(2018)滬0112民初4390號
　　原告：夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省姜堰市。
　　原告：劉某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住上海市。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：呂軍，上海城大律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：劉明，上海友禾律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：蘇波，董事長。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國強(qiáng)，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：高林，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告夏某某、劉某與被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱新華聯(lián)公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年2月1日立案受理，依法適用簡易程序，于同年3月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理呂軍、劉明，被告的委托訴訟代理人顧靖、蔡國強(qiáng)到庭參加訴訟。后因案情需要，本院于2018年4月18日依法追加了上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱欽臣公司)作為第三人參加了訴訟，并于同年6月14日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理呂軍、劉明，被告的委托訴訟代理人顧靖、蔡國強(qiáng)，第三人的委托訴訟代理人戴佐江到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年12月7日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人劉明，被告的委托訴訟代理人蔡國強(qiáng)，第三人的委托訴訟代理人戴佐江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：判令被告向原告支付按房屋總價款人民幣(以下幣種同)8,275,602.4元的每日萬分之一點八一三計算自2017年3月1日起至被告辦出大產(chǎn)證之日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，暫算至起訴日為375,092元。庭審中，原告明確訴請為：判令被告向原告支付按房屋總價款8,275,602.4元的每日萬分之一點八一三計算自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金549,134元。
　　事實與理由：原告于2016年9月14日與被告簽訂了購買由被告開發(fā)建造的新華聯(lián)國際中心商鋪的《上海市商品房預(yù)售合同》,房屋具體地址為上海市閔行區(qū)申濱路XXX弄XXX號,合同規(guī)定,該房屋建筑面積116.43平方米(后實測面積為138.86平方米),房屋總價款為8,275,602.4元,交付條件為房屋竣工驗收合格。合同訂立后,原告依約向被告付清了全部房款8,275,602.4元,并接收了房屋。但因被告不能按期辦出該開發(fā)項目的大產(chǎn)證,致使原告無法為所購房屋辦理產(chǎn)權(quán)證,該房屋亦不能投入正常的商業(yè)使用即租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓等。根據(jù)最高人民法院相關(guān)規(guī)定,被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。嗣后,就產(chǎn)證問題的合理解決,雖經(jīng)原告與被告多次協(xié)商,被告始終敷衍、推諉,致協(xié)商未果。原告認(rèn)為,被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益,造成了原告的投資無法得到正?；貓?。遂涉訟。
　　被告新華聯(lián)公司辯稱，不同意原告的訴請。一、大產(chǎn)證的辦理延遲并非被告新華聯(lián)公司的原因造成，被告新華聯(lián)公司按國家規(guī)定及辦理程序提交了相應(yīng)的辦證材料，因政府方面原因，某些程序發(fā)生變化，導(dǎo)致被告新華聯(lián)公司的大產(chǎn)證未及時辦出，系不可抗力，整個虹橋商務(wù)區(qū)在商業(yè)用房的大產(chǎn)證辦理時間上都延遲了一年至三年，被告新華聯(lián)公司盡力在辦理大產(chǎn)證，辦出大產(chǎn)證的時間也是最快的；二、對于原告計算違約金的基數(shù)有異議，原告實際向被告付款6,715,682.4元，不應(yīng)該以原告向被告新華聯(lián)公司以及第三人欽臣公司支付的所有款項之和計算；三、原告主張貸款利率上浮50%無法律依據(jù)，被告即使存在逾期辦證，根據(jù)相關(guān)司法解釋，也是根據(jù)中國人民銀行逾期貸款利率計算上浮30%-50%，原告要求上浮50%無合理依據(jù)，在大量的生效判決中，法院認(rèn)定的均為上浮30%，本案中，被告新華聯(lián)公司既無主觀惡意，亦無過錯，不應(yīng)當(dāng)按照上浮50%計算；四、本案中實際交房時間是2016年12月29日，且根據(jù)合同第14條之約定，被告辦理大產(chǎn)證后，原告辦理小產(chǎn)證有30天的寬限期，故應(yīng)按實際交付之日起120天后為違約金的計算節(jié)點；五、根據(jù)預(yù)售合同補(bǔ)充條款一第四條第2款約定，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的項目商業(yè)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施的變更，不視為被告違約，原告不得以此為由拒絕接受該房屋、提出退房或主張其他權(quán)益，現(xiàn)被告為了支持政府，向政府無償提供了5,000多平方米的公共場所，是為了滿足公共利益的需要，也是為了盡快讓政府批準(zhǔn)房地產(chǎn)登記，反映了被告申請大產(chǎn)證的誠意，所以增加公共配套設(shè)施不屬于被告違約，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上所述，被告沒有違約，現(xiàn)原告是可以辦理小產(chǎn)證的，沒有任何障礙，所以原告的訴訟請求沒有任何依據(jù)。
