上訴人（原審原告）：唐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大冶市人，住湖北省大冶市。委托訴訟代理人：王丹，湖北山河（東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：黃晨，湖北山河（東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所實習(xí)律師。被上訴人（原審被告）：鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地鄂州市花湖開發(fā)區(qū)。訴訟代表人：柯國順，鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人負責(zé)人。委托訴訟代理人：胡什兵，湖北伸道律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖鵬，湖北伸道律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審第三人）：江志強，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住湖北省黃石市。被上訴人（原審第三人）：江儀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住湖北省黃石市。上列被上訴人江志強、江儀的委托訴訟代理人：李貽學(xué)，湖北群力律師事務(wù)所律師。

唐某某上訴請求：1、依法撤銷鄂州巿鄂城區(qū)人民法院作出的（2017）鄂0704民初1678號民事判決，改判支持唐某某的全部訴訟請求。2、本案訴訟費用由致遠公司、江志強、江儀承擔(dān)。事實與理由：第一，江志強、江儀與致遠公司并非真實的房屋買賣合同關(guān)系，一審判決對此認定有誤。其一，江志強于2007年10月18日與致遠公司僅簽訂了《上上坊認購承諾書》，只是一個認購行為，在長達十年時間里沒有簽訂正式的《商品房買賣合同》，也沒有要求辦理合同備案?？梢姡逻h公司在與江志強訂立購房合同時并未達成真實合意，致遠公司并沒有交付房屋的意思表示，或者說雙方從始至終都沒有按照《商品房買賣合同》形式履約的真實意思表示。其二，多次通過不同的案外人交款的交易習(xí)慣與常理相悖，第三人也未到庭，不足以證明第三人所付款項為代為支付的房款。其三，江志強、江儀在2007年10月22日至2008年9月17日通過案外人銀行賬戶分三次轉(zhuǎn)賬給致遠公司共計1,473,740.00元，居然超出合同約定房款916,870.00元，多付了556,870.00元明顯是虛假證據(jù)。其四，所有的收據(jù)不是正規(guī)發(fā)票，而收據(jù)開具顯然帶有隨意性。因此，從致遠公司簽訂購房合同的真實意思判斷，以及雙方的交易過程、付款規(guī)律、付款金額，很明顯江志強、江儀與致遠公司并非真實的房屋買賣合同關(guān)系，一審判決認定錯誤。第二，在兩份《商品房買賣合同》均有效的前提下，唐某某已對訴爭房屋辦理預(yù)告登記，其效力更高，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先履行與唐某某所簽定的購房合同。其一，預(yù)告登記的訴爭房屋已具有排他性的物權(quán)效力。一審判決審查查明：唐某某于2014年5月14日簽訂《商品房買賣合同》，2014年5月19日雙方辦理了訴爭房屋的預(yù)告登記（預(yù)購商品房）。預(yù)告登記以將來發(fā)生房產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)為登記內(nèi)容，登記后對與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的物權(quán)處分行為，產(chǎn)生對抗的效力，以至于將來只能發(fā)生請求權(quán)所期待的后果。通過辦理預(yù)告登記制度，使預(yù)告登記保全的請求權(quán)具備對抗第三人的效力，從而使該債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，這是請求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，也是保障權(quán)利人權(quán)利的一種法律途徑。因此雖未產(chǎn)生物權(quán)的直接變動，但訴爭房屋已具有排他性的物權(quán)效力，這是購房人在法律范圍內(nèi)保障己方順利獲得房屋物權(quán)的最行之有效的方式。其二，《商品房回購合同》已作廢，雙方實際履行的是《商品房買賣合同》，唐某某與致遠公司之間成立的是房屋買賣合同關(guān)系。一審判決已查明：2014年6月16日，致遠公司在《商品房回購合同》注明“該回購合同作廢，特此說明”。