原告唐某某,男,xxxx年xx月xx日出生,土家族,初中文化,個體工商戶,住。原告張某某,女,xxxx年xx月xx日出生,土家族,初中文化,個體工商戶,住。系唐某某之妻。二原告委托代理人(一般代理)汪子相,鶴峰縣走馬法律服務(wù)所法律工作者。被告印相會,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,小學(xué)文化,農(nóng)民,住。被告羅淑瓊,女,xxxx年xx月xx日出生,土家族,高小文化,鐵爐衛(wèi)生院退休職工,住。系印相會之妻。被告印洪濤,男,xxxx年xx月xx日出生,土家族,大專文化,鶴峰縣醫(yī)保局干部,住。系印相會之子。三被告委托代理人(一般代理)田曾玉,湖北立鶴律師事務(wù)所律師。第三人姜甫平,男,xxxx年xx月xx日出生,土家族,初中文化,農(nóng)民,住。第三人向金玉,女,xxxx年xx月xx日出生,土家族,小學(xué)文化,農(nóng)民,住。系姜甫平之妻。第三人胡周紅,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,小學(xué)文化,農(nóng)民,住。
原告唐某某、張某某向本院提出訴訟請求:一、確認(rèn)被告印相會、羅淑瓊于2018年1月12日送達(dá)的解除《租賃合同》的通知無效;要求三被告遵守誠實信用原則,繼續(xù)履行2015年10月1日與我們簽訂的租賃合同。二、由三被告承擔(dān)本案的訴訟費用。事實和理由:我們原本在鐵爐集鎮(zhèn)橋頭王翠英家經(jīng)營服裝超市,2015年下半年被告印相會找到我們,邀約我們租其兒子、兒媳的房屋(即現(xiàn)在的租賃房屋)。我們便與被告印洪濤的前妻劉麗麗進(jìn)行商談。雙方達(dá)成協(xié)議,劉麗麗于2015年8月1日給我們出具了當(dāng)年房屋租金收據(jù),同時擬定書面《租賃合同》,約定我們裝修兩個月不交租金,租期十年。合同簽訂后,我們雙方均按照約定履行義務(wù)、行使權(quán)利。2017年9月,被告印相會、羅淑瓊二人找到我們說,要出賣租賃的房屋,要我們準(zhǔn)備購買,后我們就該房的買賣達(dá)成初步意向,交易價為100萬元人民幣。2017年9月22日,我與被告印洪濤的前妻劉麗麗聯(lián)系交房租事宜,劉麗麗以該房屋要出賣為由拒收。同年10月3日,我們再次與劉麗麗聯(lián)系交房租事宜,其仍以可能出賣該房屋為由拒收。同月18日、20日我們兩次找到被告印洪濤交租金仍未收,后來我們又與羅淑瓊聯(lián)系交租金仍未果。2018年1月12日,被告印相會、羅淑瓊兩人突然給我們送來一份《特此告知》,說租賃的房屋已經(jīng)出賣給新房主,或租或賣的事,他們已無權(quán)決定,其意是要求解除《租賃合同》。三被告的解除合同行為不符合法律規(guī)定,我們雙方簽訂的合同受法律保護(hù),被告方單方解除合同是一種不誠信的違法行為,依據(jù)相關(guān)規(guī)定,我們堅決要求繼續(xù)履行租賃合同,請人民法院依法予以判決。三被告辯稱,第一、原告起訴要求確認(rèn)解除合同行為的效力,屬超法律規(guī)定請求確認(rèn)合同效力范疇。解除合同的效力與解除合同的行為效力是有區(qū)別的。第二、被告在2018年1月12日送達(dá)給原告的《特此告知》,并不是解除租賃合同的意思表示,而是告知原告該租賃房屋已經(jīng)出賣及其權(quán)利義務(wù)。第三、原告要求被告繼續(xù)履行2015年8月1日簽訂的《租賃合同》,沒有法律依據(jù)及事實依據(jù)。租賃合同第五條明確約定租金一年一交方可使用,原告沒有按時交納租金則違約,合同已無法履行。第四、原告將印洪濤作為被告屬于主體錯誤。該租賃房屋的產(chǎn)權(quán)人是印相會、羅淑瓊,租賃合同中印洪濤的簽名是劉麗麗代簽,且該房屋已于2017年11月出賣。因此,原告的請求沒有事實和法律依據(jù),應(yīng)駁回原告的訴訟請求。第三人姜甫平辯稱,2017年10月,我聽說原被告的合同到期。2017年11月9日,我以550000元的價格購買了被告的兩間房屋。2017年11月15日胡周紅以528000元的價格購買了被告的兩間房屋。第三人胡周紅辯稱,我買該房屋已三個月,我只認(rèn)房子。當(dāng)事人圍繞訴訟請求和抗辯理由提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人對提交的證據(jù)及本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證,對當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù),本院認(rèn)定如下:原告提交的證據(jù)三:印洪濤、劉麗麗與張某某、唐某某簽訂的《租賃合同》;證據(jù)四:2017年10月3日張某某與劉麗麗、2017年10月18日張某某與印洪濤的短信記錄;證據(jù)五:劉麗麗收取房租開具的收條兩份;證據(jù)六:印相會與唐某某、張某某租房糾紛協(xié)調(diào)會的兩份筆錄;證據(jù)七:印相會于2018年1月4日書寫的《特此告知》。