上訴人（原審被告）:大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省大慶市高新區(qū)火炬街40號新型產(chǎn)業(yè)孵化器4#樓B區(qū)708室。
法定代表人：尹凡忠，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馬洪峰，男，漢族，大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。
上訴人（原審原告）：吳某某，男，漢族。
委托訴訟代理人：魏永輝，黑龍江油城律師事務(wù)所律師。

上訴人大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下至判決主文部分簡稱為恒大永盛房產(chǎn)）與上訴人吳某某因房屋買賣合同糾紛一案，雙方均不服黑龍江省大慶市龍鳳區(qū)人民法院（2016）黑0603民初2954號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人恒大永盛房產(chǎn)委托訴訟代理人馬洪峰、上訴人吳某某及其委托訴訟代理人魏永輝均到庭參加了法庭調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：一、撤銷黑龍江省大慶市龍鳳區(qū)人民法院（2016）黑0603民初2954號民事判決，改判我方向吳某某支付自2014年9月30日至2014年12月11日的逾期交付違約金5167元；二、本案訴訟費(fèi)用由吳某某負(fù)擔(dān)。理由如下：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。一審法院以“被告負(fù)有書面通知原告辦理房屋交接手續(xù)的通知義務(wù)，但被告在房屋經(jīng)主管部門驗(yàn)收合格的情況下未履行書面通知義務(wù)”以及“該房屋因被告在工程竣工后未按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同約定及時通知原告驗(yàn)收，致交接未能及時實(shí)現(xiàn)，被告負(fù)有責(zé)任”為由，認(rèn)定我方應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。但根據(jù)我方提交的“樓宇情況反饋表”，吳某某在2014年10月17日向我方反饋房屋需要維修整改的意見，可以認(rèn)定為履行房屋驗(yàn)收手續(xù)。合同約定或法律規(guī)定書面通知義務(wù)的目的是為了促使購房人及時驗(yàn)收房屋并接收房屋，即吳某某并未接到任何通知也未影響到吳某某驗(yàn)收房屋及合同的實(shí)際履行。但一審法院僅以我方未書面通知為由認(rèn)定我方承擔(dān)逾期違約責(zé)任是不公平的。一審判決計算違約金有誤。根據(jù)《商品房買賣合同》第九條，逾期不超過180日，自合同約定的最后交房期限的次日起至實(shí)際交付日止……逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交房期限的次日至實(shí)際交付日止，出賣人按日萬分之一向買受人支付已交房款的違約金。補(bǔ)充協(xié)議約定，逾期超過180日，上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%。從條款可以看出，不超過180日與超過180日是選擇適用關(guān)系，不是并列適用，即超過180日的，適用第二款計算總違約金，并按補(bǔ)充協(xié)議約定不超過2%。所以，一審判決計算錯誤，應(yīng)予改正。
吳某某辯稱，答辯意見同我方上訴意見。
吳某某上訴請求：一、撤銷黑龍江省大慶市龍鳳區(qū)人民法院（2016）黑0603民初2954號民事判決第一項、第二項；二、改判恒大永盛房產(chǎn)支付我方違約金53,123元（2年×365×727,716元/10000）（自2014年10月1日至具備交房條件之日）,一審支持27,653元；三、退還已繳納未入住期間取暖費(fèi)用7,479.88元；四、本案訴訟費(fèi)用及實(shí)際支出費(fèi)用由恒大永盛房產(chǎn)負(fù)擔(dān)。理由如下：一審判決認(rèn)定交房時間為2016年11月10日是正確的，但計算違約金有誤。雙方簽訂的《商品房買賣合同》及“補(bǔ)充協(xié)議”約定違約金不得超過購房款2%屬于格式條款，恒大永盛房產(chǎn)在簽訂補(bǔ)充合同時未提示上訴人，未充分解釋說明，一審法院判決違約金不超過購房款的2%無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。恒大永盛房產(chǎn)強(qiáng)迫我方繳納的本案爭議房屋2014年度、2015年度熱力費(fèi)7,479.88元應(yīng)該退還給我方。我方未入住期間的取暖費(fèi)應(yīng)該由恒大永盛房產(chǎn)承擔(dān)。
