房屋漏雨的情形，違反了法定告知義務(wù)；同時，上訴人也違反了確保租賃物完好的法定義務(wù)。依據(jù)合同法第216條規(guī)定，出租人承擔(dān)的義務(wù)，一是交付義務(wù)；二是對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這兩項義務(wù)是出租人的重要義務(wù)。其他義務(wù)如維修義務(wù)、出賣租賃物的通知義務(wù)等是這兩個義務(wù)派生出來。出租人對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任是租賃合同中的一個重要的法定責(zé)任。由于租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權(quán)，而承租人租賃財產(chǎn)是為了使用和收益，因此，在租賃合同中，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任主要是物的效用的瑕疵擔(dān)保，即出租人應(yīng)保證租賃物具備應(yīng)有的使用價值。而本案涉案房屋在交付被上訴人之前，就存在瑕疵，經(jīng)過修復(fù)仍然不能解決問題，并不具備其應(yīng)有的使用價值，同時，在合同履行過程中，已經(jīng)因此瑕疵給被上訴人帶來了經(jīng)濟損失，依法理應(yīng)由上訴人承擔(dān)。第二、雙方簽訂合同是8月份，雖然正值夏季，但既不能因此否定了上訴人的告知義務(wù)、租賃物瑕疵擔(dān)保的法定義務(wù)，也不能因為是夏季，就能主觀推定被上訴人對漏雨情況應(yīng)該一目了然，被上訴人沒有在下雨天去看租賃房屋狀況的義務(wù)，相反，上訴人卻承擔(dān)在此狀況下租賃物完好的義務(wù)；另外，王喜林作為上訴人的法定代表人，其證據(jù)形式并不是個人的證詞，代表個人的觀點，而是代表上訴人的意見，其錄音內(nèi)容，也是陳述了涉案房屋租賃前已經(jīng)漏雨的事實以及無法根本修復(fù)的事實，原審?fù)徶?，被上訴人已向法庭提交（2015）慶民一民終字第456號判決，該判決已明確論述各項損失的具體金額及名目，均是因為上訴人房屋瑕疵及供暖問題所造成，與被上訴人具有直接的法律關(guān)系，原審法院據(jù)此作出要求上訴人賠償?shù)呐袥Q，事實清楚，于法有據(jù)。第四、依據(jù)雙方于2011年11月2日簽訂的《合同書》可知，簽訂合同當(dāng)時，涉案房屋已被司法拍賣，在尚未確定是否拍賣成交的情況下，雙方對是否繼續(xù)履行合同及如何承擔(dān)損失等方面進行了約定并簽訂了該份合同書。在此種情形下，在上訴人與被上訴人都不能確定能否繼續(xù)承租涉案房屋的情形下，被上訴人是沒有理由繼續(xù)繳納取暖費的，也正因此，對于張中庫轉(zhuǎn)租業(yè)戶的損失被上訴人依法向張中庫予以承擔(dān)，而依據(jù)本案雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系及上訴人的法定義務(wù)，上訴人對此損失是有承擔(dān)的法律依據(jù)的。第五、被上訴人權(quán)利主張并未超過訴訟時效。被上訴人在與張中庫的訴訟過程中，被上訴人始終在找上訴人協(xié)調(diào)張中庫的賠償要求，且有關(guān)該案的（2015）慶民一民終字第456號判決是于2015年8月7日作出，張中庫于2015年8月26日申請強制執(zhí)行。至此，被上訴人與張中庫的租賃糾紛才予以最終確定，被上訴人據(jù)此向上訴人主張權(quán)利，并未超過法定訴訟時效。
原審原告曲某某向一審法院提出訴訟請求：要求被告賠償損失共計328782元。
一審法院認定的事實：2009年8月13日，原告曲某某與被告大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司簽訂經(jīng)營承包合同一份，雙方約定，被告將坐落于薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)五街西天馬商場左側(cè)2－30E市場整體給原告按市場方式承包經(jīng)營，承包經(jīng)營期限自2009年9月9日起至2019年9月月8日止，共十年，經(jīng)營承包費總額710萬元，第一年至第三年經(jīng)營承包費每年60萬元，第四至第六年每年70萬元承包經(jīng)營費用，第七年至第十年每年80萬元承包經(jīng)營費用；雙方還約定，市場經(jīng)營承包期間，取暖費、物業(yè)費、水電費及資產(chǎn)相關(guān)維修費用由原告自行承擔(dān)。2011年1月6日，原告曲某某與案外人張中庫簽訂租賃合同一份，原告曲某某將東風(fēng)新村天馬商場右側(cè)2－30E金經(jīng)五市場二樓大廳整體出租給張中庫，前兩年每年租金42萬元，租賃期限自2011年1月月20日至2017年1月19日，原告曲某某負責(zé)交納采暖費、物業(yè)費。2011年1月月14日至2011年11月8日期間，案外人張中庫將所承租的商場隔斷后分別出租給左喜文、張秀云、王濤、譚洪艷、張宏偉、郭秀發(fā)、蘇莉莉、張魯民、張忠英、李艷兵并簽訂了租貨合同。