被告及第三人對上述證據(jù)的真實性無異議,但對其證明目的及與本案待證事實的關(guān)聯(lián)性有異議。本院認(rèn)為,上述證據(jù),真實、合法,且與本案待證事實具有關(guān)聯(lián)性,本院予以采信。對于被告提交的證據(jù)四:被告印相會、羅淑瓊書寫的五次通知,其中1月4日書寫的《特此告知》,原告已收,故本院予以采信,其余4通知無其他證據(jù)佐證已送達(dá)給原告,故對該證據(jù)本院不予采信;證據(jù)六:對姜甫平的調(diào)查筆錄,姜甫平系本案第三人,與本案有利害關(guān)系,故對該證據(jù)本院不予采信;證據(jù)七:《農(nóng)村房屋買賣合同書》,該合同的主要內(nèi)容是空白,沒有簽字及日期,不能證實是雙方合意,也不能證實買賣合同的成立,故對該證據(jù)本院不予采信。證據(jù)八:印洪濤的指印,當(dāng)事人均認(rèn)可,在《租賃合同》上印紅濤的簽名系劉麗麗代簽這一事實。故,該證據(jù)本院予以采信;證據(jù)九:印安格與印相會、羅淑瓊簽訂的《房屋互換協(xié)議》,該證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性,故對該證據(jù)本院不予采信。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下:2010年被告印相會在取得《湖北省村鎮(zhèn)建設(shè)項目開工許可證》后,在鶴峰縣鐵爐鄉(xiāng)集鎮(zhèn)修建了本案所涉房屋。2015年8月1日,劉麗麗與唐某某、張某某就涉案房屋簽訂《租賃合同》,其主要內(nèi)容為“第一條、甲方(印洪濤、劉麗麗)現(xiàn)有一樓門面三間,二層住房,位于鐵爐鄉(xiāng)小雨天賓館對面,提供給乙方租賃,租賃期十年;第五條、租賃期限十年,租賃期間租費分兩段計價,從租賃之日起五年,每年租費18000元,第五年至第十年租費每年20000元,交納方式為一年一交方可使用,不得拖延違約;第八條、本合同一式兩份……,自2015年10月1日起開始計算房屋租賃費”。印洪濤系印相會、羅淑瓊的兒子,在簽訂《租賃合同》時,劉麗麗與印洪濤為夫妻關(guān)系,系印相會、羅淑瓊的兒媳。2015年簽訂合同后至2017年發(fā)生爭議前,原告與劉麗麗一直按照《租賃合同》履行,原告一直將房租交于劉麗麗,被告對該《租賃合同》也一直未提出異議。2017年9月22日、10月3日原告聯(lián)系劉麗麗要求交納房租未果。同年10月18日、20日,原告聯(lián)系印洪濤要求交納房租未果。2017年11月9日、15日,被告印相會、羅淑瓊分別與第三人姜甫平、向金玉、胡周紅簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》,分別以550000元、528000元的價格購買本案所涉房屋。2017年12月12日、2018年1月4日,鶴峰縣鐵爐白族鄉(xiāng)人民調(diào)解委員會先后兩次對雙方的矛盾進(jìn)行調(diào)解未果。2018年1月4日,被告印相會、羅淑瓊書寫《特此告知》一份送達(dá)給原告。其主要內(nèi)容為“本案所涉房屋已經(jīng)出賣,原告如果要租或者賣,需與新房主協(xié)商?!痹嬲J(rèn)為該通知是解除租賃合同的意思表示。故,訴至本院,請求確認(rèn)被告送達(dá)的《特此告知》無效,并繼續(xù)履行《租賃合同》。
原告唐某某、張某某訴被告印相會、羅淑瓊、印洪濤房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年1月17日受理后,因本案的處理結(jié)果與姜甫平、向金玉、胡周紅有法律上的利害關(guān)系,本院依法追加三人為第三人參加訴訟。2018年2月28日本案適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。2018年3月30日,因案情復(fù)雜,不宜適用簡易程序進(jìn)行審理,本院裁定將本案轉(zhuǎn)為普通程序。2018年4月17日,本案再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告唐某某、張某某及其委托代理人汪子相,被告印相會、羅淑瓊及其委托代理人田曾玉,第三人姜甫平到庭參加了訴訟,被告印洪濤、第三人胡周紅、向金玉經(jīng)本院傳票傳喚,無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,本案的爭議焦點有5點。1、《租賃合同》的效力;2、被告送達(dá)的《特此告知》是否為要求解除《租賃合同》的意思表示;3、被告印洪濤的訴訟主體資格是否適格;4、原告是否違約,《租賃合同》已解除;5、被告與第三人簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》后,對《租賃合同》效力的影響。關(guān)于《租賃合同》的效力。