恒大永盛房產(chǎn)辯稱，一、按交樓程序及合同約定，業(yè)主驗(yàn)房可以視為接收房屋。交樓流程為：通知業(yè)主收樓→業(yè)主交費(fèi)→業(yè)主驗(yàn)房→問題整改→是否整改完成→整改完畢辦理入住。從交樓流程圖可以看出，業(yè)主驗(yàn)房的前置條件為通知業(yè)主收樓，若業(yè)主沒有收到書面或電話通知，業(yè)主從何得知我單位已具備交付條件，又如何按原審證據(jù)“樓宇情況反饋表”規(guī)定的程序向我單位反饋房屋質(zhì)量問題。也就是說，業(yè)主驗(yàn)房時已知道該房屋開始交付，業(yè)主只是出于對自己有利的角度才拒絕承認(rèn)收到交樓通知。根據(jù)《商品房買賣合同》第15頁對第十一條補(bǔ)充：“買受人在接收房屋時，除房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表》認(rèn)為不得交付的情形等其他嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題外，不得以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕接收房屋，否則，從出賣人書面通知的買受人辦理房屋交接手續(xù)之日起，視為出賣人已經(jīng)交付房屋……買受人主張房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題或存在其他嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)取得黑龍江省有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)出具的質(zhì)量檢測結(jié)論性鑒定意見，否則視為不存在該質(zhì)量問題”。業(yè)主在驗(yàn)房后拒絕接收房屋，但并未按合同約定提供相應(yīng)的質(zhì)量檢測結(jié)論性鑒定意見，所以業(yè)主拒絕接收房屋或拒絕承認(rèn)接收不具有產(chǎn)生房屋交付延期的法律效果。一審法院以“被告負(fù)有書面通知原告辦理房屋交接手續(xù)的法定通知義務(wù)，但被告在房屋經(jīng)主管部門驗(yàn)收合格的情況下未履行書面通知義務(wù)”以及“該房屋因被告在工程竣工后未按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定及時通知原告驗(yàn)收，致交接未能及時實(shí)現(xiàn)，被告負(fù)有責(zé)任”為由，認(rèn)定我單位應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任，但根據(jù)提交的證據(jù)“樓宇情況反饋表”可以表明，業(yè)主在2014年10月17日向我單位反饋房屋需要維修整改的意見，可以認(rèn)定為履行房屋驗(yàn)收手續(xù)，合同約定或法律規(guī)定書面通知義務(wù)的目的是為了促使購房人及時驗(yàn)收并接收房屋，那么即使業(yè)主未接到任何通知，也未影響業(yè)主驗(yàn)收房屋，也不影響合同的實(shí)際履行。但一審法院僅以我單位未書面通知為由，就認(rèn)定由我單位承擔(dān)逾期違約責(zé)任，是不公平的。二、業(yè)主與我單位一直圍繞房屋質(zhì)量問題整改多次接觸，不應(yīng)繼續(xù)以書面通知作為交付的必要條件。根據(jù)證據(jù)“樓宇情況反饋表”，業(yè)主于2014年10月針對房屋質(zhì)量提出若干問題要求我單位整改，我單位整改完成后與業(yè)主多次接觸，業(yè)主于2015年在樓宇情況反饋表簽字對整改情況進(jìn)行確認(rèn)，在整個交涉過程中，我單位與業(yè)主之間的爭議都是在圍繞房屋質(zhì)量問題是否全部整改，我單位數(shù)次通知也是表明整改完成請業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，在這種情況下，如果仍要按合同約定要求我單位發(fā)送書面通知并不合理，因?yàn)榫邆浣桓稐l件的時間節(jié)點(diǎn)，我單位尚在維修整改房屋，若此時書面通知，將導(dǎo)致業(yè)主的情緒對抗，而且雙方針對房屋維修整改的確認(rèn)可以視為房屋交付的一種方式。同時，收房的書面通知屬于合同的附隨義務(wù)，即使我單位未書面通知業(yè)主，也不代表我單位交付違約，在此期間雙方一直處理房屋質(zhì)量整改問題，并不是我方拒絕交付或無法交付，僅僅單純的強(qiáng)調(diào)書面通知，就要求我單位承擔(dān)逾期違約責(zé)任，相當(dāng)于擴(kuò)大了我方責(zé)任。