原告:唐某建興物業(yè)服務有限公司。
法定代表人：劉建龍，職務經(jīng)理。
委托訴訟代理人：黃立臣，河北開原律師事務所律師。
被告：邱某展，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，唐某市水務局人事處副處長，住唐某市。
被告：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，唐某市人大常委會司法處處長，住唐某市。

原告唐某建興物業(yè)服務有限公司與被告邱某展、孟某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年1月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告唐某建興物業(yè)服務有限公司委托訴訟代理人黃立臣及被告孟某某到庭參加訴訟。被告邱某展經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告唐某建興物業(yè)服務有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告給付原告物業(yè)服務費31315元及按照日0.3%計算的違約金；2、訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2014年8月26日，原、被告簽訂物業(yè)合同，原告為被告位于東城綠庭小區(qū)A-1商業(yè)房產(chǎn)提供物業(yè)服務，被告按照每月每平方米1元標準向原告支付物業(yè)服務費。合同約定，被告不按期付費時，原告有權要求被告按照拖欠金額的0.3%按日加收滯納金。合同簽訂后，原告僅交納了一年的物業(yè)服務費，尚欠2015年8月26日至2017年12月25日物業(yè)服務費（1118.4平方米×1元平方米月×28個月=31315元）未交納。原告多次催促被告履行合同義務，但被告仍拒不交納。原告認為，雙方簽訂的物業(yè)合同合法有效，原告已按照合同約定履行了物業(yè)服務義務，被告拒不履行合同義務行為嚴重損害了原告的合法權益，現(xiàn)原告訴至法院，望判如所請。
被告邱某展未作答辯。
被告孟某某辯稱：1、首先，被告與原告之間從始至終未簽訂過物業(yè)服務合同，原告在證據(jù)中也未能提交有被告簽署過的物業(yè)服務合同。依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第二條之規(guī)定，在未簽訂物業(yè)服務合同的情況下，原、被告之間也就不存在物業(yè)服務關系，原告也無權向被告主張物業(yè)服務費；其次，即使原告主張以”前期物業(yè)管理”之規(guī)定對被告進行規(guī)范，但依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十三條、第二十五條及《唐某市物業(yè)管理條例》第二十九條第三款之規(guī)定，前期物業(yè)買賣合同應該在被告與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中作為附件出現(xiàn)，讓被告明知合同的具體內(nèi)容，而恰恰被告與開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合同中沒有這一附件，原告也未能提供有力證據(jù)。綜上，本案中前期物業(yè)合同對被告應不具備約束力，原告主張被告應向其支付物業(yè)服務費的請求于法無據(jù)。2、根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第四十條及《唐某市物業(yè)管理條例》第四十條第一款之規(guī)定，即便原、被告存在物業(yè)服務關系，但因原告并未實際盡職盡責履行法定服務義務，而不能全額主張物業(yè)費用。原告衛(wèi)生清潔清運記錄，關于被告所購商業(yè)樓名稱表述為”商業(yè)南樓”，不難發(fā)現(xiàn)被告所購的商業(yè)樓并未在原告日常衛(wèi)生清潔清運的范圍內(nèi)，這也是為什么即使天然居負責人多次找到原告要求安放垃圾桶、清運垃圾，均被原告不予理睬的原因。天然居酒店的說明、天然居酒店與孟某簽署的3份《衛(wèi)生清運協(xié)議》和4張收條、天然居酒店負責人翟某和垃圾清掃清運人孟某的證言，足以推斷出原告從始至終沒有把商業(yè)南樓納入他們的物業(yè)服務范圍，并未實際盡責履行法定服務義務”清潔服務衛(wèi)生”。被告不得不委托他人進行垃圾清掃和清運，從而支出額外費用，合計25200元。綜上，即使原、被告間存在物業(yè)服務關系，依據(jù)公平原則以及上述規(guī)定，結合被告提交的證據(jù)，對被告所支出的該筆費用也應該在物業(yè)服務費中給予刨除。3、首先，原、被告間并未簽署過物業(yè)服務合同，0.3%的違約金規(guī)定也無從談起；其次，即便原、被告間存在物業(yè)服務關系，那么物業(yè)服務費的不按時交納也是因為原告沒有盡責履行法定義務，在天然居酒店多次主動找其協(xié)商的情況下，不重視、不解決、任意拖延所致，責任不應只歸于被告一方，如此之高的違約金有失公平。綜上，原告的違約金訴請缺乏事實根據(jù)，有違事實。被告認為原告表述情況與事實情況不符、所提供證據(jù)明顯不足、缺乏法律依據(jù)，請求法院本著公平、合理的原則，依法公正判決。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2008年5月20日，原告與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》。合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，原告提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)檔案資料管理。該合同并規(guī)定物業(yè)服務費用按年交納，除首次交費外，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每年度第一個月1-15日內(nèi)交納，未能按時足額交納物業(yè)服務費用的，應按每逾期1日加收應付金額的千分之三的標準向原告支付違約金。2014年9月12日，二被告通過與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，購買了坐落于唐某市開平區(qū)開平鎮(zhèn)東城綠庭小區(qū)的商業(yè)南樓A幢1號商業(yè)樓。同日，范曉青交納該商業(yè)樓2012年8月26日至2015年8月26日的物業(yè)服務費共計40263元。該房產(chǎn)自2015年8月27日至2017年12月25日的物業(yè)費31315元至今尚未交納。原告于2017年7月23日在本案房產(chǎn)處張貼了《繳費通知書》，在原告2012年的《保安巡查記錄表》中的負責區(qū)域、人員表中有步行街南側底商的記載。
另查明，原告具有物業(yè)服務企業(yè)三級資質。《唐某市物業(yè)服務收費管理實施辦法》附件2《唐某市普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價》規(guī)定，具有三級資質的物業(yè)服務的收費標準為最高政府指導價每平方米1.5元。被告當庭表示在其與開發(fā)商簽訂上述《商品房買賣合同》時不知道上述范曉青交納了該案房產(chǎn)的物業(yè)服務費40263元，其是在原告起訴后知道范曉青肯定交過，并表示因其與原告之間沒有簽訂物業(yè)服務合同，原告也沒有明示，所以其要求減免物業(yè)費，其本人沒有交過物業(yè)費。
以上事實有原告提交的《前期物業(yè)服務合同》復印件1份、原告《資質證書》復印件1張、《唐某市物業(yè)服務收費管理實施辦法》復印件1份、《商品房買賣合同》復印件1份、《收據(jù)》復印件1張、《照片》1張、《保安巡查記錄表》復印件1份；被告提交的《商品房買賣合同》和《保安巡查記錄表》中的復印件各1張及原、被告陳述在卷佐證。

