原告：唐建軍，男，生于1961年5月15日，漢族，住湖北省咸豐縣。
委托訴訟代理人：孫向陽，湖北楚屏律師事務所律師。
委托訴訟代理人：鄔明成，湖北楚屏律師事務所律師。
被告：張永發(fā)，男，生于1966年3月12日，漢族，住湖北省咸豐縣。
委托訴訟代理人：庾萬勝，湖北荊南律師事務所律師。

原告唐建軍與被告張永發(fā)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月5日立案后，依法適用簡易程序，于2017年2月10日公開開庭進行了審理。唐建軍委托訴訟代理人孫向陽、鄔明成，張永發(fā)及其委托訴訟代理人庾萬勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
唐建軍向本院提出訴訟請求：1、張永發(fā)補付2013年8月1日至2014年7月31日期間的門面租金1000元，補付2015年8月1日至2016年7月31日期間的門面租金20000元，補付2016年8月1日至2017年7月31日期間的門面租金15839元；2、張永發(fā)支付違約金120000元；3、張永發(fā)自2015年租賃年度起按180000元/年的租賃費標準支付租金；4、張永發(fā)承擔本案訴訟費。
事實和理由：2012年8月1日，唐建軍與張永發(fā)簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為2012年8月1日起至2022年8月1日，前三個租賃年度租金為100000元，每年租金必須提前三個月一次性付清，即應于本租賃年度期限屆滿前的5月1日前交納下一年租賃年度租金，前三年不得漲跌房租，三年后，如市場行情出現(xiàn)漲跌，唐建軍可根據(jù)前勝街市場行情漲跌房租，最高不得超過前勝街同等門面的10%，雙方違約，按合同租賃費總金額的30%支付違約金。簽訂合同后，唐建軍即按約定交付租賃物，張永發(fā)除第一年按時足額交付房租外，其余年度均未按照合同約定按時足額一次性交付房租，迄今尚欠房租未交納。現(xiàn)前勝街同等門面租金較之簽訂合同時已出現(xiàn)大幅上漲，同等地段、近似規(guī)格、同等質量并具有較強可比性的陸承正門面，面積147.6平方米，2015年度租金120000元，平均每平方米813元，柳運芳門面，面積182.4平方米，2015年度租金100000元，平均每平方米548.25元，兩戶平均每平方米租費680.63元。唐建軍所屬門面面積253.6平方米，每平方米租金僅為394元，顯然有失公允。因此，按照上述兩戶平均每平方米租金680.63元的標準，在不超過10%的前提下，唐建軍所屬門面年租金可達189860元。就上述出現(xiàn)的問題，唐建軍曾多次以書面或電子郵件的方式向張永發(fā)提出權利主張，張永發(fā)置之不理。
張永發(fā)辯稱，1、張永發(fā)已全面按照合同的約定履行了自己的義務，繳納了每年的房屋租賃費，唐建軍在履行合同過程中，存在嚴重違約，其表現(xiàn)為張永發(fā)所租賃的門面交房日應為2012年8月1日，而實際交房日為2012年9月12日，遲延交房達42天；唐建軍應當租賃給張永發(fā)的房屋一套，張永發(fā)不能使用，導致張永發(fā)支付高于唐建軍應提供房屋的租賃費在外租房居住，所以在履行合同過程中，張永發(fā)扣除了唐建軍所承諾的另行租賃房屋損失1000元；同時，張永發(fā)在支付租賃費時扣除了唐建軍承諾的免租賃期15天及遲延交付租賃門面42天（2012年8月1日至2012年9月12日）共計57天的租金15839元，因此針對唐建軍第一項訴訟請求中的1000元及15839元的訴請與事實不符，不應得到支持，關于唐建軍要求張永發(fā)補齊2015年8月1日至2016年7月30日期間租金20000元的訴請，該20000元張永發(fā)于2016年3月15日通過農行轉賬給唐建軍的賬戶。2、張永發(fā)并未違反合同約定，不應當支付違約金，且唐建軍根據(jù)合同主張的違約金情形并沒有出現(xiàn)，合同約定雙方任何一方解除合同將承擔支付對方租賃費總金額30%的違約金，而本案中雙方均未提前解除合同。3、唐建軍主張從2015年租賃年度按180000元的租賃費支付租金與事實不符，合同約定在租賃期間內出租方可根據(jù)前勝街市場行情漲跌房租，唐建軍主張漲房租的依據(jù)不充分。綜上，請求依法駁回唐建軍的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：1、唐建軍提交的證據(jù)3無來源依據(jù)，且無參會人員簽名，本院不予采納；2、唐建軍提交的證據(jù)4、5系調查筆錄、證明，均系書面證據(jù)，出具證據(jù)的當事人未出庭接受雙方當事人質詢，且無其他證據(jù)印證，本院不予采納；3、唐建軍提交的光盤、通話錄音整理記錄、《告知書》、《國內標準快遞單》、短信記錄能夠相互印證，證實雙方對房屋租金支付及漲跌發(fā)生爭議，對該證明目的本院予以采納；4、唐建軍提交的《宗地圖》、《房屋所有權證》、《土地使用權證》、《證明》、身份證復印件能夠證實唐建軍對本案爭議房屋享有租賃權，本院予以采納；5、唐建軍提交的《前勝街同等門面面積圖》系其單方制作，無其他有效證據(jù)印證，本院不予采納。