另外，業(yè)主未收到收房通知，也并不影響業(yè)主對房屋的正常接收、驗(yàn)收及整改，并沒有造成業(yè)主的任何損失，而業(yè)主也沒有針對未收到收房通知提出過任何異議或避免損失的任何措施，從而我單位也不應(yīng)僅僅因?yàn)槲窗l(fā)收房通知就承擔(dān)違約責(zé)任。三、一審判決計算違約金有誤。根據(jù)《商品房買賣合同》第九條，逾期不超過180日，自合同約定的最后交房期限的次日起至實(shí)際交付日止……逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交房期限的次日至實(shí)際交付日止，出賣人按日萬分之一向買受人支付已交房款的違約金。補(bǔ)充協(xié)議約定，逾期超過180日，上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%。從條款可以看出，不超過180日與超過180日是選擇適用關(guān)系，不是并列適用，即超過180日的，適用第二款計算總違約金，并按補(bǔ)充協(xié)議約定不超過2%。所以，一審判決計算錯誤，應(yīng)予改正。
吳某某向一審法院起訴請求：一、恒大永盛房產(chǎn)承擔(dān)商品房買賣合同中關(guān)于延期交房的違約責(zé)任；二、恒大永盛房產(chǎn)支付違約金（自2014年10月1日起至具備交房條件之日止）總計53,123元（2年×365×727,716元/10000）；三、恒大永盛房產(chǎn)退還已繳納未入住期間即2014年的取暖費(fèi)3240.88元，2015年取暖費(fèi)4239元，退還2015、2016兩年的物業(yè)管理費(fèi)各2831元，共計13,141元并承擔(dān)案件的受理費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年5月15日，吳某某與恒大永盛房產(chǎn)簽訂商品房買賣合同，吳某某購買恒大永盛房產(chǎn)位于恒大綠洲住宅小區(qū)11號高層住宅樓2單元020104號樓房一套，房屋價款為人民幣727，716元。合同主要內(nèi)容是：雙方就房屋交付期限在合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；雙方就房屋交接方式在合同第是十一條約定，商品房達(dá)到交付適用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或證明文件不全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；雙方就出賣人逾期交房的違約責(zé)任在合同第九條約定，逾期不超過180日，自合同約定的最后交房期限的次日起至實(shí)際交付日止，出賣人按日萬分之一向買受人支付已交房款的違約金，逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交房期限的次日起至實(shí)際交付日止，出賣人按日萬分之一向買受人支付已交房款的違約金；雙方在合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第六條約定，逾期超過180日，買受人要求繼續(xù)履行協(xié)議的，上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%。合同訂立后，吳某某先后分兩次向恒大永盛公司繳納購房款367,716元、360,000元，合計人民幣727,716元。2016年11月10日，吳某某向金碧物業(yè)有限公司大慶分公司繳納物業(yè)管理費(fèi)5,650.35元，吳某某繳納2014年、2015年的取暖費(fèi)7479元。另查，2013年8月1日，恒大永盛房產(chǎn)承建的大慶恒大綠洲首期11號樓通過工程竣工驗(yàn)收。2013年11月6日，該樓房通過電梯運(yùn)行驗(yàn)收。一審法院認(rèn)為，吳某某與恒大永盛房產(chǎn)簽訂的商品房買賣合同，雙方主體合格，意思表示真實(shí)，約定內(nèi)容不違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，該合同依法成立，合法有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定行使權(quán)力，履行義務(wù)。本案爭議的焦點(diǎn)系恒大永盛房產(chǎn)是否逾期交房構(gòu)成違約。一、關(guān)于恒大永盛房產(chǎn)是否依約按時交付房屋問題：雙方在合同中明確約定，經(jīng)商品房驗(yàn)收合格后，出賣人應(yīng)在2014年9月30日前將符合合同約定的房屋交付買受人使用。