原告：夏某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：梁俞申，上海浦望律師事務所律師。
　　被告：薛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李建軍，上海九州通和律師事務所律師。
　　被告：徐丹丹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　被告：徐杏英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　第三人：石嘴山市大武口石銀村鎮(zhèn)銀行股份有限公司文明支行，住所地寧夏回族自治區(qū)石嘴山市。
　　負責人：劉麗，行長。
　　委托訴訟代理人：張海濤，男。
　　原告夏某與被告薛某某、徐丹丹、徐杏英房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月15日立案后，因被告徐丹丹、徐杏英下落不明，本院采用公告形式向其送達起訴狀副本等相關法律文書，后依法組成合議庭審理。因石嘴山市大武口石銀村鎮(zhèn)銀行股份有限公司文明支行(以下簡稱“石嘴山銀行文明支行”)與本案的處理結果存在利害關系，本院依法追加為第三人參加訴訟，并于2018年8月21日公開開庭進行了審理。原告夏某的委托代理人梁俞申、被告薛某某的委托代理人李建軍到庭參加訴訟。被告徐丹丹、徐杏英、第三人石嘴山銀行文明支行經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審判。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告夏某向本院提出訴訟請求：1.判令三被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，配合原告辦理房屋過戶手續(xù)；2.判令三被告滌除上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號XXX室房屋最高額抵押登記；3.判令三被告承擔違約金人民幣(幣種下同)405,000元；4.判令三被告承擔律師費75,000元。
　　事實和理由：原告與兩被告于2013年5月8日簽訂房屋買賣合同，約定原告以總價150萬元購買上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號XXX室房屋，并約定該房屋權利限制解除之日起三日內辦理過戶手續(xù)。當日，原告支付三被告10萬元定金。后原告按照合同約定于2013年6月4日通過轉賬形式支付110萬元購房款，剩余尾款30萬元約定于辦理交易過戶并配合更名、遷移戶口后支付。后因三被告再三懇請原告提前支付尾款，故原告又粉筆于2014年7月22日、2015年12月20日支付三被告共計15萬元購房款。
　　現(xiàn)原告得知被告薛某某、徐丹丹已于2017年3月18日辦理房屋產(chǎn)權證，并于2017年4月12日將該房屋以最高額抵押的形式抵押給第三人，上述行為均未通知原告。原告認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告故意拖延辦理過戶手續(xù)，并擅自將系爭房屋抵押給第三人顯屬違約。原告為維護合法權益，故提起本案訴訟要求判如所請。
　　被告薛某某辯稱，并非其不配合，而是過戶條件不成熟。被告薛某某的舅舅融資時將涉案房屋進行了抵押，且其舅舅目前融資困難無法滌除抵押，故在抵押還清前房屋是無法過戶的。原告訴請違約金過高，且違約金是附條件的，本案合同簽訂時原告同時簽訂了借款協(xié)議，協(xié)議中原告要求三被告將房屋作為借款的抵押擔保。本案違約金僅在判決無法過戶后被告薛某某才有責任支付，房屋目前在原告手中。
　　被告徐丹丹、徐杏英未作答辯亦未向本院提供證據(jù)。
　　第三人述稱，其作為無獨立請求權第三人，不承擔本案民事責任。原被告之間的合同糾紛，應由原被告按照和約定承擔相應的責任，與第三人無關。原告訴狀中所述事實，第三人一概不知，原被告未以任何法律允許的方式進行公司，以提醒相對人在交易時知曉和注意。2017年4月，被告向第三人申請借款，第三人對涉案房屋的法律狀態(tài)進行審查后，確認該房產(chǎn)無抵押、無查封，且由被告實際居住。第三人遂與被告簽訂個人借款合同，被告自愿以涉案房屋為借款做抵押擔保，并明確約定了相關抵押事項。第三人與被告簽訂借款合同完全合法有效。至于被告為何不給原告辦理房產(chǎn)過戶和交付房屋，第三人不得而知，應由法院根據(jù)原被告簽訂的合同來處理?，F(xiàn)原被告的買賣合同顯然暫時無法繼續(xù)履行，只有待第三人債權實現(xiàn)、抵押權解除后才有可能。該后果并非第三人造成，第三人對此不承擔任何責任。依法成立的抵押權受法律保護，在被告抵押的債權實現(xiàn)之前，抵押權持續(xù)有效，任何人不得干涉和侵害，原告要求滌除抵押登記的行為無理無據(jù)。綜上，第三人債權及抵押權依法成立，且在本案中不應承擔任何法律責任，要求駁回原告的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理查明：被告薛某某與徐丹丹系夫妻，被告徐杏英系被告徐丹丹母親。
　　位于上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號XXX室房屋系被告薛某某、徐丹丹通過動拆遷安置取得的房屋。
　　2013年5月8日，原告夏某(作為買受人，簽約乙方)與被告薛某某、徐丹丹、徐杏英(作為賣售人，簽約甲方)簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方同意將上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號XXX室房屋出售乙方，至3年期滿為乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。建筑面積81.73平方米，該房地產(chǎn)權人徐杏英。房屋交易總價為150萬元，購房款乙方分四次支付給甲方，具體支付時間和支付方式：第一次，2013年5月8日乙方付給甲方購房首期款10萬元；第二次，2013年6月10日前乙方付給甲方購房款110萬元；第三次，甲方辦好房產(chǎn)權證協(xié)助乙方辦理過戶交易登記之日支付購房款25萬元；第四次，乙方取得該房房地產(chǎn)權證書后，甲方配合乙方物業(yè)、水、電、煤、維修基金更名后，甲方(若有戶口)戶口遷走等付給甲方余款5萬元。