原告：國家會展中心(上海)有限責任公司,住所地上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號XXX幢。
　　法定代表人：孫成海，董事長。
　　委托訴訟代理人：榮曉英，天津張盈律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王超，天津張盈律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海磊蕓廣告制作有限公司,住所地上海市青浦區(qū)雙聯(lián)路XXX號XXX幢XXX層XXX區(qū)XXX室。
　　法定代表人：唐圓月，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：郭守剛，上海善景律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：滕雙翼，上海善景律師事務(wù)所實習律師。
　　原告國家會展中心(上海)有限責任公司與被告上海磊蕓廣告制作有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月14日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人王超，被告法定代表人唐圓月及其委托訴訟代理人郭守剛、滕雙翼到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告國家會展中心(上海)有限責任公司向本院提出訴訟請求：1.被告支付租金人民幣103,479元、物業(yè)管理費23,400元、推廣宣傳費4,050元、電費44,545.20元、水費30.90元；2.被告支付因逾期支付租金、推廣宣傳費產(chǎn)生的違約金5,128.35元；3.被告支付應(yīng)付而未付的租金、物業(yè)管理費、推廣宣傳費產(chǎn)生的違約金(按照每日千分之一，自應(yīng)付之日分期計算至實際支付之日止，截至2019年4月20日為25,732.62元)；4.被告支付解約違約金311,044元；5.被告支付原告由此產(chǎn)生的律師費基礎(chǔ)費用11,681元及風險代理費用51,741元。事實與理由：2015年2月15日，原告與上海蕓磊會展有限公司簽署《上海市房屋租賃合同(商鋪預租)》，約定上海蕓磊會展有限公司承租坐落于上海市青浦區(qū)淶港路XXX號國家會展中心(上海)B0-5房屋(租賃面積90平方米)。合同對于租賃期限、裝修期、免租期、租金等費用的計算及支付方式、違約責任等都進行了約定。2015年6月30日，由被告承接上海蕓磊會展有限公司在合同項下的全部權(quán)利義務(wù)，并作為實際承租人繼續(xù)履行合同。2015年8月3日，原告向被告交付房屋，并約定租賃期限為2015年8月3日至2021年9月2日。合同簽署后，原告依約履行了合同義務(wù)，但被告未如約按期足額支付租金、物業(yè)管理費、推廣宣傳費等款項。之后，被告提出提前退租，并于2019年1月31日將系爭房屋返還給原告。原告多次以電話、信函方式催告被告付款，但被告始終未能履行付款義務(wù)。根據(jù)合同約定，被告的欠款行為已構(gòu)成根本性違約，故原告于2019年3月26日書面通知被告解除雙方簽署的租賃合同。被告拒不履行合同的行為，嚴重損害了原告的合法權(quán)益，為維護合法權(quán)益，故原告訴至法院。
　　被告上海磊蕓廣告制作有限公司辯稱：本案系原告違約在先，系爭房屋用于便利店經(jīng)營，在被告經(jīng)營期間，原告持續(xù)裝修、間斷性停水停電以及在首屆中國國際進口博覽會期間實行封閉管理，導致貨物損壞、設(shè)備損耗及經(jīng)營損失，未能實現(xiàn)被告租賃系爭房屋從事經(jīng)營的目的，被告有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)。對拖欠的租金、物業(yè)管理費、推廣宣傳費、水費及電費的金額、逾期支付金額及支付時間無異議，但不同意支付各項違約金，合同約定的違約條款違反合同法平等公平原則，應(yīng)為無效，即使認定有效，約定的違約金也過高，請求調(diào)整。
　　經(jīng)審理查明：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)二聯(lián)村37丘、40丘房地產(chǎn)登記權(quán)利人為上海博覽會有限責任公司(后名稱變更為本案原告)。
