塔某某
包永和（黑龍江興安律師事務所）
秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
高洪柱
崔鷹

原告塔某某（反訴被告），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人包永和，系黑龍江興安律師事務所律師。
被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（反訴原告），住所地秦某某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漓江道133號。
法定代表人岳國義，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人高洪柱，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司銷售部經(jīng)理。
委托代理人崔鷹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司法律顧問。
原告塔某某與被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鵬大公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。
原告塔某某及其委托代理人包永和、被告鵬大公司委托代理人高洪柱、崔鷹到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:原、被告于2014年8月18日簽訂了商品房買賣《認購書》。
主要約定內(nèi)容:買受人（原告）認購出賣人（被告）位于加格達奇區(qū)西嶺前進路以南春城路以北的“西城匯商業(yè)廣場”1棟F1層9號商鋪，建筑面積50.81平方米，套內(nèi)建筑面積48.6平方米，總金額429345.00元，付款方式為簽約日買受人交付出售人房款20000.00元（定金），其余首付款199345.00元于2014年8月25日前補齊，剩余的購房款210000.00元采取按揭方式支付（原、被告同意交接房時由原告向被告以現(xiàn)金形式支付余款），出售人應在2014年9月30日前將所購房屋交付買受人使用。
原告按認購書內(nèi)容交付首付款后，被告并沒有能夠在約定的交房日期向原告交付房屋，直到2015年9月中旬被告售樓處才通過電話告訴原告到售樓處簽合同交房款拿鑰匙，這是原告簽約后第一次被通知簽合同拿鑰匙交房。
原告認為被告延遲交房已達到1年的時間，使得原告不能實現(xiàn)原有的購房需求和商用目的。
解除權(quán)系權(quán)利人的一種權(quán)利，是權(quán)利人直接向嚴重違約的過錯一方行使解除合同的一項權(quán)利，對此，權(quán)利人可以放棄直接行使解除權(quán)的權(quán)利，而以訴權(quán)的形式要求法院判決，也就是說，法定解除權(quán)既然是合同當事人一方的權(quán)利，那么，解除權(quán)人可以不通過向違約方徑行通知的方式行使權(quán)利而通過訴訟的方式請求解除合同，原告行使的并非是除斥期間內(nèi)的“解除權(quán)”，而是法律訴訟“請求權(quán)”，適用的是訴訟時效的規(guī)定，是在法定的訴訟時效內(nèi)提起訴訟的。
原告訴至法院要求:1、請求與被告解除雙方簽訂的“認購書”；2、由被告返還原告支付的首付購房款220000.00元；3、由被告承擔延期交付房屋的違約金:50.81平方米1.5元／平方米365天（2014年8月20日-2015年8月20日）=28431.00元；4、由被告賠償因違約給原告造成的損失:220000.00元365天（2014年8月20日-2015年8月20日）5.8%（2014年人民銀行短期貸款基準利率）=11220.00元；5、由被告承擔案件受理費。
被告辯稱:一、雙方簽訂的《認購書》不符合法定或約定解除條件，原告的訴請第一項（要求解除《認購書》的訴訟請求）應予駁回。
依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，因《認購書》具備《商品房銷售管理辦法》第六十條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該《認購書》應當認定為雙方當事人之間已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同。
但原告請求解除《認購書》無合同依據(jù)和法律依據(jù)。
理由如下:1、雙方當事人未在《認購書》中約定出賣人逾期交房，買受人有權(quán)解除合同，故不符合合同解除條件。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 ?規(guī)定，只有在符合下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人方可請求解除合同:（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
因本案涉及的商品房僅為遲延交付，并不符合上述法定解除合同的條件，且買受人原告并未舉證證實因被告遲延交付房屋致使其不能實現(xiàn)合同目的；2、原告請求解除合同已超過法定除斥期間，解除權(quán)已經(jīng)消滅。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?規(guī)定:“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
”該法條明確規(guī)定了買受人行使合同解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，否則解除權(quán)消滅。
該期間為法定不變期間，不存在中止、中斷、延長等情形。
因《認購書》約定:“出賣人應在2014年9月30日前將所購房屋交付買受人使用。
”故買受人原告的合同解除權(quán)行使期間應當為:2014年10月1日-2015年10月1日。
原告于2015年12月才向加區(qū)法院起訴要求解除《認購書》，已超過解除權(quán)法定行使期限，其解除權(quán)已經(jīng)消滅。
因《認購書》依法不應當解除，原告的第二項訴訟請求（返還首付購房款220000.00元）缺乏返還基礎，亦應駁回。
原告的第三項訴訟請求（由被告承擔違約金28431.00元）沒有合同依據(jù)，應予駁回。
因違約金系合同雙方當事人就一方合同主體違約責任的一種預先約定。
只有雙方當事人作出明確約定的，才存在違約金的問題。
本案中，雙方當事人在《認購書》中對違約金未作任何約定，故該項訴訟請求沒有合同依據(jù)，應予駁回。