本院認為，民事主體有權按照自己的意思表示設立民事法律關系，并應按照法律規(guī)定履行民事義務，承擔民事責任。本案物業(yè)服務合同糾紛涉及的是物業(yè)服務企業(yè)即原告與業(yè)主即二被告間的法律關系，而非物業(yè)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)即原告、物業(yè)建設單位向業(yè)主即二被告出售物業(yè)所涉及的法律關系，不同的法律關系，涉及的責任主體不同。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在服務期內(nèi)，應從共同提高生活環(huán)境質量出發(fā)，建立和諧、務實的物業(yè)服務關系，通過充分溝通、協(xié)商，切實解決有關問題，通力避免和減少訴訟。本案中，在二被告邱某展、孟某某與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》的同日，范曉青交納了該合同約定房產(chǎn)的至2015年8月26日的物業(yè)服務費40263元，對于此較大金額的費用，且系為二被告自身所購房產(chǎn)所交，被告孟某某對此表示不知道有違常理，加之其現(xiàn)表示范曉青肯定交過，其現(xiàn)請求減免物業(yè)服務費，而非不應交納物業(yè)服務費，故本院認定二被告與原告存在事實上的物業(yè)服務關系。據(jù)此，原告與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》對二被告依法具有約束力，原告提供了有關的物業(yè)服務。在原告物業(yè)服務費收費標準符合《唐某市普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價》規(guī)定的前提下，二被告對其所購本案房產(chǎn)尚欠的物業(yè)服務費應承擔民事責任，其除應給付原告至2017年12月25日的物業(yè)服務費31315元外，還應當給付原告自欠交物業(yè)服務費當年度第一個月第16日（遇法定節(jié)假日順延）起至清結時止的逾期交費違約金。但《前期物業(yè)服務合同》規(guī)定的日0.3%的違約金計算標準過高，本院參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款的規(guī)定，調(diào)整為按照年利率24%計算。原告關于原、被告于2014年8月26日簽訂物業(yè)合同的訴稱與事實不符，本院不予采信。被告孟某某雖然在本案中提交了名為證人翟某、孟某的書面證言、名為唐某市開平區(qū)天然居酒店的說明、衛(wèi)生清運協(xié)議（天然居酒店與孟某簽訂）、收條（孟某收天然居酒店清理垃圾款）及房屋租賃合同（邱某展與天然居酒店簽訂）等證據(jù)，但因證人未出庭，證言依法不能采信；說明沒有加蓋印章，也無負責人簽字，沒有證明效力；衛(wèi)生清運協(xié)議、收條及房屋租賃合同的主體、內(nèi)容，無其他證據(jù)佐證與本案原、被告及訴爭內(nèi)容具有必然的關聯(lián)性，故被告孟某某舉證不利，不能證實原告的物業(yè)服務存在明顯瑕疵和被告所述其委托他人進行垃圾清掃、清運，從而支出額外費用的事實，不能實現(xiàn)其減免物業(yè)服務費的主張。為保護當事人的合法權益，本院依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第一百七十六條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告邱某展、孟某某于本判決生效后10個工作日內(nèi)給付原告唐某建興物業(yè)服務有限公司截至2017年12月25日的物業(yè)服務費31315元，同時給付原告自欠交物業(yè)服務費當年度第一個月第16日（遇法定節(jié)假日順延）起至清結時止以應付未付物業(yè)服務費金額為基數(shù)，按照年利率24%計算的逾期交費違約金。
如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費293元，由被告邱某展、孟某某擔負。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐某市中級人民法院。

審判員 謝長海

書記員： 劉珊珊