甲方在收到乙方第二次款項后將房屋鑰匙交付乙方，交接之日起，涉房屋物業(yè)、通訊等相關費用均有乙方負擔。自甲方交付乙方鑰匙之日，乙方實際占有該合同所及物產(chǎn)。甲方應于該房屋權利限制解除之日起的3日內，備妥全部手續(xù)材料，協(xié)助乙方共同至房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。如甲方違反該合同房屋交付及產(chǎn)權登記的約定，乙方有權選擇下列方式處理：A.乙方有權提出解除合同，甲方在乙方提出退房要求之日起3日內將乙方已付款退還乙方，同時支付自收到乙方款項之日起同期商業(yè)銀行貸款利率4倍之利息(年利率30%)并按已付房價款的30%向乙方支付違約金；B.乙方要求繼續(xù)履行合同，甲方按已付房價款的30%向乙方支付實際占有使用房屋期間的租金(暫定月租金為2,000元/月)賠償給甲方，乙方已付甲方購房款作為違約金不予返還。該合同簽訂后，任何一方違約均應承擔守約方為保障權利所支付的各項費用(包括但不限于訴訟費、律師代理費、評估費等，訴訟費、評估費以實際支出為準，律師費用以房產(chǎn)總價5%代理一審計費)。補充條款約定甲方房屋為到手價150萬元，甲方辦理房產(chǎn)證費用自理，乙方承擔該房屋過戶時所需的一切稅費。
　　當日，原告通過現(xiàn)金及銀行轉賬向被告支付10萬元，并由被告薛某某、徐丹丹出具收據(jù)。
　　2013年6月4日，原告通過銀行轉賬向被告支付110萬元，并由被告薛某某、徐丹丹出具收據(jù)。
　　2014年7月22日，原告通過現(xiàn)金方式向被告支付5萬元，并由被告薛某某出具收據(jù)。
　　2015年12月20日，原告向被告支付10萬元，并由被告薛某某出具收條。
　　2017年4月12日，被告薛某某、徐丹丹(作為借款人，簽約乙方)與第三人石嘴山銀行文明支行(作為貸款人，簽約甲方)簽訂《個人借款合同》，約定甲方同意向乙方短期貸款，該貸款乙方只能用于購裝修材料。甲方向乙方發(fā)方的貸款金額為280萬元，貸款期限自2017年4月12日至2018年4月11日。抵押人提供的抵押物為系爭房屋。
　　當日，被告薛某某、徐丹丹(作為抵押人，簽約乙方)與第三人石嘴山銀行文明支行(作為抵押權人，簽約甲方)簽訂《最高額抵押合同》，約定甲方為薛某某辦理貸款所實際形成的債務人的全部債務在最高額410萬元內(含本數(shù))提供抵押擔保。抵押物為系爭房屋。
　　現(xiàn)查明，系爭房屋上設有抵押，抵押權人為第三人石嘴山銀行文明支行，最高債權限額410萬元，債權發(fā)生期間為2017年4月12日至2018年4月11日。
　　另查明，原告于訴訟過程中又向本院繳付10萬元房款至本院代管款賬戶內。
　　以上事實，由原告提供的《房屋買賣合同》、補充條款、房東承諾書、客戶承諾書、收據(jù)、中國工商銀行個人業(yè)務憑證、收條、《上海市不動產(chǎn)登記簿》、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《上海市不動產(chǎn)登記申請書》、《個人借款合同》、《最高額抵押合同》，被告提供的借款協(xié)議以及原告的當庭陳述等為證。被告徐丹丹、徐杏英經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭應訴，應視為其放棄質證的權利。
　　上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院確認其證據(jù)效力。
　　本院認為，原、被告簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且未違反相關法律規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應嚴格遵守。根據(jù)上述合同約定，被告承諾于房屋權利限制解除之日起的3日內協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。簽約后，原告按約支付購房款145萬元，但系爭房屋至今仍有第三人的抵押登記，該房屋無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，被告已構成違約?，F(xiàn)原告作為守約方，可要求繼續(xù)履行該買賣合同，但該房屋現(xiàn)存抵押，在被告未能清償債務前抵押無法滌除?，F(xiàn)系爭房屋不滿足過戶條件，繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶的客觀條件不成就，故對原告要求被告滌除系爭房屋的抵押登記，并繼續(xù)履行合同要求被告配合原告辦理系爭房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，本院不予支持。原告可待繼續(xù)履行合同過戶條件成就時再行主張自己權利。因被告違約，故原告要求其償付逾期交房之違約金的訴訟請求成立，本院予以支持。關于違約金的金額，本院結合交易標的數(shù)額以及違約行為對原告造成的實際影響等客觀因素，將違約金酌情調整為15萬元。上述合同約定違約方應承擔守約方為保障權利所支付的律師費用，故對于原告要求被告賠償律師費的訴訟請求，本院予以支持。原告未提供相應證據(jù)證明該筆費用的具體金額，且違約金已對原告的損失進行了彌補，但考慮到律師費確已產(chǎn)生，故本院結合本案實際情況酌情確定律師費為1萬元。
　　被告徐丹丹、徐杏英經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，系其放棄相應的訴訟權利，因此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告夏某與被告薛某某、徐丹丹、徐杏英就上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋買賣合同》有效；
　　二、被告薛某某、徐丹丹、徐杏英于本判決生效之日起十日內支付原告夏某逾期過戶違約金15萬元；
　　三、被告薛某某、徐丹丹、徐杏英于本判決生效之日起十日內賠償原告夏某律師費1萬元；
　　四、駁回原告夏某其余的訴訟請求。
　　案件受理費19,800元，財產(chǎn)保全費5,000元，共計24,800元，由被告薛某某、徐丹丹、徐杏英負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：石定偉

書記員：李??珺