原告：國(guó)營(yíng)武漢長(zhǎng)虹機(jī)械廠，住武漢市武昌區(qū)石洞街。
法定代表人：付彪，廠長(zhǎng)。
委托代理人：周炎發(fā)，湖北誠(chéng)明律師事務(wù)所律師。
委托代理人：謝圣楨，國(guó)營(yíng)武漢長(zhǎng)虹機(jī)械廠員工。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。

原告國(guó)營(yíng)武漢長(zhǎng)虹機(jī)械廠與被告王某某執(zhí)行異議之訴一案，本院受理后，依法由審判員陳杰擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員王伶、人民陪審員張俊良組成合議庭，適用普通程序于2016年8月12日公開開庭審理本案。原告委托代理人周炎發(fā)、被告王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年4月14日，長(zhǎng)虹機(jī)械廠按匯新公司要求通過上海浦發(fā)銀行轉(zhuǎn)賬2000萬元到匯新公司旗下的武漢工貿(mào)學(xué)院。2010年11月30日通過民生銀行轉(zhuǎn)賬1000萬元給匯新公司。2010年12月24日通過民生銀行轉(zhuǎn)賬1500萬元給匯新公司。
2014年7月14日，長(zhǎng)虹機(jī)械廠和匯新公司簽訂《定向購(gòu)房協(xié)議》，協(xié)議載明：“依據(jù)甲方（國(guó)營(yíng)武漢長(zhǎng)虹機(jī)械廠）、乙方（武漢匯新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）之間債權(quán)、債務(wù)關(guān)系及乙方向甲方出具《承諾書》，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、由乙方開發(fā)的“匯文新都E區(qū)”項(xiàng)目中的地下室車庫(kù)、地上車位及商業(yè)用房（實(shí)際面積以房產(chǎn)部門測(cè)量為準(zhǔn)）不對(duì)外銷售，全部定向銷售給甲方?jīng)_抵乙方債務(wù)。待乙方辦理完畢“匯文新都E區(qū)”項(xiàng)目“預(yù)售許可證”后，甲、乙雙方依據(jù)本協(xié)議簽訂正式房屋買賣合同。二、房屋基本情況：“匯文新都E區(qū)”地下室車庫(kù)、地上車位及商業(yè)用房，坐落于武昌區(qū)紫陽路保安街。三、乙方如將“匯文新都E區(qū)”地下室車庫(kù)、地上車位及商鋪銷售給第三方需經(jīng)過甲方同意。四、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。五、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決。2014年7月16日，本院向武昌區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)出（2014）鄂武昌民初字第02338號(hào)民事裁定書及《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了匯新公司名下坐落于武漢市武昌區(qū)中山路826號(hào)1、2棟單元1—2層2商業(yè)服務(wù)室（合同備案號(hào)：昌140248880，建筑面積：257.75平方米）房屋一套。2014年10月18日武漢市住房保障和房屋管理局向匯新公司頒發(fā)《武漢市商品房預(yù)售許可證》（證書編號(hào)：武房開預(yù)售（2014）565號(hào)），預(yù)售許可證中載明：“項(xiàng)目地址位于武昌區(qū)紫陽路保安街（武昌區(qū)紫陽街中山路826號(hào)），項(xiàng)目名稱為“匯文新都E區(qū)”，項(xiàng)目總建筑面積：29288平方米，核準(zhǔn)預(yù)售范圍面積：1#、2#樓住宅建筑面積22606.13平方米及商業(yè)建筑面積1235.69平方米（該項(xiàng)目住宅僅銷售給武漢市武昌區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心審核確認(rèn)的安置戶，商業(yè)僅銷售給國(guó)營(yíng)長(zhǎng)虹機(jī)械廠）。該許可證確定的1235.69平方米商業(yè)用房中含本院查封的257.75平方米。長(zhǎng)虹機(jī)械廠與匯新公司至今未簽訂本原查封房屋的買賣合同，更沒有將該房屋交付給長(zhǎng)虹機(jī)械廠。
2015年12月11日，本院作出（2014）鄂武昌執(zhí)字第01114—2號(hào)執(zhí)行裁定。裁定拍賣上述房屋。
原告在庭審中向本院陳述，原告從來沒有合法占有過訴爭(zhēng)房屋。

本院認(rèn)為：武漢市住房保障和房屋管理局頒發(fā)《武漢市商品房預(yù)售許可證》屬行政許可行為，許可匯新公司定向向長(zhǎng)虹機(jī)械廠銷售1235.69平方米商用房，而非房屋買賣合同的行政登記行為。本院裁定拍賣上述商用房中的部分房屋屬司法行為，不受行政行為拘束，長(zhǎng)虹機(jī)械廠在拍賣中也有資格作為競(jìng)買人參與競(jìng)拍。長(zhǎng)虹機(jī)械廠與匯新公司簽訂的《定向購(gòu)房協(xié)議》，雖名為定向購(gòu)房協(xié)議，但該協(xié)議第一條即確定以物抵債，屬代物清償協(xié)議，該協(xié)議尚不具備房屋買賣合同的屬性，不能依此認(rèn)定長(zhǎng)虹機(jī)械廠與匯新公司之間成立了合法有效的房屋買賣合同。
長(zhǎng)虹機(jī)械廠至今未合法占有標(biāo)的房屋。該事實(shí)表明，長(zhǎng)虹機(jī)械廠的異議主張，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”規(guī)定應(yīng)當(dāng)具備的要件，也不具備其他法律或司法解釋規(guī)定能夠支持其異議主張成立的條件。異議人長(zhǎng)虹機(jī)械廠對(duì)本案執(zhí)行標(biāo)的物提出異議，不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告國(guó)營(yíng)武漢長(zhǎng)虹機(jī)械廠全部訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)18719元，減半收取9359.5元，全部由原告國(guó)營(yíng)武漢長(zhǎng)虹機(jī)械廠負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國(guó)務(wù)院令第481號(hào)）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，戶名：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬戶：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

審　判　長(zhǎng)　　陳　杰 人民陪審員　　張俊良 人民陪審員　　王　伶

書記員：魯倩倩