原告：唐建軍，男，生于1961年5月15日，漢族，住湖北省咸豐縣。
委托訴訟代理人：孫向陽(yáng)，湖北楚屏律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄔明成，湖北楚屏律師事務(wù)所律師。
被告：張永發(fā)，男，生于1966年3月12日，漢族，住湖北省咸豐縣。
委托訴訟代理人：庾萬(wàn)勝，湖北荊南律師事務(wù)所律師。

原告唐建軍與被告張永發(fā)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月5日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年2月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。唐建軍委托訴訟代理人孫向陽(yáng)、鄔明成，張永發(fā)及其委托訴訟代理人庾萬(wàn)勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
唐建軍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、張永發(fā)補(bǔ)付2013年8月1日至2014年7月31日期間的門(mén)面租金1000元，補(bǔ)付2015年8月1日至2016年7月31日期間的門(mén)面租金20000元，補(bǔ)付2016年8月1日至2017年7月31日期間的門(mén)面租金15839元；2、張永發(fā)支付違約金120000元；3、張永發(fā)自2015年租賃年度起按180000元/年的租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付租金；4、張永發(fā)承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
事實(shí)和理由：2012年8月1日，唐建軍與張永發(fā)簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為2012年8月1日起至2022年8月1日，前三個(gè)租賃年度租金為100000元，每年租金必須提前三個(gè)月一次性付清，即應(yīng)于本租賃年度期限屆滿(mǎn)前的5月1日前交納下一年租賃年度租金，前三年不得漲跌房租，三年后，如市場(chǎng)行情出現(xiàn)漲跌，唐建軍可根據(jù)前勝街市場(chǎng)行情漲跌房租，最高不得超過(guò)前勝街同等門(mén)面的10%，雙方違約，按合同租賃費(fèi)總金額的30%支付違約金。簽訂合同后，唐建軍即按約定交付租賃物，張永發(fā)除第一年按時(shí)足額交付房租外，其余年度均未按照合同約定按時(shí)足額一次性交付房租，迄今尚欠房租未交納?，F(xiàn)前勝街同等門(mén)面租金較之簽訂合同時(shí)已出現(xiàn)大幅上漲，同等地段、近似規(guī)格、同等質(zhì)量并具有較強(qiáng)可比性的陸承正門(mén)面，面積147.6平方米，2015年度租金120000元，平均每平方米813元，柳運(yùn)芳門(mén)面，面積182.4平方米，2015年度租金100000元，平均每平方米548.25元，兩戶(hù)平均每平方米租費(fèi)680.63元。唐建軍所屬門(mén)面面積253.6平方米，每平方米租金僅為394元，顯然有失公允。因此，按照上述兩戶(hù)平均每平方米租金680.63元的標(biāo)準(zhǔn)，在不超過(guò)10%的前提下，唐建軍所屬門(mén)面年租金可達(dá)189860元。就上述出現(xiàn)的問(wèn)題，唐建軍曾多次以書(shū)面或電子郵件的方式向張永發(fā)提出權(quán)利主張，張永發(fā)置之不理。
張永發(fā)辯稱(chēng)，1、張永發(fā)已全面按照合同的約定履行了自己的義務(wù)，繳納了每年的房屋租賃費(fèi)，唐建軍在履行合同過(guò)程中，存在嚴(yán)重違約，其表現(xiàn)為張永發(fā)所租賃的門(mén)面交房日應(yīng)為2012年8月1日，而實(shí)際交房日為2012年9月12日，遲延交房達(dá)42天；唐建軍應(yīng)當(dāng)租賃給張永發(fā)的房屋一套，張永發(fā)不能使用，導(dǎo)致張永發(fā)支付高于唐建軍應(yīng)提供房屋的租賃費(fèi)在外租房居住，所以在履行合同過(guò)程中，張永發(fā)扣除了唐建軍所承諾的另行租賃房屋損失1000元；同時(shí)，張永發(fā)在支付租賃費(fèi)時(shí)扣除了唐建軍承諾的免租賃期15天及遲延交付租賃門(mén)面42天（2012年8月1日至2012年9月12日）共計(jì)57天的租金15839元，因此針對(duì)唐建軍第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的1000元及15839元的訴請(qǐng)與事實(shí)不符，不應(yīng)得到支持，關(guān)于唐建軍要求張永發(fā)補(bǔ)齊2015年8月1日至2016年7月30日期間租金20000元的訴請(qǐng)，該20000元張永發(fā)于2016年3月15日通過(guò)農(nóng)行轉(zhuǎn)賬給唐建軍的賬戶(hù)。