　　第三人欽臣公司辯稱，根據(jù)原告和被告新華聯(lián)公司預(yù)售合同的約定辦理大產(chǎn)證的義務(wù)人是被告新華聯(lián)公司，辦理小產(chǎn)證的義務(wù)人是原告和被告新華聯(lián)公司，第三人欽臣公司并不是預(yù)售合同的當(dāng)事人也不是辦理產(chǎn)證的義務(wù)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣司法解釋》的規(guī)定，在交易過程中，第三人欽臣公司非出賣人，也非第三人欽臣公司原因造成小產(chǎn)證的逾期辦理，故第三人欽臣公司對原告逾期取得小產(chǎn)證既無合同義務(wù)也無法定義務(wù)；二、第三人欽臣公司和被告新華聯(lián)公司是包銷合同關(guān)系，根據(jù)合同關(guān)系，作為被告新華聯(lián)公司的銷售方，承包銷售98套商鋪，根據(jù)與被告新華聯(lián)公司的合同約定，承擔(dān)所有的銷售成本，銷售風(fēng)險，在規(guī)定期限內(nèi)完成銷售，將未銷售部分的支付款項支付給被告新華聯(lián)公司，在第三人欽臣公司承擔(dān)了銷售風(fēng)險的同時，相應(yīng)的收取了收益，56,000元/平方米是包銷基價，被告新華聯(lián)公司與買受人按該價格簽訂合同，差額部分由第三人欽臣公司收取，系包銷人所獲取的收益。原告實際向第三人欽臣公司支付的錢款為1,559,920元。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2016年5月5日，被告新華聯(lián)公司作為賣方(協(xié)議甲方)與第三人欽臣公司作為買方(協(xié)議乙方)簽訂《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》一份，合同約定：一、交易標(biāo)的：乙方向甲方購買的店鋪為：上海市商品房預(yù)售許可證［閔行房管(2016)預(yù)備字000087號］所登記記載的備案類型為用于銷售的全部店鋪(備案類型為“用于租賃”以及其他非“用于銷售”的店鋪不在本次交易范圍內(nèi))，總建筑面積暫測為14137.75平方米。具體室號詳見附件一：《上海市商品房預(yù)售許可證［閔行房管(2016)預(yù)備字000087號］》；二、總房價款：1、乙方購買上述房屋，每平方米房屋建筑面積單價為56,000元；2、根據(jù)上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局預(yù)測的房屋建筑面積，乙方購買上述房屋的總房價款暫定為：791,714,000元；三、交易方式：1、乙方應(yīng)于2016年5月10日前完成簽署上述全部店鋪的分戶的正式《上海市商品房預(yù)售合同》，但乙方有權(quán)要求在2016年10月31日之前暫不進(jìn)行上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案確認(rèn)；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店鋪變更購房人一次(未經(jīng)甲方同意，乙方不得出現(xiàn)同一套商品房兩次申請變更購房人的情況)，屆時甲方根據(jù)乙方的要求與乙方指定的關(guān)聯(lián)人(或第三方)按照甲乙雙方簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》版本重新簽訂正式《上海市商品房預(yù)售合同》(但此時該套店鋪應(yīng)立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù))，更名后的購房合同的房屋面積單價不變，必須仍然按照每平方米房屋建筑面積單價56,000元執(zhí)行；2016年10月31日屆滿時，甲方有權(quán)將全部乙方已經(jīng)簽署但尚未申請將購房人變更為指定關(guān)聯(lián)人(或第三方)的正式《上海市商品房預(yù)售合同》立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù)，乙方應(yīng)無條件予以配合。
　　2016年5月26日被告新華聯(lián)公司出具情況說明載明：“欽臣公司：根據(jù)新華聯(lián)公司與欽臣公司于2016年5月5日簽訂《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，被告新華聯(lián)公司將其開發(fā)并取得預(yù)售證［閔行房管(2016)預(yù)備字000087號］用于銷售的98套商鋪整體出售給欽臣公司，具體門牌號：申濱路519-68/10/67/58/48/5/7/56/66/60/69/102/45/8/103/55/70-71/97/83/88/72/87/90/91/92/96/98/85/95/25/41/89/6/37/26/40/22/3/29/18/19/20/17/16/36/47/30/38/23/39/28/27/42/31/15/2/59/99/62/1/86/93/73,75/76-77/78-79/35/80-81/53/46/11/49/50/57/51/43/12/100-101/21/52/9/33/32/82號；
