原告（反訴被告）:夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人:郝占軍，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)牡丹江事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）:牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市愛民區(qū)新華路281號。
法定代表人:李洪山，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:譚凱煥，黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）夏某某與被告（反訴原告）牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華新公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月21日立案后，依法適用簡易程序，后因本案雙方當(dāng)事人爭議較大，本案于2016年6月14日依法變更為普通程序，于2016年7月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏某某的委托訴訟代理人郝占軍、被告華新公司的委托訴訟代理人譚凱煥到庭參加訴訟。2016年7月11日至2016年11月9日，原、被告庭外和解未果，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
夏某某向本院提出訴訟請求：1.依法確認(rèn)原、被告于2008年11月3日簽訂的商品房買賣合同合法有效；2.依法判令被告立即辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書；3.依法判令被告支付違約金26686.56元（逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金，計算時間為2009年1月至2016年4月）；4.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由，原告于2008年11月3日與被告簽訂了商品房買賣合同，原告出資購買了被告開發(fā)建設(shè)的XX小區(qū)綜合樓2棟2單元020402號房屋，原告于簽訂合同當(dāng)日以現(xiàn)金形式支付房款111194元。被告于2008年11月3日就涉案商品房在牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處進(jìn)行了備案登記，并且辦理了涉案房屋的預(yù)告登記。但經(jīng)原告多次要求被告協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記，均遭到被告的無任何理由的拒絕。故原告訴至法院，請求如上。
華新公司辯稱:因案外人趙廣濤給被告進(jìn)行電照配套工程施工，被告與趙廣濤協(xié)商用本案爭議房抵頂部分工程款，按趙廣濤的要求，被告就本案爭議房屋與原告簽訂了商品房買賣合同，并開具發(fā)票，后因被告與趙廣濤對工程未進(jìn)行結(jié)算，故本案涉案房屋沒有實(shí)際抵頂工程款，原告也沒有按合同約定支付購房款，故請求法院依法駁回原告訴訟請求。
反訴原告華新公司反訴稱：1.依法判令解除反訴原告與反訴被告簽訂的商品房買賣合同；2.反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。反訴的事實(shí)及理由與反訴原告在本訴中陳述的答辯意見相同。
反訴被告夏某某辯稱：1.反訴原告要求解除商品房買賣合同已超過一年的訴訟時效；2.趙廣濤是否用本案爭議房屋抵頂工程款與反訴被告沒有任何關(guān)系，反訴被告并不知道這一情況，但反訴被告向反訴原告交納了購房款，并簽訂了房屋買賣合同，因此反訴原告與反訴被告的買賣關(guān)系成立，其商品房買賣合同合法有效。
本案的爭議焦點(diǎn)：1.原、被告簽訂的商品房買賣合同是否合法有效；2.被告是否應(yīng)繼續(xù)履行商品房買賣合同，為原告辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)證照；3.如該合同有效，被告在履行合同過程中是否存在違約行為，是否應(yīng)支付相應(yīng)的違約金；5.原、被告簽訂的商品房買賣合同是否存在應(yīng)予解除的情形，如應(yīng)解除，是否已過除斥期間。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
原告夏某某舉示證據(jù)1.商品房買賣合同復(fù)印件（與原件核對無異）1份、發(fā)票復(fù)印件（與原件核對無異）1份。證明2008年11月3日夏某某到被告處購買商品房，并與被告簽訂了商品房買賣合同，同日向被告交納房款111194元，證明雙方的買賣關(guān)系成立，合同是合法有效的。本院認(rèn)為，該組證據(jù)形式要件真實(shí)有效、來源合法且與本案具有關(guān)聯(lián)性，故本院對該份證據(jù)予以確認(rèn)。
證據(jù)2.（2009）愛刑初字第135號案件第二次庭審筆錄復(fù)印件1份（該份證據(jù)系本院依原告申請自本院檔案室調(diào)?。ＷC實(shí)趙廣濤已經(jīng)和被告公司進(jìn)行了結(jié)算，趙廣濤說頂房子，又說沒得到房子，不排除被告用房子抵頂工程款的問題。本院認(rèn)為，該份證據(jù)系本院依原告申請自本院檔案室調(diào)取，來源合法且與本案有關(guān)聯(lián)性，故對該份證據(jù)的形式要件本院予以確認(rèn)，關(guān)于涉案房屋是否系被告用于抵頂工程款及如抵頂工程款是否影響原、被告商品房買賣關(guān)系成立的問題，本院將綜合全案予以論述，故在此不再贅述。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時生效。原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，原、被告因履行該合同發(fā)生爭議，故本案案由應(yīng)確定為商品房銷售合同糾紛。