即由于致遠公司放棄了回購的權(quán)利，借款轉(zhuǎn)化為購房款，雙方確定了房屋買賣關(guān)系，而非借貸關(guān)系。其三，江志強、江儀怠于保障己方權(quán)益。一是2007年簽訂的合同，在長達十年的過程中，江志強、江儀沒有主張合同備案，也沒有辦理房屋預(yù)告登記，更沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。二是江志強、江儀對所購房屋并未采取任何公示手段，而唐某某積極的通過多種方式公示了自己的權(quán)利。江志強、江儀應(yīng)當(dāng)早知自己的權(quán)利受到侵害，卻未采取有效措施維護自己的權(quán)利，明顯超過了訴訟時效。法諺稱“法律不保護躺在權(quán)力上睡覺的人”，相對于唐某某積極采取措施保障己方權(quán)利，法律應(yīng)慎重保護江志強、江儀的此類權(quán)益。綜上，由于唐某某積極保障己方權(quán)益并辦理房屋預(yù)告登記，房屋預(yù)告登記后對訴爭房屋享有排他性的預(yù)期物權(quán)，且唐某某與致遠公司構(gòu)成了房屋買賣合同關(guān)系。為保障法律的公信力及房產(chǎn)市場交易的穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)履行唐某某所簽訂的購房合同。第三，一審判決適用法律有誤。本案訴爭房屋辦理了預(yù)告登記，預(yù)告登記是一種物權(quán)登記，受《中華人民共和國物權(quán)法》調(diào)整，其雖然不產(chǎn)生物權(quán)的變動效力，但卻對其他在該物上所存在的合同效力具有限制和對抗的作用。一審判決僅依據(jù)《中華人民共和國合同法》來調(diào)整，而未適用《中華人民共和國物權(quán)法》，否認物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的原則，屬于法律適用錯誤。綜上所述，一審判決對部分事實認定不清，法律適用有誤。請求法院查明本案全部事實，予以改判。致遠公司辯稱，第一，一審認定事實清楚，證據(jù)確實充分，結(jié)合致遠公司與江志強簽訂的認購書、購房合同、收款收據(jù)以及致遠公司財務(wù)記賬憑證來看，足以證實雙方系真實的房屋買賣關(guān)系。第二，唐某某已自認實際支付的1,856,000.00元實為借款，約定借款2,000,000.00元，月息2.4%，簽訂的15-2、15-6兩套房屋買賣合同并辦理的預(yù)告登記，僅是作借款擔(dān)保。第三，真實的購房從交易習(xí)慣上看不存在同時簽訂回購協(xié)議，回購協(xié)議的作廢不足以認定雙方已將借款關(guān)系轉(zhuǎn)化為購房，因為民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更、消滅需要有明確的意思表示，而雙方并未就借款2,000,000.00元（實為1,856,000.00元）產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)即本息進行結(jié)算，未明確終止借款關(guān)系，作廢回購協(xié)議僅能表示，恢復(fù)到原借款擔(dān)保的狀態(tài)。第四，涉案房屋雖未竣工驗收，但驗收手續(xù)可以補辦，不能認定房屋交付行為無效，最高人民法院（2017）最高法民申48號民事裁定書中已經(jīng)明確。第五，預(yù)告登記的法律效力問題，由人民法院依法認定。故請求依法裁判。江志強、江儀辯稱，第一，一審查明認定江志強、江儀與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實且合同有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，是正確的。江志強、江儀與致遠公司于2007年簽訂《商品房買賣合同》時，致遠公司尚未實施以一房多賣等形式非法吸收公眾存款。2007年，江志強、江儀經(jīng)對致遠公司開發(fā)建設(shè)的花湖開發(fā)區(qū)振興大道一期工程已建成的部分房屋進行考察后，于2007年10月18日向致遠公司支付20,000.00元認購承諾金，與致遠公司簽署了《上上坊認購承諾書》，在致遠公司作出“送一年物業(yè)管理費”的書面促銷承諾后，于當(dāng)日簽訂了規(guī)范文本的《商品房買賣合同》，確認致遠公司將其開發(fā)建設(shè)的花湖開發(fā)區(qū)振興大道錢柜花園一期15號樓6號、建筑面積為291.07平方米房屋，以每平方米3,150.00元、總價款為916,870.00元出售給江志強、江儀，該規(guī)范文本合同約定，“本合同自雙方簽訂之日起生效”。合同生效后，江志強、江儀按合同的約定分期向致遠公司支付了全部購房款，致遠公司向江志強、江儀開具的收據(jù)確認江志強、江儀向致遠房地產(chǎn)公司付清了全部購房款916,870.00元。