上訴人（原審原告）：四川金世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：四川省達(dá)州市通川小區(qū)小北街61號(hào)。
法定代表人熊亭喜，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張淑美，該公司利川西站項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：張忠賢，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：倪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省利川市。
委托訴訟代理人：蹇守林，湖北利佳律師事務(wù)所律師。

上訴人四川金世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川金世紀(jì)公司）與被上訴人倪某某商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2016）鄂2802民初1088號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月8日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人四川金世紀(jì)公司的委托訴訟代理人張淑美、張忠賢，被上訴人倪某某及其委托訴訟代理人蹇守林到庭參加訴訟。因案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人四川金世紀(jì)公司上訴請(qǐng)求：一、依法撤銷一審判決，并依法予以改判；二、倪某某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、一審判決按照四川金世紀(jì)公司與倪某某之間簽訂的《商品房買賣合同》，認(rèn)定倪某某向四川金世紀(jì)公司支付剩余購房款82000元，但不要求倪某某承擔(dān)合同的違約責(zé)任，與事實(shí)不符。2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定，上訴人有權(quán)按照《商品房買賣合同》約定，行使合同解除權(quán)。倪某某在接到通知后，在期限內(nèi)未依法提出異議，解除合同通知已經(jīng)產(chǎn)生法律效力。四川金世紀(jì)公司與倪某某之間《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，倪某某無權(quán)要求四川金世紀(jì)公司繼續(xù)履行合同。3、一審判決認(rèn)定四川金世紀(jì)公司未通知倪某某不能辦理按揭且需一次性繳納購房余款屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。四川金世紀(jì)公司與倪某某之間簽訂的《商品房買賣合同》第六條第三款約定“如因乙方（倪某某）原因不能辦理按揭的則轉(zhuǎn)為一次性付款方式”。該條款并未約定四川金世紀(jì)公司有義務(wù)通知當(dāng)事人剩余房款支付方式從按揭支付轉(zhuǎn)為一次性支付。本案的客觀事實(shí)是倪某某已經(jīng)逾期30天未付款。二、一審判決適用法律不當(dāng)。倪某某當(dāng)庭表示收到合同解除通知書，且未在期限內(nèi)依法提出異議。因此，四川金世紀(jì)公司與倪某某之間簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，一審法院判決繼續(xù)履行合同屬法律適用不當(dāng)。
倪某某辯稱：一、《商品房買賣合同》系雙方自愿平等協(xié)商達(dá)成的一致協(xié)議，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行。二、倪某某不知道自己不符合銀行批準(zhǔn)貸款的情況，四川金世紀(jì)公司也未告知此情況。但四川金世紀(jì)公司繼續(xù)為倪某某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證。三、倪某某依法取得了涉案房屋物權(quán)，應(yīng)受到法律保護(hù)。四、倪某某沒有繳納余款是因?yàn)樗拇ń鹗兰o(jì)公司的客觀原因造成的。五、倪某某銀行余額較高，不存在拖欠購房款的情況，而是無法向四川金世紀(jì)公司支付剩余發(fā)房款。六、倪某某在收到四川金世紀(jì)公司送達(dá)的解除合同通知后，均以短信形式回復(fù)要求繼續(xù)履行合同。
四川金世紀(jì)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令倪某某停止侵害、排除妨礙，即責(zé)令倪某某將位于利川市清江大道20號(hào)利川西站商貿(mào)城Ｄ棟一單元六層Ｂ號(hào)房產(chǎn)退還給四川金世紀(jì)公司；二、判令倪某某向四川金世紀(jì)公司支付自2016年2月26日至實(shí)際退還之日期間的占用費(fèi)（按40元／天計(jì)算）；三、判令倪某某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
