胡某某
夏某某
鐘哲（湖北山河律師事務(wù)所）
饒靜（湖北山河律師事務(wù)所）
程友清
閻斌（湖北得偉君尚律師事務(wù)所）
夏某某
施某

上訴人（原審被告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審被告）:夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人:鐘哲、饒靜，湖北山河律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:程友清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人:閻斌，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
原審第三人:夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原審第三人:施某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人夏某某、胡某某因與被上訴人程友清、原審第三人夏某某、施某合同糾紛一案，不服湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
2013年5月27日，程友清訴至一審法院，請求判令:夏某某、胡某某返還并賠償1，022，915元及從法院采取訴訟保全措施開始起至本案法庭辯論終結(jié)時止的銀行利息，本案訴訟費用由夏某某、胡某某承擔(dān)。
本院認(rèn)為，2003年3月20日，程友清與胡某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》經(jīng)生效法律文書確認(rèn)無效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，因本案胡某某與程友清簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的標(biāo)的物為宅基地上的房屋，并非宅基地本身，且作為宅基地的出賣人夏某某及施某并未向程友清主張因《房屋買賣協(xié)議》無效的相關(guān)權(quán)利，因此，胡某某應(yīng)向程友清返還其當(dāng)時收取的購房款95000元。同時，基于雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，程友清應(yīng)向胡某某返還房屋，但該房屋已經(jīng)拆除，無法返還，故程友清應(yīng)折價補償胡某某。現(xiàn)訴爭的房屋由程友清作為被拆遷人與案外人武漢市子湖實業(yè)有限責(zé)任公司簽訂的《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書》針對的亦是宅基地上房屋的拆遷補償，因此，一審法院參照該房屋的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對程友清應(yīng)向胡某某返還的補償款進行確認(rèn)正確。因程友清在購買訴爭房屋后，將原有的三層房屋加層為四層，故一審法院對訴爭房屋三層以上的房屋拆遷款及針對程友清作為被拆遷人而發(fā)放的臨時安置補助費共92062元由程友清取得及程友清向胡某某返還的價款以三層以下的房屋拆遷款為限亦是正確的。但在本案中，程友清與胡某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時均明知買賣標(biāo)的物為建設(shè)在集體所有土地上的房屋，且程友清并非該村村民，因此雙方對于上述協(xié)議無效的結(jié)果發(fā)生均有過錯，應(yīng)按各自的過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。考慮到胡某某作為出賣人在出賣房屋時即應(yīng)當(dāng)知道其在集體所有的宅基地上所建房屋屬于我國法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，且其在出售房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，因此一審法院認(rèn)定胡某某應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，程友清應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任正確，但一審以售房總價款16.5萬元為基數(shù)，對拆遷款835853元按照1:9的比例承擔(dān)過錯責(zé)任，沒有考慮售房款中涉及夏某某、施某的部分不妥，應(yīng)以胡某某出賣房屋時的95000元價款所對應(yīng)的部分為限，即胡某某出賣訴爭房屋所得價款占總價款的58%，根據(jù)過錯雙方按7:3的比例分擔(dān)損失，程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失為539894.74元（241.78㎡×3，850元／㎡×58%），胡某某、夏某某對程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失承擔(dān)70%的責(zé)任即377926.32元（539894.74×70%），程友清承擔(dān)30%的責(zé)任即161968.42元（539894.74×30%）。因訴爭房屋已拆遷，本院對訴爭房屋的拆遷補償款予以分割。關(guān)于夏某某、施某的相關(guān)權(quán)益在本案中不宜處理。胡某某、夏某某的上訴理由部分成立，其上訴請求部分予以支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律錯誤，本院予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號民事判決第一、三項；
