原告：夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省溫州市。
　　委托訴訟代理人：金健，浙江金土地律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海源淶實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：孫元元。
　　原告夏某某與被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏某某的委托訴訟代理人金健到庭參加了訴訟，被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　夏某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告向原告支付2019年6月1日至9月30日的租金，按每月11,500元計(jì)算；2.被告向原告支付二個(gè)月租金的解除合同違約金23,000元。事實(shí)和理由：2017年2月23日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將上海市浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)錦和路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給被告，租賃期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，月租金11,500元，租金先付后用，另約定了其他權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)。合同簽訂后，原告按約交付房屋，被告支付租金。但2018年10月1日起，被告未按時(shí)支付租金，經(jīng)原告催討后才予以支付。2019年6月1日起的租金遲遲未付，經(jīng)原告多次催討，2019年7月25日，被告向原告出具《承諾書》一份，承諾于2019年8月30日前付清拖欠租金。該份承諾書被告亦未履行。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至法院。
　　上海源淶實(shí)業(yè)有限公司未作答辯。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告為系爭(zhēng)房屋登記的產(chǎn)權(quán)人。原告委托其哥哥夏小栗代辦系爭(zhēng)房屋出租事宜。2017年2月23日，原告(夏小栗代)(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋、建筑面積112.88平方米出租給乙方；租賃期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止；月租金11,500元，首次押一付三，以后每月付；合同第九條違約責(zé)任中約定，乙方逾期超過(guò)一個(gè)月不支付房租，視為乙方違約，并賠償甲方相當(dāng)于拾個(gè)月的租金；乙方發(fā)生下列嚴(yán)重違約行為的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方并須支付甲方拾個(gè)月的月租金作為違約金，如違約金不足彌補(bǔ)甲方直接損失的，乙方還應(yīng)給予賠償：(1)甲方無(wú)任何違約行為，乙方提前解約的?！贤韺?duì)其他事項(xiàng)作了約定。合同簽訂后，原告向被告交付房屋，被告支付租金。
　　2019年7月25日，被告出具承諾書一份，寫明：上海源淶實(shí)業(yè)有限公司租用上海市浦東新區(qū)錦和路XXX弄XXX號(hào)XXX室(即系爭(zhēng)房屋)，欠房東夏某某(收款人為夏小栗)2019年六月、七月房租，于2019年8月6日前付一筆，2019年8月30日前付一筆。每月11,500元，共付二個(gè)月租金一共是二萬(wàn)叁千元整。此后，因原告未收到被告的付款，故起訴來(lái)院。原告于2019年9月3日向本院提交了起訴狀。
　　審理中，原告稱被告承租系爭(zhēng)房屋用于轉(zhuǎn)租，房屋內(nèi)實(shí)際居住的是被告的租客(次承租人)，由于被告未按承諾書支付自2019年6月1日起租金，原、被告曾于2019年9月29日口頭協(xié)商過(guò)解除合同，又因次承租人已支付被告租金至2019年10月29日，2019年10月29日以后原告才與次承租人直接建立租賃關(guān)系，此后次承租人的租金直接支付給了原告。原告認(rèn)為涉案租賃合同于2019年10月29日已解除；關(guān)于押金，原告確認(rèn)被告已付押金為11,500元(在原告處)，此款原告在起訴時(shí)已抵扣了2019年10月的租金，原告計(jì)算被告欠付租金的實(shí)際周期為2019年6月1日至10月29日；關(guān)于違約金，合同約定的金額過(guò)高，原告已自行進(jìn)行了調(diào)整。
　　本院認(rèn)為，訟爭(zhēng)《房屋租賃合同》系原、被告真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守約定、按約履行。被告承租系爭(zhēng)房屋后，應(yīng)當(dāng)履行支付房屋租金的根本義務(wù)。原告稱2019年6月1日起的租金被告未支付、亦未按承諾書履行。被告未到庭答辯，亦未提供相關(guān)證據(jù)證明其已履行了合同義務(wù)，視為放棄了對(duì)原告提交證據(jù)以及主張事實(shí)的質(zhì)證權(quán)利，由此造成的不利后果由其自行承擔(dān)?，F(xiàn)被告無(wú)理由拖欠原告租金未付，已構(gòu)成違約。根據(jù)原告陳述，原告已于2019年10月29日以后與次承租人直接建立了租賃合同關(guān)系，確認(rèn)涉案租賃合同實(shí)際已于2019年10月29日解除，本院予以認(rèn)可。原告與次承租人直接建立租賃關(guān)系的行為，免除了原、被告的租賃合同解除后被告交還房屋的義務(wù)，然被告應(yīng)結(jié)清與原告的租賃合同存續(xù)期間占用系爭(zhēng)房屋欠付原告的租金。原告實(shí)際計(jì)算欠付租金的周期為2019年6月1日至10月29日，該期間的租金被告應(yīng)予支付。被告繳納原告的租賃押金11,500元，原告同意在欠付租金中抵扣，本院予以準(zhǔn)許。由于被告違約致使租賃合同提前解除，原告要求被告支付解除合同的違約金，符合合同約定，本院予以支持。原告自愿將違約金調(diào)整至二個(gè)月租金23,000元，系對(duì)其權(quán)利的自行處分，并無(wú)不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某某欠付2019年6月1日至10月29日的租金，按每月11,500元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)(被告在原告處的押金11,500元在前述應(yīng)付款中抵扣)；
　　二、被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某某解除合同的違約金23,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)1,525元，減半收取計(jì)762.50元，由被告上海源淶實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：陳韞鏐