由于是雙方的真實交易的意思表示，致遠公司向花湖開發(fā)區(qū)供電、供水等部門報備，江志強、江儀實際預(yù)付了部分水電費，而成為“上上坊二期15-6”住宅居民用水用電權(quán)利人。因為江志強、江儀與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方交易的真實意思表示，江志強、江儀是案涉15-6號房屋的合法買受人。致遠公司破產(chǎn)管理人依法確認與江志強、江儀簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行?；谏鲜鍪聦崳粚徟袥Q認定江志強、江儀與致遠公司于2007年10月18日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，同時駁回了唐某某的訴訟請求，是正確的。第二，一審根據(jù)查明的事實，認定唐某某與致遠公司之間形成的基礎(chǔ)法律關(guān)系是民間借貸關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系是正確的。鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704刑初305號刑事判決書認定：“被告人袁園的供訴證實致遠公司自2011年上半年開始出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，袁園開始向民間高息借款、抵押借款、會員費、認籌金、一房多賣等方式籌集資金”。唐某某在此期間與致遠公司簽訂的合同，除被袁園證實實為借款關(guān)系外，更有唐某某與致遠公司簽訂的《商品房回購合同》，以及致遠公司財務(wù)賬目的記載、財務(wù)審計結(jié)論，唐某某收到致遠公司支付的150,000.00元借款利息外，致遠公司財務(wù)賬上記載還有在收到唐某某付款當(dāng)時計提的144,000.00元應(yīng)付利息等證實了唐某某與致遠公司簽訂之間形成的基礎(chǔ)法律關(guān)系是民間借款關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系?；谏鲜鍪聦?，在一審?fù)徶刑颇衬钞?dāng)庭承認其與致遠公司之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系是民間借款關(guān)系。一審根據(jù)查明的上述事實駁回唐某某的訴訟請求是正確的。第三，唐某某的上訴理由嚴重背離客觀事實，其上訴請求應(yīng)當(dāng)駁回。其一，江志強、江儀在一審提交的證據(jù)證實，在與致遠公司簽訂《上上坊認購承諾書》后，江志強、江儀又與致遠公司簽訂了《商品房買賣合同》。其二，分期付款是江志強、江儀與致遠公司簽訂《商品房買賣合同》約定的履行方式。為履行江志強、江儀與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》，江志強和另一房屋的買受人劉銳利委請案外人通過銀行匯款方式支付的部分購房款，匯款專用憑證的“匯款用途”中均注明了“代江志強、劉銳利交房產(chǎn)款”，致遠公司收到款項后，及時分別向江志強和劉銳利開具了收款收據(jù)，以證明收到了江志強、江儀支付的購房款。其三，預(yù)售商品房在開具不動產(chǎn)發(fā)票前，開具收款收據(jù)是所有開發(fā)商慣行的措施。第四，一審適用法律正確。其一，一審根據(jù)已經(jīng)查明的致遠公司以一房多賣的形式非法吸收公眾存款為目的與唐某某簽訂合同的事實，擾亂了社會經(jīng)濟秩序，因而適用《中華人民共和國合同法》第七條，是正確的。其二，由于《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定預(yù)告登記是當(dāng)事人可以申請的選擇項，一審適用《中華人民共和國合同法》第四十四條，判決確認江志強、江儀與致遠公司簽訂《商品房買賣合同》應(yīng)該繼續(xù)履行，是正確的。其三，致遠公司于2015年3月14日向鄂州市中級人民法院提出破產(chǎn)申請，在提出破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，致遠公司與唐某某于2014年5月份簽訂的《商品房買賣合同》和《商品房回購合同》。根據(jù)《破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財產(chǎn)的“以明顯不合理的價格進行交易的”，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷。唐某某因不服破產(chǎn)管理人作出的決定，以破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛的案由提起訴訟，一審適用《中華人民共和國破產(chǎn)法》第五十八條第三款對本案進行審理并作出判決，當(dāng)然正確。