大慶市透籠商貿(mào)有限責(zé)任公司
代志強(qiáng)（黑龍江冰城律師事務(wù)所）
黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
張洪雷（黑龍江海天慶城律師事務(wù)所）
大慶市興榮物業(yè)管理集團(tuán)有限公司
古艷鳴

上訴人（原審被告）大慶市透籠商貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地:大慶市薩爾圖區(qū)力佳廣場四號樓。
法定代表表人閆廣會，董事長。
委托代理人代志強(qiáng)，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:大慶市薩爾圖區(qū)中橋路14號聯(lián)誼商場商服樓辦公室02（3層）。
法定代表人陳世軍，董事長。
委托代理人張洪雷，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）大慶市興榮物業(yè)管理集團(tuán)有限公司。住所地:大慶市薩爾圖區(qū)會戰(zhàn)大街東。
法定代表人楊銳鋒，董事長。
委托代理人古艷鳴，男，1979年5月28日出生，漢族，大慶市興榮物業(yè)管理集團(tuán)有限公司員工。
上訴人大慶市透籠商貿(mào)有限責(zé)任公司、上訴人黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人大慶市興榮物業(yè)管理集團(tuán)有限公司物業(yè)服務(wù)合同及供用熱力合同糾紛一案，不服大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2013）薩友商初字第13號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人大慶市透籠商貿(mào)有限責(zé)任公司委托代理人代志強(qiáng)、上訴人黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人張洪雷、被上訴人大慶市興榮物業(yè)管理集團(tuán)有限公司委托代理人古艷鳴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、涉案房屋所在區(qū)域業(yè)主委員會是代表小區(qū)所有業(yè)主與本案被上訴人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，該合同效力汲于全體業(yè)主。依據(jù)被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)合同中的約定，被上訴人是針對服務(wù)區(qū)域進(jìn)行公共的管理和服務(wù)，該區(qū)域服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人均應(yīng)按照規(guī)定及時繳納物業(yè)服務(wù)費。該合同對二上訴人同樣具有約束力，雙方均應(yīng)按照合同執(zhí)行。被上訴人系合法取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的公司，依服務(wù)向涉案房屋實際使用人收取物業(yè)費，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。二上訴人上訴稱被上訴人未按合同約定履行全部服務(wù)，拒絕支付物業(yè)服務(wù)費，無充分證據(jù)證實，本院不予支持。另依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?:業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。對于被上訴人提出的由二上訴人對欠繳的物業(yè)服務(wù)費承擔(dān)連帶責(zé)任的主張，符合有關(guān)法律規(guī)定，上訴人黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張無法律依據(jù)的理由不能成立。二、關(guān)于供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費問題。本案上訴人主張自行供熱，不存在熱費損耗，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該項費用。本院認(rèn)為，涉案房屋系納入供熱管網(wǎng)的房屋，即使停止集中供熱并自行供熱，也應(yīng)按相關(guān)規(guī)定辦理停熱手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)損耗費用。根據(jù)2011年10月1日起施行的《黑龍江省城市供熱條例》，熱能損耗補(bǔ)償費更名為供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費。慶價聯(lián)發(fā)（2012）6號大慶市物價監(jiān)督管理局、大慶市城市管理委員會文件《關(guān)于大慶市城市供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費有關(guān)問題的通知》第一條第三項明確規(guī)定:停止用熱的用戶，應(yīng)當(dāng)與供熱單位簽訂停止用熱協(xié)議，并交納供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費，供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費為總熱費的30%，供熱企業(yè)不得另收其他任何費用。本案中上訴人與被上訴人均承認(rèn)停熱事實，則依此規(guī)定，對于供熱企業(yè)而言，只要停止供熱，即為停熱用戶，就應(yīng)該按條例規(guī)定，交納30%的供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費，因此被上訴人訴請，符合有關(guān)規(guī)定，而上訴人以雙方經(jīng)協(xié)商一致自愿解除供熱合同為由而主張被上訴人無權(quán)收取熱損費的上訴主張和理由不能成立。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費35462元，由上訴人大慶市透籠商貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)17731元，由上訴人黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)17731元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，一、涉案房屋所在區(qū)域業(yè)主委員會是代表小區(qū)所有業(yè)主與本案被上訴人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，該合同效力汲于全體業(yè)主。依據(jù)被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)合同中的約定，被上訴人是針對服務(wù)區(qū)域進(jìn)行公共的管理和服務(wù)，該區(qū)域服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人均應(yīng)按照規(guī)定及時繳納物業(yè)服務(wù)費。該合同對二上訴人同樣具有約束力，雙方均應(yīng)按照合同執(zhí)行。被上訴人系合法取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的公司，依服務(wù)向涉案房屋實際使用人收取物業(yè)費，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。二上訴人上訴稱被上訴人未按合同約定履行全部服務(wù)，拒絕支付物業(yè)服務(wù)費，無充分證據(jù)證實，本院不予支持。另依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?:業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。對于被上訴人提出的由二上訴人對欠繳的物業(yè)服務(wù)費承擔(dān)連帶責(zé)任的主張，符合有關(guān)法律規(guī)定，上訴人黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張無法律依據(jù)的理由不能成立。二、關(guān)于供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費問題。本案上訴人主張自行供熱，不存在熱費損耗，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該項費用。本院認(rèn)為，涉案房屋系納入供熱管網(wǎng)的房屋，即使停止集中供熱并自行供熱，也應(yīng)按相關(guān)規(guī)定辦理停熱手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)損耗費用。根據(jù)2011年10月1日起施行的《黑龍江省城市供熱條例》，熱能損耗補(bǔ)償費更名為供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費。慶價聯(lián)發(fā)（2012）6號大慶市物價監(jiān)督管理局、大慶市城市管理委員會文件《關(guān)于大慶市城市供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費有關(guān)問題的通知》第一條第三項明確規(guī)定:停止用熱的用戶，應(yīng)當(dāng)與供熱單位簽訂停止用熱協(xié)議，并交納供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費，供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費為總熱費的30%，供熱企業(yè)不得另收其他任何費用。本案中上訴人與被上訴人均承認(rèn)停熱事實，則依此規(guī)定，對于供熱企業(yè)而言，只要停止供熱，即為停熱用戶，就應(yīng)該按條例規(guī)定，交納30%的供熱設(shè)施運行基礎(chǔ)費，因此被上訴人訴請，符合有關(guān)規(guī)定，而上訴人以雙方經(jīng)協(xié)商一致自愿解除供熱合同為由而主張被上訴人無權(quán)收取熱損費的上訴主張和理由不能成立。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費35462元，由上訴人大慶市透籠商貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)17731元，由上訴人黑龍江省力佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)17731元。

審判長：解恒奎
審判員：張智源
審判員：徐榮紅

書記員：李美鷗