唐山市海晨房地產經紀有限公司
陳君（河北唐正律師事務所）
徐明（河北唐正律師事務所）
唐山市新野房地產開發(fā)有限公司
陳開華（河北唐山開平區(qū)法律服務所）

原告唐山市海晨房地產經紀有限公司，住所地唐山市唐?？h唐海鎮(zhèn)光源路東側，組織機構代碼66658702-0。
法定代表人韓超，該公司董事長。
委托代理人陳君，河北唐正律師事務所律師。
委托代理人徐明，河北唐正律師事務所律師。
被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司，住所地唐山市開平區(qū)新城路東側，組織機構代碼78700775-8。
法定代表人王志敬，該公司董事長。
委托代理人陳開華，唐山市開平區(qū)法律服務所法律工作者。
原告唐山市海晨房地產經紀有限公司與被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院于2012年11月2日受理后，依法組成由審判員趙彩虹擔任審判長，審判員么偉利、代理審判員李健參加的合議庭審理本案。2012年10月19日本院依據原告唐山市海晨房地產經紀有限公司申請和提供的擔保，對被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司的財產予以訴前保全。2012年11月16日，被告作為申請人以原告偷刻申請人公司結算專用章騙取資金已構成詐騙罪為由，向本院申請延期審理，唐山市公安局古冶區(qū)分局林西派出所對此已受理并在進一步調查之中。本院于2013年3月11日做出裁定中止審理。2013年5月12日唐山市公安局古冶區(qū)分局做出不予立案通知書，本院于2013年5月23日恢復審理，并于2013年6月3日公開開庭進行了審理。原告唐山市海晨房地產經紀有限公司委托代理人陳君、徐明，被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司的委托代理人陳開華到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
經庭審質證，原告提交的證據一、銷售合作協(xié)議，加蓋了原、被告的合同專用章及法定代表人印章，證據二、三、四雖然沒有被告簽字但在上述證據的齊縫上加蓋了原、被告的印章，因此對上述證據一、二、三、四的真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。
五、2011年10月10日原、被告雙方簽訂的《補充合同一》，記載著各樓房的均價；
六、2011年10月27日原、被告雙方簽訂的《補充合同二》，記載著各樓層的底價；
七、2011年11月1日被告出具的《新野藍郡首次銷售報價表以及優(yōu)惠政策》，記載著允許優(yōu)惠政策的幅度。
被告對原告提交的證據五、六、七有異議，提出《補充合同一》加蓋了合同專用章、《補充合同二》加蓋了被告公章，而且是補充條款，是原告方訂好以后拿到被告所在地，由被告不懂業(yè)務的人蓋了章，《補充合同一》補充不完善，沒有量化指標，只是按乙方的意志，草擬了一份蓋了章；《補充合同二》沒有約定在售后環(huán)節(jié)中的責任和義務，補充合同權利義務應對等，不應強加給一方?！缎乱八{郡首次銷售報價表以及優(yōu)惠政策》中“王志靜”的簽字不像是其本人所簽，而且沒有加蓋合同專用章。
經庭審質證，被告的抗辯理由不成立，對證據五、六、七的真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。
八、2011年至2012年10月期間的《選房確認書》148份，證明原告共銷售了148套房屋，2011年11月5日和6日選房確認書中有的加蓋了被告的合同專用章，有的加蓋了被告的銷售專用章，在11月中下旬以后到2012年的10月基本都是被告的銷售章。
被告對真實性有異議，確認書中既有復印件也有原件，被告給原告方銷售的房產是134套，而原告提供的是148套。
九、《新野藍郡房源價格優(yōu)惠批復證明》復印件是甲方領導給特定客戶的相關優(yōu)惠，這部分銷售包含在銷售的148套房產里。
被告有異議，要求與原件核對，王志靜三個字中“靜”不是這么寫，王志靜的“靜”是“敬”，而且有的沒寫日期。
原告提出這些原件已由被告收回，內部存檔。
