原告夏某某。
委托代理人周虹，湖北人言律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人葉義環(huán)，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人章敏，湖北平淵律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告袁某某。
委托代理人馬小兵，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告夏某某訴被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱成功偉業(yè)公司）、袁某某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由審判員余靖獨(dú)任審判，于2015年6月29日、9月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏某某委托代理人周虹，被告成功偉業(yè)公司委托代理人章敏，被告袁某某的委托代理人馬小兵到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告夏某某訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)被告成功偉業(yè)公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》無效；2、確認(rèn)原告夏某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》有效，被告成功偉業(yè)公司配合辦理明錦苑1棟1層2號(hào)房屋的合同備案手續(xù)；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
為了支持其訴訟請(qǐng)求，原告夏某某提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋所有權(quán)證、《房屋拆遷還建合同》，證明原告與被告成功偉業(yè)公司之間的拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，原告已依約履行了合同；
證據(jù)二、《門面租賃合同》、證明、身份證復(fù)印件、照片、圖紙，證明：1、被告成功偉業(yè)公司于2014年7月1日將涉訴門面房交付原告，2、2014年7月1日，原告與辛力簽訂了門面租賃合同，3、涉訴門面明錦苑1棟1層2號(hào)房系被告成功偉業(yè)公司在原告已拆遷門面房處建設(shè)的還建房；
證據(jù)三、房產(chǎn)備案信息，證明2015年3月15日，被告成功偉業(yè)公司將涉訴房屋出售給被告袁某某，二被告簽訂的商品房買賣合同無效。
經(jīng)審理查明，2009年5月10日，原告夏某某（甲方）與被告成功偉業(yè)公司（乙方）簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定：甲方將其所有的坐落于武漢市蔡甸區(qū)蔡正街324號(hào)門面交由乙方拆除、開發(fā)、還建及補(bǔ)償；在甲方被拆除的門面房52平方米的基礎(chǔ)上另增加30平方米，共還建門面房面積為82平方米，其門面寬度為6米、深度13.7米，高度為4.5米，并無償安裝卷閘門，乙方必須在原地原方向還建門面房，與龍家巷商場(chǎng)之間需留通道時(shí)，則還建的門面房向南順移；在上述門面還建的基礎(chǔ)上另無償還建一套100平方米的住宅；甲方在上述無償還建的一套住宅的基礎(chǔ)上向乙方購買（增加）約30平方米面積，其價(jià)格按乙方對(duì)外銷售的價(jià)格下浮20%；如因規(guī)劃設(shè)計(jì)門面房深度所限，無法按上述門面面積還建時(shí)，其門面每少1平方米則住宅內(nèi)無償增加3平方米，以此類推；甲方還建時(shí)間為2012年10月18日前，延期不得超過半年；本合同自雙方簽字后，經(jīng)蔡甸區(qū)公證處公證后生效，直至雙方都履行了本合同的各項(xiàng)條款后終止。合同簽訂后，原告將其所有的房屋交由被告成功偉業(yè)公司拆除。
2010年5月13日，被告成功偉業(yè)公司以出讓方式取得武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街K0112139土地使用權(quán)（蔡國用（2010）第2223號(hào)，含原告被拆除房屋所占土地），該地塊規(guī)劃建設(shè)明錦苑商住樓項(xiàng)目，2011年3月4日取得建設(shè)工程施工許可證，2011年8月26日取得武漢市商品房預(yù)售許可證（武房開預(yù)售（2011）347號(hào)），明錦苑項(xiàng)目至今未竣工。
原告夏某某占有了明錦苑1棟1層2號(hào)門面并出租給案外人辛力，2014年7月1日雙方簽訂《門面租賃合同》，約定租賃期限從2014年7月1日至2017年6月30日，該門面目前已裝修營業(yè)。被告成功偉業(yè)公司未對(duì)原告夏某某占有門面以及出租給他人營業(yè)的行為提出異議。
