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唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某某、邊某排除妨害糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人:李廣弟,職務(wù)總經(jīng)理。委托訴訟代理人:鄭趙靖,河北卓遠律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人:王璐璐,該公司員工。被告:王某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住唐山市,與邊某系夫妻關(guān)系。被告:邊某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住唐山市,與王某某系夫妻關(guān)系。委托訴訟代理人:陸燕艷,河北三安律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人:咸雅馨,河北三安律師事務(wù)所律師。

原告唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出如下訴訟請求:一、解除原告與二被告所簽訂《認購協(xié)議書》合同關(guān)系;二、被告返還非法占用的唐山市路南區(qū)渤海豪庭5樓4門1201號住宅、恢復原狀并承擔賠償損失責任;三、訴訟費用由被告承擔。事實與理由:二被告于2016年9月17日與原告簽訂《認購協(xié)議書》,購買原告開發(fā)的渤海豪庭項目5樓4門1201號住宅及地下室,被告僅支付了首付款207125元,雙方未簽署《商品房買賣合同》,也未辦理房屋交付及入住手續(xù)。2016年11月,原告發(fā)現(xiàn)二被告擅自將5樓4門1201號住宅入戶門更換,進行裝修入住,給原告及項目造成惡劣影響。被告非經(jīng)法定及約定程序,屬于非法占有,并且嚴重損害原告利益,其行為已構(gòu)成根本違約,雙方合同關(guān)系應(yīng)當依法解除.原告要求解除雙方合同關(guān)系,但被告仍繼續(xù)霸占房屋,拒不搬出。原告訴至人民法院,望判如所請。被告王某某、邊某辯稱:1、二被告于2016年9月17日與原告簽訂《認購協(xié)議書》,購買原告開發(fā)的渤海豪庭項目5樓4門1201號住宅及地下室各一套;2、二被告對于原告主張的恢復原狀、拆除全部裝修、賠償損失的訴訟請求不予認可。首先,原告作為涉案房屋小區(qū)的管理者,在事發(fā)樓盤未通過驗收前,應(yīng)為封閉狀態(tài),未取得原告許可情況下不能進入樓盤換門及裝修。3、室內(nèi)裝修工程歷經(jīng)多日,原告作為管理者必然知悉該事實,但從未予以制止,在用水用電方面予以相應(yīng)配合,應(yīng)當視為對被告行為的認可。綜上,原告以其主張的事實要求解除與被告簽訂的《認購協(xié)議書》并要求恢復原狀、賠償損失,與法無據(jù),請求法庭予以駁回。原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù),本院予以確認并在卷佐證。對有異議的事實及證據(jù),本院認定如下:1、原告提供的渤海豪庭項目5樓4門1201號住宅入戶門照片及物業(yè)管理單位出具的證明能夠證明二被告對該套住宅在辦理收房手續(xù)之前更換了門鎖并裝修入住,本院對該證明證明效力予以確認;2、原告提供的2016年10月、11月項目小區(qū)5樓4門入住登記表及手續(xù)與本案無關(guān)聯(lián)性,本院對該證據(jù)證明效力不予認可;3、被告提供的錄音內(nèi)容不能證明其來源的合法性,并且無其他證據(jù)予以佐證,本院對該證據(jù)的證明效力不予認可。本案經(jīng)審理認定事實如下:2016年9月17日,原告唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(甲方)與被告王某某、邊某(乙方)簽訂了《認購協(xié)議書》?!墩J購協(xié)議書》約定:”一、乙方自愿認購甲方開發(fā)的唐山市路南區(qū)西新東樓區(qū)域搬遷改造項目5樓4門1201號住宅1套,建筑面積約為88.95㎡,單價為每平米7500元(最終面積以房產(chǎn)部門實測面積為準),總價款667125元整。地下室編號5-4-19,層次-2,建筑面積8.61㎡,單價為每平米3500元,總價款30135元整。二、乙方按照下列3種方式付款:3、商業(yè)貸款。三、付款方式:2、貸款客戶:乙方在簽定本認購書之日,支付首付款207125元,剩余房款460000萬元整辦理銀行貸款;乙方如未按甲方規(guī)定時間內(nèi)完成銀行貸款手續(xù),甲方有權(quán)另行處理該房屋。四、本協(xié)議簽定后,甲方須為乙方保留該房屋,且不得與任何第三方就該物業(yè)簽訂商品房買賣合同,并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時,將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、價款、戶型等條款。