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夏國新與張某、劉某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:夏國新,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  委托訴訟代理人:梁洪亮,北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
  被告:張某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  被告:劉某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  上列兩被告共同委托訴訟代理人:代君,上海海仲律師事務(wù)所律師。
  原告夏國新與被告張某、劉某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2019年4月1日立案受理后,依法適用簡易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人梁洪亮、被告劉某及兩被告共同委托訴訟代理人代君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告夏國新向本院提出訴訟請求:1、判令確認(rèn)原告與兩被告于2018年11月25日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》于2019年2月19日解除;2、判令兩被告立即支付原告違約金人民幣(以下幣種相同)30萬元;3、判令兩被告向原告支付遲延履行《房地產(chǎn)買賣合同》賠償金31,500元(暫計(jì)算至2019年2月17日,實(shí)際計(jì)算至兩被告實(shí)際支付之日);4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由:2018年12月25日,原告與兩被告簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》各一份,合同約定房屋總價(jià)為300萬元,合同簽訂后,原告按約履行義務(wù),但被告拒絕簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,且擅自要求更改房屋首期款的付款數(shù)額等。原告于2019年2月19日向被告寄送了《解約通知書》。原告認(rèn)為被告的行為已構(gòu)成違約,故訴至法院,訴請如前。原告庭后陳述,其要求解除的《房地產(chǎn)買賣合同》包括了《協(xié)議書》。
  被告張某、劉某辯稱,不同意原告全部訴請。訴請2的法律后果是解除合同,而訴請3的法律后果是繼續(xù)履行,兩者相矛盾;被告購房是為了孩子上學(xué),沒有違約動(dòng)機(jī);在簽訂網(wǎng)簽合同前,被告跟原告說首付款沒有問題,但裝修補(bǔ)償款可能會(huì)晚幾天,但不會(huì)超過十天,但原告聽到后比較激動(dòng),被告說如果原告不賣了,他也不買了,定金也不要了;之后雙方應(yīng)合同繼續(xù)履行問題進(jìn)行商談,但原告要求極其苛刻,被告與原告及其代理人溝通無果后發(fā)函給原告要求繼續(xù)履行,但原告拒絕;故被告認(rèn)為其并不構(gòu)成違約,原告訴請無事實(shí)及法律依據(jù)。
  本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)關(guān)岳路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)產(chǎn)權(quán)登記于原告名下。2018年12月25日,原、被告經(jīng)德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間,就系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份,合同約定原告作為賣售人(甲方)、兩被告作為買受人(乙方),甲方將系爭房屋以229萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙方,合同還約定了過戶時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口遷移等內(nèi)容,合同補(bǔ)充條款(一)第四條約定,除甲乙雙方一致確認(rèn)變更交易條件外,雙方授權(quán)居間方根據(jù)本合同或相關(guān)協(xié)議的約定錄入、備案、打印《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本,甲乙雙方最晚不得晚于2019年1月27日前簽訂該示范文本用于辦理貸款、不動(dòng)產(chǎn)登記預(yù)受理、繳納稅收等相關(guān)事宜。補(bǔ)充條款(一)第六條約定了甲乙雙方的違約責(zé)任,其中乙方的違約責(zé)任為:(1)乙方未按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的,每逾期一日需向甲方支付總房價(jià)款萬分之五的賠償金,并應(yīng)繼續(xù)履行。(2)乙方發(fā)生下列情形的,均視為乙方根本性違約,甲方有權(quán)單方解除本合同。甲方應(yīng)書面通知乙方,乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于總房價(jià)款10%的違約金。若雙方已簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本的,則根本性違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)為總房價(jià)的20%的違約金。甲方可從乙方已支付的款項(xiàng)中先行扣除違約金后三個(gè)工作日內(nèi)無息退還剩余款項(xiàng)……①乙方未按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的,逾期超過十個(gè)工作日的;②乙方無正當(dāng)理由單方面要求解除合同的。合同附件三約定了付款協(xié)議,其中第二條約定,定金為1萬元,乙方于2018年12月25日前自行支付;第四條約定,雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本并申請辦理公證手續(xù)(若需)后當(dāng)日內(nèi),乙方向甲方自行支付部分房價(jià)款計(jì)114萬元;第五條約定,部分房價(jià)款114萬元乙方通過申請貸款方式支付。