倪某某反訴的訴訟請(qǐng)求：一、判決駁回四川金世紀(jì)公司的全部訴訟請(qǐng)求；二、判決倪某某與四川金世紀(jì)公司繼續(xù)履行合同，由四川金世紀(jì)公司接受倪某某支付的涉案購房余款82000元，由四川金世紀(jì)公司將S602260號(hào)房屋所有權(quán)證和（2006）997號(hào)土地使用權(quán)證交給倪某某；三、判決四川金世紀(jì)公司向倪某某支付違約金16888.74元人民幣；四、如四川金世紀(jì)公司在訴訟過程中撤訴，請(qǐng)求法院依照法律規(guī)定裁定不準(zhǔn)許其撤訴；五、判令四川金世紀(jì)公司承擔(dān)本案全部的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：四川金世紀(jì)公司與倪某某于2005年11月27日簽訂《商品房買賣合同》，四川金世紀(jì)公司將其位于利川市西站商貿(mào)城Ｄ棟一單元六層Ｂ號(hào)商品房屋出售給倪某某，房屋單價(jià)為848元／平方米，建筑面積為162.13平方米，房屋價(jià)款為137486元。合同簽訂后，倪某某支付給四川金世紀(jì)公司購房款55486元，余款82000元未付。雙方約定，余款82000元由四川金世紀(jì)公司配合倪某某辦理銀行按揭，如因倪某某的原因不能辦理按揭的則轉(zhuǎn)為一次性支付方式。2006年9月15日，倪某某在利川市工商銀行開辦按揭個(gè)人賬戶，2007年11月15日四川金世紀(jì)公司將涉案房屋進(jìn)行了初始登記，該房屋所有權(quán)人為倪某某，并在利川市工商銀行因按揭房屋余款82000元設(shè)立了抵押登記。此后，倪某某應(yīng)付購房款并未通過按揭的支付方式，四川金世紀(jì)公司也未提供證據(jù)證明向倪某某催收，雙方是否將合同約定的由按揭方式轉(zhuǎn)為一次性付款也未進(jìn)行協(xié)商或達(dá)成其他協(xié)議。2013年3月26日和2013年6月19日，四川金世紀(jì)公司在利川西站商貿(mào)城張貼公告，要求未付清購房款的業(yè)主限期支付購房款。2013年9月13日，利川工商銀行向四川金世紀(jì)公司出具證明，稱倪某某因不滿足貸款條件，該行未向其發(fā)放貸款。2015年12月18日，四川金世紀(jì)公司以郵寄方式向倪某某送達(dá)《解除商品房買賣合同通知書》，2016年1月8日，倪某某以手機(jī)短信方式回復(fù)四川金世紀(jì)公司，要求繼續(xù)履行《商品房買賣合同》。2016年1月25日，四川金世紀(jì)公司以郵寄方式向倪某某送達(dá)《退房告知函》，以《商品房買賣合同》已解除為由，要求倪某某退還涉案房屋，2016年1月30日，倪某某以手機(jī)短信方式回復(fù)四川金世紀(jì)公司，要求四川金世紀(jì)公司將房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證交給倪某某，倪某某支付購房差額款。為此，四川金世紀(jì)公司起訴來院，要求倪某某停止侵害、排除妨害、退還房屋并支付自2016年2月26日至實(shí)際退還之日期間的占用費(fèi)（按40元/天計(jì)算）及承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。審理中，倪某某提起反訴，要求四川金世紀(jì)公司繼續(xù)履行合同，由倪某某支付四川金世紀(jì)公司購房余款82000元，并由四川金世紀(jì)公司將倪某某的房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證交付給倪某某，判令四川金世紀(jì)公司向倪某某支付違約金16888.00元，由四川金世紀(jì)公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)為：四川金世紀(jì)公司與倪某某于2005年11月27日簽訂《商品房買賣合同》是經(jīng)雙方自愿平等協(xié)商達(dá)成的一致協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真是意思表示，其內(nèi)容并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，合法有效的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)信守合同約定。本案中，按照合同雙方的約定，四川金世紀(jì)公司配合倪某某辦理銀行按揭，購房余款82000元如因倪某某原因不能辦理按揭付款方式的情況下，則轉(zhuǎn)為一次性付款，倪某某逾期超過30日后付款，四川金世紀(jì)公司有權(quán)解除合同，并按應(yīng)付款的萬分之五按日支付違約金。2013年9月13日，四川金世紀(jì)公司獲知利川工商銀行因倪某某不滿足貸款條件，不能發(fā)放貸款后，無證據(jù)證明四川金世紀(jì)公司已告知倪某某不能辦理按揭，亦未通知倪某某應(yīng)該一次性付清購房款；四川金世紀(jì)公司于2013年1月7日、2013年3月6日、2013年6月19日以張貼公告的形式告知在利川西站商貿(mào)城尚欠購房款的購房戶交納房款，但并不能證明四川金世紀(jì)公司已告知倪某某應(yīng)一次性交納購房款82000元，故應(yīng)認(rèn)定倪某某應(yīng)向四川金世紀(jì)公司交納購房余款的合同約定處于履行過程中，即倪某某向四川金世紀(jì)公司繳納購房款的期間并未中斷。期間，四川金世紀(jì)公司因怠于行使自己的權(quán)利，未及時(shí)向倪某某追收購房余款，其后果由四川金世紀(jì)公司自行承擔(dān)。四川金世紀(jì)公司以合同約定倪某某已逾期30日付款，四川金世紀(jì)公司有權(quán)解除合同為由，向倪某某發(fā)出的解除合同通知書，其解除合同的理由及事實(shí)依據(jù)不足，與合同約定的解除條件不符，故四川金世紀(jì)公司向倪某某發(fā)出的解除合同通知書的行為不產(chǎn)生效力。雙方簽訂的《商品房買賣合同》仍處于履行過程中，四川金世紀(jì)公司以合同已經(jīng)依法解除為由，要求四川金世紀(jì)公司停止侵害、排除妨害、退還房屋并支付自2016年2月26日至實(shí)際退房之日期間的占用費(fèi)（按40元/天計(jì)算）的訴訟請(qǐng)求，不予支持。倪某某提起反訴，要求雙方繼續(xù)履行合同，由倪某某向四川金世紀(jì)公司支付購房余款82000元的訴訟請(qǐng)求，予以支持；倪某某要求四川金世紀(jì)公司支付違約金的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十四條、第六十條、第一百三十條的規(guī)定，判決：一、駁回四川金世紀(jì)公司的訴訟請(qǐng)求。