綜上，一審法院作出的判決認定的事實與適用法律正確，唐某某的上訴理由嚴重背離客觀事實，請二審法院依法駁回上訴，維持原判。唐某某向一審法院起訴請求：1、確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效；2、確認位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)振興大道錢柜華園一期15號樓6號房歸唐某某所有；3、由致遠公司承擔(dān)本案訴訟費用。江志強、江儀向一審法院起訴請求：1、依法判決確認江志強、江儀與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》真實、合法有效，判令致遠公司繼續(xù)履行與江志強、江儀簽訂的《商品房買賣合同》；2、判決確認唐某某與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》無效，并撤銷致遠公司與唐某某辦理的鄂州市房預(yù)市直字第141303631號預(yù)告登記。一審法院認定事實：江志強與江儀系父女關(guān)系。2007年10月18日，江志強與致遠公司簽訂《上上坊認購承諾書》，認購物業(yè)為一期15號樓6號房，單價3,150.00元/㎡，總價916,870.00元，送一年物業(yè)管理費。同日，江志強、江儀與致遠公司簽訂《商品房買賣合同》，約定江志強、江儀購買致遠公司開發(fā)的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)振興大道特一號錢柜華園（上上坊）第15幢6號房，總價916,870.00元,付款方式為分期付款，于2007年10月23日之前支付首付款366,870.00元，2007年12月31日之前支付460,000.00元，2008年8月31日前支付余款90,000.00元；合同還就其他事項進行了約定。次日，江志強現(xiàn)金支付致遠公司認購承諾金20,000.00元。2007年10月22日，江志強、江儀通過案外人張豐年銀行賬戶向致遠公司匯款393,740.00元；2008年1月2日，江志強、江儀通過案外人劉斌銀行賬戶向致遠公司匯款920,000.00元；2008年9月17日，江志強、江儀通過案外人劉斌銀行賬戶向致遠公司匯款160,000.00元。致遠公司在收到上述款項后，分別出具收據(jù)，2007年10月19日收江志強15-6#房認購承諾金20,000.00元、2007年10月23日收江志強15-6#房購房款346,870.00元、2008年1月4日收江志強15-6#房購房款460,000.00元、2008年9月27日收江志強15-6#房購房款80,000.00元、2009年1月18日收江志強15-6#房購房款10,000.00元。2014年5月份，致遠公司因資金周轉(zhuǎn)需要，向唐某某借款2,000,000.00元。同年5月14日，唐某某與致遠公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，兩份合同約定，唐某某以3,200.00元/㎡的價格購買致遠公司開發(fā)的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)振興大道特一號錢柜華園（上上坊）第15幢6號房、第15幢2號房，房屋總價均為928,000.00元，并約定致遠公司放棄以成交價低于市場價為由顯失公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求。同日，雙方簽訂兩份《商品房回購合同》，合同均約定，唐某某按3,200.00元/㎡購買致遠公司房產(chǎn)，雙方一致同意致遠公司保留對該房產(chǎn)的約定回購權(quán)，致遠公司僅在2014年5月14日至2014年5月30日期間，方可向唐某某支付全部回購房款。同時，致遠公司開具兩張金額均為928,000.00元購房款收據(jù)。同月16日，唐某某通過銀行匯款方式向致遠公司匯款856,000.00元以及向致遠公司指定賬戶匯款1,000,000.00元（致遠公司賬冊記載為5月16日還唐某某利息144,000.00元，庭審中雙方認可約定借款2,000,000.00元，扣減當(dāng)月借款利息144,000.00元，實際借款金額1,856,000.00元）。2014年5月19日，上述兩套房屋辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為唐某某。同年6月16日，致遠公司在其中一份《商品房回購合同》注明“該回購合同作廢，同時如有其他與此相同回購合同一并作廢，特此說明。”2015年3月24日，致遠公司向法院申請破產(chǎn)，鄂州市鄂城區(qū)人民法院于同年7月23日作出（2015）鄂鄂城破字第00001號民事裁定書，決定立案受理申請人致遠公司的破產(chǎn)申請，并通過搖號方式指定湖北伸道律師事務(wù)所為破產(chǎn)管理人。