原告：大慶市潤(rùn)和商務(wù)服務(wù)有限公司，住所地大慶市薩爾圖區(qū)格林小鎮(zhèn)E25號(hào)樓08號(hào)商服。
法定代表人：于世軍，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱善明，黑龍江典通律師事務(wù)所律師。
被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住大慶市薩爾圖區(qū)。

原告大慶市潤(rùn)和商務(wù)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)和公司）與被告程某某居間合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告潤(rùn)和公司的委托訴訟代理人朱善明，被告程某某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
潤(rùn)和公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除雙方簽訂的《委托購(gòu)房協(xié)議書》；2.程某某支付委托報(bào)酬8400元，違約金12600元，共計(jì)21000元；3.程某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2018年4月8日，潤(rùn)和公司與程某某簽訂《委托購(gòu)房協(xié)議》，約定程某某（甲方）委托潤(rùn)和公司（乙方）購(gòu)買房屋，乙方負(fù)責(zé)找房，甲方支付報(bào)酬；自協(xié)議簽訂之日起甲方不能直接或通過(guò)其他第三方與房屋業(yè)主聯(lián)系，否則視為甲方違約，甲方須支付成交額2%的委托報(bào)酬，并另行支付成交額3%的違約金。如出現(xiàn)違約、跳單等情況，房屋成交價(jià)格以照甲方看房時(shí)的成交價(jià)為準(zhǔn)，雙方在訴訟過(guò)程中均不得以合同約定的違約金過(guò)高提出異議。合同簽訂當(dāng)日，潤(rùn)和公司提供了巨鷹國(guó)際1號(hào)樓1115室房屋并帶程某某看房，為其提供了達(dá)成房屋交易的機(jī)會(huì)。程某某看房后，私自與1115室業(yè)主達(dá)成房產(chǎn)交易，其行為已構(gòu)成違約。
程某某辯稱：1.潤(rùn)和公司所述與事實(shí)不符，程某某在2018年4月8日當(dāng)天約了數(shù)家中介公司看房，在接到黑龍江省祁安樂(lè)居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱祁安公司）員工的電話并趕到約定地點(diǎn)時(shí)，潤(rùn)和公司的員工率先達(dá)到并要求其在折疊過(guò)的《看房確認(rèn)書》中簽字，稱該材料表示證明其帶客戶履行了看房的工作，回去好以此向領(lǐng)導(dǎo)交差，隨后帶程某某看了涉案房屋。潤(rùn)和公司的員工走后，祁安公司的員工也趕到，帶程某某所看的恰巧是同一處房屋，在與房主談好房?jī)r(jià)后，程某某選擇了中介費(fèi)更低的祁安房地產(chǎn)公司并于2018年4月9日簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》購(gòu)買了該房屋；2.潤(rùn)和公司提供的《看房確認(rèn)書》并未加蓋公章，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，未約定甲方、乙方是誰(shuí)，不具有合同或協(xié)議的法律效力，僅能證明程某某在潤(rùn)和公司的介紹下查看了該房屋，《看房確認(rèn)書》是潤(rùn)和公司預(yù)先擬訂的格式條款，具有加重程某某的責(zé)任等情形，應(yīng)為無(wú)效；3.潤(rùn)和公司并非賣房信息的唯一擁有者，程某某是通過(guò)另一家正當(dāng)?shù)闹薪楣精@得同一房源信息，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，程某某有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，而不構(gòu)成跳單違約；4.《看房確認(rèn)書》約定在查看房源后，與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，應(yīng)支付總價(jià)款1.5%的中介傭金，程某某未達(dá)到需要支付中介費(fèi)的條件，其通過(guò)黑龍江省祁安樂(lè)居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與案外人徐杰簽訂房屋買賣協(xié)議書，不構(gòu)成對(duì)潤(rùn)和公司的違約。綜上，請(qǐng)求駁回潤(rùn)和公司的訴訟請(qǐng)求。
