原告：國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司,住所地上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號(hào)XXX幢。
　　法定代表人：孫成海，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：王超，天津張盈律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐明，董事長(zhǎng)。
　　被告：上海臻岑酒業(yè)有限公司，住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)北張家浜路XXX號(hào)XXX幢XXX層XXX室。
　　法定代表人：巫昊禹，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鐘雋，上海國(guó)暢律師事務(wù)所律師。
　　原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司與被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司(簡(jiǎn)稱天鵠公司)、上海臻岑酒業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱臻岑公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人王超，被告天鵠公司法定代表人徐明及被告臻岑公司委托訴訟代理人鐘雋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.兩被告共同支付租金人民幣129,903.56元、物業(yè)管理費(fèi)48,058.30元、電費(fèi)1,675.20元；2.兩被告支付應(yīng)付而未付的租金、物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)生的違約金(按照每日千分之一，自應(yīng)付之日分期計(jì)算至實(shí)際支付之日止，截至2019年5月29日為15,718.72元)；3.兩被告支付解約違約金139,975.50元；4.兩被告支付自2019年5月19日至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占用費(fèi)(按照租金2倍的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)及物業(yè)管理費(fèi)；5.兩被告支付原告由此產(chǎn)生的律師費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)用8,629元及風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)用36,521元。事實(shí)與理由：2018年3月1日，原告與臻岑公司簽署《上海市房屋租賃合同(辦公樓預(yù)租)》，約定臻岑公司承租坐落于上海市青浦區(qū)淶港路XXX號(hào)XXX室房屋(租賃面積約為349.72平方米)。合同對(duì)于租賃期限、裝修期、免租期、租金等費(fèi)用的計(jì)算及支付方式、違約責(zé)任等都進(jìn)行了約定。2018年12月3日，臻岑公司申請(qǐng)變更承租人為天鵠公司，經(jīng)簽訂三方協(xié)議，約定由天鵠公司承接合同項(xiàng)下全部權(quán)利和義務(wù)，并作為實(shí)際承租人繼續(xù)履行合同，臻岑公司為天鵠公司合同項(xiàng)下義務(wù)提供連帶保證責(zé)任。合同簽署后，原告依約履行了合同義務(wù)，但天鵠公司未如約按期足額支付租金、物業(yè)管理費(fèi)等款項(xiàng)。原告多次以電話、信函方式催告兩被告付款，但兩被告始終未能履行付款義務(wù)。根據(jù)合同約定，天鵠公司的欠款行為已構(gòu)成根本性違約，故原告于2019年5月9日書面通知兩被告系爭(zhēng)合同于2019年5月18日解除。兩被告拒不履行合同的行為，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院。
　　被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司辯稱：不同意解除合同，要求繼續(xù)承租系爭(zhēng)房屋。對(duì)于拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)金額以及應(yīng)付未付款的違約金計(jì)算方式無異議，但目前沒有付款能力。不同意支付解約違約金及律師費(fèi)，因?yàn)檎獒驹驅(qū)е绿禊]公司未能按約支付租金等費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由臻岑公司承擔(dān)。各項(xiàng)違約金金額過高，請(qǐng)求調(diào)整。
　　被告上海臻岑酒業(yè)有限公司辯稱：不同意承擔(dān)連帶責(zé)任。實(shí)際拖欠租金等費(fèi)用是天鵠公司，要求臻岑公司承擔(dān)有違公平原則，原告提供的三方協(xié)議中關(guān)于連帶責(zé)任約定系格式條款，應(yīng)屬無效。對(duì)于具體拖欠費(fèi)用金額不清楚，各項(xiàng)違約金及房屋占有使用費(fèi)過高，請(qǐng)求調(diào)整。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)二聯(lián)村37丘、40丘房地產(chǎn)登記權(quán)利人為上海博覽會(huì)有限責(zé)任公司(后名稱變更為本案原告)。
