原告：夏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：孫勇，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省巢湖市，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　原告夏某某與被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月11日立案受理。先適用簡易程序分別于2018年3月21日、2018年6月26日公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年10月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏某某的委托訴訟代理人孫勇，被告王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告夏某某向本院提出訴訟請求：1.被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年1月31日止拖欠的商鋪租金人民幣(幣種下同)22,500元；2.被告向原告償付違約金27,000元。
　　事實和理由：原告是上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX號102-18商鋪(即本案涉案商鋪)的產(chǎn)權(quán)人。2017年3月5日，原、被告雙方簽訂《商鋪鋪位租賃合同》，約定租賃期限自2017年2月1日至2018年1月31日止，租金總額為90,000元，每三個月一期付租金(最后一期租金22,500元應(yīng)于2017年10月20日支付)，租賃期間的物業(yè)管理費和市場管理費等均由承租人承擔(dān)，并明確了發(fā)生違約則按租金總額的30%承擔(dān)違約責(zé)任。然而，被告卻沒有遵守合同，最后一期租金支付日到期后，被告以各種理由拒付，原告多次與之交涉，但被告至今仍未支付，故原告訴至法院。
　　訴訟過程中，原告夏某某向本院提出增加一項訴訟請求：要求被告支付原告自2017年4月1日起至2018年1月31日止的物業(yè)費10,020元。
　　被告王某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。2017年3月20日，市場拆除違法建筑和公共消防通道，由于涉案商鋪是公共消防通道，故要求拆除，導(dǎo)致被告店面重新裝修和樣品拆除而無法正常經(jīng)營，之后市場于6月又發(fā)了消防整改通知書，要求整改商鋪內(nèi)吊頂和消防安全隱患，并不允許開邊門營業(yè)，故被告多次致電原告要求使用涉案商鋪的正門和面積，但原告仍未給被告使用。市場于8月進(jìn)行消防管道的鋪設(shè)正好在涉案商鋪門口，導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營。由于簽訂合同前雙方曾口頭協(xié)議，若消防整改時間過長，原告可以讓房租，被告曾多次致電原告要求減免消防整改期間的房租和2018年租金問題，要求原告免1個月租金，但原告不同意。此后，被告是到期搬走的，并沒有違約，且原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，被告認(rèn)為沒有違約，故不同意支付違約金，并要求減免一個月的租金。關(guān)于物業(yè)費，被告在承租期間沒有支付過物業(yè)費，且被告認(rèn)為物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)太高，由于消防沒有通過，且被告也沒有辦理出營業(yè)執(zhí)照，故被告不同意承擔(dān)物業(yè)費。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：原告夏某某系上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX號102室商鋪的產(chǎn)權(quán)共有人之一，該商鋪總建筑面積為907.04平方米，原告享有的產(chǎn)權(quán)建筑面積為69.78平方米。
　　2017年3月5日，原告夏某某(作為出租人，簽約甲方)與被告王某某(作為承租人，簽約乙方)簽訂《商鋪鋪位租賃合同》1份，約定甲方鋪位坐落于上海市銀都路XXX號XXX幢XXX室XXX號商鋪，該鋪位用途為商業(yè)；除雙方另有約定外，乙方不得改變房屋用途；乙方承諾，服從市場統(tǒng)一管理，一旦政府規(guī)定作出決定市場由運營商統(tǒng)一運營，乙方服從；租賃期限一年，自2017年2月1日起至2018年1月31日止；鋪位月租金為稅后租金7,500元，鋪位年租金合計為稅后租金90,000元；每年度租金，乙方按照租金等額分四次交付：分別為每年度的3月5日，4月20日，7月20日和10月20日為房租支付日，每季度付22,500元；甲方于本合同生效之日起次日內(nèi)，按現(xiàn)狀將鋪位交付乙方；乙方保證租賃鋪位期間，依法經(jīng)營，服從市場管理，按時交納租金及其它相關(guān)費用；乙方執(zhí)行政府部門及市場管理方與物業(yè)管理關(guān)于防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等規(guī)定；鋪位租賃期間，水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、市場管理費及租金稅費等由乙方支付和承擔(dān)；乙方應(yīng)當(dāng)按時向有關(guān)部門交納費用，否則承擔(dān)違約責(zé)任；交租金同時，乙方向甲方提交水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理費、租金稅費(以甲方名字交付)交付憑證(影印件或復(fù)印件)；租賃期屆滿，本合同即終止，屆時乙方須將鋪位退還甲方；租賃期屆滿，乙方交回鋪位，甲方不承擔(dān)乙方任何鋪位改造，裝潢補償責(zé)任；租賃期間，雙方信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任；違約金按年度租金的30%計算；承擔(dān)違約責(zé)任的同時，相對方有權(quán)決定租賃合同的履行與否。