2、張永發(fā)并未違反合同約定，不應(yīng)當(dāng)支付違約金，且唐建軍根據(jù)合同主張的違約金情形并沒(méi)有出現(xiàn)，合同約定雙方任何一方解除合同將承擔(dān)支付對(duì)方租賃費(fèi)總金額30%的違約金，而本案中雙方均未提前解除合同。3、唐建軍主張從2015年租賃年度按180000元的租賃費(fèi)支付租金與事實(shí)不符，合同約定在租賃期間內(nèi)出租方可根據(jù)前勝街市場(chǎng)行情漲跌房租，唐建軍主張漲房租的依據(jù)不充分。綜上，請(qǐng)求依法駁回唐建軍的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1、唐建軍提交的證據(jù)3無(wú)來(lái)源依據(jù)，且無(wú)參會(huì)人員簽名，本院不予采納；2、唐建軍提交的證據(jù)4、5系調(diào)查筆錄、證明，均系書(shū)面證據(jù)，出具證據(jù)的當(dāng)事人未出庭接受雙方當(dāng)事人質(zhì)詢(xún)，且無(wú)其他證據(jù)印證，本院不予采納；3、唐建軍提交的光盤(pán)、通話(huà)錄音整理記錄、《告知書(shū)》、《國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)快遞單》、短信記錄能夠相互印證，證實(shí)雙方對(duì)房屋租金支付及漲跌發(fā)生爭(zhēng)議，對(duì)該證明目的本院予以采納；4、唐建軍提交的《宗地圖》、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《證明》、身份證復(fù)印件能夠證實(shí)唐建軍對(duì)本案爭(zhēng)議房屋享有租賃權(quán)，本院予以采納；5、唐建軍提交的《前勝街同等門(mén)面面積圖》系其單方制作，無(wú)其他有效證據(jù)印證，本院不予采納。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2012年8月1日，唐建軍（甲方）與張永發(fā)（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方將咸豐縣老街（咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝街58號(hào)）門(mén)面五間及樓上房屋一套租賃給乙方作經(jīng)營(yíng)使用，簽訂合同如下：一、乙方租用甲方臨街門(mén)面五間及樓上房屋一套（現(xiàn)狀房屋水通電通門(mén)窗完好）。二、租用期限為十年（自2012年8月1日至2022年8月1日止），年租金為105000元，乙方于2012年3月27日預(yù)付定金10000元，甲方于2012年8月1日交付乙方所租門(mén)面及房屋（乙方在甲方交付門(mén)面3日內(nèi)，一次性交付甲方年租金105000元），每年的房租費(fèi)提前三個(gè)月繳清，自交房之日起，15天以?xún)?nèi)為門(mén)面裝修期，免收房租費(fèi)，樓上房屋2013年元月交付乙方使用（租賃期以交付之日起算，為期十年），甲方交房同時(shí)，乙方付樓上租金5000元，收付租金以甲方收據(jù)為準(zhǔn)。在未交付門(mén)面及房屋給乙方之前，如甲方中途違約，需雙倍賠償定金給乙方。乙方若中途違約，甲方有權(quán)不返還預(yù)交定金。三、該租賃合同十年期間，前三年甲方不得漲跌乙方房租，三年后，如果市場(chǎng)行情出現(xiàn)漲跌，甲方可根據(jù)前勝街市場(chǎng)行情漲跌房租，最高不得超過(guò)前勝街同等門(mén)面的10%，合同期間，雙方不得提前解除合同，如甲乙雙方一方違約，按合同租賃費(fèi)總金額的30%給付另一方違約金（城市建設(shè)規(guī)劃原因及不可抗拒的因素除外）?！碧平ㄜ娨寻凑蘸贤s定將租賃門(mén)面五間及六樓房屋一套交付給張永發(fā)使用，張永發(fā)使用六樓房屋一段時(shí)間后，因唐建軍要使用租賃房屋，經(jīng)協(xié)商張永發(fā)未再繼續(xù)使用該房屋，租賃一樓五間門(mén)面一直由張永發(fā)使用至今。
2012年8月21日，唐建軍向張永發(fā)出具《收條》一張，載明：“今收到張永發(fā)2012年8月1日至2013年8月1日一年房租費(fèi)100000元?！