本案原、被告簽訂的商品房買賣合同系經(jīng)原、被告簽字、蓋章并經(jīng)牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處辦理了備案登記的正式商品房買賣合同，且被告為原告出具了正式的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。經(jīng)庭審調(diào)查，原、被告不存在借貸等其他法律關(guān)系，該合同亦不存在致合同無效的情形，故原、被告簽訂的該合同合法有效，原、被告應(yīng)按該合同約定履行各自義務(wù)。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)產(chǎn)、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此原告欲取得該案房屋的完全物權(quán)除占有、使用涉案房屋外，還應(yīng)辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記、取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。故涉案房屋已具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書條件，原告主張被告協(xié)助原告辦理涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書，本院予以支持。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買賣合同是否應(yīng)予以解除的問題。被告以涉案商品房原系被告用于抵頂案外人趙廣濤工程款，但后因結(jié)算問題，未真正實(shí)現(xiàn)抵頂工程款的目的，且原告夏某某未實(shí)際交納房款為由進(jìn)行抗辯，并據(jù)此提出反訴，要求解除原、被告簽訂的商品房買賣合同。本院認(rèn)為，原、被告已簽訂商品房買賣合同，被告已為原告出具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，原、被告的上述行為應(yīng)認(rèn)定原、被告就出售涉案商品房已達(dá)成合意，且被告已認(rèn)可原告向被告交納了涉案房屋的房款。被告公司實(shí)際收取該筆房款的責(zé)任人是否向被告公司上交了該筆款項(xiàng)，屬被告公司內(nèi)部管理問題;是否用該筆款項(xiàng)抵頂工程款屬被告公司與案外人趙廣濤之間建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系問題，上述問題均不影響原、被告之間商品房買賣合同關(guān)系的形成，故被告以上述問題進(jìn)行抗辯并提出反訴，本院不予支持。
關(guān)于被告是否應(yīng)向原告支付逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金26686.56元的問題。原、被告簽訂的商品房買賣合同對逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的違約責(zé)任進(jìn)行了約定，故應(yīng)按該約定確定違約金數(shù)額。原告稱將涉案房屋出賣案外人于紅波、陶巖巖后，于紅波、陶巖巖于2009年6月入住涉案房屋，于紅波、陶巖巖入住涉案房屋系得到原告的應(yīng)允，原告的該行為屬對其財產(chǎn)權(quán)利的處分。于紅波、陶巖巖于2009年6月入住涉案房屋后，被告除在本案中提出反訴外，未向公安機(jī)關(guān)或其他部門就于紅波、陶巖巖入住涉案房屋問題主張過權(quán)利，現(xiàn)于紅波、陶巖巖入住涉案房屋已長達(dá)7年之久，故應(yīng)視為被告對于紅波、陶巖巖入住涉案房屋的默許，應(yīng)視為被告于2009年6月向原告夏某某交付了涉案房屋；原告就于紅波的具體入住時間無法詳細(xì)陳述，且被告稱被告未給原告或其他人辦理涉案房屋的入住手續(xù)，于紅波系強(qiáng)行入住，被告不掌握于紅波的入住時間，故本院推定于紅波入住涉案房屋的時間為2009年6月30日。根據(jù)原、被告簽訂的商品房買賣合同第十五條第一款的規(guī)定，原告主張逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金25574.62元（111194元×日萬分之一×2300日，自2010年1月1日起計算至2016年4月19日），本院予以支持，超出部分本院不予保護(hù)。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四第一款、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第一條、第十八條第一款第（一）項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、原告夏某某與被告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2008年11月3日簽訂的商品房買賣合同合法有效；
二、被告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告夏某某辦理上述商品房買賣合同所涉房屋（XX小區(qū)綜合樓2幢2單元020402室，建筑面積50.36平方米）的不動產(chǎn)權(quán)屬證書；
三、被告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告夏某某上述商品房逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金25574.62元；
四、駁回原告夏某某的其他訴訟請求；
五、駁回反訴原告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果被告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3058元，由原告夏某某負(fù)擔(dān)50元，由被告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3008元。反訴費(fèi)1262元由被告牡丹江華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定，當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審　判　長　　丁　玲 審　判　員　　劉鳳羽 人民陪審員　　劉淑芝

書記員：耿云蕾