原告：夏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：秦裕斌，上海善法律師事務所律師。
　　被告：代某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：許文娥(系被告代某妻子)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張水華，上海市傅玄杰律師事務所律師。
　　原告夏某某與被告代某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告夏某某及其委托訴訟代理人秦裕斌，被告代某及其委托訴訟代理人許文娥、張水華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　夏某某向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；2、被告搬離并返還原告上海市浦東新區(qū)康橋東路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)；3、被告支付2018年3月1日起至9月29日止的房屋占有使用費，按每月6,250元為計算標準。事實和理由：原、被告于2016年4月7日簽訂房屋租賃協(xié)議，約定原告將系爭房屋出租給被告，租金每月6,250元，付六押一，租賃期限自2016年5月31日起至2019年6月1日止。被告同時又承租了原告另二間房屋，租賃合同另行簽訂。原告將系爭房屋交付被告后，被告如約支付了2016年12月1日起至2018年2月28日止的租金。此后的租金未再支付，故提起訴訟。
　　代某辯稱，不同意原告的訴請。原告不是系爭房屋產(chǎn)權人，訴訟主體不適格。系爭房屋為無證建筑，已被納入拆遷范圍，2018年2-3月間，被告已被勒令停業(yè)，無法正常使用房屋，被告無需再支付原告房屋使用費。被告對系爭房屋進行了裝修，約定的合同期限尚未屆滿，原告應當對被告的損失進行賠償，并退還被告的租賃押金。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋系未取得建設工程許可證而建造的房屋。2016年4月7日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限自2016年5月31日至2019年6月1日。租金每月6,250元。付款方式，付六押一，另付押金6,250元。第三年房租遞增百分之六。合同另對其他事項作了約定。
　　合同簽訂后，系爭房屋交由被告使用，開設輪胎修理部。被告另承租了由原告出租的與系爭房屋相鄰的56號、58號房屋。被告已支付原告系爭房屋租金(實為房屋使用費)至2018年2月28日，支付原告押金6,250元。
　　2017年8月10日，浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治辦公室發(fā)出告知書，稱康橋東路57、58號系無證建筑，限期自行拆除。2018年2-3月間，被告被勒令停業(yè)。此后，原告提起訴訟。
　　審理中，被告申請對系爭房屋內的裝修損失進行鑒定。經(jīng)法院委托，上海四海建設工程造價咨詢監(jiān)理有限公司(以下簡稱鑒定機構)進行司法鑒定，向本院出具了鑒定報告書。鑒定意見1、房屋裝飾及土建工程造價為108,996元。其中，房屋裝飾工程造價95,517元；房屋安裝工程造價13,479元。2、安裝部分爭議項目造價為11,438元。鑒定說明：經(jīng)過現(xiàn)場勘查，綜合考慮，建議本工程成新率為30%左右。爭議問題：1、原告提出空調及熱水器不是被告添置，不應納入評估范圍。被告認為是被告添置，應納入評估范圍。該項屬爭議項目，在造價中單列，由法院裁決。2、被告提出本工程2016年5月裝修完成，2017年8月停止使用，實際使用期一年左右，成新率應為80%左右。鑒定機構根據(jù)現(xiàn)場裝修實物的新舊程度，綜合考慮確定成新率。經(jīng)庭審質證，原告對成新率及總價無異議，認為其中部分裝修系原告及前租戶添置，比如空調和熱水器，涉及金額11,438元。被告稱成新率按30%計不合理，應當按照70%-80%計；原告交付給被告的房屋系毛坯房，空調、熱水器均由被告安裝；廣告牌、機器安裝和搬遷費也未計入。鑒定機構向本院陳述，成新率是按現(xiàn)狀實物計取，現(xiàn)場鑒定時沒有廣告牌，機器安裝和搬遷費用不屬于鑒定范圍。
　　經(jīng)本院釋明涉案《房屋租賃協(xié)議》無效，對于無效合同的后果處理，原告要求被告返還房屋并支付占有系爭房屋期間的使用費。被告要求原告退還租賃押金、賠償被告裝修損失共計16萬元(含相鄰的56號、58號房屋)，不同意支付停業(yè)期間的房屋使用費，原告賠償損失后才同意搬離。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，因所涉標的物系未取得建設工程規(guī)劃許可證建造的房屋，故《房屋租賃協(xié)議》無效。涉案合同原告以出租人的名義與被告簽訂，其提起本案訴訟，主體適格。合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原告明知系爭房屋不具有合法性，仍將房屋出租，其應當對合同無效承擔主要過錯責任。被告疏于審查房屋的合法性，其亦負有過錯責任。原告主張被告搬離并返還系爭房屋，本院予以支持。被告繳納原告的押金6,250元，原告應予退還。由于被告對系爭房屋進行了裝修，裝修附著物無法歸還被告，被告要求原告賠償裝修損失，本院予以準許。經(jīng)司法鑒定，對于雙方爭議的內容，因雙方均無法提供空調和熱水器的原始購物憑證，鑒于被告在承租之初進行了裝修，本院將空調、熱水器的金額計入損失范圍。因涉案合同無效，鑒定機構按現(xiàn)場實物計算裝修成新率為30%，本院予以認同。被告提出的廣告牌已被拆除，搬遷費并非合同無效的必然損失，均不計入損失金額。綜上，按成新率30%，計算被告的裝修現(xiàn)值損失為36,130.20元，由原告承擔其中的70%，計25,291.14元，被告承擔30%計10,839.06元。關于原告主張的2018年3月1日至9月29日的房屋使用費，根據(jù)當事人的陳述，被告于2018年2-3月間已被勒令停業(yè)，此后其承租目的并未實現(xiàn)，原告訴請要求按照合同租金標準計算房屋占有使用費，本院不予認同。綜合雙方間過錯責任、涉案訴訟糾紛的引起以及被告在鑒定結束后仍拒絕搬離系爭房屋的情況，本院酌情確定由被告承擔2018年3月1日至9月29日的房屋使用費9,000元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告夏某某與被告代某就上海市浦東新區(qū)康橋東路XXX弄XXX號房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告代某于本判決生效之日起十日內搬離上海市浦東新區(qū)康橋東路XXX弄XXX號房屋，并將房屋返還原告夏某某；
　　三、被告代某于本判決生效之日起十日內支付原告夏某某自2018年3月1日起至2018年9月29日止的房屋使用費9,000元；
　　四、原告夏某某于本判決生效之日起十日內賠償被告代某損失費25,291.14元；
　　五、原告夏某某于本判決生效之日起十日內退還被告代某押金6,250元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　案件受理費80元，減半收取計40元，鑒定費1,500元，合計1,540元，由原告夏某某負擔1,078元，被告代某負擔462元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