唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
張磊
杜春某
張輝（北京盈科律師事務(wù)所）
灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村民委員會(huì)
李金山
孟令民

原告（反訴被告）:唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:唐山市高新區(qū)龍澤北路大陸陽(yáng)光4樓1903號(hào)。
法定代表人:王宏宇，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:張磊，該公司法務(wù)專員。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
被告（反訴原告）:杜春某，農(nóng)民。
委托代理人:張輝，北京市盈科律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
第三人:灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村民委員會(huì)。地址:灤南縣倴城鎮(zhèn)天承錦繡小區(qū)。
法定代表人:李旭新，該村主任。
委托代理人:李金山，原谷家營(yíng)村黨支部委員。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
委托代理人:孟令民，該村委會(huì)法律顧問，代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
原告（反訴被告）唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）杜春某、第三人灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村民委員會(huì)確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院受理后，于2014年8月20日依法適用簡(jiǎn)易程序第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人張磊、被告（反訴原告）杜春某及其委托代理人張輝、第三人灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村民委員會(huì)委托代理人李金山到庭參加了訴訟。此案轉(zhuǎn)為普通程序后，于2015年4月16日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）委托代理人張磊、被告（反訴原告）杜春某及其委托代理人張輝、第三人法定代表人李旭新及委托代理人孟令民到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告與第三人于2010年1月28日簽訂的《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村平改樓開發(fā)協(xié)議》中明確約定了補(bǔ)償條件是以合法宅基地使用權(quán)為前提置換相應(yīng)的樓房面積，而本案中涉及的土地，被告本身未經(jīng)有關(guān)職能部門批準(zhǔn)，未取得合法使用權(quán)，不符合《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村平改樓開發(fā)協(xié)議》的約定?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第三條 ?規(guī)定:“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。”該法第七十六條 ?規(guī)定:“未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，……?！痹摲ǖ谄呤邨l ?同時(shí)規(guī)定“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十二條 ?第一款 ?規(guī)定“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律的規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，……。”而本案中被告在未取得該宗土地的合法使用權(quán)的情況下，非法占用該宗土地建住宅，進(jìn)而又憑非法占用的土地與原告及第三人簽訂了《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號(hào):北326），違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無(wú)效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼?，《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號(hào):北326）應(yīng)屬無(wú)效合同，本院依法予以確認(rèn)。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手續(xù)，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆遷補(bǔ)償款16710元及安置租房費(fèi)4000元被告無(wú)權(quán)取得，應(yīng)返還原告。被告拆除的房屋，雖無(wú)合法宅基地使用手續(xù)，但被告實(shí)際使用，其拆除行為客觀上為原告開發(fā)樓盤騰出了土地，原告支付必要的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)款是合理的，且原告已履行，故原告要求返還拆遷獎(jiǎng)勵(lì)款的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置換樓房的情況下，依據(jù)公平原則，其投資興建的地上建筑物應(yīng)按自身價(jià)值（已評(píng)估）由原告予以合理補(bǔ)償。被告要求原告支付過(guò)渡安置費(fèi)的反訴請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號(hào):北326）無(wú)效；
二、原告唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告杜春某地上建筑物補(bǔ)償款288160元，扣除其已付的拆遷補(bǔ)償款16710元及安置租房費(fèi)4000元，實(shí)際給付267450元，判決生效即履行；
三、駁回原告唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告杜春某的反訴請(qǐng)求。
本案本訴案件受理費(fèi)5320元，由原告唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本案反訴案件受理費(fèi)80元，由反訴原告杜春某負(fù)擔(dān)。本判決生效即交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告與第三人于2010年1月28日簽訂的《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村平改樓開發(fā)協(xié)議》中明確約定了補(bǔ)償條件是以合法宅基地使用權(quán)為前提置換相應(yīng)的樓房面積，而本案中涉及的土地，被告本身未經(jīng)有關(guān)職能部門批準(zhǔn)，未取得合法使用權(quán)，不符合《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村平改樓開發(fā)協(xié)議》的約定?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第三條 ?規(guī)定:“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為?！痹摲ǖ谄呤鶙l ?規(guī)定:“未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，……?！痹摲ǖ谄呤邨l ?同時(shí)規(guī)定“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條 ?第一款 ?規(guī)定“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律的規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，……。”而本案中被告在未取得該宗土地的合法使用權(quán)的情況下，非法占用該宗土地建住宅，進(jìn)而又憑非法占用的土地與原告及第三人簽訂了《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號(hào):北326），違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無(wú)效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼耍稙茨峡h倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號(hào):北326）應(yīng)屬無(wú)效合同，本院依法予以確認(rèn)。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手續(xù)，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆遷補(bǔ)償款16710元及安置租房費(fèi)4000元被告無(wú)權(quán)取得，應(yīng)返還原告。被告拆除的房屋，雖無(wú)合法宅基地使用手續(xù)，但被告實(shí)際使用，其拆除行為客觀上為原告開發(fā)樓盤騰出了土地，原告支付必要的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)款是合理的，且原告已履行，故原告要求返還拆遷獎(jiǎng)勵(lì)款的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置換樓房的情況下，依據(jù)公平原則，其投資興建的地上建筑物應(yīng)按自身價(jià)值（已評(píng)估）由原告予以合理補(bǔ)償。被告要求原告支付過(guò)渡安置費(fèi)的反訴請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營(yíng)村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號(hào):北326）無(wú)效；
二、原告唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告杜春某地上建筑物補(bǔ)償款288160元，扣除其已付的拆遷補(bǔ)償款16710元及安置租房費(fèi)4000元，實(shí)際給付267450元，判決生效即履行；
三、駁回原告唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告杜春某的反訴請(qǐng)求。
本案本訴案件受理費(fèi)5320元，由原告唐山宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本案反訴案件受理費(fèi)80元，由反訴原告杜春某負(fù)擔(dān)。本判決生效即交納。

審判長(zhǎng)：王汝利
審判員：李秀芬
審判員：劉壯

書記員：靳宇