原告與劉麗麗就本案所涉房屋簽訂《租賃合同》時,由于劉麗麗系印相會兒媳的特殊身份,足以讓原告相信是代表被告印相會的行為,符合表見代理的構(gòu)成要件。在簽訂《租賃合同》后,雙方均按照《租賃合同》履行,足以證明此合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,且該合同不違反法律的規(guī)定。因此,該《租賃合同》合法有效。關(guān)于被告送達(dá)的《特此告知》是否為要求解除《租賃合同》的意思表示。原告認(rèn)為該《特此告知》是被告要求解除《租賃合同》的通知,但從《特此告知》的內(nèi)容分析,其并不包含解除《租賃合同》的明確意思表示。同時,被告當(dāng)庭否認(rèn)此《特此告知》是要求解除《租賃合同》。故,原告請求確認(rèn)印相會、羅淑瓊送達(dá)的《特此告知》無效,沒有事實依據(jù),本院不予支持。關(guān)于被告印洪濤訴訟主體不適格的抗辯意見,本案所涉房屋沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,但從《湖北省村鎮(zhèn)建設(shè)項目開工許可證》所注明的建設(shè)單位,該房屋系印相會所修建,該房屋的所有人不是印洪濤。因此,對于被告印洪濤的該項抗辯意見,本院予以采納。被告印洪濤在本案中不承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于原告是否違約,《租賃合同》已解除。被告主張原告沒有按《租賃合同》約定按時交納房租,已構(gòu)成違約,《租賃合同》已無法履行。在2015年、2016年原告都將房租交給劉麗麗,2017年原告按交易習(xí)慣在多次聯(lián)系劉麗麗要求交納房租未果的情況下,又與印相會之子印洪濤聯(lián)系要求交納房租,其行為是積極履行《租賃合同》確定的義務(wù),并不構(gòu)成違約,雙方應(yīng)繼續(xù)按照《租賃合同》所確定的權(quán)利義務(wù)履行。因此,對被告的該項抗辯意見,本院不予采納。關(guān)于被告與第三人簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》后,對《租賃合同》效力的影響。2017年11月9日、15日,被告印相會、羅淑瓊與第三人姜甫平、向金玉、胡周紅簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》,將本案所涉房屋賣給第三人姜甫平、向金玉、胡周紅。但是雙方?jīng)]有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,其房屋所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移。因此,被告印相會、羅淑瓊應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《租賃合同》。綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第六十條第一款、第一百零七條、第二百一十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第一款、第二款、第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款、第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第八十一條第一款、第二百四十條、第二百四十一條的規(guī)定,判決如下:
一、被告印相會、羅淑瓊繼續(xù)履行與原告簽訂的《租賃合同》;二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費80元,原告負(fù)擔(dān)40元,被告印相會、羅淑瓊負(fù)擔(dān)40元。如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本,上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時,根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第(一)款的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費,款匯至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院,開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行,帳號:17×××10OO078O4(特別提示:用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費,并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的,按自動撤回上訴處理。
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