　　興虹路415/421/419/423/425/411號;泰虹路424/418/426/416/428/422/420/412/410號。根據(jù)《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司積極配合欽臣公司出售轉(zhuǎn)讓該商鋪，包括：現(xiàn)場銷售、客戶簽約、貸款、辦理產(chǎn)證等手續(xù)”。
　　2016年9月14日，原告(買方、乙方)與被告新華聯(lián)公司(賣方、甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：第二條乙方向甲方購買申濱路519弄《新華聯(lián)國際中心》25號1層1_2層室，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為店鋪。據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為116.43平方米，其中套內(nèi)建筑面積為100.08平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為15.63方米，另有地下附屬面積0平方米。該房屋建筑層高為4.5米。第三條乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(不包含房屋全裝修價格)為56,000元。根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款(不包含房屋全裝修價格)暫定為6,520,080元。第四條乙方購買該房屋的總房價款(含附件三中裝修、設(shè)備價格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價格。本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再作變動。第五條在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補(bǔ)；2、甲方同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過+3%(包括3%)，不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過-3%(包括-3%)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權(quán)利。第七條乙方若未按本合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之三計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止，逾期超過90天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總價房款的10%。甲方有權(quán)在乙方已支付的房價款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價款不足賠償?shù)?，甲方有?quán)追索。甲方如行使解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方；第十條該房屋的交付必須取得建設(shè)工程竣工驗收報告；第十一條甲方定于2016年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過90天，乙方有權(quán)單方面解除合同追究甲方責(zé)任；第十三條該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前15天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起15天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗收交接。房屋交付的標(biāo)志為乙方領(lǐng)取該房屋的鑰匙。在驗收交接時，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為店鋪用房……。同時，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實測面積的有關(guān)資料。甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的此資料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)；第十四條在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備條件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。預(yù)售合同的附件一付款方式和付款期限約定：1、在簽署《上海市商品房預(yù)售合同》的當(dāng)日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房價款的20%支付首期款項計1,310,080元。如乙方在簽署合同之前已向甲方支付定金，則首期款項中包含已支付相應(yīng)比例的定金；2、在簽署合同24日內(nèi)，即在2016年10月8日前，乙方應(yīng)按照合同確定的總房價款30%向甲方支付房款195萬元；3、余款326萬元于2016年11月14日之前,以銀行按揭方式由乙方向甲方支付；3、乙方未按上述約定按時、足額付款的，應(yīng)根據(jù)合同第七條約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；4、乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認(rèn)按揭貸款方式的可行性，并已具備按揭貸款條件。