雙方在合同第十一條就房屋交接方式進(jìn)行了約定，恒大永盛房產(chǎn)在該房屋驗(yàn)收合格后已具備法定的交房條件，根據(jù)建設(shè)部《商品房買賣合同說明》第十一條：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)……”。恒大永盛房產(chǎn)負(fù)有書面通知吳某某辦理房屋交接手續(xù)的法定通知義務(wù)。但恒大永盛房產(chǎn)在房屋經(jīng)主管部門驗(yàn)收合格的情況下未履行書面通知義務(wù)，雖在庭審中主張以郵寄方式向吳某某發(fā)出《交樓通知書》，但未出具相關(guān)證據(jù)佐證，吳某某亦對恒大永盛房產(chǎn)已履行通知義務(wù)的主張予以否認(rèn)，所以恒大永盛房產(chǎn)主張其已按合同約定期限向吳某某交付房屋沒有依據(jù)，不能認(rèn)定吳某某收到恒大永盛房產(chǎn)的《交樓通知書》進(jìn)而驗(yàn)收房屋的事實(shí)；二、關(guān)于被恒大永盛房產(chǎn)是否逾期交房問題：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彪m然吳某某、恒大永盛房產(chǎn)對房屋交付時間進(jìn)行了明確約定，但該房屋因恒大永盛房產(chǎn)在工程竣工后未按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同約定及時通知吳某某驗(yàn)收，致交接未能及時實(shí)現(xiàn)，恒大永盛房產(chǎn)負(fù)有責(zé)任。根據(jù)對房屋的轉(zhuǎn)移占有即視為交付使用的規(guī)定，吳某某在2016年11月10日交納供暖、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用后，取得房屋鑰匙，可視為其對該房屋的實(shí)際占有，被告也在庭審中對原告于2016年11月10日接房入住的時間未持異議，可以認(rèn)定吳某某接收房屋的實(shí)際時間為2016年11月10日。雙方在合同第九條對逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定：逾期交房時間不超過180日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，據(jù)此可以認(rèn)定恒大永盛房產(chǎn)逾期交房時間為：自2014年10月1日至2016年11月10日；三、關(guān)于違約金計算問題：根據(jù)合同第九條，逾期不超過180日，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，恒大永盛房產(chǎn)應(yīng)支付的違約金為:727,716元×180×1/10000=13,099元。根據(jù)合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第六條：逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行協(xié)議的，上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%。據(jù)此約定計算房屋總價的2%為：727,716元×2%=14,554元。因恒大永盛房產(chǎn)逾期180天后的違約金數(shù)額明顯超過房屋總價的2%，故依合同約定確定恒大永盛房產(chǎn)逾期180日后的違約金為14,554元，以上違約金合計27,653元；四、關(guān)于吳某某請求返還物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)問題：因該筆費(fèi)用屬于針對熱力、物業(yè)公司的另一權(quán)利義務(wù)關(guān)系，吳某某可另行起訴主張權(quán)利。綜上，恒大永盛房產(chǎn)未按合同約定的期限按時交付房屋，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，并按約定向吳某某支付違約金，故對吳某某訴訟請求合理部分予以支持。恒大永盛房產(chǎn)關(guān)于房屋經(jīng)驗(yàn)收合格、具備交房條件的辯解，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，予以采納。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款的規(guī)定，判決：一、恒大永盛房產(chǎn)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任，支付吳某某違約金27,653元，于判決生效后十日內(nèi)履行；二、駁回吳某某的其他訴訟請求。如恒大永盛房產(chǎn)未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1195元，吳某某承擔(dān)645元，減半收取322.5元，恒大永盛房產(chǎn)承擔(dān)550元，減半收取275元。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
