上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：唐某順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地河北省唐某市玉田縣城內(nèi)。
法定代表人：孫福興，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李培虎，北京大成律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：春梅，北京大成律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審原告、案外人）：龐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省張家口市橋東區(qū)。
委托訴訟代理人：王世忠，北京市天酬律師事務(wù)所律師。
原審被告：楊茂有，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省張家口市橋西區(qū)。
原審被告：唐某順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司張家口分公司，住河北省張家口市橋東區(qū)張宣公路28號(hào)。
負(fù)責(zé)人：石志全。
委托訴訟代理人：李培虎，北京大成律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：春梅，北京大成律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人唐某順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因與被上訴人龐某及原審被告楊茂有、原審被告唐某順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司張家口分公司（以下簡(jiǎn)稱順達(dá)分公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服張家口市中級(jí)人民法院（2015）張商初字第95號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人的委托訴訟代理人李培虎、春梅及被上訴人的委托訴訟代理人王世忠均出庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
唐某順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱順達(dá)公司）上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法撤銷張家口市中級(jí)人民法院（2015）張商初字第95號(hào)民事判決書(shū)，并判決駁回龐某的全部訴訟請(qǐng)求；2、判令被上訴人承擔(dān)一審、二審訴訟費(fèi)，保全費(fèi)。其主要上訴事實(shí)及理由：龐某與順達(dá)分公司之間的法律關(guān)系為借貸關(guān)系，并非商品房買(mǎi)賣關(guān)系，龐某執(zhí)行異議之訴不成立；商品房買(mǎi)賣關(guān)系不成立，是對(duì)借款關(guān)系設(shè)定的擔(dān)保。龐某對(duì)順達(dá)分公司名下“盛景麗園”二期8號(hào)樓主張確認(rèn)所有權(quán)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

一審法院認(rèn)為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：龐某與被告順達(dá)公司、順達(dá)張家口分公司之間是何性質(zhì)的法律關(guān)系；龐某享有的權(quán)利能否對(duì)抗被告楊茂有享有的債權(quán)；龐某提交的證據(jù)能否足以排除被告楊茂有的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。
首先，龐某與被告順達(dá)公司、順達(dá)張家口分公司之間的法律關(guān)系性質(zhì)問(wèn)題。三被告提交的證據(jù)不能證實(shí)龐某與被告順達(dá)張家口分公司簽訂商品房買(mǎi)賣合同具有擔(dān)保的意思表示和目的。不符合適用《最高人民法院》第二十四條的條件。第一、本案龐某是通過(guò)向順達(dá)張家口分公司支付對(duì)價(jià)獲得買(mǎi)賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)。第二、在簽訂商品房買(mǎi)賣合同前，龐某僅借給被告順達(dá)張家口分公司人民幣500萬(wàn)元，且雙方在借款合同中明確約定了擔(dān)保標(biāo)的物，是被告順達(dá)公司座落于經(jīng)開(kāi)區(qū)緯二路南側(cè)使用權(quán)面積為2585.96㎡的張市高新國(guó)用（2008）第057號(hào)土地使用權(quán)，并有吳琦作為擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任。