上述合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　2017年3月20日，顓橋鎮(zhèn)五違整治工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出《告知書(二)》1份，告知銀都路2688弄區(qū)域內(nèi)31號房屋大棚的全體業(yè)主、經(jīng)營戶，因銀都路2688弄區(qū)域內(nèi)大棚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，且大棚處于公共場所內(nèi)，構(gòu)成障礙物，大棚搭建方愿意配合執(zhí)法部門拆除，鑒于部分業(yè)主和經(jīng)營戶在大棚內(nèi)存放了物品，消防隱患突出，故告知業(yè)主、經(jīng)營戶應(yīng)在2017年3月26日前將違法建筑(大棚)內(nèi)人員、物品搬離、撤場；2017年3月26日后相關(guān)執(zhí)法部門將對違法建筑(大棚)依法采取代履行拆除工作，由此造成的一切后果由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
　　2017年8月15日，銀都路2688弄物業(yè)籌備辦公室向銀都路xxx弄市場一層商戶發(fā)出《關(guān)于室內(nèi)吊頂影響消防整改的通知》1份，上載：鑒于2017年6月30日上海市閔行區(qū)公安消防支隊對銀都路2688弄市場針對20幢至41幢一層全體商鋪出具《重大火災(zāi)隱患整改通知書》(滬閔公消重字2017第0101號)，認(rèn)定該區(qū)域存在火災(zāi)隱患，且已構(gòu)成重大火災(zāi)隱患，并被顓橋鎮(zhèn)政府列為六個專項整治區(qū)域之一。鑒于以上原因，本市場需按相關(guān)要求整改消防設(shè)施，現(xiàn)經(jīng)市場商鋪業(yè)主、上海環(huán)昱建設(shè)(集團(tuán))有限公司多次協(xié)商確定于2017年8月16日開始逐步對該區(qū)域落實消防設(shè)施整改，整改過程中有部分影響消防改造施工的吊頂需自行拆除，望各商戶積極配合消防改造施工，確保施工進(jìn)度，早日完成消防整改。
　　2017年9月9日，被告將市場的施工視頻通過微信向原告發(fā)送，并發(fā)送微信稱“沒有辦法做生意了”。原告回復(fù)稱“做消防希望理解和配合”，并表示其也在要求消防加快進(jìn)度。
　　2018年1月24日，上海市閔行區(qū)顓橋市場管理辦公室向閔行區(qū)銀都路2688弄一層商鋪全體業(yè)主發(fā)出《公告》1份，上載：2017年6月30日，閔行區(qū)公安消防支隊對銀都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41號一層商鋪進(jìn)行了消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在以下火災(zāi)隱患：一、一層營業(yè)區(qū)均未設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，不符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2014)8.3.4.2之規(guī)定，違反了《中華人民共和國消防法》第十六條第一款第二項之規(guī)定；二、一層營業(yè)區(qū)均未設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，不符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2014)8.4.1.3之規(guī)定，違反了《中華人民共和國消防法》第十六條第一款第二項之規(guī)定。2017年7月5日閔行區(qū)公安消防支隊制發(fā)了滬閔公消重字(2017)第0101號《重大火災(zāi)隱患整改通知書》，銀都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41號一層商鋪業(yè)主自籌資金加裝、修復(fù)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)等，并于2017年11月30日完成了對火災(zāi)隱患的整改工作，接閔行區(qū)公安消防支隊通知，消防支隊同意對該區(qū)域重大火災(zāi)隱患予以銷案。
　　2018年2月6日，被告搬離了涉案商鋪。
　　2018年2月11日，原告夏某某以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司銀都路2688弄客戶服務(wù)中心于2018年5月21日出具《關(guān)于銀都路2688弄消防整改情況說明》1份，上載：2017年7月5日，閔行區(qū)公安局消防支隊對上海市銀都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41號總共20棟一層640個商鋪開具了重大火災(zāi)隱患整改通知書(滬閔公消字2017第0101號)，主要存在下列火災(zāi)隱患：1、一層營業(yè)區(qū)均未設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)；2、一層營業(yè)區(qū)均未設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。為了使商鋪正常運轉(zhuǎn)，一層640個商鋪業(yè)主自籌資金于2017年8月14日委托上海景瑞物業(yè)管理有限公司與上海環(huán)昱建設(shè)(集團(tuán))有限公司簽訂了消防整改合同，經(jīng)過環(huán)昱公司的加班加點，整改工程于2017年10月20日施工完畢，并在2017年11月21日通過了由商鋪業(yè)主代表委托上海滬平消防設(shè)施檢測有限公司的檢測，同時出具了《建設(shè)消防設(shè)施竣工檢測報告》，之后閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)市場管理辦公室也接到了閔行區(qū)公安消防支隊通知，于2017年11月30日確認(rèn)了整改工作的完成，消防支隊同意對該區(qū)域重大火災(zāi)隱患予以撤銷，并于2018年1月24日在銀都路2688弄張貼了公告。整改期間，銀都路2688弄所有一層營業(yè)區(qū)域均未收到任何部門關(guān)于停業(yè)整改的通知，均可保持正常營業(yè)。