2015年3月15日，被告成功偉業(yè)公司、袁某某簽訂《借款合同》，約定被告成功偉業(yè)公司因臨時(shí)周轉(zhuǎn)向被告袁某某借款100萬元，借款期限從2015年3月16日至2015年9月15日。同日，為了擔(dān)保《借款合同》的履行，二被告簽訂《抵押合同》，約定：被告成功偉業(yè)公司以明錦苑1棟1層1、2、18、19號(hào)門面提供抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保期間為債權(quán)存續(xù)期間，被告成功偉業(yè)公司應(yīng)在合同簽訂之日將抵押物的權(quán)利憑證或權(quán)屬證明文件交付被告袁某某，并辦理抵押登記，被告袁某某在借款合同約定借款人違約，貸款人宣布債權(quán)提前到期……有權(quán)處理抵押物，并從處理價(jià)款中優(yōu)先受償，如借款人沒有如期償還借款……自其借款逾期日起，該抵押物即為被告袁某某所有，需要時(shí)被告成功偉業(yè)公司必須無條件配合辦理過戶手續(xù)，借款人違反合同規(guī)定或發(fā)生合同第七條規(guī)定事項(xiàng)之一，被告袁某某有權(quán)隨時(shí)依法處分抵押物。二被告未就《抵押合同》約定辦理房屋抵押登記，但于2015年3月15日簽訂《武漢市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：蔡113104133）作為借款的擔(dān)保，合同約定：被告袁某某購買商品房為明錦苑1幢1層2號(hào)房，預(yù)測(cè)登記面積40.66平方米，總金額359，155元，被告成功偉業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在2015年5月31日前將符合條件的房屋交付給被告袁某某使用，交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。被告袁某某未另行支付購房款。《武漢市商品房買賣合同》未在房管部門辦理備案。
2015年7月14日，袁某某以成功偉業(yè)公司逾期未償還借款為由向武漢市武昌區(qū)人民法院起訴，要求成功偉業(yè)公司償還借款100萬元以及利息。

本院認(rèn)為，原告夏某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》雖約定公證后生效，但原告已將所有的房屋交由被告成功偉業(yè)公司拆除，被告成功偉業(yè)公司亦履行了部分還建義務(wù)，合同雙方均已履行或者部分履行了合同義務(wù)，應(yīng)視為合同雙方已協(xié)商一致變更了合同生效的條件，《房屋拆遷還建合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。《房屋拆遷還建合同》雖未明確約定還建門面房號(hào)，但原告夏某某實(shí)際占有涉訴門面，并出租給案外人，案外人已實(shí)際使用門面，被告成功偉業(yè)公司均未提出異議，且在答辯中稱涉訴門面已作為還建房交付給原告，應(yīng)視為原告與被告成功偉業(yè)公司對(duì)《房屋拆遷還建合同》履行方式協(xié)商一致，即被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層2號(hào)門面還建給原告。涉訴門面的面積雖與《房屋拆遷還建合同》約定不一致，但原告與被告成功偉業(yè)公司均認(rèn)可，本院對(duì)被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層2號(hào)門面還建給原告予以支持?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，商品房預(yù)售合同備案是行政部門的管理措施，意在監(jiān)督房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)，維護(hù)交易安全，法律明確規(guī)定報(bào)送備案是預(yù)售人的義務(wù)，且商品房預(yù)售合同是否備案對(duì)買受人的民事權(quán)利具有重大影響，因此被告成功偉業(yè)公司應(yīng)依房產(chǎn)管理部門的要求配合辦理備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層2號(hào)門面?zhèn)浒钢猎婷隆?br/>二被告均認(rèn)可簽訂《武漢市商品房買賣合同》的目的是為了履行《抵押合同》、設(shè)定抵押權(quán)，但《武漢市商品房買賣合同》約定了涉訴房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且被告袁某某并未支付合同對(duì)價(jià)，故該合同名為買賣實(shí)為債務(wù)擔(dān)保，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”和《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，該合同無效。商品房預(yù)售合同的備案屬于行政管理部門的管理措施，若沒有相關(guān)約定，不是確定合同效力的要件，且《武漢市商品房買賣合同》并未辦理備案，故被告袁某某以合同已備案作為《武漢市商品房買賣合同》合法有效的理由之一，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條第（五）項(xiàng)，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：蔡113104133）無效；
二、確認(rèn)原告夏某某與被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于2009年5月10日簽訂的《房屋拆遷還建合同》合法有效；
三、被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)配合辦理合同備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層2號(hào)門面?zhèn)浒钢猎嫦哪衬趁隆?br/>本案案件受理費(fèi)人民幣15，600元，減半收取人民幣7，800元，保全費(fèi)人民幣3，020元，合計(jì)人民幣10，820元，由被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司、袁某某負(fù)擔(dān)（原告已墊付，同意執(zhí)行時(shí)與執(zhí)行款一并向原告支付）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯至湖北省武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號(hào)：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　余　靖

書記員：陳湘乾