第三、在簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，龐某按合同約定的時(shí)間和金額已支付了第一期應(yīng)付購(gòu)房款。因雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中，約定了龐某第二次付款的期限和條件是在其取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，而被告順達(dá)張家口分公司一直到2015年2月才取得商品房預(yù)售許可證，龐某履行第二次及之后付款的期限按協(xié)議約定理應(yīng)順延。但因被告順達(dá)張家口分公司急需建設(shè)資金，從2012年11月21日起，與龐某陸續(xù)簽訂五份《借款協(xié)議》，名為向龐某借款，并許予高額利息作為回報(bào)，實(shí)為抵頂購(gòu)房款（均在合同中以手寫(xiě)體明確到期不能還款付息時(shí)抵頂購(gòu)房款，并加摁了手?。?，龐某陸續(xù)向其轉(zhuǎn)款達(dá)1883.12萬(wàn)元，加上卓盛軍在其收據(jù)上記載但無(wú)證據(jù)證實(shí)已歸還的90萬(wàn)元，被告順達(dá)張家口分公司共計(jì)借款1973.12萬(wàn)元。其間，龐某還代被告順達(dá)張家口分公司償還其欠張家口市一建混凝土制品有限公司商砼及外加劑款101.4565萬(wàn)元、欠張家口通泰建材工貿(mào)有限公司混凝土款33.268萬(wàn)元和欠李寶的塑鋼窗工程款60萬(wàn)元。龐某按月息30‰和實(shí)際轉(zhuǎn)款金額及借款期限計(jì)算的利息為665.9253萬(wàn)元?？傆?jì)為被告順達(dá)張家口分公司轉(zhuǎn)款、墊付加上利息達(dá)3833.7698萬(wàn)元。第四、被告順達(dá)張家口分公司為龐某就前述借款和墊付款、利息等出具明確已收到龐某交來(lái)的8號(hào)樓購(gòu)房款4000萬(wàn)元的《收據(jù)》。這些《收據(jù)》應(yīng)是被告順達(dá)張家口分公司對(duì)龐某已交購(gòu)房款4000萬(wàn)元進(jìn)行確認(rèn)的真實(shí)意思。雙方在簽訂商品房買(mǎi)賣合同的當(dāng)日，再簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定涉案房屋二次結(jié)構(gòu)暫不施工，等將來(lái)受讓方重新施工時(shí)，出讓方按受讓方圖紙所配套的水、暖、電、消防等設(shè)施內(nèi)容全部進(jìn)行施工。并就二次結(jié)構(gòu)施工問(wèn)題再達(dá)成《銷售合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定8號(hào)樓二次結(jié)構(gòu)工程由順達(dá)張家口分公司報(bào)預(yù)算并施工，在二次結(jié)構(gòu)砌筑完畢經(jīng)龐某審核同意后一次性支付該項(xiàng)工程款。并且為履行買(mǎi)賣合同補(bǔ)充協(xié)議約定的“原塑鋼窗改做斷橋鋁，原設(shè)計(jì)外墻涂料，一、二層改做花崗巖外掛材”，雙方再達(dá)成二份《協(xié)議書(shū)》，明確斷橋鋁窗戶的安裝質(zhì)量、原材料質(zhì)量好壞及施工進(jìn)度、費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，因掛材施工，造成樓體個(gè)別部位造型無(wú)法施工，而改變?cè)O(shè)計(jì)后所需原材料款及施工費(fèi)用的支付，外墻保溫及涂料與花崗巖差價(jià)的找補(bǔ)方法，一、二層商業(yè)迎街外立面墻干掛石材認(rèn)價(jià)，工程款的支付等等問(wèn)題。在協(xié)議簽訂后，龐某實(shí)際完成施工并產(chǎn)生費(fèi)用95.9196萬(wàn)元。同時(shí)，龐某還對(duì)8號(hào)樓室外地面、臺(tái)價(jià)等零星工程、商業(yè)水、電氣等工程進(jìn)行了施工，提高了8號(hào)樓玻璃幕墻所用材料及配件質(zhì)量。這些后續(xù)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議、協(xié)議及施工，能夠形成完整的證據(jù)鏈，證明龐某與被告順達(dá)張家口分公司簽訂商品房買(mǎi)賣合同的真正目的，是為了向順達(dá)張家口分公司支付對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，而不是為借款進(jìn)行擔(dān)保。