恒大永盛房產(chǎn)提交如下證據(jù)：大慶恒大綠洲-房屋維修確認(rèn)表，大慶恒大綠洲-業(yè)主回訪情況反饋表復(fù)印件一份（經(jīng)與原件核對一致），欲證明：恒大永盛房產(chǎn)與吳某某多次就房屋質(zhì)量問題整改進(jìn)行磋商，且在整改期間，恒大永盛房產(chǎn)房屋已經(jīng)具備交付條件，吳某某對房屋整改情況的確認(rèn)相當(dāng)于接收房屋及對房屋的認(rèn)可。吳某某質(zhì)證稱，對真實(shí)性無異議，對證明內(nèi)容有異議；該證據(jù)充分證明涉案房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，結(jié)合我方一審提交的防火通知書，恒大公司提示證明及我方繳納的物業(yè)費(fèi)票據(jù)，能夠證明我方實(shí)際收房時間是2016年11月10日。本院認(rèn)為，該兩份證據(jù)材料能反映涉案房屋在2015年7月31日，仍存在諸多需要維修的問題，但無法證明恒大永盛房產(chǎn)實(shí)際交房的時間，故僅對該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，但對恒大永盛房產(chǎn)欲證明的問題不予采信。
吳某某提交收樓手續(xù)辦理流程表復(fù)印件一份（從金碧物業(yè)公司復(fù)印的），欲證明交房時間是2016年11月10日。恒大永盛房產(chǎn)質(zhì)證稱，對真實(shí)性有異議，該證據(jù)為復(fù)印件無法核實(shí)其真實(shí)性，及該文件簽署日期是否是當(dāng)時填寫，且該流程表并不能說明吳某某的房屋是在2016年11月10日才具備交付條件，而是吳某某于2016年11月10日才到我單位辦理收樓，實(shí)際上該房屋已由吳某某在2015年即確認(rèn)整改完畢，具備交付條件，只是遲遲未來收樓而已。本院認(rèn)為，本證據(jù)雖然為復(fù)印件，當(dāng)能夠與吳某某向一審提交的相關(guān)證據(jù)相互佐證，故本院予以采信。
二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)吳某某與恒大永盛房產(chǎn)雙方訴辯意見，總結(jié)爭議焦點(diǎn)如下：1.恒大永盛房產(chǎn)實(shí)際交房日期。2.恒大永盛房產(chǎn)逾期交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金的計算方式。3.吳某某已交納的2014年、2015年取暖費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由恒大永盛房產(chǎn)退還。
關(guān)于恒大永盛房產(chǎn)是否逾期交房的問題。本院認(rèn)為，吳某某與恒大永盛房產(chǎn)簽訂的涉案《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行自己的相應(yīng)義務(wù)，吳某某已按照合同約定給付全部購房款，但恒大永盛公司未按照《商品房買賣合同》約定于2014年9月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合合同約定的商品房交付吳某某使用，恒大永盛房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。恒大永盛房產(chǎn)雖然主張其已在合同約定的交付期限內(nèi)向吳某某郵寄相關(guān)書面接房通知，但其并未提供其他證據(jù)證實(shí)吳某某已收到該通知，故對該主張本院不予支持。關(guān)于恒大永盛房產(chǎn)提出的，通過《大慶恒大綠洲-房屋維修確認(rèn)表》與《大慶恒大綠洲-業(yè)主回訪情況反饋表》能夠證實(shí)其已經(jīng)在2014年12月11日內(nèi)向吳某某實(shí)際交付的主張，本院認(rèn)為該兩份維修證明，僅能證明涉案房屋的維修情況，并不能證實(shí)恒大永盛房產(chǎn)按照合同約定的方式與流程向吳某某交付房屋，故對該主張本院不予支持。關(guān)于恒大永盛房產(chǎn)實(shí)際交付房屋的時間，本院認(rèn)為，根據(jù)吳某某在一審中提供能夠證明其交納供暖、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用后，取得房屋鑰匙的時間為2016年11月10日，故一審法院認(rèn)定恒大永盛房產(chǎn)的實(shí)際交房時間應(yīng)為2016年11月10日正確，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于違約金具體數(shù)額問題。