夏愛(ài)國(guó)
李思明（湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所）
湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所（湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所）
蔡金某
杜雪某
陳曉云
劉勇（湖北楚天法律服務(wù)所）

原告（反訴被告）夏愛(ài)國(guó)，中交二航局六公司職工。
委托代理人李思明，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人秦麗，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師（特別授權(quán)代理）。
原告（反訴被告）蔡金某，無(wú)職業(yè)。
委托代理人李思明，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人秦麗，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師（特別授權(quán)代理）。
被告（反訴原告）杜雪某，中交二航局六公司職工。
委托代理人陳曉云，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，（特別授權(quán)代理）。
委托代理人劉勇，湖北省楚天法律服務(wù)所法律工作者（特別授權(quán)代理）。
原告夏愛(ài)國(guó)、蔡金某訴被告杜雪某租賃合同糾紛一案，本院于2015年9月9日立案受理后，被告杜雪某于2015年9月16日向本院對(duì)原告夏愛(ài)國(guó)、蔡金某提起反訴。本院依法組成由代理審判員程紅丹擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員桂英、余紫霞參加的合議庭，于2015年11月12日公開(kāi)開(kāi)庭合并進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）夏愛(ài)國(guó)、蔡金某的委托代理人李思明、秦麗，被告（反訴原告）杜雪某及其委托代理人陳曉云、劉勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、夏愛(ài)國(guó)、蔡金某是否具有原告主體資格；二、《租房合同》是否為不定期租賃合同；三、《租房合同》是否解除。
一、關(guān)于夏愛(ài)國(guó)、蔡金某是否具有原告主體資格的問(wèn)題。依照相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。房屋的所有權(quán)人、使用權(quán)人、占有人、承租人等均可以成為合法出租人。結(jié)合本案，2011年8月1日，原、被告雙方簽訂《租房合同》時(shí)，涉案房屋登記在夏愛(ài)國(guó)名下；2014年2月21日，涉案房屋出讓給案外人夏梅生后，案外人夏梅生、蔡順秋出具的《說(shuō)明》中明確涉案房屋由夏愛(ài)國(guó)、蔡金某管理，并享有出租權(quán)及由此產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益；杜雪某向夏愛(ài)國(guó)、蔡金某交付房屋租金直至2015年7月31日。綜上，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某具有原告主體資格。杜雪某關(guān)于夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不享有主體資格的抗辯，本院不予采信。
原、被告間簽訂的《租房合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用的原則，嚴(yán)格按照《租房合同》的約定履行各自的義務(wù)。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某認(rèn)為《租房合同》合法有效，杜雪某亦實(shí)際履行該合同至2015年7月31日，故杜雪某請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《租房合同》合法有效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某對(duì)此的抗辯，本院予以采信。
二、關(guān)于《租房合同》是否為不定期租賃合同的問(wèn)題。依照法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件和附期限。構(gòu)成條件和期限的事實(shí)均為將來(lái)發(fā)生的事實(shí)，構(gòu)成條件的事實(shí)具有不確定性，構(gòu)成期限的事實(shí)則是必然的。結(jié)合本案，原、被告雙方在簽訂補(bǔ)充約定時(shí)，已明確拆遷賠付款歸夏愛(ài)國(guó)、蔡金某所有，與杜雪某無(wú)關(guān)，由此可知雙方在簽訂合同時(shí)均認(rèn)為涉案房屋將拆遷的事實(shí)確定會(huì)發(fā)生，并預(yù)先對(duì)拆遷收益進(jìn)行了約定；原、被告在《租房合同》中約定了租賃期限為3年，在合同即將到期時(shí)，雙方協(xié)商補(bǔ)充約定了“在拆之前”、“租金一年壹萬(wàn)貳仟元”等主要條款，而其他條款未變動(dòng)，結(jié)合《租房合同》的有關(guān)條款、合同目的及協(xié)商補(bǔ)充約定的時(shí)間，“在拆之前”理解為合同期限較符合常理；原、被告雙方于2014年5月17日簽訂補(bǔ)充約定時(shí)，約定裝修款由杜雪某承擔(dān)，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修予以認(rèn)可，杜雪某亦做好了繼續(xù)經(jīng)營(yíng)到涉案房屋拆之前的準(zhǔn)備。綜上，原、被告雙方在合同中約定的“在拆之前”應(yīng)為所附的合同終止期限，即在拆遷之前，由杜雪某租用涉案房屋，該《租房合同》系附終止期限的合同。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某關(guān)于《租房合同》為附條件的不定期租賃合同的辯稱，本院不予采信。