唐某某、江志強依法向致遠公司申報債權(quán)，破產(chǎn)管理人于2017年6月15日向唐某某、江志強發(fā)出《債權(quán)確認通知書》，確認唐某某的兩份《商品房買賣合同》屬于以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，依法按基礎(chǔ)法律關(guān)系即借款處理，審核確認致遠公司累計借款本金1,856,000.00元，已償還本金0元，已支付利息100,000.00元，最終確認債權(quán)金額為1,756,000.00元。確認江志強、江儀簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，應(yīng)予繼續(xù)履行。因唐某某對此持有異議產(chǎn)生糾紛。一審法院認為，本案的爭議焦點為：1、唐某某與致遠公司就涉案的房屋是否存在真實的買賣關(guān)系；2、唐某某與致遠公司的《商品房買賣合同》，江志強、江儀與致遠公司的《商品房買賣合同》，哪份合同應(yīng)繼續(xù)履行。關(guān)于唐某某與致遠公司就涉案的房屋是否存在真實的買賣關(guān)系的問題。一審法院認為，唐某某與致遠公司之間形成的是民間借貸關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系。由于唐某某與致遠公司沒有就涉案的200萬元簽訂書面的借款協(xié)議，僅存在《商品房買賣合同》與《商品房回購合同》，對此，雙方各持一詞，一方主張借款轉(zhuǎn)為了購房款，一方主張為借款關(guān)系，但雙方均未提供足以證明自己主張或足以反駁對方主張的證據(jù)。故在雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，分析《商品房買賣合同》與《商品房回購合同》簽訂時合同當(dāng)事人的真實意思，進而對合同當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出判斷。首先，從唐某某在2014年5月14日簽訂《商品房買賣合同》與《商品房回購合同》的行為分析，唐某某締約目的不是購買商品房。作為商品房的購買者，其目的一般是自用或者投資，如購房目的是自用，購買方在締約當(dāng)日就簽訂回購合同，允諾售房一方將房屋回購，將無法實現(xiàn)自用之目的，如果購房的目的是投資，則需待所購房屋升值后售出，以賺取差價，但允許售房一方在半個月之內(nèi)回購，則很難實現(xiàn)賺取差價的目的，或者是在賺取一定租金收益后轉(zhuǎn)手，亦不可能在購房當(dāng)日即簽訂回購協(xié)議。在排除了購房自用和投資兩種用途后，結(jié)合《商品房回購合同》的約定，可以發(fā)現(xiàn)唐某某向致遠公司支付1,856,000.00元并非以購買案涉商品房為目的。其次，從致遠公司締約時的真實意思看，致遠公司一直未予否認其與唐某某締約的目的就是為了盡快取得1,856,000.00元，且在唐某某匯款當(dāng)日公司賬上反映支付利息144,000.00萬元利息（僅為記賬，而未實際支付），故締約時致遠公司的真實意思表示應(yīng)為借款。第三，從案涉的《商品房買賣合同》履行過程來看，合同簽訂時間為2014年5月14日，致遠公司開具購房款的時間為當(dāng)日，而唐某某匯款時間為2014年5月16日，收據(jù)在前付款在后不合常理。綜上所述，唐某某與致遠公司簽訂《商品房買賣合同》與《商品房回購合同》，并非以取得案涉房屋所有權(quán)為目的，而是為了實現(xiàn)資金融通，雙方簽訂《商品房買賣合同》的目的是為了擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于致遠公司在2014年6月16日作出將《商品房回購合同》作廢的行為，能否認定為是將借款轉(zhuǎn)為購房款的問題。一審法院認為，民事交易活動中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化，除該變化為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準許。但這種意思表示的變化應(yīng)有一個明確的表示，正如前面的分析，雙方簽訂的《商品房買賣合同》實際上是為借款債權(quán)作擔(dān)保，所以在將借款轉(zhuǎn)為購房款時不能僅憑一個作廢《商品房回購合同》的行為即認定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)換，而應(yīng)經(jīng)重新協(xié)商并對賬，明確將雙方的借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，唐某某與致遠公司應(yīng)為借貸關(guān)系，而非買賣關(guān)系。關(guān)于唐某某與致遠公司的《商品房買賣合同》，江志強、江儀與致遠公司的《商品房買賣合同》，哪份合同應(yīng)繼續(xù)履行的問題。