無論何種原因(含國家調(diào)整按揭政策等)導(dǎo)致乙方未獲得按揭銀行貸款或者獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，乙方應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向甲方付清全部剩余房款，否則視為乙方付款違約，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方應(yīng)按本補(bǔ)充協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。補(bǔ)充條款一約定：對本合同第二條作如下修改和補(bǔ)充：申濱路519弄《新華聯(lián)國際中心》25號1層1_2層室《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告》中記載的該房屋暫測建筑面積為116.43平方米。盡管如此，乙方已確認(rèn)，在簽署本合同前，對該房屋作了實地查看，對該房屋的實際面積、格局、分隔及狀況已經(jīng)有了充分的了解和認(rèn)識。乙方明白及確認(rèn)，該房屋的實際面積、格局、分隔及狀況與包括但不僅限于該房屋的規(guī)劃報建、《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告》中對該房屋的測繪結(jié)果及圖紙、該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證、樓書、本合同附件二及附件六有所差異，一切以該房屋交付時的實際面積、格局、分隔及狀況為準(zhǔn)，乙方對此無任何異議；七、對房屋交付的補(bǔ)充約定：1、房屋交付具體時間以甲方交付通知載明的交房時間為準(zhǔn)，乙方對此無異議。乙方應(yīng)于甲方的交付通知中所規(guī)定的交接期限內(nèi)到甲方指定的地點與甲方辦理該商品房的交接手續(xù)。在交接商品房鑰匙后，即視為將該商品房交付乙方。如甲方交付通知中所規(guī)定的交付期限屆滿時，乙方未到甲方指定的地點與甲方辦理該商品房的交付手續(xù)，則自甲方發(fā)出的交付通知書中規(guī)定的交付期限的最后一日視為該商品房已按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付予乙方?！?、乙方為兩人或兩人以上聯(lián)名購房的，收房時其中任何一人的收房行為視為其他聯(lián)名購房人亦同意收房，任何一人收房行為的效力及于其他聯(lián)名購房人。
　　2016年11月28日，被告新華聯(lián)公司取得了上海新華聯(lián)國際中心商業(yè)廣場項目新建項目工程的《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》。
　　2017年12月7日，案外人上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會出具滬虹商管[2017]89號《關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號地塊房屋初始登記的函》載明：上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局：日前，該委收到新華聯(lián)公司《關(guān)于新華聯(lián)國際中心辦理房屋初始登記的申請》，經(jīng)核實：2017年5月5日，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊項目通過建設(shè)項目規(guī)劃竣工驗收，但土地核驗工作中的補(bǔ)交地下土地出讓金及調(diào)整竣工日期仍在辦理中。鑒于該項目的客觀需求，經(jīng)該委研究同意準(zhǔn)予下列項目先行辦理地上部分房屋初始登記手續(xù)，其中辦公計容面積71936.7平方米，商業(yè)(含酒店)計容面積47868.73平方米，合計119805.43平方米。1、A區(qū)辦公部分(8幢：泰虹路XXX弄XXX號、XXX幢456弄25號、23幢456弄21號、22號、興虹路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號)，賓館部分(22幢：泰虹路666、712號)；2、B區(qū)辦公部分(3-7幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX幢；泰虹路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號)；3、C區(qū)已售商業(yè)部分(1幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX號，2幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號，泰虹路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號，興虹路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號)。同時，暫停辦理下列項目合計21927.97平方米及地下部分房地產(chǎn)權(quán)證，待該地塊土地核驗后再行辦理。1幢(申濱路XXX弄XXX號、XXX號、申濱路XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號)，該委將按照相關(guān)規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗工作。
　　2017年12月20日，涉案商鋪取得不動產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，目前登記的權(quán)利人為被告新華聯(lián)公司。
　　庭審中，被告新華聯(lián)公司確認(rèn)共收到原告支付的房款6,715,682.4元,被告新華聯(lián)公司向原告出具相應(yīng)金額的發(fā)票;第三人欽臣公司確認(rèn)收到原告支付的錢款1,559,920元,第三人欽臣公司向原告出具相應(yīng)金額的發(fā)票，發(fā)票中載明的事項為管理費。
