陳正平
汪幫華（湖北維佳律師事務(wù)所）
大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司
呂細(xì)送（湖北大冶義誠法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告）陳正平。
委托代理人汪幫華，湖北維佳律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司，住所地大冶市觀山東路（香格里拉家園）。
法定代表人曹祥斌，系該公司經(jīng)理。
委托代理人呂細(xì)送，大冶市義誠法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人陳正平因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第02868號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。
現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2011年10月18日，大冶市中意物業(yè)管理有限公司與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，為怡景花苑小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，各業(yè)主在每月10日左右按每月0.5元／㎡收取物業(yè)管理費(fèi)，逾期則按5％支付違約金。
2012年8月30日，經(jīng)大冶市怡景花苑業(yè)主委員會同意，大冶市中意物業(yè)管理有限公司退出對該小區(qū)的物業(yè)管理，并委托大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理和收取此前各業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費(fèi)。
其中，陳正平系怡景花苑小區(qū)業(yè)主，購置了座落于大冶市新冶大道怡景花苑4－5號樓C棟1－2號、2－2號門面，面積合計(jì)339.26㎡。
除已交納部分物業(yè)管理費(fèi)外，陳正平仍欠繳前期物業(yè)管理費(fèi)計(jì)3064.68元。
2012年9月1日，大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會訂立《物業(yè)管理委托合同》。
合同約定，大冶市怡景花苑小區(qū)各業(yè)主每年向大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)管理費(fèi)，其中門面物業(yè)管理費(fèi)按每月1元／㎡交納，逾期則按日2‰支付滯納金。
陳正平除已交納部分物業(yè)管理費(fèi)外，又拖欠物業(yè)管理費(fèi)計(jì)9218.88元。
經(jīng)催告后，陳正平拖欠未付。
故大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司訴至法院，要求陳正平交納拖欠物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)12283.56元，并支付滯納金4977元。
原審判決認(rèn)為:大冶市怡景花苑業(yè)主委員會與大冶市中意物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》和與大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》均是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，兩份合同已依法成立。
陳正平系該小區(qū)業(yè)主，受該合同約束，應(yīng)按合同約定履行自身的義務(wù)。
大冶市中意物業(yè)管理有限公司經(jīng)大冶市怡景花苑業(yè)主委員會同意退出對該小區(qū)的物業(yè)管理，并委托大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理和收取此前各業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費(fèi)，亦不違反法律的規(guī)定，予以認(rèn)可。
上述二物業(yè)管理有限公司已依約履行了義務(wù)，陳正平欠繳物業(yè)管理費(fèi)計(jì)12283.56元，已構(gòu)成違約。
陳正平所欠前期物業(yè)管理費(fèi)按合同約定的5％計(jì)算違約金為153.23元。
大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理委托合同》后，雙方約定逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的按日2‰支付滯納金，該滯納金實(shí)屬違約金性質(zhì)，陳正平違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
因大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司只要求陳正平承擔(dān)2540元違約金，予以支持。
陳正平辯稱其已將上述房屋出租，大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司應(yīng)直接向承租戶收取物業(yè)管理費(fèi)的抗辯意見，因合同無明確約定，不予采納。
陳正平另提出大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司主張兩年以前的物業(yè)管理費(fèi)已超過法定訴訟時(shí)效期間的抗辯事由，因欠繳物業(yè)管理費(fèi)屬持續(xù)性行為，法院亦不予認(rèn)可。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?的規(guī)定，判決:一、陳正平于判決生效之日起十日內(nèi)支付大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)12283.56元、違約金2693.23元，合計(jì)人民幣14976.79元；二、駁回大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
宣判后，陳正平不服，向本院提起上訴稱:原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。
其一，原審審理過程以及大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司的訴稱中從未出現(xiàn)大冶市中意物業(yè)管理有限公司，原審判決認(rèn)定大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司接受大冶市中意物業(yè)管理有限公司的委托，進(jìn)行物業(yè)管理并收取2012年9月1日之前的欠繳物業(yè)費(fèi)，沒有任何事實(shí)依據(jù)。
其二，即使前述委托關(guān)系成立，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，委托人應(yīng)以受委托人的名義從事委托事務(wù)，收取前期物業(yè)費(fèi)其只能向大冶市中意物業(yè)管理有限公司繳納，而不應(yīng)當(dāng)是大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司收取。
