唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司
商穎存（河北全景律師事務(wù)所）
何某某
陳玉柱（河北北辰律師事務(wù)所）

原告:唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)（大唐康健院內(nèi)）。
法定代表人:李春雨，總經(jīng)理。
委托代理人:商穎存，河北全景律師事務(wù)所律師。
被告:何某某。
委托代理人:陳玉柱，河北北辰律師事務(wù)所律師。
原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“旺某物業(yè)”）與被告何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告旺某物業(yè)的委托代理人商穎存、被告何某某的委托代理人陳玉柱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，合法的合同關(guān)系應受法律保護。依據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主接受了物業(yè)管理服務(wù)，就應當遵守合同約定繳納物業(yè)費。在被告入住唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)鼎旺瑞景小區(qū)期間，原告旺某物業(yè)為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告亦應交納相應的物業(yè)費。原告旺某物業(yè)亦是被告居住小區(qū)的供暖單位，因其供熱溫度未達到規(guī)定溫度，故對原告旺某物業(yè)主張的供暖費應當予以酌減，本院酌定被告應支付拖欠的暖氣費的一半即4502.60元。被告以供暖未達到規(guī)定溫度而拒交物業(yè)費，無法律依據(jù)，因物業(yè)服務(wù)與供暖服務(wù)系兩個法律關(guān)系。正是基于物業(yè)服務(wù)合同的特點，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵的時候，應該通過及時有效的溝通解決問題，物業(yè)公司也應當切實履行自己的職責，對業(yè)主的合理要求應當及時回應，并及時改善，不斷提高自己的服務(wù)質(zhì)量。如業(yè)主通過不交物業(yè)費的方式來應對物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵，則勢必會進一步導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，損害的不僅是自己的利益更會影響小區(qū)全體業(yè)主的利益。但考慮到上述服務(wù)瑕疵的存在，被告何某某逾期交納物業(yè)服務(wù)費及供暖費具有一定的合理因素，不屬于惡意違約，故原告旺某物業(yè)要求被告依照協(xié)議約定繳納滯納金的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告庭審中提出原告主張超過兩年的物業(yè)費及取暖費的訴請已經(jīng)超過訴訟時效不應得到支持的主張，因原告提供的物業(yè)服務(wù)和供暖服務(wù)具有一定的連續(xù)性，故不存在超過訴訟時效的問題。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《物業(yè)管理條例》第四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費5763.33元；
二、被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司供暖費4502.60元；
三、駁回原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費842元，由被告何某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

本院認為，合法的合同關(guān)系應受法律保護。依據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主接受了物業(yè)管理服務(wù)，就應當遵守合同約定繳納物業(yè)費。在被告入住唐山市路北區(qū)韓城鎮(zhèn)鼎旺瑞景小區(qū)期間，原告旺某物業(yè)為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告亦應交納相應的物業(yè)費。原告旺某物業(yè)亦是被告居住小區(qū)的供暖單位，因其供熱溫度未達到規(guī)定溫度，故對原告旺某物業(yè)主張的供暖費應當予以酌減，本院酌定被告應支付拖欠的暖氣費的一半即4502.60元。被告以供暖未達到規(guī)定溫度而拒交物業(yè)費，無法律依據(jù)，因物業(yè)服務(wù)與供暖服務(wù)系兩個法律關(guān)系。正是基于物業(yè)服務(wù)合同的特點，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵的時候，應該通過及時有效的溝通解決問題，物業(yè)公司也應當切實履行自己的職責，對業(yè)主的合理要求應當及時回應，并及時改善，不斷提高自己的服務(wù)質(zhì)量。如業(yè)主通過不交物業(yè)費的方式來應對物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵，則勢必會進一步導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，損害的不僅是自己的利益更會影響小區(qū)全體業(yè)主的利益。但考慮到上述服務(wù)瑕疵的存在，被告何某某逾期交納物業(yè)服務(wù)費及供暖費具有一定的合理因素，不屬于惡意違約，故原告旺某物業(yè)要求被告依照協(xié)議約定繳納滯納金的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告庭審中提出原告主張超過兩年的物業(yè)費及取暖費的訴請已經(jīng)超過訴訟時效不應得到支持的主張，因原告提供的物業(yè)服務(wù)和供暖服務(wù)具有一定的連續(xù)性，故不存在超過訴訟時效的問題。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《物業(yè)管理條例》第四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費5763.33元；
二、被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司供暖費4502.60元；
三、駁回原告唐山市旺某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費842元，由被告何某某負擔。

審判長：郁華
審判員：韓永生
審判員：鄭宗權(quán)

書記員：王瀟