原告：唐某，女，生于1972年7月9日，漢族，無固定職業(yè)。委托訴訟代理人：鄒波，湖北玄岳律師事務(wù)所專職律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)（代為放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解、進行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等）。被告：余旭東，男，生于1979年2月14日，漢族，個體服務(wù)業(yè)經(jīng)營業(yè)主。委托訴訟代理人：王臘梅，女，生于1981年1月30日，漢族，個體經(jīng)營戶，19號。公民身份號碼：4206251981********。系被告余旭東的妻子。代理權(quán)限：特別授權(quán)（代為承認(rèn)、反駁對方訴訟請求，參與調(diào)解、進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等）。委托訴訟代理人：黃海峰，湖北遇真律師事務(wù)所實習(xí)律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告唐某向本院提出訴訟請求：1.請求依法判決被告余旭東履行《房屋承包租賃合同》的義務(wù)，立即支付拖欠原告2017年及2018年的房屋租金共計12萬元，并向原告支付違約金10萬元；2.本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：2013年12月16日，原、被告雙方簽訂了一份《房屋承包租賃合同》，約定由被告租賃原告位于丹江口市張家營迎賓招待所的房屋經(jīng)營招待所，承包期為15年，年租金為6萬元。雙方簽訂合同后，開始幾年被告還依約繳納租金，但自2016年11月份起到現(xiàn)在，被告卻拒不向原告繳租金，原告多次找到被告要求其支付拖欠的房屋租金，被告卻總是以各種理由推諉拒交，并且還一直占用著原告的房屋進行經(jīng)營。為維護原告的合法權(quán)益不受侵害，特根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向法院提起訴訟，請求依法支持原告的訴訟請求。被告余旭東經(jīng)本院送達(dá)起訴狀副本后，在法定期限內(nèi)未提交答辯意見，但其當(dāng)庭提交的書面答辯狀辯稱，原告的訴訟請求與事實不符，請求法院查明事實，依法駁回原告的訴訟請求。原、被告雙方于2013年12月16日簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限為15年，年租金6萬元。被告承租原告的房屋后，發(fā)現(xiàn)原告租給被告使用的二樓8間房屋均存在不同程度的漏水情形，無法正常使用，后雖經(jīng)原告進行了一定維修，但仍不能正常使用。被告在2017年和2018年年初又多次找到原告，要求原告維修房屋，但原告卻以種種理由不予維修，因此，被告才未向原告繳納租金。并且，原告租給被告使用的三樓13間房屋因房屋質(zhì)量存在缺陷導(dǎo)致被告對客房的裝修發(fā)生磁磚脫落、吊頂裂縫、墻紙發(fā)霉等情形，嚴(yán)重影響了被告的正常經(jīng)營活動，每年給被告造成的損失就多達(dá)3萬余元，從租用原告房屋至今給被告造成的損失總共就有15萬元。因此，原告要求被告支付2017年度和2018年度所欠的租金12萬元，并要求被告支付違約金12萬元沒有事實和法律依據(jù)，依法不應(yīng)予以支持。雙方當(dāng)事人圍繞提出的訴訟請求和抗辯理由依法向法庭提交了相應(yīng)證據(jù)，法庭組織當(dāng)事人開庭對證據(jù)進行了質(zhì)證、認(rèn)證，對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2007年8月16日，原告唐某從原丹江酒業(yè)有限責(zé)任公司購買了該公司所屬原醬品廠（即原丹江口市三豐調(diào)味品有限責(zé)任公司，以下簡稱三豐調(diào)味品公司）位于丹江大道原醬油車間二樓至三樓上的房屋（三樓原來只有一間相當(dāng)于樓帽的房屋，含兩側(cè)全部樓梯，原告購買的該部分房屋至今未辦理過戶登記手續(xù)，房屋現(xiàn)仍登記在三豐調(diào)味品公司名下），后原告未經(jīng)審批又在二樓樓頂（三樓原有的一間房屋旁邊）加蓋了一層房屋（共7間，加蓋的房屋在本案法庭辯論終結(jié)前尚未取得相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)），原告將上述房屋一同用于出租經(jīng)營。2013年12月16日，原、被告雙方（原告唐某為發(fā)包方，即甲方，被告余旭東為承包方，即乙方）簽訂了一份《招待所承包合同》（以下簡稱《承包合同》），雙方約定，甲方（指原告唐某，下同）將迎賓招待所所有2-3樓大小21個房間及招待所相關(guān)設(shè)施（指客房的床位等）發(fā)包給乙方（指被告余旭東，下同）經(jīng)營；承包期限為15年半，自2013年12月16日起至2029年5月16日止（最后半年免租金承包），承包費每年為6萬元，第一年分兩次交清，合同簽訂之日交上半年承包費3萬元，半年到期后提前一個交下半年承包費3萬元，第二年以后每年承包費在到期提前一個月一次性付清，以后承包費的繳納依此類推；乙方簽訂本合同時必須一次性向甲方繳納押金2萬元，乙方承包期限屆滿后甲方退還乙方押金；乙方承包期限屆滿后，若繼續(xù)經(jīng)營，在同等條件下，優(yōu)先簽訂合同，經(jīng)甲方同意后，乙方經(jīng)營期間可以對外轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)；經(jīng)營期限屆滿后，乙方若不經(jīng)營，所添置的動產(chǎn)和不動產(chǎn)設(shè)施（如：電視、電腦、麻將機、空調(diào)、熱水器、床等）全部無償歸甲方所有，承包期間的水電費用等一切費用由乙方全部承擔(dān)（包括甲方住宅的水電費）；任何一方違背上述條款約定，視為違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金10萬元，乙方若中途退出按到期處理；雙方亦對其他相關(guān)事項進行了約定。