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2012年8月1日，唐建軍（甲方）與張永發(fā)（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方將咸豐縣老街（咸豐縣高樂山鎮(zhèn)前勝街58號）門面五間及樓上房屋一套租賃給乙方作經(jīng)營使用，簽訂合同如下：一、乙方租用甲方臨街門面五間及樓上房屋一套（現(xiàn)狀房屋水通電通門窗完好）。二、租用期限為十年（自2012年8月1日至2022年8月1日止），年租金為105000元，乙方于2012年3月27日預付定金10000元，甲方于2012年8月1日交付乙方所租門面及房屋（乙方在甲方交付門面3日內，一次性交付甲方年租金105000元），每年的房租費提前三個月繳清，自交房之日起，15天以內為門面裝修期，免收房租費，樓上房屋2013年元月交付乙方使用（租賃期以交付之日起算，為期十年），甲方交房同時，乙方付樓上租金5000元，收付租金以甲方收據(jù)為準。在未交付門面及房屋給乙方之前，如甲方中途違約，需雙倍賠償定金給乙方。乙方若中途違約，甲方有權不返還預交定金。三、該租賃合同十年期間，前三年甲方不得漲跌乙方房租，三年后，如果市場行情出現(xiàn)漲跌，甲方可根據(jù)前勝街市場行情漲跌房租，最高不得超過前勝街同等門面的10%，合同期間，雙方不得提前解除合同，如甲乙雙方一方違約，按合同租賃費總金額的30%給付另一方違約金（城市建設規(guī)劃原因及不可抗拒的因素除外）。”唐建軍已按照合同約定將租賃門面五間及六樓房屋一套交付給張永發(fā)使用，張永發(fā)使用六樓房屋一段時間后，因唐建軍要使用租賃房屋，經(jīng)協(xié)商張永發(fā)未再繼續(xù)使用該房屋，租賃一樓五間門面一直由張永發(fā)使用至今。
2012年8月21日，唐建軍向張永發(fā)出具《收條》一張，載明：“今收到張永發(fā)2012年8月1日至2013年8月1日一年房租費100000元?！保ㄔ摽钕凳杖￠T面租金）2012年，唐建軍向張永發(fā)出具《收條》一張，載明：“今收到張永發(fā)六樓住房一年房租費5000元，2012年12月20日至2013年12月20日止?！?013年8月9日，張永發(fā)向唐建軍轉賬50000元；2013年8月31日，張永發(fā)向唐建軍轉賬40000元；2013年9月15日，張永發(fā)向唐建軍轉賬9000元；2014年7月31日，張永發(fā)向唐建軍轉賬50000元；2015年1月16日，張永發(fā)向唐建軍轉賬50000元；2015年7月23日，張永發(fā)向唐建軍轉賬80000元；2016年3月15日，張永發(fā)向唐建軍轉賬20000元；2016年5月3日，張永發(fā)向唐建軍轉賬84161元。
另查明：本案出租房屋所有權人是唐洪凱、唐洪浪（該二人與唐建軍系父子關系），唐洪凱、唐洪浪對唐建軍出租本案爭議房屋的行為予以認可。
本院認為，唐建軍享有本案爭議房屋的出租權，唐建軍與張永發(fā)于2012年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對其效力本院予以確認。簽訂協(xié)議后，雙方均應當按照協(xié)議約定全面履行各自的義務。
根據(jù)唐建軍的訴訟主張及張永發(fā)的抗辯理由，本案的爭議焦點歸納為：一、唐建軍主張要求張永發(fā)補交租賃費的訴訟請求能否得到支持；二、張永發(fā)是否應當支付違約金及唐建軍主張要求從2015年度起按照180000元/年支付租賃費的訴訟請求能否得到支持。對此本院分析評判如下：
一、關于唐建軍主張要求張永發(fā)補交租賃費的訴訟請求能否得到支持的問題。