原告第四項訴訟請求（損失11220.00元）無法律依據(jù)，應予駁回。
關(guān)于商品房買賣逾期交付使用房屋的，其損失賠償額應如何計算，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ?已經(jīng)作了明確規(guī)定，即應當按照按有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
該標準為計算逾期交房損失的唯一法定標準。
根據(jù)民訴法“誰主張、誰舉證”的原則，原告對其損失主張負有舉證責任。
原告應當通過申請司法鑒定證明同地段同類房屋租金標準。
但原告未在舉證期限屆滿前（2016年2月23日）提出損失鑒定申請，已喪失申請鑒定的法定權(quán)利，其主張按照中國人民銀行貸款利率計算損失無法律依據(jù)，應予駁回。
綜上，原告的訴訟請求均不能成立。
《認購書》是雙方當事人在平等自愿有償?shù)幕A上達成的，是合法有效的，依法應予保護。
原告在簽訂《認購書》一年半后，提出解除，將交易風險轉(zhuǎn)嫁被告，有悖誠信原則，一旦解除，不但不利于維護交易穩(wěn)定，亦使被告錯過案涉商品房交易的最佳時期和交易機會，給被告造成重大的經(jīng)濟損失。
依法駁回原告的全部訴訟請求，案件受理費由原告自行負擔。
被告反訴稱:原告、被告雙方于2014年8月18日簽訂《認購書》1份，約定被告向原告出售商品房一戶，房屋位于加格達奇區(qū)西城匯商業(yè)廣場1棟F1廳9號門市，房屋建筑面積為50.81平方米，總價款為429345.00元。
約定付款方式為:2014年8月18日付款20000.00元，2014年8月25日前付款199345.00元，余款
210000.00元采取按揭貸款方式支付。
原告按照《認購書》的約定于2014年8月25日前向被告付款219345.00元，但余款210000.00元至今未付。
依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，因《認購書》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容（包括房屋位置、面積、價款、付款方式、履行期限、違約責任等），并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該《認購書》應當認定為雙方當事人在平等自愿的基礎上協(xié)商訂立的，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效。
2015年9月被告通知原告接收房屋并交納房屋所欠余款，原告拒絕。
截止到起訴前，仍然拒絕接收房屋、支付房屋余款，已構(gòu)成違約，應依法向被告承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任。
雖然《認購書》約定原告以按揭方式支付余欠房款，但雙方已口頭變更付款方式為“交接房屋時由原告一次性現(xiàn)金支付”，該事實已由其在起訴狀中自認。
被告反訴至法院要求:1、請求判令反訴被告塔某某繼續(xù)履行《認購書》；2、請求判令反訴被告塔某某立即給付商品房余款210000.00元及逾期給付利息，計算方式為:以210000.00元為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自2015年10月1日起至實際給付之日止；3、反訴的訴訟費用由反訴被告塔某某負擔。
原告答辯稱:1、被告要求繼續(xù)履行《認購書》的反訴理由不能成立。
事實非常清楚，被告要求原告繼續(xù)履行《認購書》的條件已經(jīng)喪失，確切的說，由于被告的違約行為已使得原告繼續(xù)履行合同成為不必要。
雙方簽訂的《認購書》第七條明確規(guī)定:出賣人（被告）應在2014年9月30日前將所購房屋交付買受人（原告）使用。
然而，被告卻并沒有遵守這一條款約定，直到2015年9月才通過電話通知原告交房款拿鑰匙，這與雙方在《認購書》中約定的交房時間整整延遲了一年，這足以說明:被告在履行交房義務方面已構(gòu)成了原告所不能接受的違約事實。
因此，被告要求原告繼續(xù)履行《認購書》的反訴理由毫無事實根據(jù)。
由于被告的違約行為使原告在長達一年的時間里無法取得房屋和遭受不必要的經(jīng)濟損失，原告依法提出解除《認購書》的訴請完全正當且依法有據(jù)。
而被告的反訴請求給付“商品房余款”及利息的主張則因其嚴重違約事實的存在依法不被支持。
綜上，請法院駁回被告的無理反訴。
本院認為:原告塔某某與被告鵬大公司之間簽訂的協(xié)議書，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且鵬大公司已經(jīng)按照約定收受部分購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，該協(xié)議書是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應切實履行。
本案爭議協(xié)議書約定交房時間為2014年9月30日，原告塔某某并沒有舉示出催告過被告鵬大公司交房的證據(jù)，其解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日即2014年10月1日起至2015年10月1日期間內(nèi)行使，而塔某某于2016年1月8日提起本案訴訟，已超過了1年的解除權(quán)行使的除斥期間，解除權(quán)已經(jīng)消滅。
且本案爭議涉及的房屋已具備交付使用條件。
因此，本案爭議的協(xié)議書應當認定合法、有效，雙方均需繼續(xù)履行約定的義務。
即鵬大公司應當履行交房的義務，塔某某應當承擔給付余款210000.00元的義務。
關(guān)于原告塔某某主張租金損失28431.00元及利息損失
11220.00元的訴請，因其并未舉示出其租金計算標準的相關(guān)證據(jù)，無法參照此標準計算塔某某的損失，但考慮到被告鵬大公司逾期交房的事實存在，其應當承擔違約責任，違約金的計算方式為:以塔某某已付房款220000.00元為基數(shù)，從2014年10月1日（即雙方約定交房日期的次日）起計算至2015年9月1日（即鵬大公司通知塔某某交房日）止，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計付。
關(guān)于被告鵬大公司要求原告塔某某給付商品房余款210000.00元的逾期給付利息的反訴請求。
因雙方認可變更了付款時間及方式，即在鵬大公司交房時以現(xiàn)金形式給付，鵬大公司逾期交房，已構(gòu)成違約，塔某某不支付余款的行為，是行使同時履行抗辯權(quán)的行為，不能認定其為逾期付款，不需承擔違約責任。