五、乙方確認認購協(xié)議的通訊地址及聯(lián)系方式準確無誤,乙方須在甲方規(guī)定的時間、地點簽訂《商品房買賣合同》,如乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)未簽定《商品房買賣合同》,甲方有權(quán)另行處理該房屋。乙方未經(jīng)甲方認可,自行將本認購書的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓與第三方的,甲方不予承認?!?016年9月8日、9月17日,被告王某某、邊某共向原告繳納了定金207125元,2016年9月17日被告王某某、邊某向原告繳納了地下室款30135元。2016年11月,二被告在未取得原告同意、未辦理房屋入住手續(xù)的情況下擅自將5樓4門1201號住宅入戶門更換并進行了裝修入住。2017年4月13日,原告向二被告寄送了解除合同通知書,原告與二被告就涉案房屋恢復原狀、賠償相應(yīng)損失等問題協(xié)商不成,訴至本院。本院認為,商品房買賣應(yīng)遵守正常的買賣規(guī)范。原告與二被告簽訂的《認購協(xié)議書》僅約定了雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房的價款及付款方式,并未約定《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,是雙方為將來訂立正式的商品房買賣合同而訂立的意向性預約合同,預約合同的目的并不是房屋的實質(zhì)交易,而是約束雙方訂立商品房買賣合同,促進和維護商品房交易,故二被告關(guān)于該《認購協(xié)議書》為商品房買賣合同的辯解,本院不予采納。被告王某某、邊某在僅簽訂預約合同、并未辦理入住交付手續(xù)、未簽訂正式的商品房買賣合同的情況下擅自將5樓4門1201號住宅入戶門更換并進行裝修入住,其占有使用行為屬于無權(quán)占有,擾亂了正常的商品房買賣秩序,且該《認購協(xié)議書》約定的”剩余房款460000萬元”明顯不符合常理。原告因此向二被告下達了解除合同通知書,明確表示不再繼續(xù)履行該《認購協(xié)議書》,符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項規(guī)定的情形,故原告提出解除與二被告的《認購協(xié)議書》、要求二被告返還涉案房屋并恢復原狀的訴訟請求,于法有據(jù),本院予以支持。原告提出的要求被告承擔賠償損失的訴訟請求,原告未提供相應(yīng)證明其實際遭受的損失,本院對原告該訴訟請求不予支持。綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、《中華人民共和國民法總則》第一百七十九條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干問題規(guī)定》、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:
原告唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴被告王某某、邊某排除妨害糾紛一案,本院于2017年10月25日立案,2017年11月6日被告王某某、邊某提出管轄權(quán)異議,本院2017年11月13日做出民事裁定書駁回被告的管轄異議。被告王某某、邊某不服提出上訴,唐山市中級人民法院于2017年12月21日做出(2017)冀02民轄終886號裁定書,駁回被告上訴、維持原裁定。本院繼續(xù)審理后,依法適用簡易程序,于2018年1月11日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟的代理人鄭趙靖、被告邊某及被告邊某、王某某委托的訴訟代理人陸燕艷、咸雅馨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、解除原告唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王某某、邊某所簽定的《認購協(xié)議書》。二、被告王某某、邊某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還唐山市路南區(qū)渤海豪庭5樓4門1201號商品房并恢復原狀。三、原告唐山市銘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于案涉房屋返還并恢復原狀之日起十日內(nèi)向被告王某某、邊某返還定金207125元、地下室款30135元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。四、駁回原告其他訴訟請求。案件受理費10471元,減半收取5235.5元,由被告王某某、邊某承擔。如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省唐山市中級人民法院。

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