原告：唐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：張德華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉海霞，上海鈞智律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：溫志維，上海鈞智律師事務(wù)所律師。
　　原告唐某某與被告張德華房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告唐某某、被告張德華及其委托訴訟代理人溫志維(參加第一次庭審)、劉海霞(參加第二次庭審)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　唐某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告于2018年2月7日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告將位于上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路XXX號(原上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路匯東新村XXX號XXX室)租賃房屋返還原告；3、判令被告支付自2019年2月16日起至實際返還房屋之日止的租金及房屋使用費，按每年人民幣5萬元的標準計算；4、判令被告支付違約金1萬元；5、訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：2018年2月7日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租原告名下位于上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)，約定租期三年，自2018年2月16日起至2021年2月15日止。年租金為5萬元，一年一付，先付后用，下期租金提前一月付清，不得逾期。后因被告要求，第一年租金實付48,000元，押金僅支付2,000元。按約被告應(yīng)于2019年1月16日支付本期租金50,000元，但至今被告不付租金，亦不肯交房。期間，原告多次上門、電話、短信等催討無果，故原告訴至本院。
　　張德華辯稱，原、被告約定的承租地址為上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路XXX號，但實際交付房屋地址顯示為上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東新村XXX號XXX室，該房屋的性質(zhì)為居住用房，不是商業(yè)用房，故無法辦出營業(yè)執(zhí)照，不能達到被告承租的目的?，F(xiàn)被告不同意解除租賃合同、承擔(dān)違約金，因未能辦出營業(yè)執(zhí)照無法正常經(jīng)營，租金應(yīng)予以調(diào)整。若認定被告存在違約，原告主張的違約金金額過高，超過實際損失20%以上，要求法院予以調(diào)整。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2018年2月7日，原告作為出租方(合同甲方)與作為承租方(合同乙方)的被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將位于上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路XXX號房屋出租給被告使用，租賃期限為三年，自2018年2月16日起至2021年2月15日止。年租金為伍萬元，壹年一付，先付后用。下期租金提前壹月付清，不得逾期。該合同第3條約定：“乙方租賃該房用于經(jīng)營裝璜，如需改變經(jīng)營范圍，應(yīng)及時告知甲方，以免產(chǎn)生誤會?！钡?條約定：“乙方支付押金人民幣肆仟元，簽約當(dāng)天一次付清。租賃期滿，費用結(jié)清后退還押金。任何情況下押金不可轉(zhuǎn)為租金?！钡?條約定：“所有合約，甲乙雙方遵照執(zhí)行，如有違約，雙方同意違約金為年租金的20%支付給對方，以彌補對方的損失。另外，乙方違約，甲方即可終止合同，收回該房使用權(quán)，甲方不退房租和押金；由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方損失。”合同還約定了其他事宜。合同簽訂后，原告向被告交付系爭房屋，被告實際向原告支付押金2,000元，并支付租金至2019年2月15日止?，F(xiàn)因被告尚未支付自2019年2月16日起的租金，且經(jīng)原告催討后仍未支付，故原告于2019年4月訴至本院，要求判如所請。
　　另查明，系爭房屋的地址為上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路惠東新村XXX號XXX室(原為惠南鎮(zhèn)城東路匯東新村XXX號XXX室)，鋪面門牌號為上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路XXX號。