十、八套主房和儲藏室結算單，主房成交164筆，退16套，有不要儲藏室的，所以儲藏室所銷售的數量與主房的銷售數量不一致。根據選房確認書統(tǒng)計出銷售傭金，“F”代表成交總房款減去“I”底價總房款為主房溢價金額，總的銷售傭金是788374元，已支付320000元，剩468374元未付。
被告對真實性有異議，因為原告私刻偽造被告專用章。
被告為反駁原告的主張，提交如下證據:
一、被告已交付原告32萬元的代理費憑證復印件，其中2011年12月20日支付10萬元、2012年1月19日支付5萬元、2月28日支付10萬元、3月26日支付5萬元、6月5日支付2萬元，共計32萬元。
原告對該證據沒有異議，提出收據上面王志靜簽字也書寫了“靜”，并且這些收據表明是售房的代理傭金與被告的預付賬不相符。通過2012年3月26日和6月5日的付款憑證，表明被告在答辯時說原告方違約明顯是不成立的。
二、2012年10月18日開平公安局治安大隊的證明復印件，證明唐山新野房地產開發(fā)有限公司今年未在我單位辦理過“唐山新野房地產開發(fā)有限公司結算專用章”刻制審批手續(xù)。
原告有異議，提出復印件無法表明該證據的真實性和合法來源，且公章看不清楚，即使有原件，其內容并沒有表述在2011年是否有刻制專用章的審批手續(xù)。治安大隊應當將辦理過刻制專用章的審批手續(xù)進行表述，現(xiàn)在出現(xiàn)五個章，有公章、法人章、合同專用章、銷售合同專用章、結算專用章，就是沒有看到財務專用章，我們接觸過的章是否都有刻制審批手續(xù)？如果都沒有的話，那么就是被告方私刻的專用章。
經庭審質證，原告唐山市海晨房地產經紀有限公司提交的證據八、九、十證明其銷售148套樓房（已扣除退房），尚欠銷售代理費及溢價款468374元未付，被告有異議，認為原告只為其銷售了134套樓房，收取32萬元銷售代理費，被告所提交支付代理費憑證中也有“王志靜”簽名，佐證了原告提交的（證據九）有“王志靜”簽名的《新野藍郡房源價格優(yōu)惠批復證明》，結合被告承認直接收取購房款的事實，能夠認定原告為被告銷售出148套樓房，因此對原告提交的證據八、九、十，被告提交的證據一的真實性、合法性、關聯(lián)性予以確認。對被告提交的證據二、開平公安局治安大隊的證明無法與原件核對，對其真實性、合法性、關聯(lián)性不予確認。
本院認為，原、被告簽訂的代理銷售合同是雙方的真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原、被告均應按照合同的約定，全面履行自己的義務。本案中通過原告提交的選房認購書可以認定原告為被告銷售出148套房產，認購書只是商品房預約合同的表現(xiàn)形式之一，而非正式的房屋買賣合同。雙方合同約定支付銷售代理費的前提是所售房屋買賣合同簽訂，按揭材料備齊，合同款的首付款項全部到位（不含銀行按揭部分），若簽訂相關協(xié)議并且合同價款的首付款項全部到位后（不含銀行按揭部分），甲方向乙方支付該售出房屋代理回報的80%，待簽訂房屋買賣合同按揭材料備齊后，付清代理回報。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。原告提交的證據材料無法證明購房人是否交清了合同款的首付款，也無證據證明是否與被告正式簽訂了房屋買賣合同，因此原告要求被告進行結算，并不具備合同約定的條件，但被告承認還欠原告243442元銷售代理費，屬于當事人自認，對原告要求被告給付銷售代理費243442元的訴訟請求，予以支持。另外，被告否認其刻制過“唐山市新野房地產開發(fā)有限公司結算專用章”，曾以原告私刻其公司“結算專用章”向公安機關報案，公安機關認為“唐山市海晨房地產經紀有限公司犯罪事實顯著輕微，不需要追究刑事責任”作出不予立案通知書。所以該“結算專用章”不具有法律效力，不能作為原、被告雙方結算的依據。合同約定如甲方（被告）未按約定及時支付乙方回報超過3日，則乙方有權在銷售現(xiàn)場從下一期售樓款中扣除作為回報，如在5日內仍未支付乙方回報，則乙方有權解除本協(xié)議，甲方應賠付乙方經濟損失，并于10日內支付乙方30萬元違約金及相應的代理回報。本院認為被告未及時支付回報，原告完全可以選擇在銷售現(xiàn)場從下一期售樓款中扣除作為補救措施防止損失的擴大，再者原告要求支付回報未完全達到雙方約定的結算條件。因此對原告要求被告支付違約金及利息的訴訟請求不予支持。被告提出原告違約，要求其承擔違約責任，但未提出反訴，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第四百零五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告唐山市海晨房地產經紀有限公司銷售代理費及溢價回報人民幣243442元。