首先，致遠公司與江志強、江儀簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合同合法有效；其次，唐某某與致遠公司名為房屋買賣關(guān)系實為民間借貸關(guān)系。故江志強、江儀與致遠公司的《商品房買賣合同》應(yīng)繼續(xù)履行，其該項請求應(yīng)予支持，但其要求撤銷預(yù)告登記，不屬于民事案件審理范圍，故本案不予處理。綜上所述，唐某某要求確認涉案《商品房買賣合同》有效以及涉案房屋歸其所有的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回，但致遠公司在債權(quán)確認通知書中確認其已償付利息100,000.00元無有效證據(jù)證實，故其確認的唐某某享有的破產(chǎn)債權(quán)數(shù)額有誤，應(yīng)為1,856,000.00元。依照《中華人民共和國合同法》第七條、第四十四條和《中華人民共和國破產(chǎn)法》第五十八條第三款的規(guī)定，判決如下：一、駁回唐某某的訴訟請求。二、江志強、江儀與致遠公司于2007年10月18日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。本案案件受理費1,000.00元，由唐某某負擔(dān)。二審期間，唐某某向本院提交了五組證據(jù)：第一組證據(jù)：致遠公司在中國建設(shè)銀行黃石分行42×××46賬戶2007年10月19日、2007年10月22日、2008年1月2日、2008年9月17日、2009年2月19日的銀行進賬信息。用以證明江志強主張的匯款憑證交易對象均與銀行流水顯示不一致，不足以證明其支付了全部購房款；2008年9月17日進賬信息未見流水；除最后一筆20,000.00元外，其他均為案外人轉(zhuǎn)賬，應(yīng)當(dāng)?shù)酵ゲ閷?；一審判決認定的實際支付購房款的支付時間和金額920,000.00元及160,000.00元與財務(wù)憑證不一致，如加上一審認定的數(shù)額，總額達到1,853,740.00元，故交易是否真實存在重大瑕疵。第二組證據(jù)：致遠公司預(yù)收賬款賬簿中2007年11月19日、2008年2月28日、2008年3月1日、2008年12月5日、2009年2月19日五筆收款。用以證明根據(jù)致遠公司賬簿的記載，與證據(jù)顯示的付款時間明顯不一致。第三組證據(jù)：現(xiàn)金繳款單一張、銀行進賬單一張。用以證明通過劉斌與袁園分別轉(zhuǎn)賬920,000.00元，分別計入江志強460,000.00元以及80,000.00元，存在明顯矛盾之處；2009年2月19日付款，收據(jù)為2009年2月18日出具。第四組證據(jù)：花湖供水服務(wù)有限公司及國網(wǎng)鄂州供電公司客戶服務(wù)中心營業(yè)及電費室出具未發(fā)生用電、用水記錄的《情況說明》。用以證明江志強對涉案房屋并未實際占有。第五組證據(jù)：現(xiàn)金繳款單一張。用以證明江志強2009年2月19日同一天繳款單筆跡一致。關(guān)于唐某某提交的證據(jù)。致遠公司質(zhì)證認為，第一組證據(jù)真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性有異議，結(jié)合致遠公司的財務(wù)賬簿以及留存的匯款憑證顯示江志強通過自己或第三方支付了全部購房款；第二、三、四組證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，根據(jù)致遠公司財務(wù)憑證顯示，920,000.00元分為兩筆460,000.00元作為兩套房屋的購房款，80,000.00元是第四次付款情況，致遠公司并未與任何人辦理涉案房屋的交房手續(xù)，但水電開戶恰好證明致遠公司與江志強、江儀是真實的買賣關(guān)系；第五組證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議。江志強、江儀質(zhì)證認為，第一組證據(jù)的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，不足以反映當(dāng)時致遠公司的真實財務(wù)狀況，一審時江志強、江儀已提供了工商銀行匯款專用憑證，其中第一筆記載的時間是2007年10月22日，金額393,740.00元，在備注欄注明了代江志強、劉銳利交房款，憑證上有銀行蓋章確認，不能否定工商銀行匯款憑證的真實性，該組證據(jù)不能作為證據(jù)使用；第二組證據(jù)，江志強、江儀足額支付的房款，以致遠公司及一審時提交的證據(jù)證明；第三組證據(jù)，對920,000.00元的進賬單沒有異議，這是袁園向致遠公司支付的款項，也是江志強、劉銳利委托第三方劉斌支付給袁園，記載為江志強、劉銳利支付購房款，袁園收到款項后向致遠公司支付，是她作為法定代表人履行職責(zé)的職務(wù)行為，袁園不是江志強委托支付款項的人，是致遠公司指定支付到袁園賬上再轉(zhuǎn)付給致遠公司，進賬單上記載的資金支付與江志強、江儀無關(guān)；第四組證據(jù)的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性沒有異議，對說明事項有異議，江志強、江儀交納過100.00元電費，是涉案房屋的水電權(quán)利義務(wù)人；第五組證據(jù)與本案無關(guān)。