保ㄔ摽钕凳杖￠T(mén)面租金）2012年，唐建軍向張永發(fā)出具《收條》一張，載明：“今收到張永發(fā)六樓住房一年房租費(fèi)5000元，2012年12月20日至2013年12月20日止?！?013年8月9日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬50000元；2013年8月31日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬40000元；2013年9月15日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬9000元；2014年7月31日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬50000元；2015年1月16日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬50000元；2015年7月23日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬80000元；2016年3月15日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬20000元；2016年5月3日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬84161元。
另查明：本案出租房屋所有權(quán)人是唐洪凱、唐洪浪（該二人與唐建軍系父子關(guān)系），唐洪凱、唐洪浪對(duì)唐建軍出租本案爭(zhēng)議房屋的行為予以認(rèn)可。
本院認(rèn)為，唐建軍享有本案爭(zhēng)議房屋的出租權(quán)，唐建軍與張永發(fā)于2012年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)其效力本院予以確認(rèn)。簽訂協(xié)議后，雙方均應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面履行各自的義務(wù)。
根據(jù)唐建軍的訴訟主張及張永發(fā)的抗辯理由，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：一、唐建軍主張要求張永發(fā)補(bǔ)交租賃費(fèi)的訴訟請(qǐng)求能否得到支持；二、張永發(fā)是否應(yīng)當(dāng)支付違約金及唐建軍主張要求從2015年度起按照180000元/年支付租賃費(fèi)的訴訟請(qǐng)求能否得到支持。對(duì)此本院分析評(píng)判如下：
一、關(guān)于唐建軍主張要求張永發(fā)補(bǔ)交租賃費(fèi)的訴訟請(qǐng)求能否得到支持的問(wèn)題。
經(jīng)審理查明，2013年8月1日至2014年7月31日期間，唐建軍實(shí)際支付租賃費(fèi)99000元（2013年8月9日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬50000元；2013年8月31日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬40000元；2013年9月15日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬9000元），張永發(fā)辯稱(chēng)因租賃六樓住房問(wèn)題，雙方協(xié)商唐建軍同意向張永發(fā)補(bǔ)償1000元用于抵扣一樓門(mén)面房租，唐建軍對(duì)此不予認(rèn)可，且未提供證據(jù)予以證實(shí)，對(duì)欠付租賃費(fèi)1000元張永發(fā)應(yīng)當(dāng)予以支付，對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院予以支持。經(jīng)審理查明，2015年7月23日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬80000元；2016年3月15日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬20000元；唐建軍認(rèn)為2015年8月1日至2016年7月31日期間張永發(fā)只支付租賃費(fèi)80000元，欠付20000元，2016年3月15日，張永發(fā)轉(zhuǎn)賬20000元屬實(shí)，但并不是支付的該年度租賃費(fèi)，本院認(rèn)為，唐建軍未提供證據(jù)證實(shí)雙方之間除本案租賃合同外還有其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此本院認(rèn)定，該20000元系張永發(fā)支付2015年8月1日至2016年7月31日期間租賃費(fèi)，該年度張永發(fā)已支付完畢租賃費(fèi)100000元，對(duì)唐建軍主張要求補(bǔ)交20000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。經(jīng)審理查明，2016年5月3日，張永發(fā)向唐建軍轉(zhuǎn)賬84161元，唐建軍認(rèn)為張永發(fā)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交2016年8月1日至2017年7月31日期間租賃費(fèi)15839元，張永發(fā)認(rèn)為扣除唐建軍延期交房42天（2012年8月1日至2012年9月12日期間）及免收租賃費(fèi)裝修期15天后，只應(yīng)當(dāng)支付84161元。