　　另查明，被告新華聯(lián)公司的銷售人員將包括原告在內(nèi)的部分購房者組建了一個名為“新華聯(lián)問題協(xié)調(diào)群”手機(jī)微信群。2018年3月5日，新華聯(lián)公司工作人員案外人李某某在該微信群中發(fā)出通知，將可以辦理小產(chǎn)證的名單(包括房屋室號、業(yè)主姓名)發(fā)送在微信群內(nèi)，表示需要盡快辦理產(chǎn)證的客戶可以聯(lián)系公司工作人員案外人董某某。
　　針對訴請及以上事實，原告向本院提供了如下證據(jù)：
　　1、原告與被告新華聯(lián)公司簽訂的商品房預(yù)售合同、流轉(zhuǎn)表等一組，證明原告于2016年9月14日與被告新華聯(lián)公司簽訂預(yù)售合同，合同對房屋的總價、單價、面積、房屋交接、房屋產(chǎn)權(quán)過戶時間均作出了明確約定。
　　被告新華聯(lián)公司對該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對該證據(jù)認(rèn)可，合同約定房屋的單價是56,000元/平方米。簽署房屋交接書之日起15日內(nèi)，雙方辦理過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)小產(chǎn)證。被告新華聯(lián)公司的辦證義務(wù)是大產(chǎn)證，小產(chǎn)證辦理有前提條件，雙方簽訂房屋交接書、原告支付相應(yīng)的稅款，原告何時繳納稅款是被告新華聯(lián)公司無法控制的。在此情況下，原告不能以自身沒有辦理小產(chǎn)證為由要求被告新華聯(lián)公司承擔(dān)違約責(zé)任。小產(chǎn)證辦理過程中按照程序辦理，并非是按照合同條款計算相應(yīng)的時間，具體時間是無法計算的，原告因自身原因?qū)е滦‘a(chǎn)證辦理的延誤，被告新華聯(lián)公司無須承擔(dān)違約責(zé)任。
　　第三人欽臣公司對該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性無異議。
　　2、原告向被告新華聯(lián)公司付款的支付憑證、發(fā)票，證明原告向被告新華聯(lián)公司支付購房款6,715,682.4元；第三人欽臣公司開具的收據(jù)，證明原告支付給第三人欽臣公司款項為1,559,920元。
　　被告新華聯(lián)公司對該組證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為：被告確認(rèn)收到原告支付的6,715,682.4元，第三人收到的錢款與被告無關(guān)。
　　第三人欽臣公司對該組證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，第三人欽臣公司確認(rèn)收到1,559,920元。
　　被告新華聯(lián)公司向本院提供了如下證據(jù)：
　　1、被告新華聯(lián)公司與案外人上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱上海市規(guī)土局)簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》一份，證明簽訂出讓合同時，尚未明確約定地下空間作為經(jīng)營性使用，出讓合同也約定了施工的工期，在實際工期中無法在兩年內(nèi)完成這個工程，這也影響了后期被告新華聯(lián)公司大產(chǎn)證的辦理。
　　2、上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源廳制定的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定的通知》(滬府辦［2013］84號)一份，證明上海市人民政府為促進(jìn)地下土地自愿的合理利用，鼓勵地下空間用于經(jīng)營性用途。被告新華聯(lián)公司在辦理房地產(chǎn)登記前，必須補(bǔ)辦建設(shè)用地出讓權(quán)手續(xù)，補(bǔ)交出讓價款，因為這期間比較長，所以導(dǎo)致大產(chǎn)證遲延。
　　3、關(guān)于審定虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊《建設(shè)工程設(shè)計方案》的決定：滬規(guī)土資虹橋許方［2013］第12號、新華聯(lián)國際中心規(guī)劃與建筑方案設(shè)計一組，證明經(jīng)主管行政部門批復(fù)同意部分地下空間用于經(jīng)營性使用。政府在出具規(guī)定后，上海市規(guī)土局核準(zhǔn)被告新華聯(lián)公司將地下總面積34,999平米作為商業(yè)使用，后附設(shè)計藍(lán)圖。
　　4、建筑工程規(guī)劃許可證：滬虹橋建(2014)FAXXXXXXXXXXXXXX，證明被告新華聯(lián)公司取得建筑工程規(guī)劃許可證的日期是2014年11月19日。按照規(guī)定，補(bǔ)交出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金、測定面積后，才能取得建筑工程規(guī)劃許可證，但是因為政府沒有出臺測定面積標(biāo)準(zhǔn)，所以就先發(fā)放了建筑工程規(guī)劃許可證。
　　5、關(guān)于印發(fā)《上海市地下經(jīng)營性用途建筑面積計算及分類規(guī)則》的通知一份：滬規(guī)土資執(zhí)規(guī)［2015］24號，證明直至2015年1月9日上海市規(guī)土局才對“市府規(guī)定”的地下經(jīng)營性建筑面積如何計算、分類作出詳細(xì)規(guī)定。
　　6、2016年11月28日建設(shè)工程竣工驗收備案證書一份，證明商業(yè)廣場項目已經(jīng)竣工驗收，故2016年11月30日滿足交房條件。
　　7、土地權(quán)屬調(diào)查報告(測繪報告)一份，針對地上部分，證明訟爭商鋪(地上)于2016年12月28日已具備辦理大產(chǎn)證的條件。