2011年11月2日，因被告大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司欲將薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)五街西天馬商場左側(cè)2－30E市場整體拍賣，原、被告就賠償問題另行簽訂合同一份，雙方約定：1、2009年8月13日雙方所簽訂的經(jīng)營承包金經(jīng)五街市場的合同，現(xiàn)雙方協(xié)商均同意解除；2、合同解除后，被告給付原告賠償款50萬元，此款待大慶市金經(jīng)五市場有限公司的房屋拍賣成交后十日內(nèi)給付原告；3、原告承包被告房屋后，又招租了二樓張中庫的家具市場，該市場于2011年1月19日到到期，被告現(xiàn)同意其使用至2012年1月19日合同到期后，由原告自行負責(zé)與張中庫的搬遷，原告與張中庫的任何糾紛、訴訟、賠償或其他事宜，均由原告自行處理與被告無關(guān)；4、50萬元賠償款包括：原告的自行搬遷費營業(yè)損失、保證金損失、消防損失及營業(yè)可得利益等一切損失；5、在本協(xié)議簽訂中中，被告全部履行上述承諾后，原告放棄對被告任何利益的要求，包括訴訟或仲裁的任何權(quán)益；6、若大慶金經(jīng)五市場有限公司的房屋未能拍賣成交，原被告繼續(xù)履行原合同，價格與期限不變，被告免除原告停止?fàn)I業(yè)期間的損失，該損失從2011年9月9日起計算至原告再行租賃日止，每月5萬元，上述條款中的50萬元賠償不再支付。上述合同簽訂后，因被告欲拍拍賣涉案房屋，經(jīng)原告與被告協(xié)商，原告沒有交納當(dāng)年取暖費，造成涉案房屋沒有供暖，但涉案房屋并未拍賣成功，原告繼續(xù)承租該房屋至今。2015年8月7日，因房屋租賃期間存在房屋漏雨、不能正常供暖的情況，大慶市中級人民法院（2015）慶民一民終字第456號民事判決書判決確認原告曲某某給付案外人張中庫各項損失共計317392.68元，并承擔(dān)案件受理費6061元。2015年9月7日，本院向原告曲某某發(fā)出執(zhí)行通知書，責(zé)令原告曲某某給付案外人張中庫損失款3173
92．68元，支付遲延履行利息667元，負擔(dān)案件受理費6061元，負擔(dān)申請執(zhí)行費4661元，合計328781．68元。另查：大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)五街天馬商場后側(cè)2－30B房屋于2003年12月30日建成，自房屋建成之日起即存在房屋漏雨情況，原告承租該房屋后，多次進行維修，該房屋至今依然存在漏雨情況。
一審法院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。被告將其所有的房屋租賃給原告使用，雙方簽訂了經(jīng)營承包合同，該合同雙方意思表示真實，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合同依法成立并已發(fā)生法律效力，雙方均應(yīng)依照約定履行義務(wù)。2011年，因被告欲拍賣涉案房屋，故與原告協(xié)商解除原租賃合同，并就賠償問題與原告達成了一致意見，雙方約定如涉案房屋拍賣，被告一次性賠償原告50萬元，如涉案房屋未能拍賣成交，雙方繼續(xù)履行原租賃合同，被告免除原告停業(yè)期間的損失，該損失從2011年9月9日起每月5萬元計算至原告再行租賃止，上述合同內(nèi)容可以證實，原被告雙方在簽訂該合同時均已經(jīng)預(yù)見到涉案房屋是否拍賣成交均會給原告造成實際損失；原告基于被告拍賣房屋的行為停止交納取暖費，給實際使用涉案房屋的業(yè)戶造成了營業(yè)損失，該營業(yè)損失已經(jīng)人民法院判決確認，屬于原告的實際損失，且該損失符合原被告簽訂合同的預(yù)期，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的該部分損失。關(guān)于因涉案房屋漏雨而給原告造成的損失，一審法院認為，1、對于租賃物的修繕屬于出租方的法定義務(wù)，該義務(wù)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)具有明確約定，原被告在租賃合同中僅約定資產(chǎn)相關(guān)維修費用由原告承擔(dān)，并未明確約定原告具有維修涉案房屋的義務(wù)。2、被告在出租涉案房屋時并未告知原告涉案房屋存在漏雨情況，違反了告知義務(wù)，且違反了確保租賃物完好的義務(wù)基于上述兩點，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告因房屋漏雨而造成的損失。綜上，被告應(yīng)當(dāng)按人民法院已生效判決確認賠償金額賠償原告損失317392．68元，并賠償案件受理費6061元，合計323453．68元。對于原告因未履行法院判決所產(chǎn)生的遲延履行利息667元及申請執(zhí)行費4661元，被告無賠償責(zé)任，對原告此部分訴訟請求本院不予支持。判決：一、被告大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司于本判決生效后立即給付原告曲某某各項損失323453．68元；二、駁回原告曲某某的其他訴訟請求。案件受理費6232元，由原告曲某某負擔(dān)80元，由被告大慶市金經(jīng)五市場有限責(zé)任公司負擔(dān)6152元。