因此，該項請求本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第六十六條 ?、第九十五條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、2014年8月18日原告塔某某與被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋認購書合法、有效，雙方應繼續(xù)履行；
被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)將合同約定的房屋（位于加格達奇區(qū)西嶺前進路以南春城路以北、西城匯商業(yè)廣場，房號為1棟F1層9號）交付給原告塔某某；
原告塔某某在本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房余款210000.00元；
被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告塔某某逾期交房的損失，按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率，以塔某某已付購房款220000.00元為基數(shù)，自2014年10月1日起計算至2015年9月1日止；
駁回原告塔某某的其他訴訟請求；
駁回被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他反訴請求。
案件受理費5196.00元（原告已預交），此款本院減半收取
2598.00元，由秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔40.00元，原告塔某某自行負擔2558.00元，退回原告塔某某2598.00元。
反訴案件受理費本院減半收取2225.00元（被告已預交），由原告塔某某承擔2225.00元。
以上有給付內(nèi)容的判項，應在本判決生效后十日內(nèi)給付完畢。
如未按本判決指定期限履行給付金錢的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于大興安嶺地區(qū)中級人民法院。

本院認為:原告塔某某與被告鵬大公司之間簽訂的協(xié)議書，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且鵬大公司已經(jīng)按照約定收受部分購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，該協(xié)議書是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應切實履行。
本案爭議協(xié)議書約定交房時間為2014年9月30日，原告塔某某并沒有舉示出催告過被告鵬大公司交房的證據(jù)，其解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日即2014年10月1日起至2015年10月1日期間內(nèi)行使，而塔某某于2016年1月8日提起本案訴訟，已超過了1年的解除權(quán)行使的除斥期間，解除權(quán)已經(jīng)消滅。
且本案爭議涉及的房屋已具備交付使用條件。
因此，本案爭議的協(xié)議書應當認定合法、有效，雙方均需繼續(xù)履行約定的義務。
即鵬大公司應當履行交房的義務，塔某某應當承擔給付余款210000.00元的義務。
關(guān)于原告塔某某主張租金損失28431.00元及利息損失
11220.00元的訴請，因其并未舉示出其租金計算標準的相關(guān)證據(jù)，無法參照此標準計算塔某某的損失，但考慮到被告鵬大公司逾期交房的事實存在，其應當承擔違約責任，違約金的計算方式為:以塔某某已付房款220000.00元為基數(shù)，從2014年10月1日（即雙方約定交房日期的次日）起計算至2015年9月1日（即鵬大公司通知塔某某交房日）止，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計付。
關(guān)于被告鵬大公司要求原告塔某某給付商品房余款210000.00元的逾期給付利息的反訴請求。
因雙方認可變更了付款時間及方式，即在鵬大公司交房時以現(xiàn)金形式給付，鵬大公司逾期交房，已構(gòu)成違約，塔某某不支付余款的行為，是行使同時履行抗辯權(quán)的行為，不能認定其為逾期付款，不需承擔違約責任。
因此，該項請求本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第六十六條 ?、第九十五條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、2014年8月18日原告塔某某與被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋認購書合法、有效，雙方應繼續(xù)履行；
被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)將合同約定的房屋（位于加格達奇區(qū)西嶺前進路以南春城路以北、西城匯商業(yè)廣場，房號為1棟F1層9號）交付給原告塔某某；
原告塔某某在本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房余款210000.00元；
被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告塔某某逾期交房的損失，按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率，以塔某某已付購房款220000.00元為基數(shù)，自2014年10月1日起計算至2015年9月1日止；
駁回原告塔某某的其他訴訟請求；
駁回被告秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他反訴請求。
案件受理費5196.00元（原告已預交），此款本院減半收取
2598.00元，由秦某某鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔40.00元，原告塔某某自行負擔2558.00元，退回原告塔某某2598.00元。
反訴案件受理費本院減半收取2225.00元（被告已預交），由原告塔某某承擔2225.00元。
以上有給付內(nèi)容的判項，應在本判決生效后十日內(nèi)給付完畢。
如未按本判決指定期限履行給付金錢的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

審判長：陳東梅

書記員：趙玉鳳