上訴人（原審被告）大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)乘風(fēng)莊南二路東湖B15號商服樓市場內(nèi)部大廳。
法定代表人王斌，該公司經(jīng)理。
委托代理人馬躍，黑龍江鴻大律師事務(wù)所律師。
委托代理人王喜文，黑龍江鴻大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號。
法定代表人屠玉龍，該公司經(jīng)理。
委托代理人閆和軍，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。

上訴人大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司與被上訴人大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案，原審被告大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司不服黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)人民法院(2015)讓乘商初字第307號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2003年6月19日，出租方即大慶油田房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司資產(chǎn)運(yùn)營中心與承租方即大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司簽訂房屋租賃合同，合同約定：出租方將座落于乘風(fēng)莊南二路B15市場內(nèi)部大廳二層共6000平方米，租賃給承租方使用，租賃期限自2003年9月1日至2013年8月31日止。房屋租金按照第一年300000元，第二年400000元，第三年至協(xié)議期滿500000元交付，承租方于本合同生效之日向出租方支付300000元，租金按年計(jì)算，由承租方于每年的8月31日交付承租方。承租方逾期不交租金的，每逾一日，甲方按月租金3%向乙方加收滯納金。落款處出租方大慶油田房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司資產(chǎn)運(yùn)營中心加蓋公章，代表王吉江簽字，承租方大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司的代表王斌簽字。被告依約交付了第一年的租金300000元、第二年的租金400000元、第三年至第五年的租金共1500000元，但自2008年8月31日起被告未交付房租且一直使用該房屋，故原告訴至法院，請求判令解除《房屋租賃合同》，被告立即遷出房屋，向原告返還房屋；要求被告給付拖欠的租金3500000元（2008年9月1日至2015年8月31日，共計(jì)7年，每年租金50萬元）；要求被告承擔(dān)違約金1500000元[每月的違約金是37500元（按合同約定月租金50萬元除12個(gè)月的3%乘30天是37500元）乘以88個(gè)月（2008年9月1日至2015年12月31日）的違約金，合計(jì)是330萬元，原告向被告主張40個(gè)月的違約金，也就是150萬元；訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原審法院認(rèn)為：原告、被告簽訂的房屋租賃合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，原告將房屋交付被告使用，被告應(yīng)按照合同約定按時(shí)履行給付原告租金的義務(wù)。被告在答辯中辯解，與被告簽約的主體是大慶油田房屋建設(shè)開發(fā)有限公司資產(chǎn)運(yùn)營中心，原告不是適格主體，庭審中原告提交原告公司變更登記檔案、商品房注冊證，證明大慶石油管理局房屋建設(shè)開發(fā)有限公司變更為大慶油田房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，最后變更為大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，涉案房屋是原告開發(fā)建設(shè)，具有合法的建設(shè)手續(xù)。經(jīng)查，原告證明的事實(shí)與事實(shí)相符，本院對原告證明的事實(shí)予以確認(rèn)，大慶油田房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司資產(chǎn)運(yùn)營中心系原告的下屬單位，沒有訴訟主體資格，故原告為適格合同主體，有權(quán)向被告主張合同權(quán)利。《房屋租賃合同》中約定租賃期限截止于2013年8月31日，租賃期滿后被告在繼承使用租賃物，原告未提出異議，該租賃合同為不定期合同繼承有效，原告向本院提起訴訟之日為異議之日，原告要求解除《房屋租賃合同》的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院依法支持。原告要求被告支付租金數(shù)額問題，庭審中原告自認(rèn)被告第一年交付300000元（2003年9月1日至2004年8月30日），第二年交付400000元（2004年9月1日至2005年8月30日），第三年至第五年交付1500000元（2005年9月1日至2008年8月31日），被告辯稱除了原告承認(rèn)的被告已交納租金的情況之外，被告又交納了2008年9月1日至2009年8月31日的租金50萬元，根據(jù)被告提交2008年8月26日原告發(fā)出的催款通知單記載，被告2008年8月25日交納的500000元是2007年9月1日至2008年9月1日期間的租賃費(fèi)用，本院對被告的辯解不予支持，原告要求被告支付從2008年9月1日至2015年8月31日的租金3500000元（500000元×7年）的訴訟請求，本院予以支持。原告要求被告支付違約金1500000元的訴訟請求，因被告未按合同約定履行支付租金，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定支付違約金，但被告主張違約金1500000元過高于相應(yīng)損失，請法院依法予以調(diào)整，根據(jù)相關(guān)法律解釋的規(guī)定，違約金以實(shí)際損失為基準(zhǔn)，經(jīng)審查，出租人實(shí)際損失無法確定，故以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍為限，原告要求的違約金數(shù)額未超過此限，故予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第二百三十六條之規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告大慶油田房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司于二零零三年六月十九日簽訂的《房屋租賃合同》于二零一五年十月二十八日解除；二、被告大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將承租的原告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的房屋返還給原告；三、被告大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司租金3500000元（2008年9月1日至2015年8月31日的租金）；四、被告大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司違約金1500000元。案件受理費(fèi)46900元由被告承擔(dān)。
二審查明的事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為：本案系房屋租賃合同糾紛，租賃合同合法有效，雙方應(yīng)依合同約定履行義務(wù)，上訴人違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案的爭議焦點(diǎn)是：一審判決上訴人給付被上訴人1500000元違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整的問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，在違約金過高且當(dāng)事人請求調(diào)整時(shí)，人民法院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合衡量合同履行程度及當(dāng)事人的過錯，預(yù)期利益等因素綜合調(diào)整違約金數(shù)額。本案因被上訴人的實(shí)際損失無法確定，一審法院參照同期同類銀行貸款利率，適當(dāng)調(diào)整違約金數(shù)額，支持被上訴人主張的1500000元違約金并無不當(dāng)，上訴人上訴主張按2008年同期同類銀行貸款（5年以上）利率7.74%/年，并上調(diào)30%計(jì)算違約金，本院認(rèn)為，被上訴人自2008至合同期滿一直未履行支付租金的義務(wù)，即使依據(jù)該方法計(jì)算違約金，截至本判決之日，貸款利息損失數(shù)額也高于1500000元，因此，被上訴人主張違約金過高沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)18300.00元，由上訴人大慶市萬福隆經(jīng)貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　周廣彬 審判員　　李艷艷 審判員　　崔明威

書記員：張博 附本案相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： （一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定。