　　2018年1月29日，原告(預(yù)出租方，甲方)與臻岑公司(預(yù)承租方，乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同(辦公室預(yù)租)》，約定由甲方將位于上海市青浦區(qū)淶港路XXX號(hào)XXX室預(yù)租給乙方。合同約定：租賃期限為2018年3月1日起至2021年2月28日止，其中裝修免租期為2個(gè)月(2018年3月1日至2018年4月30日)、經(jīng)營(yíng)免租期1個(gè)月(2019年1月1日至2019年1月31日)，計(jì)租起始日為2018年5月1日。商鋪只限用于辦公，租賃面積349.72平方米。每月租金36,166.90元、每月物業(yè)管理費(fèi)10,491.60元，自合同簽訂后5日內(nèi)，乙方支付首期租金、物業(yè)管理費(fèi)，以后乙方應(yīng)于每月第25日前向甲方支付下一個(gè)月的租金，若下一個(gè)月為免租期，則乙方應(yīng)在當(dāng)月第25日前向甲方支付經(jīng)營(yíng)免租期結(jié)束后第一個(gè)月的租金。合同約定違約責(zé)任：如乙方存在逾期支付應(yīng)付任何款項(xiàng)連續(xù)達(dá)15日或累計(jì)達(dá)30日以上的，甲方有權(quán)書面通知乙方終止合同，且乙方須支付實(shí)際使用房屋期間合同約定的款項(xiàng)，并支付違約金(3個(gè)月租金+3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi))；逾期付款的，按照每日逾期金額的千分之一計(jì)算違約金等;甲方有權(quán)從乙方繳納的保證金及預(yù)付的租金沖抵乙方應(yīng)支付的違約金，如不足以沖抵甲方所受損失(包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)及租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用)，甲方有權(quán)向乙方追索差額。合同另約定房屋返還：乙方向甲方交還該房屋前，應(yīng)自付費(fèi)用對(duì)該房屋進(jìn)行打掃和清理，最遲于租賃期屆滿或提前終止之日17時(shí)前把房屋連同其所有的甲方提供的附屬物、裝置、附加物及所有鑰匙，按照合同規(guī)定，在與甲方交付給乙方時(shí)的原狀一致或者甲方書面認(rèn)可的清潔的、可租用及良好的使用狀態(tài)下交還甲方。乙方須與甲方或管理方共同對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收和交接程序，并就房屋的返還情況簽署交接表。若乙方未按上述約定的時(shí)間將房屋返還甲方，則自本合同租賃期屆滿或提前終止次日起至乙方實(shí)際向甲方交還或甲方單方收回房屋之日止的期間內(nèi)，乙方按照房屋的日租金的兩倍向乙方支付每日占用費(fèi)，并承擔(dān)占用期間的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。合同簽訂后，臻岑公司依約向原告支付了履約保證金139,975.50元、公用事業(yè)費(fèi)押金6,994.40元。
　　2018年3月1日，原告與臻岑公司簽署辦公樓房屋交接書，載明交接書簽訂之日即為商鋪交付日，租賃期自2018年3月1日至2021年2月28日，經(jīng)臻岑公司驗(yàn)收，確認(rèn)商鋪符合雙方于租賃合同中約定的交付條件，臻岑公司同意按該商鋪現(xiàn)有狀況接收該商鋪。
　　2018年12月3日，原告與臻岑公司、天鵠公司簽訂《三方協(xié)議》，約定將原合同中臻岑公司的全部權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給天鵠公司，由天鵠公司履行原合同約定的所有權(quán)利義務(wù)。原告已經(jīng)收取的臻岑公司費(fèi)用(保證金、押金等)不予返還，按照原合同約定具備返還條件時(shí)，直接返還至天鵠公司指定賬戶。自2019年1月1日至2021年2月28日，原合同約定物業(yè)費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)、租金等所有相關(guān)費(fèi)用均由天鵠公司承擔(dān)。臻岑公司自愿為天鵠公司履行三方協(xié)議及原合同的全部義務(wù)向原告承擔(dān)連帶保證責(zé)任，包括但不限于租金、履約保證金以及違約金等以及天鵠公司應(yīng)承擔(dān)的其他義務(wù)。
　　2019年5月8日，原告向天鵠公司發(fā)出《律師函》，載明天鵠公司拖欠各項(xiàng)費(fèi)用未付，通知天鵠公司自收到本律師函之日起七日內(nèi)交清全部欠款，如未交清欠款，自收到本律師函之日起第八日解除雙方之間租賃合同。天鵠公司于2018年5月10日收到《律師函》。
　　2019年6月20日，原告(甲方)與天津張盈律師事務(wù)所(乙方)簽訂《委托代理合同》，約定甲方因與被告房屋租賃合同糾紛一案，聘請(qǐng)乙方的律師作為委托代理人。乙方向甲方收取律師代理費(fèi)方法為基本代理費(fèi)8,629元加風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)即本案甲方實(shí)際獲款的百分之十。合同另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告按約向天津張盈律師事務(wù)所轉(zhuǎn)賬支付基本代理費(fèi)8,629元。
　　2019年7月1日，原告提起本案訴訟。同日，針對(duì)系爭(zhēng)合同解除事宜，原告向本院另案提起訴訟，案號(hào)為(2019)滬0118民初12033號(hào)，請(qǐng)求確認(rèn)原告與天鵠公司之間房屋租賃合同關(guān)系于2018年5月18日解除，判令天鵠公司將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀返還給原告并辦理交接手續(xù)。