　　8、關(guān)于新華聯(lián)國際中心補(bǔ)繳地下土地出讓金的請示一組，證明自2016年12月28日至2017年3月10日，被告新華聯(lián)公司一直就辦理地上商鋪產(chǎn)證與閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心溝通，但得到的回復(fù)是辦不了，必須申請補(bǔ)交土地出讓金，因此被告新華聯(lián)公司向虹橋管委會提出書面申請，主動要求補(bǔ)繳土地出讓金。
　　9、虹橋管委會工作人員孫磊通過微信向被告新華聯(lián)公司的工作人員蘇建民發(fā)布的通知、2017年3月17日會議紀(jì)要一組，證明針對被告新華聯(lián)公司補(bǔ)繳土地出讓金申請，虹橋管委會召集會議同意案涉地塊納入虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)、補(bǔ)繳土地出讓金并報上海市規(guī)土局。
　　10、2017年7月6日的會議紀(jì)要一組，證明虹橋管委會向被告新華聯(lián)公司提出提供公共服務(wù)設(shè)施面積的要求。上海市規(guī)土局要求被告必須無償提供公共服務(wù)設(shè)施，虹橋管委會將上海市規(guī)土局此要求轉(zhuǎn)達(dá)被告新華聯(lián)公司。
　　11、2017年9月19日的會議紀(jì)要一份，證明上海市規(guī)土局答復(fù)需要提供部分面積做公共服務(wù)用途，具體面積仍需進(jìn)一步討論確定。
　　12、關(guān)于新聯(lián)華購物中心提供社會公共服務(wù)面積的情況說明一份，證明正式確定提供作為社會公共服務(wù)用途部分的面積。這是被告新華聯(lián)公司需要向虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃管理處提交的，只有提交這份材料，才能辦理補(bǔ)交出讓金后續(xù)手續(xù)。
　　13、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)18街坊地下空間規(guī)劃評估，證明規(guī)劃設(shè)計單位明確應(yīng)當(dāng)將地下部分空間用于公共服務(wù)設(shè)施。
　　14、關(guān)于調(diào)整虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的申請一份，證明被告新華聯(lián)公司于2017年11月7日向虹橋管委會提出調(diào)整土地出讓合同申請，愿意簽署土地出讓合同，并繳納土地出讓金，但是自此之后還要對土地面積進(jìn)行核驗，用于確定出讓合同的具體面積及出讓金的具體金額，預(yù)計需要四五個月的時間，小業(yè)主為此向虹橋管委會信訪，虹橋管委會才同意就已售地上部分先行辦理大產(chǎn)證。
　　15、關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊房屋初始登記的函一份，證明虹橋管委會致函閔行區(qū)住房保障和房屋管理局，同意就已售商業(yè)部分辦理大產(chǎn)證。
　　16、訟爭商鋪不動產(chǎn)權(quán)證一份，證明被告新華聯(lián)公司于2017年12月20日取得訟爭商鋪大產(chǎn)證的事實。
　　17、被告新華聯(lián)公司委托的律師回復(fù)函一份，證明被告新華聯(lián)公司于2017年7月25日已告知原告預(yù)計完成辦理大產(chǎn)證的時間。
　　18、上海市規(guī)土局《上海市國有建設(shè)用地土地核驗工作規(guī)范》一份，證明造成延期竣工的，由市或區(qū)縣職能部門出具相關(guān)證明材料，經(jīng)實施供地的規(guī)劃土地行政管理部門認(rèn)可即可，是造成產(chǎn)證辦理延遲的原因。
　　19、上海新華聯(lián)國際中心項目工期評估報告一份，證明相關(guān)產(chǎn)證辦理滯后因政策變化造成。
　　20、微信通知截屏一份，證明2017年12月26日被告新華聯(lián)公司在取得涉案房屋的大產(chǎn)證之后已經(jīng)及時通知兩原告辦理小產(chǎn)證的事實。
　　21、虹橋管委會的會議紀(jì)要、工期評估一組，證明虹橋管委會對工期評估方式做了重大的變更，直接導(dǎo)致大產(chǎn)證的辦理遲延。
　　原告對被告新華聯(lián)公司所提供的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為：被告新華聯(lián)公司出具的所有證據(jù)均無法證明被告新華聯(lián)公司不存在違約情形，相反，被告提交的證據(jù)能證明其存在違約行為；對證據(jù)18的真實性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)；對證據(jù)19的真實性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可；對證據(jù)21中的會議紀(jì)要真實性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，被告新華聯(lián)公司遲延辦理大產(chǎn)證的原因主要是其為了商業(yè)利益變更地下空間的規(guī)劃，與原告購買的地上房屋無關(guān)；對證據(jù)20，確實存在這一微信群，但原告并不清楚本群內(nèi)的內(nèi)容；對證據(jù)21中的工期評估報告真實性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，該份評估報告的內(nèi)容與2017年8月份的“虹橋上午區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號、10號地塊”的工期評估報告內(nèi)容完全一致，原告無法判斷哪一份是真實的。
　　第三人欽臣公司對被告新華聯(lián)公司提供的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)1-19、21的真實性無異議，合法性、關(guān)聯(lián)性請法院予以認(rèn)定；對證據(jù)20，因第三人不在微信群內(nèi)，故對該群內(nèi)的聊天內(nèi)容不清楚。