二審過程中，雙方當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)，本院認定的事實與一審一致。

本院認為，雙方當(dāng)事人雖然簽訂的是承包合同，但雙方均認可案涉合同是房屋租賃合同，且合同內(nèi)容體現(xiàn)的也是房屋租賃合同，故本案應(yīng)認定為房屋租賃合同糾紛。針對雙方訴辯意見，本案的爭議焦點問題分別闡述如下：
一是租用物是否存在瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題。所謂租賃房屋瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵，出租人應(yīng)保證房屋交付后不因第三人主張權(quán)利導(dǎo)致承租人承租人無法行使房屋使用、收益等權(quán)利，或者出租人應(yīng)擔(dān)保其所交付的租賃物符合約定的用途，不危及承租人的安全或者健康?！吨腥A人民共和國合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對租賃物存在瑕疵及相應(yīng)責(zé)任均作出相應(yīng)規(guī)定，其內(nèi)容包含兩方面含義，一是租賃物權(quán)利方面存在瑕疵，導(dǎo)致租賃物無法使用收益情形；二是租賃物的質(zhì)量、性能方面的瑕疵導(dǎo)致房屋不能使用、收益等情形。就本案而言，案涉房屋不存在權(quán)利瑕疵、不存在房屋租賃司法解釋第八條規(guī)定的三種情形，也不存在危及承租人安全、健康方面的瑕疵，且承租人在發(fā)現(xiàn)瑕疵問題時也未及時通知出租方，故本案不屬于瑕疵擔(dān)保方面的責(zé)任。
二是房屋維修義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”，從該條的規(guī)定看，沒有約定時按法律規(guī)定由出租人負責(zé)維修，有約定的從約定。就本案而言，雙方合同第五條“雙方權(quán)利義務(wù)”（二）第4項明確約定：“市場經(jīng)營承包期間，取暖費、物業(yè)費、水電費及資產(chǎn)相關(guān)維修費由乙方自行承擔(dān)”，從該條約定看，雙方在簽訂租賃合同時對房屋的狀況應(yīng)當(dāng)知曉且權(quán)利義務(wù)約定明確。
三是案涉損失是否與上訴人行為存在因果關(guān)系問題。就本案而言，根據(jù)本院（2015）慶民一民終字第456號民事判決書認定，房屋出現(xiàn)漏雨是由于被上訴人沒有交納當(dāng)年取暖費，涉案房屋沒有供暖和履行維修義務(wù)所致；從雙方2011年11月2日簽訂的《協(xié)議書》來看，雙方就上訴人對案涉房屋準(zhǔn)備拍賣如何解除租賃合同進行了充分協(xié)商并達成協(xié)議，同時對拍賣成功的解除條款、賠償損失方法及未拍賣成功如何繼續(xù)履行合同均作出明確約定，協(xié)議內(nèi)容并未對交納當(dāng)年采暖費義務(wù)改變原租賃合同作出特別約定。另外，該協(xié)議還約定了對因轉(zhuǎn)租問題造成轉(zhuǎn)承租人損失由被上訴人負擔(dān)等內(nèi)容。綜上，該協(xié)議并非完全是解除合同的協(xié)議，包含了繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，從結(jié)果上看，因房屋未拍賣成功，除賠償條款、減少租金已經(jīng)履行外，雙方還仍然繼續(xù)履行原租賃合同內(nèi)容，又因每年采暖費交納期為每年10月之前，未交納當(dāng)年采暖費用與上訴人并無關(guān)系，案涉賠償轉(zhuǎn)承租人的損失后果與上訴人行為不存在法律上的因果關(guān)系。
四是關(guān)于訴訟時效問題。被上訴人在與張中庫的訴訟2015年8月7日作出，張中庫于2015年8月26日申請強制執(zhí)行。至此，被上訴人與張中庫的租賃糾紛才予以最終確定。被上訴人據(jù)此向上訴人主張權(quán)利，并未超過法定訴訟時效，上訴人的這一上訴理由不成立。
綜上，上訴人的部分上訴理由成立，原審認定事實基本正確，但確認法律責(zé)任和適用法律不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2017）黑0602民初3364號民事判決；
二、駁回原審原告曲某某的訴訟請求。
一審案件受理費6232元、二審案件受理費6152元，共計12384元，由被上訴人曲某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 解恒奎
審判員 閆子路
審判員 劉放

書記員： 夏欣欣