　　另查明，2018年12月1日，兩被告簽訂《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，約定將臻岑公司于2018年12月2日將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給天鵠公司，天鵠公司應(yīng)支付臻岑公司轉(zhuǎn)讓金額224,732.40元、房屋的履約保證金139,975.50元及公用事業(yè)費(fèi)押金6,994.40元，并約定了具體支付時(shí)間及違約金。后雙方因轉(zhuǎn)租糾紛涉訴，經(jīng)本院組織調(diào)解，兩被告達(dá)成調(diào)解，本院于2019年5月8日出具(2019)滬0118民初6734號(hào)民事調(diào)解書，載明：天鵠公司應(yīng)支付臻岑公司轉(zhuǎn)讓金179,785.92元、履約保證金及公用事業(yè)費(fèi)押金146,969.90元、案件受理費(fèi)3,193.10元，合計(jì)329,948.92元，此款天鵠公司應(yīng)于2019年8月底前支付70,000元、2019年9月至2019年11月每月月底前各支付65,000元，2019年12月底前支付64,948.92元，如天鵠公司違約，應(yīng)另行賠償未履行金額20%的違約金等內(nèi)容。
　　以上查明的事實(shí)，有原、被告的陳述，原告提供的租賃合同、房屋交接書、三方協(xié)議、準(zhǔn)予變更登記通知書、房產(chǎn)證、律師函、委托代理合同及發(fā)票，被告臻岑公司提供的轉(zhuǎn)租協(xié)議、民事調(diào)解書等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，天鵠公司認(rèn)為2018年1月29日至2019年3月7日期間，因天鵠公司未及時(shí)支付轉(zhuǎn)讓款，臻岑公司將系爭(zhēng)房屋大門鎖上，導(dǎo)致天鵠公司員工離職、停止經(jīng)營(yíng)，從而導(dǎo)致天鵠公司拖欠租金等費(fèi)用，應(yīng)由臻岑公司承擔(dān)本案的違約責(zé)任，為此提供照片及微信記錄予以證明。臻岑公司對(duì)此不予認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為，在簽訂三方協(xié)議后，原告與天鵠公司之間形成房屋租賃合同關(guān)系，且天鵠公司實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋，雙方均應(yīng)恪守合同約定。天鵠公司未按約支付租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，且拖欠時(shí)間連續(xù)達(dá)15日以上，符合合同約定的解除條件，原告有權(quán)行使合同約定解除權(quán)，故系爭(zhēng)合同于2019年5月18日解除。合同解除后，天鵠公司仍應(yīng)當(dāng)基于違約行為承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。至于是否因第三方原因造成天鵠公司拖欠租金等費(fèi)用，根據(jù)合同相對(duì)性，雙方應(yīng)另行解決，天鵠公司不能以此對(duì)抗原告基于合同約定要求天鵠公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)。針對(duì)原告訴請(qǐng)，具體分析如下：
　　第1項(xiàng)拖欠2019年2月至5月18日租金129,903.56元、2019年1月至2019年5月18日物業(yè)管理費(fèi)48,058.30元、2019年1月至4月電費(fèi)1,675.20元，天鵠公司對(duì)于金額均無異議，本院予以支持。
　　第2項(xiàng)未支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)生的違約金(按照每日千分之一，自應(yīng)付之日分期計(jì)算至實(shí)際支付之日止，截至2019年5月29日為15,718.72元)。天鵠公司對(duì)拖欠時(shí)間無異議，但認(rèn)為違約金過高，請(qǐng)求調(diào)整。本院綜合合同履行情況、原告的損失、天鵠公司的過錯(cuò)等因素，酌情調(diào)整：截至2019年5月29日為7,750元；2019年5月30日起，以177,961.86元為基數(shù)，按照每日萬分之五計(jì)算至實(shí)際履行之日止。
　　第3項(xiàng)違約金139,975.50元，天鵠公司拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)，原告主張的違約金計(jì)算方式為：3個(gè)月租金+3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)。天鵠公司確認(rèn)存在拖欠租金等違約行為，但約定的違約金過高，請(qǐng)求調(diào)整。本院綜合合同履行情況、原告的損失、天鵠公司的過錯(cuò)等因素，酌情調(diào)整68,000元。