　　2015年2月15日，原告(預出租方，甲方)與上海蕓磊會展有限公司(預承租方，乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同(商鋪預租)》，約定由甲方將位于上海市青浦區(qū)淶港路XXX號國家會展中心(上海)之商業(yè)廣場內(nèi)商鋪號為B0商鋪-5預租給乙方。合同約定：租賃期限為2015年4月1日起至2021年5月31日止，其中裝修免租期為2個月，計租起始日為2015年6月1日。商鋪只限用于經(jīng)營零售之用途，乙方須以全家之商業(yè)名稱經(jīng)營前述業(yè)務(wù)。租金模式為基本租金，自計租起始日起第1至第24個租賃月的月基本租金32,850元、第25至第48個租賃月的月基本租金34,493元、第49至第72個租賃月的月基本租金36,217元，物業(yè)管理費為每月5,850元、推廣宣傳費為每月1,350元。合同簽訂后5日內(nèi)，乙方支付首期基本租金、物業(yè)管理費及推廣宣傳費，以后乙方以3個月為一期支付基本租金、物業(yè)管理費及推廣宣傳費，并于下一期開始前10日內(nèi)支付下一期的基本租金、物業(yè)管理費及推廣宣傳費。
　　合同還約定，如乙方存在逾期支付應(yīng)付任何款項達到15日或累計達30日以上、乙方擅自提前退租等情形的，甲方有權(quán)書面通知乙方終止合同，且乙方須支付實際使用商鋪期間合同約定的款項，并支付違約金(6個月租金+6個月物業(yè)管理費)；若合同由于乙方的原因提前終止，乙方應(yīng)補交裝修免租期內(nèi)的基本租金；逾期付款的，按照每日逾期金額的千分之一計算違約金等;甲方有權(quán)從乙方繳納的保證金及預付的租金沖抵乙方應(yīng)支付的違約金，如不足以沖抵甲方所受損失(包括但不限于律師費、訴訟費及租金、物業(yè)管理費及其他費用)，甲方有權(quán)向乙方追索差額。合同簽訂后，乙方依約向原告支付了履約保證金116,100元、公用事業(yè)費押金1,800元。
　　合同條款另約定：若非因甲方過錯導致商鋪水電、空調(diào)服務(wù)停止供應(yīng)，甲方不對乙方負責，如因不可抗力原因?qū)е乱曳綋p失，雙方互不承擔違約責任。出于商場整體利益的考慮，甲方有權(quán)變更、重新裝修該商場全部或部分公共地方，同時有權(quán)更換公共地方整體結(jié)構(gòu)、布局及安排，乙方不得向甲方提出租金減免或違約賠償。
　　2015年6月30日，原告、被告與上海蕓磊會展有限公司簽訂租賃主體變更情況說明，載明根據(jù)西虹橋商務(wù)區(qū)的相關(guān)規(guī)定，上海蕓磊會展有限公司成立新公司即被告，原告同意將《上海市房屋租賃合同(商鋪預租)》中約定的原承租方上海蕓磊會展有限公司所有相關(guān)的法律權(quán)利及義務(wù)改由被告承接。
　　2015年8月3日，原、被告簽署房屋交接書，載明雙方根據(jù)房屋租賃合同的約定對房屋進行驗收交接，雙方確認該房屋交付日為2015年8月3日，裝修期為2015年8月3日至2015年10月2日，計租起始日為2015年10月3日，租賃期為2015年8月3日至2021年9月2日。經(jīng)驗收，被告確認符合雙方于租賃合同中約定的交付條件，并同意接受。之后，被告在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營“全家”便利店。
　　2018年3月至2018年12月期間，被告在原告管理的租戶微信群內(nèi)多次反映裝修及停水停電造成經(jīng)營不便的情況。
　　2018年12月3日，被告向原告出具申請品牌變更及續(xù)租申請，載明因品牌方“全家”便利店將于2019年1月31日撤離，被告將引進其他品牌方入駐，需要5年及以上的經(jīng)營合同，申請品牌變更及提前續(xù)租。2019年1月15日，被告表示因原告物業(yè)公司人員透露營業(yè)額、租金等信息，導致被告無法引入新品牌。
　　2019年1月17日，被告向原告提交退租申請書，稱因辦公樓入住率低，與展館處于長期封閉狀態(tài)，造成被告經(jīng)營虧損、品牌方撤離，且無其他品牌方入駐，故申請退租及免除違約金。2019年1月31日，雙方辦理了房屋退租驗收手續(xù)，被告將系爭房屋交還原告。
　　2019年3月26日，原告向被告發(fā)出《律師函》，通知被告系爭合同于2019年1月31日解除，并要求被告限期支付拖欠費用。
　　再查明，2019年5月7日，原告(甲方)與天津張盈律師事務(wù)所(乙方)簽訂《委托代理合同》，約定甲方因與被告房屋租賃合同糾紛一案，聘請乙方的律師作為委托代理人。乙方向甲方收取律師代理費方法為基本代理費11,681元加風險代理費即本案甲方實際獲款的百分之十。合同另對其他內(nèi)容進行了約定。合同簽訂后，原告按約向天津張盈律師事務(wù)所轉(zhuǎn)賬支付基本代理費11,681元。
　　2019年5月14日，原告提起本案訴訟。同日，針對系爭合同解除事宜，原告向本院另案提起訴訟，案號為(2019)滬0118民初9808號，請求確認原、被告于2015年2月15日簽署的《上海市房屋租賃合同(商鋪預租)》于2019年1月31日解除，并判令被告辦理遷出上海市青浦區(qū)淶港路XXX號B0-5房屋的工商變更登記、備案手續(xù)。該案審理中，被告于2019年7月5日完成遷出上述注冊地址的變更登記手續(xù)，原告撤回要求注冊地址變更登記的訴請。經(jīng)本院組織調(diào)解，雙方一致確認合同已解除，本院于2019年8月9日出具(2019)滬0118民初9808號民事調(diào)解書，確認原、被告之間房屋租賃合同關(guān)系于2019年1月31日解除。