潤(rùn)和公司就其主張向本院提交證據(jù)如下：
1.《委托購(gòu)房協(xié)議書》一份、《看房記錄》一份，欲證明2018年4月8日，雙方簽訂了《委托購(gòu)房協(xié)議書》，約定自本協(xié)議簽訂之日，程某某不能直接或者通過(guò)第三方與該房屋業(yè)主聯(lián)系，如因上述行為與業(yè)主達(dá)成任何約定，視為違約；協(xié)議簽訂以后，潤(rùn)和公司帶領(lǐng)程某某前往開發(fā)區(qū)巨鷹公寓1-1-1115室看房，程某某在看房記錄上簽字確認(rèn)，當(dāng)時(shí)雙方約定的房屋價(jià)值為420000元，程某某同時(shí)確認(rèn)在潤(rùn)和公司帶其看房前沒有任何一家中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人向其推薦或帶看過(guò)此房源。同時(shí)該協(xié)議還約定，如程某某違約，須向潤(rùn)和公司支付2%的委托報(bào)酬和3%的違約金。成交額以雙方的看房記錄約定的價(jià)格為準(zhǔn)。經(jīng)質(zhì)證，程某某對(duì)此組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為按協(xié)議約定，其支付報(bào)酬的前提是尋求房源、陪同看房、居間介紹、簽署房屋買賣合同，實(shí)際上潤(rùn)和公司只履行了前兩項(xiàng)義務(wù)，沒有進(jìn)行居間服務(wù)。委托購(gòu)房協(xié)議書僅能證明程某某在介紹下查看了該房屋，而不能證明是在潤(rùn)和公司的居間下達(dá)成了房屋買賣合同，協(xié)議書中所約定的傭金數(shù)額和報(bào)酬數(shù)額是霸王條款，既未加重字體提示，亦未告知程某某細(xì)看內(nèi)容，有加重程某某責(zé)任的內(nèi)容，應(yīng)為無(wú)效。
2.照片兩張、視聽資料一份，欲證明2018年4月8日，潤(rùn)和公司按照委托購(gòu)房協(xié)議書的約定，帶領(lǐng)程某某在巨鷹公寓1-1-1115室看房，履行了購(gòu)房協(xié)議書的部分義務(wù)。經(jīng)質(zhì)證，程某某對(duì)此組證據(jù)無(wú)異議。
3.房屋檔案查檔證明一份，欲證明2018年4月13日，程某某在看房以后拋開潤(rùn)和公司私自與涉案房屋的原業(yè)主簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成了根本違約。經(jīng)質(zhì)證，程某某對(duì)此份證據(jù)無(wú)異議。
本院對(duì)潤(rùn)和公司提交的上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
程某某就其主張向本院提交證據(jù)如下：
1.《委托購(gòu)買房地產(chǎn)合同》一份，欲證明程某某于2018年3月25日與祁安公司簽訂了委托購(gòu)房合同。經(jīng)質(zhì)證，潤(rùn)和公司對(duì)此份證據(jù)的真實(shí)性有異議，認(rèn)為該證據(jù)顯示的受托方是祁安公司，但合同中沒有其公司的簽章，該合同內(nèi)容與被告程某某、潤(rùn)和公司之間簽訂的《委托購(gòu)房協(xié)議書》的內(nèi)容相背離，協(xié)議書已明確約定，程某某確認(rèn)在此次看房前沒有任何一家房產(chǎn)中介及個(gè)人或關(guān)聯(lián)方向其推薦帶看過(guò)涉案房屋，故潤(rùn)和公司懷疑該份合同的真實(shí)性。
2.《房屋買賣合同》一份，欲證明程某某是通過(guò)祁安公司居間購(gòu)買的涉案房屋。經(jīng)質(zhì)證，潤(rùn)和公司對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性有異議，并表示如果該合同是真實(shí)的，恰能說(shuō)明程某某在4月8日同潤(rùn)和公司看完該房后就瞞著潤(rùn)和公司簽訂了買賣合同，時(shí)間相差不到一天，成交價(jià)也是420000元整，足以證明程某某存在跳單的違約行為，應(yīng)該受到違約懲罰。
3.收條一份，欲證明程某某向祁安公司支付了居間費(fèi)用。經(jīng)質(zhì)證，潤(rùn)和公司對(duì)此份證據(jù)的真實(shí)性有異議，認(rèn)為在程某某與祁安公司簽訂的委托購(gòu)房合同中，沒有該公司的蓋章，雙方未必有真實(shí)的看房意思表示。