第五、從2014年9月29日，龐某通過(guò)其控股的張家口嘉誠(chéng)科技有限公司與張家口市經(jīng)開(kāi)區(qū)人力資源和社會(huì)保障局、順達(dá)張家口分公司簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓意向書(shū)》；就原塑鋼窗改做斷橋鋁；原設(shè)計(jì)外墻涂料，一、二層改做花崗巖外掛材，雙方簽訂二份《協(xié)議書(shū)》，順達(dá)張家口分公司將涉案房屋交由龐某施工時(shí)起，雙方雖沒(méi)有辦理正式的交接手續(xù)，但實(shí)際上順達(dá)張家口分公司已將涉案房屋交付龐某占有，龐某又將其租賃給經(jīng)開(kāi)區(qū)人力資源和社會(huì)保障局進(jìn)行裝修后準(zhǔn)備使用，已收取了租金150萬(wàn)元。綜上，三被告提交的證據(jù)不能證明其所述的簽訂商品房買(mǎi)賣合同是對(duì)民間借貸合同的擔(dān)保。龐某與被告順達(dá)張家口分公司之間存在的是商品房買(mǎi)賣法律關(guān)系，并非民間借貸法律關(guān)系。
其次，龐某享有的權(quán)利能否對(duì)抗被告楊茂有享有的債權(quán)問(wèn)題。因龐某是為了向被告順達(dá)張家口分公司支付對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋所有權(quán)，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》，是各自真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在約定的付款期限內(nèi)，龐某按期如數(shù)支付了首期購(gòu)房款1000萬(wàn)元。在不具備支付第二期及后期購(gòu)房款的條件時(shí)，雙方通過(guò)借款協(xié)議約定在被告順達(dá)張家口分公司不能還款時(shí)用借款本息抵頂龐某應(yīng)付的購(gòu)房款。并且被告順達(dá)張家口分公司在近兩年時(shí)間里，分別向龐某出具了八張收據(jù)，認(rèn)可其收到龐某交來(lái)的8號(hào)樓購(gòu)房款共計(jì)4000萬(wàn)元。應(yīng)認(rèn)定雙方之間的商品房買(mǎi)賣合同已成立并生效，因龐某后期付款的條件未成就，龐某享有的是物權(quán)期待權(quán)。在滿足付款條件，雙方結(jié)清購(gòu)房款，辦理產(chǎn)權(quán)登記后，龐某享有涉案房屋所有權(quán)。故現(xiàn)因龐某請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋歸其所有的條件不成就。待條件成就后，雙方應(yīng)按合同履行義務(wù)或另案解決。而被告楊茂有與被告順達(dá)張家口分公司之間因借款事實(shí)存在，形成的是民間借貸法律關(guān)系。楊茂有對(duì)順達(dá)張家口分公司享有的是債權(quán)。并且雙方約定的是以順達(dá)張家口分公司在建的“盛景麗園”小區(qū)9號(hào)樓共六層作為抵押擔(dān)保，非本案涉案標(biāo)的。因未辦理抵押登記手續(xù)，楊茂有對(duì)該抵押物亦不享有抵押權(quán)。物權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和普通債權(quán)。因此，龐某享有的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于被告楊茂有享有的債權(quán)。
再次，龐某龐某提交的證據(jù)能否足以排除被告楊茂有的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)問(wèn)題。龐某龐某與被告順達(dá)張家口分公司之間簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》的時(shí)間是2012年10月29日，早于被告楊茂有申請(qǐng)本院對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封的時(shí)間2015年7月；龐某龐某在簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》后，已向被告順達(dá)張家口分公司支付了大部分房款且同意對(duì)余款進(jìn)行結(jié)算；龐某龐某已實(shí)際占有涉案房屋；現(xiàn)無(wú)證據(jù)證實(shí)未辦理過(guò)戶登記的責(zé)任在龐某。因此，應(yīng)認(rèn)定龐某對(duì)涉案房屋享有物權(quán)期待權(quán)，其提交的證據(jù)足以排除被告楊茂有申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
卓盛軍作為順達(dá)張家口分公司的負(fù)責(zé)人，代表公司與楊茂有、龐某簽訂合同，均符合職務(wù)行為的特征，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由順達(dá)分公司承擔(dān)。因順達(dá)張家口分公司無(wú)獨(dú)立的法人資格，其民事責(zé)任應(yīng)由順達(dá)公司承擔(dān)。遂判決如下：

審判長(zhǎng) 王榮菊
審判員 趙向鴻
代理審判員 劉立斌

書(shū)記員： 崔彥茹