原、被告雙方在合同首部和尾部均簽署有各自的姓名（首部另注明有雙方各自的電話號碼及身份證號，尾部簽名處捺有各自的指印）。上述合同簽訂后，原告唐某將原張家營迎賓招待所的21間房屋及相關(guān)設(shè)施（主要是床位等）交付給被告余旭東使用，被告余旭東對房屋進行了一定裝修并用于經(jīng)營“迎賓時尚賓館”，被告余旭東亦向原告交納了2014年至2016年期間的承包費（實際為房屋租金，下同）共計18萬元和相應(yīng)的押金，據(jù)被告余旭東的妻子王臘梅（系本案中被告余旭東的特別授權(quán)委托訴訟代理人）當(dāng)庭陳述，被告余旭東是在每年11月至12月份向原告交納第二年（即下一年）的承包費（即先交租金后用房）。后被告余旭東認(rèn)為原告加蓋的房屋墻體質(zhì)量存在問題（有收縮縫）、屋頂也沒有做防水層，導(dǎo)致其裝修房間的墻紙發(fā)霉、吊頂出現(xiàn)裂縫、貼的瓷磚脫落等，并且二樓房間的衛(wèi)生間地下也未做防水，不能正常經(jīng)營使用（房間使用后衛(wèi)生間的污水會滲到一樓而引發(fā)糾紛），在向原告反映后，原告僅對三樓樓頂?shù)姆浪M行一定處理，但排水仍然不暢，致使二樓墻體又出現(xiàn)滲水情況，對其他問題也未予維修處理，因此被告余旭東自2016年11月份起至今未再向原告交納承包費，原告多次找被告催繳所拖欠的2017年至2018年期間的承包費，被告卻總是以各種理由推諉。為此，原告遂于2018年2月1日向本院提起訴訟。在本案審理過程中，本院派員對被告余旭東所租賃經(jīng)營的迎賓時尚賓館部分房間進行了現(xiàn)場查看，被告余旭東所經(jīng)營的迎賓時尚賓館部分房間確實存在墻紙發(fā)霉、吊頂裂縫、瓷磚脫落等現(xiàn)象，二樓墻體也有滲水情況，一樓其他經(jīng)營業(yè)主所使用的部分房屋頂部也確有滲水的印跡，但具體原因不明。本案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見。
原告唐某與被告余旭東房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月1日立案后，依法由審判員徐宗基適用簡易程序，于2018年3月14日公開開庭進行了審理。原告唐某及其委托訴訟代理人鄒波，被告余旭東的委托訴訟代理人王臘梅、黃海峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，雖然原、被告雙方于2013年12月16日所簽訂的《承包合同》名為承包合同，但根據(jù)合同的主要內(nèi)容和雙方當(dāng)事人在訴訟中的意思表示看，本案中雙方當(dāng)事人之間實際屬于房屋租賃合同關(guān)系。雙方所簽訂的合同雖然系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，但原告出租給被告經(jīng)營使用的房屋僅有二樓的房屋和三樓的一間房屋有合法的產(chǎn)權(quán)證書，三樓的其他房屋是原告在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證情況下違法所建，并且在本案一審法庭辯論終結(jié)前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未經(jīng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，原、被告雙方所簽訂的《承包合同》應(yīng)屬于部分有效、部分無效的合同。原告要求被告余旭東支付所拖欠的2017年至2018年的房屋租金12萬元，根據(jù)雙方所簽《承包合同》的約定以及原、被告雙方當(dāng)庭認(rèn)可的租金繳納時間，被告余旭東理應(yīng)向原告支付所拖欠的2017年至2018年（共2年）的房屋租金12萬元，原告的該項訴訟請求有相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，本院對此予以支持；原告要求被告余旭東向其支付違約金10萬元，雖然雙方所簽合同約定有“任何一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金10萬元”的內(nèi)容，但如上所述，雙方所簽合同部分有效、部分無效，加之，原告方也未完全履行對租賃物（即房屋）維修的法定義務(wù)，在一定程度上影響了被告對所租用房屋的使用，亦存在一定的違約行為，結(jié)合本案實際，本院對原告的該項訴訟請求不予支持。被告余旭東提出“原告要求被告向其支付2017年度和2018年度所欠租金12萬元，沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持”的抗辯理由，無相應(yīng)法律依據(jù)，本院對此不予采納；被告余旭東提出“原告要求支付違約金10萬元，依法不應(yīng)予以支持”的抗辯理由，有相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，本院對此予以采納。依照《》第第一款、第第五項、第第一款、第一百、第、第、第、第、第、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》九十條規(guī)定，判決如下：

一、被告余旭東在本判決生效后十五日內(nèi)一次性向原告唐某支付所欠的2017年度和2018年度的房屋租金共計12萬元（大寫人民幣壹拾貳萬圓整）。二、駁回原告唐某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4600元，減半收取2300元，由原告唐某負(fù)擔(dān)1000元，被告余旭東負(fù)擔(dān)1300元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審判員　　徐宗基

書記員：楊雪芹