本院審查認為，唐某某提交的第一組證據(jù)為收款行進賬信息，該證據(jù)顯示收款行的進賬信息載明的交易對手與江志強提交的付款證據(jù)的付款人不一致，系收款行的行為導(dǎo)致，與付款人及付款行無關(guān)，不能否定江志強付款的事實。第二組證據(jù)為預(yù)收賬款賬簿，預(yù)收賬款賬簿記載的時間與付款時間不一致，并不能否定致遠公司收到江志強支付的購房款。第三組證據(jù)為現(xiàn)金繳款單及銀行進賬單，現(xiàn)金繳款單不能否定江志強付款的事實，銀行進賬單系袁園與致遠公司的轉(zhuǎn)款行為。第四組證據(jù)為用水用電情況，因房屋使用則可能產(chǎn)生水電費，而未使用則不產(chǎn)生費用，故用電用水情況與房屋的交付、占有并無必然關(guān)聯(lián)。第五組證據(jù)為現(xiàn)金繳款單，不是購房人填寫，不能否定江志強付款的事實。因此，唐某某提交的五組證據(jù)均不足以反駁江志強付款購房、致遠公司收到江志強購房款的事實，亦不能證明房屋交付與占有的事實，本院對唐某某提交的五組證據(jù)依法均不予采納。二審查明，一審認定事實屬實，本院予以確認。本案二審的爭議焦點為：1、江志強、江儀與致遠公司之間的商品房買賣合同關(guān)系是否真實；2、唐某某對訴爭房屋是否享有排他性的物權(quán)。本院結(jié)合案件事實及當(dāng)事人訴辯觀點評析如下：1、關(guān)于江志強、江儀與致遠公司之間的商品房買賣合同關(guān)系是否真實的問題。本院認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！敝逻h公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，江志強、江儀為自然人，他們?yōu)橘徺I致遠公司開發(fā)的房屋與該公司簽訂《上上坊認購承諾書》、《商品房買賣合同》，向該公司支付認購承諾金、購房款，致遠公司也出具了相應(yīng)的收據(jù)，辦理了水電開戶。致遠公司的財務(wù)賬簿中也有收取江志強購房款的相應(yīng)記載。江志強、江儀提交的證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈，能夠確信待證事實的存在具有高度可能性，故其與致遠公司之間是真實的商品房買賣合同關(guān)系。江志強與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》長期沒有備案，不影響雙方之間商品房買賣合同關(guān)系的成立與生效。江志強通過他人支付部分款項，得到收款方致遠公司開具收款收據(jù)確認，符合交易習(xí)慣。江志強、劉銳利共同委托他人支付兩套房屋的部分購房款，在匯款憑證上均有反映，不存在多付問題，更非虛假證據(jù)。致遠公司沒有向江志強出具正規(guī)發(fā)票，系該公司不規(guī)范的行為，但不足以否定雙方之間付款購房的事實。因此，唐某某上訴稱“江志強、江儀與致遠公司并非真實的房屋買賣合同關(guān)系，一審判決對此認定有誤”的理由不能成立，本院依法不予支持。致遠公司辯稱“一審認定事實清楚，證據(jù)確實充分，結(jié)合致遠公司與江志強簽訂的認購書、購房合同、收款收據(jù)以及致遠公司財務(wù)記賬憑證來看，足以證實雙方系真實的房屋買賣關(guān)系”，江志強、江儀辯稱“一審查明認定‘江志強、江儀與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實且合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行’是正確的”，理由成立，本院依法予以支持。2、關(guān)于唐某某對訴爭房屋是否享有排他性的物權(quán)的問題。本院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零五條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗法則，對證據(jù)有無證明力和證明力大小進行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果?！北景钢?，唐某某雖然提交了其與致遠公司簽訂的《商品房買賣合同》、《商品房回購合同》以及收據(jù)、轉(zhuǎn)款證明、房屋預(yù)告登記證明，但是結(jié)合其當(dāng)庭陳述、致遠公司財務(wù)賬簿記載等證據(jù)，根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，其證據(jù)不足以證明雙方之間是真實的商品房買賣合同關(guān)系。