　　還查明，案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司銀都路2688弄客戶服務(wù)中心于2018年6月11日向原告發(fā)出《催交物業(yè)服務(wù)費通知單》，通知原告繳納2017年4月至2018年6月的物業(yè)服務(wù)費共計15,030元。原告于2018年6月21日向案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司支付了涉案商鋪自2017年4月至2018年6月的物業(yè)服務(wù)費共計15,030元。
　　又查明，原告曾于租賃期間向被告提供了原告的身份證復(fù)印件及《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件以作為被告辦理營業(yè)執(zhí)照之用。
　　訴訟中，雙方確認(rèn)被告已向原告交付了押金7,500元，原告表示同意返還上述押金，雙方均要求押金在本案中一并處理。
　　庭審中，被告表示消防整改自2017年3月開始至今仍未結(jié)束，其承租的商鋪中具體整改了消防噴淋、煙霧報警器及吊頂，承租面積中有部分涉及消防通道，也進(jìn)行了整改，上述整改在涉案商鋪附近斷斷續(xù)續(xù)做了三個月，致使店內(nèi)無法營業(yè)，客戶無法到店內(nèi)看樣，其臨時關(guān)過門但沒有長期停業(yè)過。對此，原告認(rèn)為，整個消防整改自2017年8月14日至2017年10月20日，不存在消防通道整改，涉案商鋪內(nèi)確實裝了消防噴淋，但不需要破壞也不需要占用面積，并認(rèn)為被告沒有停業(yè)過。
　　以上事實，由原告夏某某提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《商鋪鋪位租賃合同》、《關(guān)于銀都路2688弄消防整改情況說明》、《催交物業(yè)服務(wù)費通知單》、物業(yè)服務(wù)費發(fā)票，被告王某某提供的照片、微信、《關(guān)于室內(nèi)吊頂影響消防整改的通知》、《告知書(二)》、《公告》、原告身份證復(fù)印件、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述所證實。上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。訴訟中，被告另提供了現(xiàn)場照片以證明原告收回房屋后另行出租的門面情況，原告對上述照片的真實性有異議，并認(rèn)為與本案無關(guān)。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約行使權(quán)利、履行義務(wù)。本案中，根據(jù)合同約定，雙方的租賃期限至2018年1月31日屆滿，被告應(yīng)于2017年10月20日支付自2017年11月1日起至2018年1月31日止的租金。現(xiàn)雙方的租賃期限已屆滿，被告已搬離了涉案商鋪，被告作為承租人，理應(yīng)支付承租期間的租金。雖被告辯稱其與原告在簽訂合同前曾達(dá)成口頭協(xié)議減免1個月房租，而其未能就原告曾口頭答應(yīng)若消防整改時間過長可以減免房租以及整改后承租面積減少的主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，故對于被告的上述辯稱理由，本院不予采信，故原告主張要求被告支付自2017年11月1日起至2018年1月31日止拖欠的商鋪租金22,500元，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于原告主張的違約金，由于并未出現(xiàn)被告無需支付租金的情形，故被告無故不支付租金，構(gòu)成違約，按照合同約定違約金應(yīng)按年度租金的30%計算，現(xiàn)被告提出違約金過高，本院結(jié)合合同的實際履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等因素綜合考慮違約金的金額，將違約金酌情調(diào)整為2,000元。關(guān)于物業(yè)費，根據(jù)雙方合同約定，鋪位租賃期間的物業(yè)管理費由被告承擔(dān)，現(xiàn)被告確認(rèn)其未支付過租賃期間的物業(yè)費，原告已向物業(yè)方代為支付，故原告按照其實際支付的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)要求被告支付原告自2017年4月1日起至2018年1月31日止的物業(yè)費以10,020元計，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于被告已支付的押金，原告表示同意返還，故本院對押金問題一并進(jìn)行處理。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某某自2017年11月1日起至2018年1月31日止的租金人民幣22,500元；
　　二、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某某自2017年4月1日起至2018年1月31日止的物業(yè)管理費人民幣10,020元；
　　三、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某某違約金人民幣2,000元；
　　四、原告夏某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告王某某押金人民幣7,500元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費人民幣1,037.50元，由原告夏某某負(fù)擔(dān)人民幣313.98元，被告王某某負(fù)擔(dān)人民幣723.52元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：鄧紅霞

書記員：林??葉