三、關(guān)于《租房合同》是否解除的問(wèn)題。原、被告雙方在《租房合同》中約定，在租用期內(nèi)夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不得隨意要求杜雪某提前搬遷，除非特殊情況，雙方可提前半個(gè)月協(xié)商解決。原、被告雙方均未提交證據(jù)證明雙方對(duì)解除《租房合同》提前進(jìn)行了協(xié)商，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某系單方在租賃期內(nèi)發(fā)出解除合同的通知；夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明其出現(xiàn)了特殊情況；夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明杜雪某存在嚴(yán)重違約情況；夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明其解除合同符合或存在法定解除合同的情形；經(jīng)本院釋明后，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不同意違約解除合同，亦不同意賠償杜雪某的損失。綜上，在租賃期間，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不享有解除合同的權(quán)利，《租房合同》未解除。故夏愛(ài)國(guó)、蔡金某請(qǐng)求確認(rèn)《租房合同》已經(jīng)解除的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明《租房合同》存在無(wú)法繼續(xù)履行的情形，杜雪某亦愿意支付租金繼續(xù)履行合同，故杜雪某請(qǐng)求繼續(xù)履行《租房合同》的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。因《租房合同》合法有效，并未解除，故夏愛(ài)國(guó)、蔡金某請(qǐng)求判令杜雪某立即騰退涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。杜雪某對(duì)此的抗辯，本院予以采信。
原、被告間簽訂的《租房合同》合法有效，承租方應(yīng)按照合同約定向出租方支付房屋租金。雙方均認(rèn)可杜雪某支付租金至2015年7月31日，年租金為12，000元。故夏愛(ài)國(guó)、蔡金某請(qǐng)求判令杜雪某支付自2015年8月1日起至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因《租房合同》未解除，該房屋使用費(fèi)實(shí)際為房屋租金，杜雪某應(yīng)按照約定自2015年8月1日繼續(xù)向夏愛(ài)國(guó)、蔡金某支付房屋租金，對(duì)此本院予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條 ?、第四十六條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十一條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、夏愛(ài)國(guó)、蔡金某與杜雪某簽訂的《租房合同》合法有效；
二、夏愛(ài)國(guó)、蔡金某繼續(xù)履行《租房合同》；
三、杜雪某按照《租房合同》約定的年租金12，000元向夏愛(ài)國(guó)、蔡金某支付自2015年8月1日起至實(shí)際騰退日止的房屋租金；
四、駁回夏愛(ài)國(guó)、蔡金某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)210元，反訴案件受理費(fèi)80元，由夏愛(ài)國(guó)、蔡金某共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)290元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名:湖北省武漢市中級(jí)人民法院，賬號(hào):17×××67；開(kāi)戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行，行號(hào):832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、夏愛(ài)國(guó)、蔡金某是否具有原告主體資格；二、《租房合同》是否為不定期租賃合同；三、《租房合同》是否解除。
一、關(guān)于夏愛(ài)國(guó)、蔡金某是否具有原告主體資格的問(wèn)題。依照相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。房屋的所有權(quán)人、使用權(quán)人、占有人、承租人等均可以成為合法出租人。結(jié)合本案，2011年8月1日，原、被告雙方簽訂《租房合同》時(shí)，涉案房屋登記在夏愛(ài)國(guó)名下；2014年2月21日，涉案房屋出讓給案外人夏梅生后，案外人夏梅生、蔡順秋出具的《說(shuō)明》中明確涉案房屋由夏愛(ài)國(guó)、蔡金某管理，并享有出租權(quán)及由此產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益；杜雪某向夏愛(ài)國(guó)、蔡金某交付房屋租金直至2015年7月31日。綜上，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某具有原告主體資格。杜雪某關(guān)于夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不享有主體資格的抗辯，本院不予采信。
原、被告間簽訂的《租房合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用的原則，嚴(yán)格按照《租房合同》的約定履行各自的義務(wù)。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某認(rèn)為《租房合同》合法有效，杜雪某亦實(shí)際履行該合同至2015年7月31日，故杜雪某請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《租房合同》合法有效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某對(duì)此的抗辯，本院予以采信。