　　另查明，2018年11月5日至2018年11月10日，首屆中國國際進口博覽會在國家會展中心(上海)舉辦，為此公安部門于2018年10月23至2018年11月12日期間對國家會展中心(上海)區(qū)域內(nèi)實行封閉管理，在各出入口實施人員及車輛查驗管控。
　　以上查明的事實，有原、被告的陳述，原告提供的租賃合同、租賃主體變更說明、房屋交接書、準予變更登記通知書、房產(chǎn)證、收款回單、律師函、退租申請書、退租復原驗收單、委托代理合同及發(fā)票，被告提供的申請、通知單、裝修手冊、微信聊天記錄、支付憑證等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　根據(jù)庭審查明情況，結(jié)合雙方訴辯意見，本案爭議焦點在于被告拖欠租金及物業(yè)管理費等費用、單方提前退租行為是否系行使后履行抗辯權(quán)，即是否構(gòu)成違約行為。
　　被告確認存在拖欠支付租金、物業(yè)管理費等費用的行為，但認為原告存在違約行為，未提供適合店鋪經(jīng)營的環(huán)境，具體包括：2018年2月至11月，系爭店鋪所在B棟辦公樓持續(xù)裝修，造成粉塵、油漆、噪音、空氣污染；首屆中國國際進口博覽會期間，國家會展中心區(qū)域內(nèi)實行封閉管理，造成被告郵寄快遞、食品運輸、人員進出受限；間斷性停水停電行為，造成被告食品損壞、設(shè)備損耗，原告違約行為導致被告巨大的經(jīng)營損失，故進行退租，為此被告提供通知、照片、光盤及自制的經(jīng)營利潤損失表格等證據(jù)予以證明。
　　原告確認存在裝修、封閉管理和臨時停水停電情況，但對證明內(nèi)容不予認可。原告認為，其是為了保障首屆中國國際進口博覽會籌備工作、或是為了配合公安、消防、供電等政府職能部門工作要求，或是出于商場整體利益考慮才進行停水停電，每次原告均提前書面通知被告以避免造成損失。況且，被告也未提供經(jīng)營損失證據(jù)，而原告已經(jīng)減免被告部分物業(yè)管理費，原告不存在違約行為。
　　對此爭議，本院認為，原、被告系房屋租賃合同關(guān)系，原告的合同主義務(wù)是提供符合約定的房屋供被告經(jīng)營使用，被告應(yīng)按約支付租金等費用。本案中，原告已按約向被告交付符合約定的房屋，雖然在合同履行期間，系爭店鋪所在的B棟辦公樓存在裝修施工、封閉管理及臨時性停水停電等情況，但裝修場地大部分為樓上辦公區(qū)域，與系爭店鋪有一定空間距離；停水停電系因商場整體管理利益所為，且短時間、臨時性，并分布在非工作日或夜間時段；首屆中國國際進口博覽會期間的封閉管理，雖然給被告經(jīng)營造成不便，但并非因原告過錯造成，且原告免除了部分物業(yè)費。上述情況，原告主觀上不存在惡意，客觀上也是應(yīng)商場整體管理所需，且未阻礙被告使用系爭房屋，尚不足以構(gòu)成原告根本違約行為。至于原告的管理行為給被告經(jīng)營造成損失，雖然被告未在本案中提出損失反訴請求，但被告可另行主張，不能以此拒絕履行被告作為承租人應(yīng)承擔支付租金等費用，并按約定租期繼續(xù)履行的合同主義務(wù)，故被告主張行使后履行抗辯權(quán)而拒付租金等費用、提前退租的抗辯意見，本院不予采納。
　　本院認為，原告與被告之間的房屋租賃合同關(guān)系系雙方自愿協(xié)商形成，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。針對被告主張違約條款違反平等公平原則應(yīng)為無效的意見，違約責任系雙方為規(guī)制違約方違約行為、填補守約方損失而事先協(xié)商擬定的條款，并未違反公平原則，本院確認合同條款效力。被告未按約支付租金、物業(yè)管理費等費用，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任。針對原告訴請，具體分析如下：
　　第1項拖欠2018年10月至2018年12月租金103,479元、2018年10月至2019年1月物業(yè)管理費23,400元、2018年11月至2019年1月推廣宣傳費4,050元、2018年6月、8月、10月、12月、2019年1月電費44,545.20元、2018年12月水費30.90元，被告對該項訴請無異議，故對原告該項訴請予以支持。
　　第2項已支付租金、推廣宣傳費的逾期違約金5,128.35元，被告對逾期時間無異議，但認為約定違約金過高，請求調(diào)整。本院綜合合同履行情況、原告的損失、被告的過錯等因素，酌情調(diào)整為1,540元。