二、原告唐山市海晨房地產經紀有限公司其他訴訟請求不予支持。
如果被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司未按判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣11934元，由被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司負擔3572元，由原告唐山市海晨房地產經紀有限公司負擔8362元。保全費4520元，由被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司負擔1353元，由原告唐山市海晨房地產經紀有限公司負擔3167元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原、被告簽訂的代理銷售合同是雙方的真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原、被告均應按照合同的約定，全面履行自己的義務。本案中通過原告提交的選房認購書可以認定原告為被告銷售出148套房產，認購書只是商品房預約合同的表現(xiàn)形式之一，而非正式的房屋買賣合同。雙方合同約定支付銷售代理費的前提是所售房屋買賣合同簽訂，按揭材料備齊，合同款的首付款項全部到位（不含銀行按揭部分），若簽訂相關協(xié)議并且合同價款的首付款項全部到位后（不含銀行按揭部分），甲方向乙方支付該售出房屋代理回報的80%，待簽訂房屋買賣合同按揭材料備齊后，付清代理回報。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。原告提交的證據材料無法證明購房人是否交清了合同款的首付款，也無證據證明是否與被告正式簽訂了房屋買賣合同，因此原告要求被告進行結算，并不具備合同約定的條件，但被告承認還欠原告243442元銷售代理費，屬于當事人自認，對原告要求被告給付銷售代理費243442元的訴訟請求，予以支持。另外，被告否認其刻制過“唐山市新野房地產開發(fā)有限公司結算專用章”，曾以原告私刻其公司“結算專用章”向公安機關報案，公安機關認為“唐山市海晨房地產經紀有限公司犯罪事實顯著輕微，不需要追究刑事責任”作出不予立案通知書。所以該“結算專用章”不具有法律效力，不能作為原、被告雙方結算的依據。合同約定如甲方（被告）未按約定及時支付乙方回報超過3日，則乙方有權在銷售現(xiàn)場從下一期售樓款中扣除作為回報，如在5日內仍未支付乙方回報，則乙方有權解除本協(xié)議，甲方應賠付乙方經濟損失，并于10日內支付乙方30萬元違約金及相應的代理回報。本院認為被告未及時支付回報，原告完全可以選擇在銷售現(xiàn)場從下一期售樓款中扣除作為補救措施防止損失的擴大，再者原告要求支付回報未完全達到雙方約定的結算條件。因此對原告要求被告支付違約金及利息的訴訟請求不予支持。被告提出原告違約，要求其承擔違約責任，但未提出反訴，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第四百零五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告唐山市海晨房地產經紀有限公司銷售代理費及溢價回報人民幣243442元。
二、原告唐山市海晨房地產經紀有限公司其他訴訟請求不予支持。
如果被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司未按判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣11934元，由被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司負擔3572元，由原告唐山市海晨房地產經紀有限公司負擔8362元。保全費4520元，由被告唐山市新野房地產開發(fā)有限公司負擔1353元，由原告唐山市海晨房地產經紀有限公司負擔3167元。

審判長：趙彩虹
審判員：么偉利
審判員：李健

書記員：歐陽麗梅