經(jīng)審理查明，2013年8月1日至2014年7月31日期間，唐建軍實際支付租賃費99000元（2013年8月9日，張永發(fā)向唐建軍轉賬50000元；2013年8月31日，張永發(fā)向唐建軍轉賬40000元；2013年9月15日，張永發(fā)向唐建軍轉賬9000元），張永發(fā)辯稱因租賃六樓住房問題，雙方協(xié)商唐建軍同意向張永發(fā)補償1000元用于抵扣一樓門面房租，唐建軍對此不予認可，且未提供證據(jù)予以證實，對欠付租賃費1000元張永發(fā)應當予以支付，對其該項訴訟請求本院予以支持。經(jīng)審理查明，2015年7月23日，張永發(fā)向唐建軍轉賬80000元；2016年3月15日，張永發(fā)向唐建軍轉賬20000元；唐建軍認為2015年8月1日至2016年7月31日期間張永發(fā)只支付租賃費80000元，欠付20000元，2016年3月15日，張永發(fā)轉賬20000元屬實，但并不是支付的該年度租賃費，本院認為，唐建軍未提供證據(jù)證實雙方之間除本案租賃合同外還有其他債權債務關系，因此本院認定，該20000元系張永發(fā)支付2015年8月1日至2016年7月31日期間租賃費，該年度張永發(fā)已支付完畢租賃費100000元，對唐建軍主張要求補交20000元的訴訟請求，本院不予支持。經(jīng)審理查明，2016年5月3日，張永發(fā)向唐建軍轉賬84161元，唐建軍認為張永發(fā)應當補交2016年8月1日至2017年7月31日期間租賃費15839元，張永發(fā)認為扣除唐建軍延期交房42天（2012年8月1日至2012年9月12日期間）及免收租賃費裝修期15天后，只應當支付84161元。本院認為，雙方主要爭議是唐建軍何時將租賃門面交付給張永發(fā)使用，應當從何時計算租賃費，庭審中唐建軍陳述其已于2012年7月20日將租賃門面交付給張永發(fā)使用，張永發(fā)陳述唐建軍于2012年9月12日將租賃門面交付給其使用，雙方對門面交付使用時間陳述不一致，且均未提交證據(jù)予以證實，結合雙方當事人的舉證能力、交易習慣及唐建軍2012年8月21日出具《收條》中顯示收取100000元房租費的期限是2012年8月1日至2013年8月1日，且雙方對交易租賃門面均負有辦理交接的義務，本院認定，雙方交付租賃門面的時間是2012年8月1日。因此，張永發(fā)只應當扣除15天裝修期的租賃費4109.55元（273.97元×15天），扣除后張永發(fā)還應當支付該年度租賃費11729.45元（100000元-84161元-4109.55元）。唐建軍認為，2012年8月21日，雖然唐建軍向張永發(fā)出具100000元《收條》一張，但并未收到100000元，實際收取的款項中已扣除15天裝修期的租賃費，其未提供證據(jù)對《收條》予以否定，對唐建軍的該抗辯理由本院不予采納。對唐建軍該項訴訟請求中超出本院認定的部分，本院不予支持。
二、關于張永發(fā)是否應當支付違約金120000元及唐建軍主張要求從2015年度起按照180000元/年支付租賃費的訴訟請求能否得到支持的問題。
《房屋租賃合同》第三條約定，該租賃合同十年期間，前三年甲方不得漲跌乙方房租，三年后，如果市場行情出現(xiàn)漲跌，甲方可根據(jù)前勝街市場行情漲跌房租，最高不得超過前勝街同等門面的10%，合同期間，雙方不得提前解除合同，如甲乙雙方一方違約，按合同租賃費總金額的30%給付另一方違約金（城市建設規(guī)劃原因及不可抗拒的因素除外）。該條對違約行為的約定是雙方不得提前解除合同，如提前解除應按合同租賃費總金額的30%給付另一方違約金，張永發(fā)無提前解除合同的違約行為，不應當承擔支付違約金的責任。關于從2015年度起，雙方租賃費是否能夠調整至180000元/年的問題，本院認為，雙方合同約定三年后，出租方可以漲跌房租，對漲跌房租的具體金額或計算方式未明確。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條的規(guī)定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有明確約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。本案中，雙方對門面租賃費100000元/年的約定是明確的，僅僅是對三年后門面租賃費漲跌約定不明，雖然出租方有漲跌房租的權利，但雙方應對漲跌房租的金額協(xié)商一致，達成一致意見，在雙方不能協(xié)議補充達成一致，且唐建軍提交的證據(jù)不足以證實前勝街市場行情的情況下，法院不宜確定漲跌房租的具體金額，對唐建軍的該項訴訟請求，本院不予支持。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、張永發(fā)支付唐建軍2013年8月1日至2014年7月31日期間的門面租賃費人民幣1000元；
二、張永發(fā)支付唐建軍2016年8月1日至2017年7月31日期間的門面租賃費人民幣11729.45元；
三、駁回唐建軍的其他訴訟請求。
上述張永發(fā)應當支付的款項限本判決生效后十五日內履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1718元（已減半），由唐建軍負擔1600元，由張永發(fā)負擔118元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　胡磊

書記員：湯黎