首先，致遠公司的財務(wù)賬簿為原始記錄，與袁園接受一審法院詢問時的陳述一致，均可證明唐某某與致遠公司之間不是真實的商品房買賣合同關(guān)系，而是借貸關(guān)系。其次，唐某某與致遠公司在《商品房買賣合同》中約定每平方米3,200.00元的房價遠低于該樓盤同期正常銷售價格，且約定“甲方放棄以成交價格低于市場價為由顯示公平，申請撤銷買賣合同的訴訟請求”，雙方還簽訂《商品房回購合同》，這些行為與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常銷售商品房的交易習(xí)慣不符，有悖常理。再次，即使先借款后以房抵債，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過借款本息的結(jié)算后協(xié)商以房抵債，具有明確的以房抵債的意思表示。雙方未結(jié)算借款本息，也未明確終止借貸關(guān)系，更未明確以房抵債，致遠公司同意廢除《商品房回購合同》的行為并不能證明雙方的借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣關(guān)系。故唐某某與致遠公司之間是借貸關(guān)系，并通過簽訂商品房買賣合同、辦理預(yù)告登記擔(dān)保借款債權(quán)的實現(xiàn)。因意思表示真實是民事法律行為有效的必備條件之一，故致遠公司與唐某某以虛假的意思表示實施的“名為商品房買賣實為借貸”的民事法律行為無效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，以虛假的意思表示隱藏的借貸關(guān)系，可依法處理。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記制度設(shè)置的目的，就是通過辦理預(yù)告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權(quán)為目的的購房人將來實現(xiàn)所有權(quán)。本案中，雖然唐某某與致遠公司簽訂《商品房買賣合同》，并辦理預(yù)告登記，但是唐某某的真實目的不是為了取得訴爭房屋的所有權(quán)，而是為借貸關(guān)系提供擔(dān)保。此時，唐某某不是訴爭房屋的購房人，預(yù)告登記制度的目的已被架空，并不能產(chǎn)生相應(yīng)的保障所有權(quán)實現(xiàn)的法律效果。因此，基于預(yù)告登記的從屬性原則以及擔(dān)保法規(guī)定禁止“流抵”原則，該預(yù)告登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已經(jīng)喪失，應(yīng)當(dāng)依法予以注銷。另外，預(yù)告登記作為請求權(quán)的保全手段，其本身并不能替代物權(quán)變動登記，故唐某某對訴爭房屋不享有排他性的物權(quán)。江志強、江儀在《商品房買賣合同》簽訂后未主張合同備案、預(yù)告登記，也未及時提起訴訟，除其要求致遠公司支付違約金的債權(quán)請求權(quán)在致遠公司提出訴訟時效抗辯時受到一定影響外，其要求致遠公司履行交房、協(xié)助辦證義務(wù)的請求權(quán)并不受訴訟時效影響。合同行為是物權(quán)變動的原因行為，一審法院適用合同法，并無不當(dāng)。故唐某某上訴稱“唐某某已對訴爭房屋辦理預(yù)告登記，對案涉房屋具有排他性的物權(quán)效力，所簽定的合同應(yīng)當(dāng)履行”、“一審判決適用法律錯誤”的理由均不能成立，本院依法不予支持。致遠公司請求依法裁判，江志強、江儀請求駁回上訴，維持原判的理由成立，本院依法予以支持。綜上所述，唐某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
上訴人唐某某因與被上訴人鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱致遠公司）、江志強、江儀破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初1678號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月22日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人唐某某及其委托訴訟代理人王丹、黃晨，被上訴人致遠公司的委托訴訟代理人肖鵬，被上訴人江志強及其與被上訴人江儀的委托訴訟代理人李貽學(xué)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1,000.00元，由唐某某負擔(dān)。本判決為終審判決。