故大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司要求其支付前期下欠物業(yè)費(fèi)的主體不適格。
其三，選聘大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司為怡景花苑小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并未依法通過過半數(shù)業(yè)主同意。
在其已帶大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司直接找房屋承租人或使用人，并交代由承租人或使用人直接向大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司繳納物業(yè)費(fèi)用的情況下，大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司不應(yīng)該只起訴其。
同時(shí)，在業(yè)主委員會沒有督促其繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司直接向法院起訴其，違反了法定程序。
故原審判決違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?、第四十二條 ?、第六十七條 ?之規(guī)定。
其四，其房屋本已出租給他人使用，在有承租人承租的數(shù)年期間，大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司從不上門催繳，現(xiàn)承租人不再承租，就向其主張，根據(jù)合同約定物業(yè)費(fèi)提前一年收取，也就是說2013年收取的是2014年費(fèi)用，故歸2014年之前費(fèi)用已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效期間。
綜上，請求二審法院撤銷原判，駁回大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司的全部訴訟請求。
大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司辯稱:怡景花苑小區(qū)前期物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)商委托大冶市中意物業(yè)管理有限公司進(jìn)行。
房屋開發(fā)完成后，大冶市怡景花苑業(yè)主委員會與其公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，該合同合法有效。
其公司向大冶市中意物業(yè)管理有限公司支付了本應(yīng)由拖欠業(yè)主支付的前期物業(yè)管理費(fèi)，故大冶市中意物業(yè)管理有限公司委托其公司對前期拖欠物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行收取。
其公司接管物業(yè)后提供了服務(wù)，原審判決之后，陳正平再告訴其向物業(yè)使用人或承租人收取物業(yè)費(fèi)，所以其當(dāng)時(shí)起訴陳正平并無不當(dāng)。
其公司與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會簽訂合同是30年，陳正平拖欠物業(yè)費(fèi)的行為具有連續(xù)性，故其主張權(quán)利并未超過訴訟時(shí)效期間。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院認(rèn)為:物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，這是市場經(jīng)濟(jì)條件下等價(jià)有償原則的體現(xiàn)。
怡景花苑小區(qū)前期物業(yè)由大冶市中意物業(yè)管理有限公司提供，后該公司退出，大冶市怡景花苑業(yè)主委員會于2012年9月1日與大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。
大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司從2012年9月1日接管物業(yè)后，結(jié)清了業(yè)主原拖欠大冶市中意物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理費(fèi)，大冶市中意物業(yè)管理有限公司將其本應(yīng)收取的業(yè)主原拖欠的物業(yè)管理費(fèi)轉(zhuǎn)移給大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司，屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，并且該債權(quán)轉(zhuǎn)讓得到了大冶市怡景花苑業(yè)主委員會的認(rèn)可，故陳正平提出大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司無權(quán)收取2012年9月1日前物業(yè)管理費(fèi)的上訴理由不能成立。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)232元，由陳正平負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，這是市場經(jīng)濟(jì)條件下等價(jià)有償原則的體現(xiàn)。
怡景花苑小區(qū)前期物業(yè)由大冶市中意物業(yè)管理有限公司提供，后該公司退出，大冶市怡景花苑業(yè)主委員會于2012年9月1日與大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。
大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司從2012年9月1日接管物業(yè)后，結(jié)清了業(yè)主原拖欠大冶市中意物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理費(fèi)，大冶市中意物業(yè)管理有限公司將其本應(yīng)收取的業(yè)主原拖欠的物業(yè)管理費(fèi)轉(zhuǎn)移給大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司，屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，并且該債權(quán)轉(zhuǎn)讓得到了大冶市怡景花苑業(yè)主委員會的認(rèn)可，故陳正平提出大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司無權(quán)收取2012年9月1日前物業(yè)管理費(fèi)的上訴理由不能成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)232元，由陳正平負(fù)擔(dān)。

審判長：劉紅斌
審判員：柴卓
審判員：南又春

書記員：黃顯珠