　　第三人欽臣公司針對其上述辯稱，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1、《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》一份，證明2016年5月5日被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司就涉案房屋在內(nèi)的98套店鋪所簽訂的合同，約定由第三人包銷這98套房屋并按照合同節(jié)點支付包銷款項，期限是2016年10月31日要全部付清，共計791,714,000元，共分六筆支付，履行期間第三人欽臣公司有權(quán)利將98套房屋進(jìn)行出售，由被告新華聯(lián)公司與買受人簽訂預(yù)售合同。
　　原告對該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，證據(jù)的真實性無法確認(rèn)，整體銷售合同是被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的合同關(guān)系，若按第三人欽臣公司陳述的，操作模式由被告新華聯(lián)公司與原告按市場價格簽訂后按被告新華聯(lián)公司約定的價格進(jìn)行結(jié)算，而不是按第三人欽臣公司所述的，不符合市場上包銷的模式，是被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司為了規(guī)避國家關(guān)于商品房價格規(guī)定所采取的一種規(guī)避模式，無法真實反映原告、被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的法律關(guān)系，無法真實的反映本案的事實。
　　被告新華聯(lián)公司對該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。
　　2、被告新華聯(lián)公司出具的情況說明一份，證明雙方在簽訂2016年5月5日包銷合同后，由被告新華聯(lián)公司同意配合對外銷售，簽訂預(yù)售合同、貸款、產(chǎn)證等手續(xù)都是由被告新華聯(lián)公司來辦理。
　　原告對該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性不認(rèn)可，系由被告新華聯(lián)公司出具給第三人欽臣公司，說明原告提供的證據(jù)中所有現(xiàn)場銷售，客戶簽約，辦理產(chǎn)證均是由被告新華聯(lián)公司出面，根據(jù)被告新華聯(lián)公司的指定將錢繳納至第三人欽臣公司，再由第三人欽臣公司開具服務(wù)費發(fā)票，第三人欽臣公司并沒有交接，而是均由被告新華聯(lián)公司負(fù)責(zé)，被告和第三人為了規(guī)避稅收，侵害了原告的利益。且原告認(rèn)為第三人作為被告的代理銷售商，其收取的房款就等同于被告收取的房款。
　　被告新華聯(lián)公司對該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。
　　本院結(jié)合原告夏某某、劉某、被告新華聯(lián)公司、第三人欽臣公司對各自證據(jù)的舉證及質(zhì)證意見，以及庭審查明的事實，認(rèn)為原告夏某某、劉某與被告新華聯(lián)公司、第三人欽臣公司所提供的上述證據(jù)均真實、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，原告夏某某、劉某與被告新華聯(lián)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)屬有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的合同義務(wù)。本案中，原告作為買受方，在付清全部購房款后,其權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，標(biāo)志是取得小產(chǎn)證。被告作為房屋出賣方，負(fù)有向買受方即本案原告按約交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)(即協(xié)助辦理小產(chǎn)證)的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，被告新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日交房，被告新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日，雙方簽署交接書，之后15日內(nèi)申報、過戶申請。故本院認(rèn)為作為預(yù)售商品房的出賣人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》(大產(chǎn)證)，并與買受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買受人辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)被告新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產(chǎn)證，導(dǎo)致逾期取得小產(chǎn)證，被告新華聯(lián)公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為由于地下經(jīng)營性用途建筑面積涉及到補(bǔ)交土地出讓金的因素，故導(dǎo)致了涉案項目的竣工延期，進(jìn)而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)，并繳付出讓價款，而地下經(jīng)營性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車庫、工業(yè)、倉儲進(jìn)行分類。