本院認(rèn)為，雙方就出賣人逾期交房的違約責(zé)任在《商品房買賣合同》第九條約定，“逾期不超過180日，自合同約定的最后交房期限的次日起至實(shí)際交付日止，出賣人按日萬分之一向買受人支付已交房款的違約金，逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交房期限的次日起至實(shí)際交付日止，出賣人按日萬分之一向買受人支付已交房款的違約金”，雙方在合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第六條約定，“雙方同意本合同第九條補(bǔ)充如下，逾期超過180日，買受人要求繼續(xù)履行協(xié)議的，上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%?！?，故根據(jù)雙方合同約定，逾期交房違約金計算方式應(yīng)為，每逾期一天，出賣人按房屋總價款的日萬分之一向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，但最高不超過房屋總價的2%，“上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%”的約定是對整體逾期交房違約金數(shù)額的限定，并不是僅對超過180天之外的逾期交房違約金數(shù)額的限定。一審法院將“上述逾期交房違約金支付比例最高不超過房屋總價的2%”的約定認(rèn)定為僅是對180天之外的逾期交房違約金數(shù)額的限定并與180天內(nèi)的違約金疊加計算，屬認(rèn)定錯誤，應(yīng)予糾正。綜上，恒大永盛房產(chǎn)應(yīng)給付的逾期交房違約金應(yīng)為727,716元×2%=14,554元[逾期交房違約金按照主合同計算方式應(yīng)為772天(交房日期2014年9月30日的次日起至實(shí)際交房時間2016年11月10日止，共計772天)×727,716元的日萬分之一=56,180元，已超過727,716元×2%=14,554元，故逾期交房違約金應(yīng)為14,554元]。
關(guān)于吳某某已交納的2014年、2015年取暖費(fèi)7,479.88元是否應(yīng)當(dāng)由恒大永盛房產(chǎn)退回的問題。本院認(rèn)為，涉案房屋在2014年、2015年兩年內(nèi)并未交付吳某某使用，該費(fèi)用由恒大永盛房產(chǎn)收取，應(yīng)當(dāng)由恒大永盛房產(chǎn)承擔(dān)，故恒大永盛房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將2014年、2015年取暖費(fèi)7,479.88元退還吳某某。
綜上所述，恒大永盛房產(chǎn)的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；吳某某的上訴請求部分成立，應(yīng)予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，判決結(jié)果錯誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省大慶市龍鳳區(qū)人民法院（2016）黑0603民初2954號民事判決；
二、大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任，支付吳某某違約金14,544元，并返還吳某某繳納的2014年、2015年采暖期的采暖費(fèi)用7,479.88元，以上合計22,023.88元，于本判決生效后十五日內(nèi)履行；
三、駁回吳某某其他訴訟請求。
如恒大永盛房產(chǎn)未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
上訴人大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)交的二審案件受理費(fèi)362元、上訴人吳某某預(yù)交的二審案件受理費(fèi)624元，共計986元，由上訴人大慶市恒大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)674元，由吳某某承擔(dān)312元。
本判決為終審判決。

審判長　　周鐵峰 審判員　　孫文斌 審判員　　楊社娟

書記員：趙博 附相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： （二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；