二、變更湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號民事判決書第二項為:坐落于武漢市江岸區(qū)鯇子湖村花蓮里176號房屋中三層以下的拆遷補償款930853元，由程友清享有768884.58元，余款161968.42元由胡某某、夏某某享有；該房屋三層以上的拆遷補償及其他補償共計92062元，由程友清享有。
二審案件受理費14010元，由胡某某、夏某某負擔(dān)10000元，程友清負擔(dān)4010元。一審案件受理費14010元，由胡某某、夏某某負擔(dān)10000元，程友清負擔(dān)4010元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，2003年3月20日，程友清與胡某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》經(jīng)生效法律文書確認(rèn)無效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”的規(guī)定，因本案胡某某與程友清簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的標(biāo)的物為宅基地上的房屋，并非宅基地本身，且作為宅基地的出賣人夏某某及施某并未向程友清主張因《房屋買賣協(xié)議》無效的相關(guān)權(quán)利，因此，胡某某應(yīng)向程友清返還其當(dāng)時收取的購房款95000元。同時，基于雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，程友清應(yīng)向胡某某返還房屋，但該房屋已經(jīng)拆除，無法返還，故程友清應(yīng)折價補償胡某某?，F(xiàn)訴爭的房屋由程友清作為被拆遷人與案外人武漢市子湖實業(yè)有限責(zé)任公司簽訂的《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書》針對的亦是宅基地上房屋的拆遷補償，因此，一審法院參照該房屋的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對程友清應(yīng)向胡某某返還的補償款進行確認(rèn)正確。因程友清在購買訴爭房屋后，將原有的三層房屋加層為四層，故一審法院對訴爭房屋三層以上的房屋拆遷款及針對程友清作為被拆遷人而發(fā)放的臨時安置補助費共92062元由程友清取得及程友清向胡某某返還的價款以三層以下的房屋拆遷款為限亦是正確的。但在本案中，程友清與胡某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時均明知買賣標(biāo)的物為建設(shè)在集體所有土地上的房屋，且程友清并非該村村民，因此雙方對于上述協(xié)議無效的結(jié)果發(fā)生均有過錯，應(yīng)按各自的過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？紤]到胡某某作為出賣人在出賣房屋時即應(yīng)當(dāng)知道其在集體所有的宅基地上所建房屋屬于我國法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，且其在出售房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，因此一審法院認(rèn)定胡某某應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，程友清應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任正確，但一審以售房總價款16.5萬元為基數(shù)，對拆遷款835853元按照1:9的比例承擔(dān)過錯責(zé)任，沒有考慮售房款中涉及夏某某、施某的部分不妥，應(yīng)以胡某某出賣房屋時的95000元價款所對應(yīng)的部分為限，即胡某某出賣訴爭房屋所得價款占總價款的58%，根據(jù)過錯雙方按7:3的比例分擔(dān)損失，程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失為539894.74元（241.78㎡×3，850元／㎡×58%），胡某某、夏某某對程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失承擔(dān)70%的責(zé)任即377926.32元（539894.74×70%），程友清承擔(dān)30%的責(zé)任即161968.42元（539894.74×30%）。因訴爭房屋已拆遷，本院對訴爭房屋的拆遷補償款予以分割。關(guān)于夏某某、施某的相關(guān)權(quán)益在本案中不宜處理。胡某某、夏某某的上訴理由部分成立，其上訴請求部分予以支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律錯誤，本院予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號民事判決第一、三項；
二、變更湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號民事判決書第二項為:坐落于武漢市江岸區(qū)鯇子湖村花蓮里176號房屋中三層以下的拆遷補償款930853元，由程友清享有768884.58元，余款161968.42元由胡某某、夏某某享有；該房屋三層以上的拆遷補償及其他補償共計92062元，由程友清享有。
二審案件受理費14010元，由胡某某、夏某某負擔(dān)10000元，程友清負擔(dān)4010元。一審案件受理費14010元，由胡某某、夏某某負擔(dān)10000元，程友清負擔(dān)4010元。

審判長：申斌
審判員：張文霞
審判員：豐偉

書記員：汪麗玲