被告新華聯(lián)公司在實際建造過程中，進(jìn)行了地下建筑的施工，其認(rèn)為地下區(qū)域?qū)儆谂涮子梅?，但未進(jìn)行非經(jīng)營性的用途，但是在被告新華聯(lián)公司實際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，實際卻用于商業(yè)、停車等經(jīng)營性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車庫、倉儲等地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計入地下經(jīng)營性用途的建筑面積，由于這些地下建筑面積被告新華聯(lián)公司實際是用于商業(yè)之用，并且對外出租，但是由于無法辦理營業(yè)執(zhí)照，進(jìn)而引發(fā)了商戶與被告新華聯(lián)公司之間的經(jīng)營糾紛，這也直接說明被告新華聯(lián)公司已經(jīng)將這些地下建筑面積用于了實際商業(yè)性經(jīng)營。故即使之后被告新華聯(lián)公司與相關(guān)政府職能部門簽訂了涉及到經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目的出讓合同，并且補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，均是被告新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理，而且按照上海市的相關(guān)規(guī)定，對于這些進(jìn)行經(jīng)營性用途的地下建筑面積本身就應(yīng)該簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并且繳納相應(yīng)的土地出讓金，即使被告新華聯(lián)公司最初與相關(guān)政府職能部門所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中對于地下建筑面積并未明確約定，但是被告新華聯(lián)公司在實際開發(fā)過程中對于經(jīng)營性用途的地下建筑面積的建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致了整體項目規(guī)劃的調(diào)整，理應(yīng)及時與相關(guān)政府職能部門積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無任何證據(jù)足以直接證明系相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致被告新華聯(lián)公司的大產(chǎn)證的辦理延誤，本院對被告新華聯(lián)公司所提出的上述辯稱不予采信。
　　而依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人逾期取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
　　現(xiàn)本案的爭議焦點為：原告支付給第三人欽臣公司的管理費是否應(yīng)納入已付購房款總額中。本院認(rèn)為，雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為其與第三人欽臣公司之間系包銷合同關(guān)系，但是對于原告這樣的購房人而言，對于被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的包銷合同關(guān)系，第三人欽臣公司在收取相應(yīng)的錢款之時并未予以披露，原告僅以為第三人欽臣公司系被告新華聯(lián)公司的銷售代理公司，而按照第三人欽臣公司庭審陳述，第三人欽臣公司系作為被告新華聯(lián)公司的受托人與原告方這樣的購房人簽署合同，至于后續(xù)的預(yù)售合同的簽訂，向第三人欽臣公司支付管理費，均是原告方這樣的購房人履行正式的預(yù)售合同簽訂、支付購房款的具體行為，對于原告方這樣的購房人而言，其支付給第三人欽臣公司的所謂管理費就是購房款的一部分，其向第三人欽臣公司支付的管理費名為管理費，實際就是其支付的部分房款。因此，本院認(rèn)為原告以其實際支付的購房款總額8,275,602.4元作為計算逾期辦理產(chǎn)證違約金的基數(shù)，于法不悖，本院予以支持。同時按照上述法律規(guī)定，利息的計算標(biāo)準(zhǔn)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，但原告要求以上述利息標(biāo)準(zhǔn)上浮50%作為計算依據(jù)，對此雙方并未有任何書面約定或者補(bǔ)充約定，故本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照上述法律規(guī)定的利息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算且法律規(guī)定的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)足以彌補(bǔ)原告的損失。而被告新華聯(lián)公司在2018年3月5日向部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產(chǎn)證的微信通知，本案原告亦屬于這些可以辦理小產(chǎn)證的業(yè)主范圍內(nèi)?，F(xiàn)原告自愿要求被告僅支付自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告夏某某、劉某以人民幣8,275,602.4元為本金，自2017年3月1日起算至2018年3月1日止，按照中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費人民幣9,291.34元，由被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：石定偉

書記員：沈旺迪