本院認(rèn)為，雖然程某某提交的《房屋買賣合同》為復(fù)印件，但其中加蓋了祁安公司的印章，且程某某提交的收條為原件，祁安公司亦在其中蓋章確認(rèn)，故程某某所提交的三份證據(jù)能夠形成較為完整的證據(jù)鏈條，能夠證實(shí)其主張；同時(shí)，潤(rùn)和公司雖對(duì)證據(jù)不予認(rèn)可，但其未能提交確實(shí)充分的證據(jù)證實(shí)該主張，故本院對(duì)程某某提交的上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：程某某為購(gòu)買學(xué)區(qū)房，在“58同城”網(wǎng)站聯(lián)系到潤(rùn)和公司、祁安公司等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為其代找房源信息。2018年3月25日，程某某與祁安公司簽訂《委托購(gòu)買房地產(chǎn)合同》一份，約定祁安公司為程某某尋找適合的房產(chǎn)信息，積極促成房屋交易；在合同中記載的房源中，有一處為巨鷹國(guó)際1-1-1115室房屋，即涉案房屋，程某某及祁安公司的業(yè)務(wù)員高雪在合同中簽字，祁安公司未在其中加蓋印章。2018年4月8日，程某某與潤(rùn)和公司簽訂《委托購(gòu)房協(xié)議書》一份，程某某委托潤(rùn)和公司尋找房源、帶看房及成交后代辦過(guò)戶等事宜，協(xié)議書約定：在甲方（程某某）與賣方簽訂《房地產(chǎn)居間服務(wù)合同》時(shí)，甲方向乙方（潤(rùn)和公司）支付成交額1.5%的委托報(bào)酬；自協(xié)議簽訂之日起甲方不能直接或通過(guò)其他第三方與該房屋的業(yè)主聯(lián)系，甲方因上述行為與業(yè)主達(dá)成任何買賣約定，視為甲方違約，甲方須支付成交額2%的委托報(bào)酬并另行支付成交額3%的違約金，成交價(jià)格按照甲方看房時(shí)的成交售價(jià)為準(zhǔn)；甲方確認(rèn)在此次看房前，沒有一家房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)及個(gè)人及關(guān)聯(lián)方向其推薦和帶看過(guò)上表所列房屋。在看房記錄的表格中，記載的房源為巨鷹國(guó)際1號(hào)樓1115，亦即涉案房屋，價(jià)格為420000元，程某某在及潤(rùn)和公司的業(yè)務(wù)員“小芳”在其中簽字確認(rèn)，潤(rùn)和公司加蓋了合同專用章。2018年4月8日，潤(rùn)和公司、祁安公司的員工分別帶程某某看了涉案房屋。2018年4月9日，程某某在祁安公司的居間下，與案外人徐杰簽訂了《房屋買賣合同》，以420000元的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋并于同日向祁安公司支付了中介費(fèi)2500元。

本院認(rèn)為，潤(rùn)和公司與程某某簽訂的《委托購(gòu)房協(xié)議書》屬于居間合同性質(zhì)，協(xié)議書第四條中約定的五項(xiàng)內(nèi)容，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故《委托購(gòu)房協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定有效。本案中，潤(rùn)和公司主張解除該協(xié)議書，程某某表示同意，屬雙方當(dāng)事人對(duì)解除合同達(dá)成的合意，故該協(xié)議書依法應(yīng)予解除。根據(jù)協(xié)議書的約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件；如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，程某某通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買賣合同成立，亦向該中介公司支付了相應(yīng)的居間費(fèi)用，且潤(rùn)和公司未能證實(shí)其對(duì)涉案房源的掌握、發(fā)布具有擁有唯一性、排他性。因此，程某某并未利用潤(rùn)和公司的信息、機(jī)會(huì)，故其行為不構(gòu)成違約，本院對(duì)潤(rùn)和公司要求程某某給付委托報(bào)酬及違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第九十七條、第四百二十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告大慶市潤(rùn)和商務(wù)服務(wù)有限公司與被告程某某之間簽訂的《委托購(gòu)房協(xié)議書》；
二、駁回原告大慶市潤(rùn)和商務(wù)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)326元，減半收取163元，由大慶市潤(rùn)和商務(wù)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在收到本判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。
（本案所涉幣種均為人民幣）

審判員 孫超

書記員： 魏少廷