　　審理中，原告提供《申惠工貿(mào)公司職工集資造房合同》、《物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《物業(yè)證明》，證明案外人申惠工貿(mào)公司將坐落在惠南鎮(zhèn)城東路匯東新村XXX號門102室建筑面積為83平方米的住房(即系爭房屋)定建給案外人唐某某，后唐某某于2017年12月28日將上述房屋轉(zhuǎn)讓給原告及其夫黃國康；原告提供《惠南鎮(zhèn)經(jīng)營場所證明材料清單》、情況說明兩份以及通話錄音光盤，證明原告積極配合并催促被告辦理營業(yè)執(zhí)照，但被告拖延辦理；其中，在原告之夫黃國康與被告的通話錄音中：2019年4月1日，黃國康陳述：“你其他手續(xù)要辦的還有哇，有的話我陪你一起去辦掉，不要再借故拖了！”2019年4月9日，黃國康陳述：“你現(xiàn)在還缺了點啥東西？”被告陳述：“哎呀，我現(xiàn)在不缺，下午交給小徐對了，辦得出辦不出是他的事情。”被告認可上述通話錄音的真實性；原告提供食品經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照等照片一組，證明系爭房屋周圍地址均可以辦理相關(guān)證照。原告表示同意將收取被告的押金2,000元用于抵扣被告的應(yīng)付費用。
　　被告提供水費收據(jù)聯(lián)，證明原告交付的系爭房屋實際為“惠東新村XXX號門102室”；被告提供2018年3月1日上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東村民委員會出具的《證明》、2019年4月2日上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)學(xué)海居民委員會出具的《證明》，以及辦理證照過程中所退還材料一套，證明被告一直在辦理證照，但因原告未予配合故無法辦出。對此，原告表示2018年3月材料退還系因暫緩辦理，2019年4月被告并未遞交材料。
　　以上事實，由原告遞交的《申惠工貿(mào)公司職工集資造房合同》《物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《物業(yè)證明》《房屋租賃合同》、通話錄音光盤、照片，被告遞交的《證明》等證據(jù)，以及本院庭審筆錄予以佐證。
　　本院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示，也沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立并生效，原、被告均應(yīng)恪守。根據(jù)法律規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告簽訂的租賃合同中對于租金標準及付款期限均作明確規(guī)定，被告理應(yīng)按照合同約定履行支付租金的義務(wù)。關(guān)于被告以其無法辦理營業(yè)執(zhí)照從而未能實現(xiàn)合同目的為由，認為其拖欠租金未構(gòu)成違約并要求降低租金標準的意見，首先，被告未能充分證明系爭房屋確無法辦理營業(yè)執(zhí)照，亦未能充分證明其經(jīng)營活動因未辦理營業(yè)執(zhí)照而受到影響從而無法實現(xiàn)合同目的；其次，租賃合同中未對辦理營業(yè)執(zhí)照事宜進行具體、明確約定，被告作為實際經(jīng)營人在簽訂租賃合同前應(yīng)對系爭房屋是否滿足經(jīng)營需要進行充分了解，涉及經(jīng)營活動的相關(guān)事項如辦理營業(yè)執(zhí)照等并非出租人的當(dāng)然義務(wù)；再次，從原告提供的通話錄音可反映，原告作為房屋提供者已積極配合被告辦理相關(guān)事宜，故被告以無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由拖延支付租金并要求降低租金標準的意見，本院不予采納?，F(xiàn)被告拖延支付租金的行為違反合同約定，且截止本案庭審之日被告尚未支付拖欠租金，原告據(jù)此要求解除租賃合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。合同解除后，被告理應(yīng)搬離并返還系爭房屋，并按照合同約定的租金標準支付房屋使用費。關(guān)于違約金的標準，被告認為合同約定的違約金金額過高，要求本院予以調(diào)整，現(xiàn)本院結(jié)合合同的履行情況及原告受到的實際損失，酌情予以調(diào)整。審理中，原告同意將收取被告的押金抵扣被告的應(yīng)付費用，本院予以照準。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第二款、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告唐某某與被告張德華于2018年2月7日簽訂的《房屋租賃合同》；
　　二、被告張德華于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離位于上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)惠東路XXX號房屋，并將上述房屋移交給原告唐某某；
　　三、被告張德華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告唐某某自2019年2月16日起至被告實際履行本判決第二項內(nèi)容之日止的租金及房屋使用費，按照每年5萬元的標準計算；
　　四、被告張德華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告唐某某違約金8,000元(此款與原告收取被告的押金2,000元相抵扣后，被告應(yīng)支付原告6,000元)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費500元，減半收取計250元，由被告張德華負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：顧??慧

書記員：沈??嬿