本院認(rèn)為，雙方主要爭(zhēng)議是唐建軍何時(shí)將租賃門(mén)面交付給張永發(fā)使用，應(yīng)當(dāng)從何時(shí)計(jì)算租賃費(fèi)，庭審中唐建軍陳述其已于2012年7月20日將租賃門(mén)面交付給張永發(fā)使用，張永發(fā)陳述唐建軍于2012年9月12日將租賃門(mén)面交付給其使用，雙方對(duì)門(mén)面交付使用時(shí)間陳述不一致，且均未提交證據(jù)予以證實(shí)，結(jié)合雙方當(dāng)事人的舉證能力、交易習(xí)慣及唐建軍2012年8月21日出具《收條》中顯示收取100000元房租費(fèi)的期限是2012年8月1日至2013年8月1日，且雙方對(duì)交易租賃門(mén)面均負(fù)有辦理交接的義務(wù)，本院認(rèn)定，雙方交付租賃門(mén)面的時(shí)間是2012年8月1日。因此，張永發(fā)只應(yīng)當(dāng)扣除15天裝修期的租賃費(fèi)4109.55元（273.97元×15天），扣除后張永發(fā)還應(yīng)當(dāng)支付該年度租賃費(fèi)11729.45元（100000元-84161元-4109.55元）。唐建軍認(rèn)為，2012年8月21日，雖然唐建軍向張永發(fā)出具100000元《收條》一張，但并未收到100000元，實(shí)際收取的款項(xiàng)中已扣除15天裝修期的租賃費(fèi)，其未提供證據(jù)對(duì)《收條》予以否定，對(duì)唐建軍的該抗辯理由本院不予采納。對(duì)唐建軍該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中超出本院認(rèn)定的部分，本院不予支持。
二、關(guān)于張永發(fā)是否應(yīng)當(dāng)支付違約金120000元及唐建軍主張要求從2015年度起按照180000元/年支付租賃費(fèi)的訴訟請(qǐng)求能否得到支持的問(wèn)題。
《房屋租賃合同》第三條約定，該租賃合同十年期間，前三年甲方不得漲跌乙方房租，三年后，如果市場(chǎng)行情出現(xiàn)漲跌，甲方可根據(jù)前勝街市場(chǎng)行情漲跌房租，最高不得超過(guò)前勝街同等門(mén)面的10%，合同期間，雙方不得提前解除合同，如甲乙雙方一方違約，按合同租賃費(fèi)總金額的30%給付另一方違約金（城市建設(shè)規(guī)劃原因及不可抗拒的因素除外）。該條對(duì)違約行為的約定是雙方不得提前解除合同，如提前解除應(yīng)按合同租賃費(fèi)總金額的30%給付另一方違約金，張永發(fā)無(wú)提前解除合同的違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。關(guān)于從2015年度起，雙方租賃費(fèi)是否能夠調(diào)整至180000元/年的問(wèn)題，本院認(rèn)為，雙方合同約定三年后，出租方可以漲跌房租，對(duì)漲跌房租的具體金額或計(jì)算方式未明確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條的規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有明確約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。本案中，雙方對(duì)門(mén)面租賃費(fèi)100000元/年的約定是明確的，僅僅是對(duì)三年后門(mén)面租賃費(fèi)漲跌約定不明，雖然出租方有漲跌房租的權(quán)利，但雙方應(yīng)對(duì)漲跌房租的金額協(xié)商一致，達(dá)成一致意見(jiàn)，在雙方不能協(xié)議補(bǔ)充達(dá)成一致，且唐建軍提交的證據(jù)不足以證實(shí)前勝街市場(chǎng)行情的情況下，法院不宜確定漲跌房租的具體金額，對(duì)唐建軍的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、張永發(fā)支付唐建軍2013年8月1日至2014年7月31日期間的門(mén)面租賃費(fèi)人民幣1000元；
二、張永發(fā)支付唐建軍2016年8月1日至2017年7月31日期間的門(mén)面租賃費(fèi)人民幣11729.45元；
三、駁回唐建軍的其他訴訟請(qǐng)求。
上述張永發(fā)應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)限本判決生效后十五日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1718元（已減半），由唐建軍負(fù)擔(dān)1600元，由張永發(fā)負(fù)擔(dān)118元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話(huà)提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　胡磊

書(shū)記員：湯黎