“唯一住房”能否強(qiáng)制執(zhí)行？法律規(guī)定與實(shí)踐分析

2025-07-30 李北斗 評(píng)論0

在司法實(shí)踐中，“唯一住房”無法強(qiáng)制執(zhí)行的問題長期存在，造成債權(quán)人權(quán)益受損與被執(zhí)行人居住權(quán)保障之間的矛盾。許多債務(wù)人以“唯一住房”為由規(guī)避執(zhí)行，引發(fā)公平性爭(zhēng)議。以下從法律規(guī)定、執(zhí)行條件、例外情形及原則出發(fā)，分析“唯一住房”執(zhí)行的可行性。

法律依據(jù)

1. 不可執(zhí)行的法律淵源

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第244條，人民法院可對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押、拍賣等措施，但需保留被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的生活必需品。

最高人民法院《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2004年）第6條進(jìn)一步明確：

對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債。

該條款強(qiáng)調(diào)“生活所必需的居住房屋”，而非“唯一住房”。實(shí)踐中，“生活所必需”常被解讀為“唯一住房”，導(dǎo)致只能查封、無法變現(xiàn)的困境，形成了“唯一住房不可執(zhí)行”的普遍認(rèn)識(shí)。

2. 可執(zhí)行的例外情形

2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第20條明確了“唯一住房”可執(zhí)行的三種情形：

1. 其他住房可供居住：被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人（如子女）名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋。

2. 逃避債務(wù)轉(zhuǎn)移房產(chǎn)：執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓名下其他房產(chǎn)，僅剩“唯一住房”。

3. 提供替代居住條件：申請(qǐng)執(zhí)行人按當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及家屬提供居住房屋，或同意從房屋變價(jià)款中扣除5至8年當(dāng)?shù)仄骄饨稹?/p>

此外，若房屋為執(zhí)行依據(jù)確定的交付對(duì)象，且自執(zhí)行通知送達(dá)起已給予3個(gè)月寬限期，被執(zhí)行人以“生活必需”為由提出異議，法院不予支持。

3. 抵押房產(chǎn)的特殊規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第1條，已設(shè)定抵押的房屋（無論是否“唯一住房”）可被查封，并根據(jù)抵押權(quán)人申請(qǐng)拍賣、變賣或抵債。執(zhí)行時(shí)，需給予被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬6個(gè)月寬限期，寬限期滿后可強(qiáng)制遷出。

4. 不可執(zhí)行的特殊情形

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第6條，若被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題，法院不得強(qiáng)制遷出。此類“唯一住房”在排除可執(zhí)行情形后，通常不可執(zhí)行。

執(zhí)行“唯一住房”的原則

為平衡債權(quán)人權(quán)益與被執(zhí)行人居住權(quán)，執(zhí)行“唯一住房”需遵循以下原則：

1. 窮盡其他執(zhí)行措施：優(yōu)先執(zhí)行被執(zhí)行人其他財(cái)產(chǎn)，避免直接處置“唯一住房”。

2. 申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)谙?/strong>：法院不得主動(dòng)對(duì)“唯一住房”采取處分性措施，需以申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)為前提。

3. 解決臨時(shí)住房在先：執(zhí)行前，申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)提供臨時(shí)住房或墊付租房費(fèi)用，確保被執(zhí)行人居住權(quán)。

4. 有益執(zhí)行：綜合考慮處置費(fèi)用（如評(píng)估、拍賣等）與剩余價(jià)值，若無明顯收益，不宜執(zhí)行。

租金扣除的裁量

在提供替代居住條件時(shí)，法院根據(jù)房屋變價(jià)款、被執(zhí)行人收入及配合程度，裁量扣除5至8年租金：

• 配合執(zhí)行：可適當(dāng)減少租金年限。

• 不配合執(zhí)行：按最低5年標(biāo)準(zhǔn)扣除，法院仍可強(qiáng)制執(zhí)行。

相關(guān)案例

案例一：抵押房產(chǎn)執(zhí)行

案例名稱：施曉華與洪其平合伙協(xié)議糾紛執(zhí)行復(fù)議案（福建省高級(jí)人民法院，2014閩執(zhí)復(fù)字第29號(hào)）
案情：被執(zhí)行人房產(chǎn)已設(shè)定抵押，法院根據(jù)抵押權(quán)人申請(qǐng)拍賣該房產(chǎn)。
裁判要點(diǎn)：即便為“唯一住房”，已設(shè)定抵押的房產(chǎn)可根據(jù)抵押權(quán)人申請(qǐng)依法拍賣，優(yōu)先保障抵押權(quán)人權(quán)益。

案例二：提供租金執(zhí)行

案例名稱：徐炳鶴執(zhí)行復(fù)議案（遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院，2017遼01執(zhí)復(fù)42號(hào)）
案情：法院對(duì)被執(zhí)行人“唯一住房”執(zhí)行時(shí)，考慮其兩名未成年子女，預(yù)留8年租金（每月1500元）。
裁判要點(diǎn)：根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)及被執(zhí)行人家庭情況，預(yù)留合理租金后可強(qiáng)制執(zhí)行。

案例三：超標(biāo)準(zhǔn)住房執(zhí)行

案例名稱：樊梅花執(zhí)行復(fù)議案（江西省高級(jí)人民法院，2015贛執(zhí)復(fù)字第00001號(hào)）
案情：被執(zhí)行人住房為高檔商品房，面積超出最低生活標(biāo)準(zhǔn)。法院采取“以大換小”方式執(zhí)行。
裁判要點(diǎn)：超標(biāo)準(zhǔn)“唯一住房”可在保障最低居住需求后執(zhí)行，程序合法。

結(jié)論

“唯一住房”并非絕對(duì)不可執(zhí)行。在特定條件下（如抵押權(quán)存在、提供替代居住條件等），法院可依法執(zhí)行，平衡債權(quán)人與被執(zhí)行人權(quán)益。司法實(shí)踐需嚴(yán)格遵循法律規(guī)定與原則，確保執(zhí)行的公平性與合法性。