二、關(guān)于《租房合同》是否為不定期租賃合同的問(wèn)題。依照法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件和附期限。構(gòu)成條件和期限的事實(shí)均為將來(lái)發(fā)生的事實(shí)，構(gòu)成條件的事實(shí)具有不確定性，構(gòu)成期限的事實(shí)則是必然的。結(jié)合本案，原、被告雙方在簽訂補(bǔ)充約定時(shí)，已明確拆遷賠付款歸夏愛(ài)國(guó)、蔡金某所有，與杜雪某無(wú)關(guān)，由此可知雙方在簽訂合同時(shí)均認(rèn)為涉案房屋將拆遷的事實(shí)確定會(huì)發(fā)生，并預(yù)先對(duì)拆遷收益進(jìn)行了約定；原、被告在《租房合同》中約定了租賃期限為3年，在合同即將到期時(shí)，雙方協(xié)商補(bǔ)充約定了“在拆之前”、“租金一年壹萬(wàn)貳仟元”等主要條款，而其他條款未變動(dòng)，結(jié)合《租房合同》的有關(guān)條款、合同目的及協(xié)商補(bǔ)充約定的時(shí)間，“在拆之前”理解為合同期限較符合常理；原、被告雙方于2014年5月17日簽訂補(bǔ)充約定時(shí)，約定裝修款由杜雪某承擔(dān)，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修予以認(rèn)可，杜雪某亦做好了繼續(xù)經(jīng)營(yíng)到涉案房屋拆之前的準(zhǔn)備。綜上，原、被告雙方在合同中約定的“在拆之前”應(yīng)為所附的合同終止期限，即在拆遷之前，由杜雪某租用涉案房屋，該《租房合同》系附終止期限的合同。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某關(guān)于《租房合同》為附條件的不定期租賃合同的辯稱，本院不予采信。
三、關(guān)于《租房合同》是否解除的問(wèn)題。原、被告雙方在《租房合同》中約定，在租用期內(nèi)夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不得隨意要求杜雪某提前搬遷，除非特殊情況，雙方可提前半個(gè)月協(xié)商解決。原、被告雙方均未提交證據(jù)證明雙方對(duì)解除《租房合同》提前進(jìn)行了協(xié)商，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某系單方在租賃期內(nèi)發(fā)出解除合同的通知；夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明其出現(xiàn)了特殊情況；夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明杜雪某存在嚴(yán)重違約情況；夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明其解除合同符合或存在法定解除合同的情形；經(jīng)本院釋明后，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不同意違約解除合同，亦不同意賠償杜雪某的損失。綜上，在租賃期間，夏愛(ài)國(guó)、蔡金某不享有解除合同的權(quán)利，《租房合同》未解除。故夏愛(ài)國(guó)、蔡金某請(qǐng)求確認(rèn)《租房合同》已經(jīng)解除的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。夏愛(ài)國(guó)、蔡金某未提交證據(jù)證明《租房合同》存在無(wú)法繼續(xù)履行的情形，杜雪某亦愿意支付租金繼續(xù)履行合同，故杜雪某請(qǐng)求繼續(xù)履行《租房合同》的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。因《租房合同》合法有效，并未解除，故夏愛(ài)國(guó)、蔡金某請(qǐng)求判令杜雪某立即騰退涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。杜雪某對(duì)此的抗辯，本院予以采信。
原、被告間簽訂的《租房合同》合法有效，承租方應(yīng)按照合同約定向出租方支付房屋租金。雙方均認(rèn)可杜雪某支付租金至2015年7月31日，年租金為12，000元。故夏愛(ài)國(guó)、蔡金某請(qǐng)求判令杜雪某支付自2015年8月1日起至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因《租房合同》未解除，該房屋使用費(fèi)實(shí)際為房屋租金，杜雪某應(yīng)按照約定自2015年8月1日繼續(xù)向夏愛(ài)國(guó)、蔡金某支付房屋租金，對(duì)此本院予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條 ?、第四十六條 ?、第九十三條 ?、第九十四條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十一條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、夏愛(ài)國(guó)、蔡金某與杜雪某簽訂的《租房合同》合法有效；
二、夏愛(ài)國(guó)、蔡金某繼續(xù)履行《租房合同》；
三、杜雪某按照《租房合同》約定的年租金12，000元向夏愛(ài)國(guó)、蔡金某支付自2015年8月1日起至實(shí)際騰退日止的房屋租金；
四、駁回夏愛(ài)國(guó)、蔡金某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)210元，反訴案件受理費(fèi)80元，由夏愛(ài)國(guó)、蔡金某共同負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：程紅丹
審判員：桂英
審判員：余紫霞

書(shū)記員：劉濤