  當(dāng)日,原告作為出售方(甲方)、被告作為買受方(乙方),雙方另行簽訂了《協(xié)議書》一份,協(xié)議第一條約定,甲乙雙方確認(rèn)該房地產(chǎn)的總房價(jià)款為300萬元;(1)甲乙雙方就該房地產(chǎn)已簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,買賣合同約定房價(jià)款為229萬元,乙方依據(jù)買賣合同附件三之付款協(xié)議所約定的付款方式向甲方支付合同房價(jià)款,甲乙雙方同意《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(用于交易過戶及貸款的示范文本)按照上述房價(jià)款簽署。(2)裝修補(bǔ)償款計(jì)人民幣71萬元,其中61萬元簽訂上海市示范文本當(dāng)天支付,剩余9萬元在2019年5月10日之前付清,其中1萬元在交房當(dāng)天以尾款付清。協(xié)議還約定,本協(xié)議未約定之事宜,甲乙雙方仍按《房地產(chǎn)買賣合同》約定履行。本協(xié)議約定與其他協(xié)議約定不一致的,均以本協(xié)議書為準(zhǔn)。
  2019年1月27日,雙方至居間方處,因被告未能于當(dāng)日支付裝修補(bǔ)償款,雙方未簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
  2019年2月17日,原告向被告發(fā)送《催告通知函》,內(nèi)容為:因被告未在2019年1月27日按《房地產(chǎn)買賣合同》約定履行合同義務(wù),要求被告在本函件送達(dá)之日立即履行《房地產(chǎn)買賣合同》約定義務(wù)等。
  2019年2月19日,原告向被告發(fā)送《解約通知書》,內(nèi)容為:因被告未按約履行義務(wù)構(gòu)成根本違約,故通知被告合同解除,并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任等。
  2019年2月22日,被告向原告發(fā)出《律師函》,內(nèi)容為要求原告繼續(xù)履行合同并向原告支付房款114萬元。
  另查明,原告、被告、居間方工作人員、原告兒子等八人就系爭房屋的買賣建有微信群一個(gè),2019年1月27日下午16時(shí)11分,居間方工作人員發(fā)送微信內(nèi)容為:“今天是該房屋關(guān)岳路XXX弄XXX號XXX室的最晚約定簽約時(shí)間,現(xiàn)因客戶首付資金款未到位無法按合同約定時(shí)間網(wǎng)簽,導(dǎo)致違約,乙方同意甲方不返還乙方已支付定金,望雙方知曉此事?!?019年2月17日,原告兒子在微信群發(fā)送微信,內(nèi)容為要求被告于2017年2月17日早晨09:27分起后的24小時(shí)內(nèi)積極履行房地產(chǎn)買賣合同約定義務(wù),并提出直接約在房地產(chǎn)交易中心。被告回復(fù)目前在上班,時(shí)間不合理。
  庭審中,雙方均陳述系爭房屋簽訂協(xié)議書的目的是為了避稅,雙方的真實(shí)交易價(jià)格為300萬元;原告陳述,系爭房屋已于最近出售,交易價(jià)格310萬元左右,庭審后,原告變更陳述,其另行出售的價(jià)格為298萬元;原告還陳述,其已收取被告定金1萬元,根據(jù)合同補(bǔ)充條款(一)第六條約定,被告已支付的定金在違約金中抵扣;被告陳述,即使法院認(rèn)定被告違約,被告違約也無重大過錯(cuò),要求法院大幅度降低違約金。
  本院認(rèn)為,原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效,雙方均應(yīng)履行。結(jié)合《房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》約定及雙方陳述,雙方的真實(shí)交易價(jià)格為300萬元,雙方應(yīng)于2019年1月27日按照該兩份合同約定簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及其他義務(wù)。被告作為買受方,應(yīng)于當(dāng)日支付原告《房地產(chǎn)買賣合同》約定的首付款114萬元及《協(xié)議書》約定的裝修補(bǔ)償款61萬元?,F(xiàn)被告因自身原因未能于當(dāng)日支付上述全部款項(xiàng),致雙方未能最終簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,系被告違約。被告既已于當(dāng)日未能履行約定付款義務(wù)并簽訂示范文本合同的情形下,在合同約定的遲延履行寬限期內(nèi)應(yīng)主動(dòng)通知原告履行義務(wù),原告對此不負(fù)有另行通知的義務(wù),故不論原告2019年2月17日再次給予被告的履行時(shí)間是否合理,該期限屆滿后,原告仍可按合同約定行使權(quán)利,現(xiàn)原告在寬限期屆滿后主張合同解除,符合合同約定,雙方就買賣系爭房屋的權(quán)利義務(wù)約定于《房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》內(nèi),該兩份合同本院準(zhǔn)予解除。因合同解除系被告違約造成,應(yīng)按約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?,F(xiàn)被告提出違約金過高要求調(diào)整,本院認(rèn)為,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條的規(guī)定,當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。本案中,雖合同解除系被告違約造成,但根據(jù)原告庭審陳述,其已將系爭房屋轉(zhuǎn)售,且轉(zhuǎn)讓價(jià)并未低于雙方約定的交易價(jià)格,雖原告庭審后變更陳述,稱成交價(jià)為298萬元,但本院對其變更陳述的真實(shí)性予以合理懷疑;現(xiàn)結(jié)合合同履行情況、違約時(shí)間等因素,本院認(rèn)為雙方約定的解約合同違約金確屬過高,由本院根據(jù)本案情況酌定為15萬元。合同解除后,原告已收取的定金1萬元應(yīng)予返還,現(xiàn)原告主張定金在違約中予以抵扣符合合同約定,本院予以準(zhǔn)許。至于原告主張的遲延履行違約金,原告既已選擇主張合同解除,對其合同繼續(xù)履行項(xiàng)下的遲延履行違約金本院不再予以支持。
  依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定,判決如下:
  一、原告夏國新與被告張某、劉某于2018年11月25日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》于2019年2月19日解除;
  二、被告張某、劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏國新合同解除違約金14萬元(已與被告張某、劉某支付的定金1萬元相抵);
  三、駁回原告夏國新的其余訴訟請求。
  負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費(fèi)6,272元(原告已預(yù)繳),減半收取計(jì)3,136元,由原告夏國新負(fù)擔(dān)236元,被告張某、劉某負(fù)擔(dān)2,900元。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院?!?br/>

審判員:周??箐

書記員:王曉燕

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