唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司
商穎存（河北全景律師事務(wù)所）
張某某
陳玉柱（河北北辰律師事務(wù)所）

原告:唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)（大唐康健院內(nèi)）。
法定代表人:李春雨，總經(jīng)理。
委托代理人:商穎存，河北全景律師事務(wù)所律師。
被告:張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)鼎旺瑞景小區(qū)C區(qū)6號(hào)樓5單元701室。身份證號(hào):xxxx。
委托代理人:陳玉柱，河北北辰律師事務(wù)所律師。
原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“旺某物業(yè)”）與被告張某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告旺某物業(yè)的委托代理人商穎存、被告張某某及委托代理人陳玉柱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，合法的合同關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。依據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主接受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)遵守合同約定繳納物業(yè)費(fèi)。在被告入住唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)鼎旺瑞景小區(qū)期間，原告旺某物業(yè)為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告亦應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。原告旺某物業(yè)亦是被告居住小區(qū)的供暖單位，因其供熱溫度未達(dá)到規(guī)定溫度，故對原告旺某物業(yè)主張的供暖費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以酌減，本院酌定被告應(yīng)支付拖欠的暖氣費(fèi)的一半即1801.04元。被告以供暖未達(dá)到規(guī)定溫度而拒交物業(yè)費(fèi)，無法律依據(jù)，因物業(yè)服務(wù)與供暖服務(wù)系兩個(gè)法律關(guān)系。正是基于物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵的時(shí)候，應(yīng)該通過及時(shí)有效的溝通解決問題，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行自己的職責(zé)，對業(yè)主的合理要求應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)，并及時(shí)改善，不斷提高自己的服務(wù)質(zhì)量。如業(yè)主通過不交物業(yè)費(fèi)的方式來應(yīng)對物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵，則勢必會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，損害的不僅是自己的利益更會(huì)影響小區(qū)全體業(yè)主的利益。但考慮到原告提供的物業(yè)服務(wù)瑕疵的存在，被告張某某逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及供暖費(fèi)具有一定的合理因素，不屬于惡意違約，故原告旺某物業(yè)要求被告依照協(xié)議約定繳納滯納金的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告庭審中提出原告主張超過兩年的物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)的訴請已經(jīng)超過訴訟時(shí)效不應(yīng)得到支持的主張，因原告提供的物業(yè)服務(wù)和供暖服務(wù)具有一定的連續(xù)性，故不存在超過訴訟時(shí)效的問題。至于被告因地下室被水淹所造成的損失，被告可另行主張。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告張某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)5122.96元；
二、被告張某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司供暖費(fèi)1801.04元；
三、駁回原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)349元，由被告張某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，合法的合同關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。依據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主接受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)遵守合同約定繳納物業(yè)費(fèi)。在被告入住唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)鼎旺瑞景小區(qū)期間，原告旺某物業(yè)為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告亦應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。原告旺某物業(yè)亦是被告居住小區(qū)的供暖單位，因其供熱溫度未達(dá)到規(guī)定溫度，故對原告旺某物業(yè)主張的供暖費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以酌減，本院酌定被告應(yīng)支付拖欠的暖氣費(fèi)的一半即1801.04元。被告以供暖未達(dá)到規(guī)定溫度而拒交物業(yè)費(fèi)，無法律依據(jù)，因物業(yè)服務(wù)與供暖服務(wù)系兩個(gè)法律關(guān)系。正是基于物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵的時(shí)候，應(yīng)該通過及時(shí)有效的溝通解決問題，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行自己的職責(zé)，對業(yè)主的合理要求應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)，并及時(shí)改善，不斷提高自己的服務(wù)質(zhì)量。如業(yè)主通過不交物業(yè)費(fèi)的方式來應(yīng)對物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵，則勢必會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，損害的不僅是自己的利益更會(huì)影響小區(qū)全體業(yè)主的利益。但考慮到原告提供的物業(yè)服務(wù)瑕疵的存在，被告張某某逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及供暖費(fèi)具有一定的合理因素，不屬于惡意違約，故原告旺某物業(yè)要求被告依照協(xié)議約定繳納滯納金的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告庭審中提出原告主張超過兩年的物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)的訴請已經(jīng)超過訴訟時(shí)效不應(yīng)得到支持的主張，因原告提供的物業(yè)服務(wù)和供暖服務(wù)具有一定的連續(xù)性，故不存在超過訴訟時(shí)效的問題。至于被告因地下室被水淹所造成的損失，被告可另行主張。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告張某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)5122.96元；
二、被告張某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司供暖費(fèi)1801.04元；
三、駁回原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)349元，由被告張某某負(fù)擔(dān)。

審判長：郁華
審判員：韓永生
審判員：鄭宗權(quán)

書記員：王瀟