二、倪某某與四川金世紀(jì)公司于2005年11月27日簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行。三、倪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向四川金世紀(jì)公司支付購房款82000元。四、駁回倪某某的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)3050元，依法減半收取1525元，由四川金世紀(jì)公司負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)970元，由倪某某負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合的四川金世紀(jì)公司的上訴意見、倪某某的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：一、四川金世紀(jì)公司的訴訟請(qǐng)求能否得到法律支持；二、案涉合同能否解除；三、倪某某的反訴請(qǐng)求能否得到法律支持。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
一、關(guān)于四川金世紀(jì)公司的訴訟請(qǐng)求能否得到法律支持的問題。四川金世紀(jì)公司在一審向法院起訴的請(qǐng)求為，要求倪某某停止侵害、排除妨礙、騰退房屋、賠償損失。四川金世紀(jì)公司提出的訴訟請(qǐng)求為侵權(quán)之訴的訴訟請(qǐng)求，侵權(quán)之訴成立的基礎(chǔ)為請(qǐng)求權(quán)人對(duì)標(biāo)的物享有法定的物權(quán)，即本案中房屋的所有權(quán)，四川金世紀(jì)公司與倪某某簽訂商品房銷售合同之后，案涉房屋已經(jīng)登記在倪某某的名下，為倪某某所有。四川金世紀(jì)公司對(duì)案涉房屋并不享有所有權(quán)，故四川金世紀(jì)公司要求停止侵害、排除妨害、騰退房屋、賠償損失的訴訟請(qǐng)求不能得到法律支持。
二、關(guān)于案涉合同能否解除的問題。首先，四川金世紀(jì)公司與倪某某于2005年11月27日簽訂《商品房買賣合同》，并約定辦理按揭手續(xù)，后因倪某某不符合辦理按揭手續(xù)的條件未辦理成功。雖無證據(jù)證明四川金世紀(jì)公司告知過倪某某，但是自《商品房買賣合同》簽訂至今，銀行未從倪某某賬戶扣款，作為銀行卡的持有人，倪某某應(yīng)當(dāng)知道按揭未成功辦理。四川金世紀(jì)公司分別于2013年1月7日、2013年3月6日、2013年6月19日以張貼公告的形式告知包括倪某某在內(nèi)的在利川西站商貿(mào)城尚欠購房款的購房戶繳納房款，倪某某經(jīng)催告后仍未繳納房款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”的相關(guān)規(guī)定，四川金世紀(jì)公司最后一次張貼公告催款的時(shí)間為2013年6月19日，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給予倪某某三個(gè)月的合理履行期限，即至2013年9月19日，倪某某仍未支付購房款，至此合同解除的條件成就。擁有解除權(quán)的四川金世紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)在一年的合理期限內(nèi)行使，故四川金世紀(jì)公司行使解除權(quán)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2013年9月19日至2014年9月18日。四川金世紀(jì)公司于2015年12月18日才向倪某某發(fā)出解除通知書，已經(jīng)超過了行使解除權(quán)的除斥期間，解除權(quán)歸于消滅。故案涉合同沒有解除，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同誠實(shí)履行各自的義務(wù)。
三、關(guān)于倪某某的反訴請(qǐng)求能否得到法律支持的問題。給付之訴是指一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院判令對(duì)方當(dāng)事人履行一定民事義務(wù)之訴。本案訴爭(zhēng)合同中，倪某某的義務(wù)是按照合同約定支付購房款，作為履行民事義務(wù)的一方，其要求四川金世紀(jì)公司接收購房款的請(qǐng)求不符合給付之訴的特征，故該反訴請(qǐng)求不能得到法律支持。因倪某某未足額繳納購房款，四川金世紀(jì)公司暫扣案涉房屋的權(quán)屬證明屬行使先履行抗辯權(quán)，倪某某要求四川金世紀(jì)公司交付房屋權(quán)屬證明及違約金的請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，一審判決事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省利川市人民法院（2016）鄂2802民初1088號(hào)判決；
二、駁回四川金世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求；
三、駁回倪某某的其他反訴請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)3050元由四川金世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，一審反訴案件受理費(fèi)970元由倪某某負(fù)擔(dān)，二審案件受理費(fèi)3050元，由四川金世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　麗 審判員　李志華 審判員　楊　芳

書記員：何奕娥