　　第3項未支付的租金、物業(yè)管理費、推廣宣傳費產(chǎn)生的違約金(按照每日千分之一，自應(yīng)付之日分期計算至實際支付之日止，截至2019年4月20日為25,732.62元)。被告對拖欠時間無異議，但認為違約金過高，請求調(diào)整。本院綜合合同履行情況、原告的損失、被告的過錯等因素，酌情調(diào)整：截至2019年4月20日為7,720元；2019年4月21日起，以175,505.10元為基數(shù)，按照每日萬分之三計算至實際履行之日止。
　　第4項違約金311,044元，被告拖欠租金等費用并提前退租，原告根據(jù)合同約定主張的計算方式為：6個月租金+6個月物業(yè)管理費+2個月裝修免租期租金。被告認為受首屆中國國際進口博覽會籌辦工作影響，店鋪經(jīng)營困難，出現(xiàn)拖欠租金等費用，為避免進一步損失，才辦理退租，被告不存在過錯，且合同約定違約金過高，請求調(diào)整。本院認為，關(guān)于被告違約情況，從合同履行情況看，系爭合同租賃期為6年，已經(jīng)履行3年多，在此前合同履行期內(nèi)，被告均按約支付租金等費用，說明此前被告秉持誠實信用原則按約履行。從過錯程度看，一方面，被告拖欠費用集中在2018年10月至12月，原告為籌辦首屆中國國際進口博覽會采取的系列措施對被告經(jīng)營造成一定影響，被告拖欠費用的違約行為存在客觀因素；另一方面，雙方在協(xié)商退租事宜時，被告仍愿意支付拖欠的租金等費用，雙方分歧在于是否支付違約金，說明被告拖欠租金等費用的主觀惡意較小，本案中被告拖欠租金等費用并提前退租的行為雖然構(gòu)成違約，但其過錯程度較小。從原告損失及預期收益看，被告于2019年1月31日退租，原告自述于2019年3月中旬引入新租戶并給予一個月免租期，說明被告的違約行為給原告造成的損失尚處于可控制范圍。本院綜合考慮前述因素，酌情調(diào)整違約金金額為70,000元。
　　第5項律師代理費基礎(chǔ)費用11,681元及風險代理費用51,741元(暫估，具體金額在本案判決生效、執(zhí)行前無法確定)。對于基礎(chǔ)費用，未違反法律規(guī)定，本院對該筆費用金額予以確認，考慮本案糾紛系在被告對拖欠租金等費用無異議且同意支付情況下，因雙方未秉持誠信原則對退租違約事項進行協(xié)商而產(chǎn)生，雙方對糾紛產(chǎn)生均負有責任，故本案酌定由被告負擔基礎(chǔ)費用5,850元。對于風險代理費，鑒于原告明確該項費用在本案判決生效前無法確定，故本案中不予處理。
　　另，原告、被告共同確認履約保證金116,100元、公用事業(yè)費押金1,800元，合計117,900元，在上述應(yīng)付款項中予以抵扣，本院予以準許。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海磊蕓廣告制作有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告國家會展中心(上海)有限責任公司租金103,479元、物業(yè)管理費23,400元、推廣宣傳費4,050元、電費44,545.20元、水費30.90元。
　　二、被告上海磊蕓廣告制作有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告國家會展中心(上海)有限責任公司逾期違約金1,540元。
　　三、被告上海磊蕓廣告制作有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告國家會展中心(上海)有限責任公司逾期違約金(分兩部分：1.截至2019年4月20日為7,720元；2.以175,505.10元為基數(shù)，按照每日萬分之三，自2019年4月21日起計算至實際履行之日止)。
　　四、被告上海磊蕓廣告制作有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告國家會展中心(上海)有限責任公司違約金70,000元。
　　五、被告上海磊蕓廣告制作有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告國家會展中心(上海)有限責任公司律師費5,850元。
　　(被告上海磊蕓廣告制作有限公司在支付上述第一至五項費用時，可扣除原告國家會展中心(上海)有限責任公司已占有的117,900元。)
　　六、駁回原告國家會展中心(上海)有限責任公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費9,608.32元，減半收取計4,804.16元，由原告國家會展中心(上海)有限責任公司負擔2,199.55元，被告上海磊蕓廣告制作有限公司負擔2,604.61元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃潔亭

書記員：賀??歡