　　第4項(xiàng)房屋占用費(fèi)(按照租金2倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)、物業(yè)管理費(fèi)，均從2019年5月19日計(jì)算至實(shí)際返還之日。天鵠公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由臻岑公司承擔(dān)，臻岑公司不予認(rèn)可且認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)過高。根據(jù)前述認(rèn)定，系爭(zhēng)合同于2019年5月18日解除，天鵠公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀并辦理房屋交接手續(xù)，但至今天鵠公司仍占用房屋，應(yīng)承擔(dān)占用期間的使用費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。本院綜合考量合同約定、原告的損失、天鵠公司的過錯(cuò)等因素，酌情將占用費(fèi)調(diào)整為每月5萬元標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于占有期間的物業(yè)管理費(fèi)的金額，予以支持。
　　第5項(xiàng)律師代理費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)用8,629元及風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)用36,479.56元(暫估，具體金額在本案判決生效、執(zhí)行前無法確定)。對(duì)于基礎(chǔ)費(fèi)用，未違反法律規(guī)定，本院予以支持。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)，鑒于原告明確該項(xiàng)費(fèi)用在本案判決生效前無法確定，故本案中不予處理?！　?br/>　　另，原告、被告共同確認(rèn)履約保證金139,975.50元、公用事業(yè)費(fèi)押金6,994.40元，合計(jì)146,969.90元，在上述應(yīng)付款項(xiàng)中予以抵扣，本院予以準(zhǔn)許。
　　關(guān)于臻岑公司的連帶保證責(zé)任，三方協(xié)議中明確約定了臻岑公司自愿為天鵠公司合同項(xiàng)下的義務(wù)提供連帶保證責(zé)任，該約定系各方當(dāng)事人自愿協(xié)商達(dá)成，且獨(dú)立于租賃合同的原權(quán)利義務(wù)，不違反公平原則，臻岑公司主張連帶保證責(zé)任內(nèi)容系格式條款應(yīng)屬無效的主張，缺乏依據(jù)，本院不予采納。臻岑公司應(yīng)當(dāng)對(duì)天鵠公司前述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、第三十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司租金129,903.56元、物業(yè)管理費(fèi)48,058.30元、電費(fèi)1,675.20元。
　　二、被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司逾期違約金(分兩部分：1.截至2019年5月29日為7,750元；2.以177,961.86元為基數(shù)，按照每日萬分之五，自2019年5月30日起計(jì)算至實(shí)際履行之日止)。
　　三、被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司違約金68,000元。
　　四、被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司房屋占用費(fèi)(按照每月5萬元的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年5月19日起計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)、物業(yè)管理費(fèi)(按照每月10，491.60元的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年5月19日起計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)。
　　五、被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司律師費(fèi)8,629元。
　　(被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司在支付上述第一至五項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，可扣除原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司已占有的146,969.90元。)
　　六、被告上海臻岑酒業(yè)有限公司對(duì)上述第一至五項(xiàng)被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，保證人上海臻岑酒業(yè)有限公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司追償。
　　七、駁回原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)7,455.45元，減半收取計(jì)3,727.72元，由原告國(guó)家會(huì)展中心(上海)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)971.59元，被告上海天鵠會(huì)務(wù)服務(wù)有限公司、上海臻岑酒業(yè)有限公司共同負(fù)擔(dān)2,756.13元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：黃潔亭

書記員：賀??歡